Проект прейскуранта цен на землю в Хошимине на 2026 год: люди беспокоятся, что не смогут позволить себе платить за землю

Недавно Департамент сельского хозяйства и окружающей среды города Хошимин направил в соответствующие подразделения документ для получения заключений по проекту постановления Народного совета города Хошимин, регулирующего первый прейскурант цен на землю, действующий с 1 января 2026 года в городе Хошимин. Комментируя этот проект, эксперты отметили, что важнейшим фактором является полнота и объективность исходной базы данных о земельных участках; при этом необходимо учитывать коэффициент землепользования при применении цен на землю.

Люди и предприятия сталкиваются с трудностями

По данным Департамента сельского хозяйства и окружающей среды города Хошимин, прейскурант на землю 2026 года позволит преодолеть ограничения действующего прейскуранта (Решение 79/2024). Соответственно, цена земли на некоторых центральных улицах Хошимина в проекте практически соответствует цене старого прейскуранта и составляет всего 60% от фактической трансфертной цены.

Однако, согласно проекту Постановления об устранении трудностей и препятствий при реализации Закона о земле 2024 года, рассматриваемому Национальным Собранием, цены на землю определяются путем умножения прейскуранта на поправочный коэффициент (коэффициент К), применяемый во всех случаях. При этом коэффициент К увеличивается от 1,5 до 2 раз по сравнению с прейскурантом для земель несельскохозяйственного назначения и от 1,5 до 10 раз для земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, новый проект прейскуранта цен на землю вызвал у людей и предприятий опасения по поводу невозможности оплаты финансовых обязательств при изменении целевого назначения земли, арендной платы за землю и т. д.

Жилой район в коммуне Биньхынг, Хошимин

Г-н НК (коммуна Фухоадонг, Хошимин) сообщил, что ждёт от Хошимина публикации нового прейскуранта на землю в надежде на снижение платы за пользование землей при изменении целевого назначения. Г-н К. рассказал, что в конце октября 2024 года, узнав о публикации прейскуранта на землю в Хошимине в соответствии с Решением 79, он подал заявку на перевод почти 960 квадратных метров сельскохозяйственных земель в земли жилой застройки.

Однако после двух месяцев ожидания он получил уведомление об уплате налога за пользование землей в соответствии с прейскурантом на землю, согласно Решению 79, на сумму более 4,3 млрд донгов. «Поскольку мы не можем заплатить больше 4,3 млрд донгов, моей семье пришлось отказаться от идеи перепрофилировать землю под жилую застройку и дождаться нового прейскуранта. Однако с этим новым проектом прейскуранта размер налога за пользование землей может увеличиться вдвое. Как мы можем позволить себе такую ​​высокую сумму?» — поделился г-н К.

С точки зрения бизнеса, г-н Тран Ван Чау, председатель совета директоров акционерной компании Cho Lon Real Estate, проанализировал, что проект прейскуранта цен на землю, выпущенный в 2026 году, за исключением центральной части, в основном довольно высок. Для бизнеса, если цены на землю вырастут слишком высоко, это ограничит многие аспекты, в частности, инвесторы уйдут с рынка.

Поэтому для перехода к прозрачным и справедливым рыночным ценам необходимо иметь базу данных о земле и осуществлять надзор со стороны независимых органов, открыто получающих мнения от людей, предприятий и специализированных агентств.

Давление цен на землю и коэффициента К

В беседе с корреспондентом газеты SGGP г-н Дао Куанг Дуонг, исполняющий обязанности начальника отдела земельной экономики Департамента сельского хозяйства и окружающей среды города Хошимин, признал, что если цены на землю будут применяться в соответствии с проектом Постановления, то все случаи, начиная от урегулирования переселения; изменения целевого назначения земель с сельскохозяйственных угодий на жилые земли домохозяйств и отдельных лиц; аренды земли с ежегодной арендной платой за землю... должны будут платить в 1,5–2 раза больше платы за пользование землей в соответствии с коэффициентом К.

По словам г-на Дуонга, в случае принятия Национальным собранием проекта резолюции, в котором цена земли будет равна таблице цен на землю, умноженной на коэффициент К, рекомендуется, чтобы населенные пункты выпустили коэффициент К не позднее 31 декабря 2026 года. Это поможет провинциям и городам успеть подготовиться к созданию коэффициента К.

Для остальных случаев, таких как отвод земель, изменение целевого назначения земель, аренда земель с единовременной оплатой за весь срок аренды, расчет компенсации при изъятии земель государством, Правительство устанавливает особые случаи; для проектов, имеющих потенциал развития, применяются методы определения конкретных цен на землю.

Это обеспечивает сокращение процесса определения цен на землю, а также соответствие размера платы за пользование землей расходам, которые несет бизнес на разработку проектов, что позволяет не допустить роста цен на недвижимость.

Согласившись с этим вопросом, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, предложил установить коэффициент К на 2026 год равным 1, что означает отсутствие возможности его повышения или понижения. Это поможет местным органам власти избежать путаницы при реализации резолюции Национального собрания. После 2027 года коэффициент К может быть скорректирован в сторону повышения или понижения в зависимости от рыночной ситуации.

Между тем, доктор Фам Вьет Туан, директор Института природных ресурсов и экономики окружающей среды города Хошимин, заявил, что городу необходимо разработать направление по формированию прейскуранта цен на землю на основе прейскуранта, действовавшего до вступления в силу Закона о земле 2024 года, умноженного на коэффициент К с диапазоном корректировки от 0,2 до 3 раз при корректировке коэффициента К для применения к новому прейскуранту цен на жилую землю в 2026 году.

* Г-н ДАО КУАНГ ДУОНГ , исполняющий обязанности начальника отдела земельной экономики Департамента сельского хозяйства и окружающей среды города Хошимин

Будет платить сбор за использование земли в соответствии с условиями при изменении целевого назначения

Применение прейскуранта цен на землю в соответствии с Решением 79 в целом приемлемо для практики, особенно для земель, предназначенных для производства, бизнеса, торговли и оказания услуг. Однако, по мнению жителей районов, ранее применявшихся к земле, таких как Бинь Чань, Ку Чи, Хок Мон, Ня Бе и Кан Джио, плата за пользование землей при переводе сельскохозяйственных угодий в жилые довольно высока по сравнению с прежними сроками.

Для решения этой проблемы Министерство сельского хозяйства и охраны окружающей среды (ранее) рекомендовало Народному комитету города Хошимин представить премьер-министру доклад с просьбой разработать нормативные акты, регулирующие реализацию пункта 2 статьи 157 Закона о земле 2024 года об освобождении от уплаты и снижении платы за землепользование в других случаях. В настоящее время эти рекомендации переданы правительством в Национальное собрание для принятия резолюции об устранении трудностей и препятствий, связанных с реализацией Закона о земле 2024 года.

Если резолюция будет принята в предлагаемом виде, домохозяйства и отдельные лица, которые изменят целевое назначение земель с сельскохозяйственных угодий на жилые земли, будут платить разумную плату за пользование землей, соответствующую экономическому положению и доходам людей.

В районе Биньзыонг (ранее) корректировки были внесены, но только 34 проекта переселения были скорректированы, остальные остались без изменений. При этом цены на эти 34 района переселения были оценены по ценам, близким к рыночным. В районе Вунгтау (ранее) корректировки также были сделаны путем умножения прейскуранта цен на землю за 2019 год на коэффициент корректировки цен на землю за 2023 год. Соответственно, цены на землю в этом районе также выросли, но незначительно.

ТХАНЬ ХИЕН

Источник: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html