Компании, занимающиеся курортной недвижимостью, все еще «запыхались»

Убыточные предприятия с большими долгами

Отчитавшись о своем финансовом положении на Ханойской фондовой бирже (HNX), многие компании, занимающиеся курортной недвижимостью, показали убытки в первой половине года.

Акционерная компания по инвестициям и развитию туризма острова Фукуок (Phu Quoc Tourism Investment and Development Joint Stock Company), управляющая сетью курортов на острове Фукуок ( Кьензянг ), объявила об убытке в размере почти 306 млрд донгов, тогда как за аналогичный период прошлого года прибыль составила 832 млрд донгов. В результате соотношение прибыли после уплаты налогов к собственному капиталу отрицательное.

Акционерная компания Or Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services, инвестор проекта курорта в Куинёне (провинция Биньдинь), за этот период понесла убытки на сумму более 199 млрд донгов, превысив убытки предыдущего периода в размере 34 млрд донгов.

Компания также понесет убытки в размере более 152 млрд донгов в 2023 году. Ранее, в период с 2021 по 2022 год, компания получила общую прибыль в размере более 611 млрд донгов. Хунг Тхинь Куи Ньон также вел переговоры с держателями облигаций о продлении выплаты процентов по некоторым облигациям, перенеся срок выплаты с первого квартала на июль-август этого года.

Другая компания, реализующая туристические проекты в Хайфоне, Van Huong Investment and Tourism Joint Stock Company, также сообщила об убытке в размере 34,4 млрд донгов за первые 6 месяцев года. С 2021 года, когда компания представила отчёт в HNX, Van Huong Tourism терпит убытки. Общий убыток компании составил 117,2 млрд донгов.

Ещё одна компания, владеющая курортным проектом в Дананге и также несущая постоянные убытки, — это Tonkin Land Joint Stock Company. В первой половине года её убытки составили более 8 миллиардов донгов. В последующие годы, с 2021 по 2023 год, компания несла убытки, общий убыток которых составил 61,5 миллиарда донгов.

Компания Crystal Bay Joint Stock Company, реализовавшая множество курортных проектов в Кханьхоа и Ниньтхуане, также понесла убытки в размере почти 76 млрд донгов в первой половине года. Этот показатель меньше убытка в размере почти 136 млрд донгов за аналогичный период прошлого года.

Компания BIM Real Estate Joint Stock Company, инвестор курортных проектов в Халонге (Куангнинь) и Фукуоке (Кьензянг), также сообщила об убытке в размере 341 млрд донгов, тогда как за аналогичный период прошлого года получила прибыль в размере 810 млрд донгов. Этот убыток компания отчиталась впервые с 2021 года. В период с 2021 по 2023 год компания последовательно получала прибыль в размере 4 611 млрд донгов.

Они не только терпят убытки, но и используют высокий уровень финансового левериджа, когда задолженность многократно превышает собственный капитал. По состоянию на 30 июня соотношение долга к собственному капиталу туристической компании Фукуока составляло 13,69, что эквивалентно примерно 40 800 млрд донгов долга. Из них около 7 509 млрд донгов приходится на непогашенные облигации.

Соотношение заёмного и собственного капитала компании Hung Thinh Quy Nhon составляет 4,86, что эквивалентно долгу около 38 768 млрд донгов. Из них непогашенные облигации составляют 7 259 млрд донгов.

Соотношение заёмного и собственного капитала туристической компании Van Huong составляет 8,32, что эквивалентно долгу в размере 24 302 млрд донгов. Из них непогашенные облигации составляют более 4 060 млрд донгов.

Компания Tonkin Land также использует высокий уровень финансового левериджа. По состоянию на 30 июня соотношение заёмного и собственного капитала увеличилось до 5,1, что эквивалентно долгу в 1105 млрд донгов. У компании всё ещё имеется небольшой непогашенный остаток облигаций в размере около 22 млрд донгов.

Соотношение заёмного и собственного капитала компании BIM Real Estate составляет 2,86, что эквивалентно долгу в размере 20 140 млрд донгов. Из них непогашенные облигации составляют более 5 422 млрд донгов.

Долгосрочная устойчивость

В отчёте Министерства строительства за второй квартал отмечается, что по всей стране в эксплуатацию вступил ряд крупных проектов гостиничного и курортного строительства. Однако рынок продолжает оставаться вялым и не демонстрирует признаков восстановления.

Разделяя эту точку зрения, заместитель генерального директора DKRA Group г-н Во Хонг Тханг отметил, что в августе ситуация на рынке курортной недвижимости в стране оставалась мрачной. Данные исследования этого подразделения показывают, что предложение на рынке курортных вилл практически не менялось на протяжении многих месяцев, ликвидность низкая, а спрос снизился на 22% по сравнению с предыдущим месяцем.

Цены на первичном рынке недвижимости практически не колеблются и продолжают демонстрировать боковую динамику. Политика лизинга, обратного выкупа, поддержки процентных ставок и т.д. по-прежнему широко применяется, но не так эффективна, как ожидалось. Г-н Тханг считает, что рынок продолжает сталкиваться с многочисленными трудностями, связанными с ликвидностью и ростом цен, в то время как доверие инвесторов и восстановление этого сегмента всё ещё крайне низки.

Ожидается, что курортная недвижимость восстановится в долгосрочной перспективе (Иллюстрация: Trinh Nguyen).

Что касается таунхаусов и курортных шопхаусов, г-н Тханг отметил, что ситуация не лучше. Ликвидность практически стагнирует, большинство проектов закрыли свои портфели, из-за чего на рынке за последний месяц не было зафиксировано ни одной сделки.

Цены на первичном рынке практически не менялись, в то время как на вторичном рынке наблюдалось снижение цен на некоторые товары на 30–40%, но при этом сохранялись трудности с ликвидностью. Резкое падение покупательной способности, отсутствие новых поставок, наличие дорогостоящих запасов... в последние месяцы создали серьёзные препятствия, из-за чего этот сегмент практически погрузился в «длительную спячку».

Что касается кондотелей, г-н Тханг отметил, что предложение продолжает сокращаться, в основном за счёт старых проектов (составляющих 99% от общего предложения). Спрос на рынке значительно снизился, а уровень цен продажи практически не изменился. Рынок по-прежнему испытывает трудности с ликвидностью, и признаков восстановления в краткосрочной перспективе не предвидится.

Г-н Динь Минь Туан, региональный директор Batdongsan.com.vn по Южному региону, признал, что рынок курортной недвижимости продолжает решать оставшиеся вопросы. За первые 8 месяцев года, с точки зрения макроэкономики, все факторы, поддерживающие этот рынок, такие как количество туристов и темпы потребления, продемонстрировали хороший рост. Однако, с точки зрения ориентации на развитие рынка, инвесторы сталкиваются с проблемами с выпуском продукции.

По словам г-на Туана, производимая продукция должна иметь высокий коэффициент кредитного плеча, обеспечивая устойчивый доход. Инвесторы, участвующие в рынке, должны владеть этой недвижимостью и получать доход от аренды или использовать её в личных целях. Однако обе эти проблемы не решены, поэтому рынку ещё предстоит долго ждать дальнейшего развития.

Он прогнозирует, что рынок курортной недвижимости сможет восстановиться не раньше 2026 года. Поскольку спрос на недвижимость для поиска покупателей оставался неизменным последние 4 года, спрос на рынке ниже, чем на другие виды недвижимости. Политики привлечения покупателей, особенно для доступа к этому сегменту, не так много.

Другая проблема заключается в изменении капитала инвестора. Раньше инвесторы реализовывали множество полисов, чтобы долгое время сопровождать покупателя. Но позже, когда рынок столкнулся с трудностями с источниками капитала, у инвестора не хватило потенциала, чтобы предложить множество привлекательных полисов.

«На фоне общего восстановления рынка курортная недвижимость испытывает дефицит предложения и слабый спрос. Поэтому, если говорить о тенденциях, этот сегмент вернется к устойчивому развитию только к концу 2026 года», — отметил г-н Туан.

Г-н Туан пояснил, что текущий рынок курортной недвижимости нуждается в более чётком правовом коридоре. Кроме того, рынок в целом должен восстановиться за счёт других сегментов, таких как обслуживание реальных потребностей в жилом фонде, таунхаусы, частные дома и земельные участки. Люди инвестируют в эти сегменты, создавая ликвидность и хороший рост, а затем переходят в сегменты с более высокими рисками, такие как курортная недвижимость.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm