Сделки с недвижимостью растут, ожидая возвращения ажиотажа

Люди осматривают квартиры в жилом комплексе в Биньзыонге . Фото: NGOC HIEN

Так что же представляет собой современный рынок недвижимости? На что стоит обратить внимание и обратить внимание?

Процентные ставки снизились, люди смело покупают дома

Г-н Нгуен Ань Ту (35 лет), только что купивший квартиру в городе Тху Дук (Хошимин), сказал, что в последнее время он и его жена исследовали множество проектов в сфере недвижимости в Хошимине и даже смотрели проекты в районе Бинь Дуонг, граничащем с Хошимином, но большинство проектов стоят дорого.

После изучения проектов г-н Ту и его жена решили выбрать место для проживания в проекте в городе стоимостью около 3 млрд донгов, из которых 70% стоимости дома было предоставлено банком в качестве кредита.

По словам г-на Ту, в настоящее время процентная ставка по жилищным кредитам снизилась, он может брать кредит под 6% годовых, фиксированную процентную ставку в течение первых двух лет, что заставило г-на Ту принять решение обосноваться в этом доме после более чем 10 лет аренды.

«На самом деле, сейчас не так много квартир на выбор, но я видел, что за последние два года количество проектов можно пересчитать по пальцам одной руки. На этот раз процентные ставки снизились, а инвесторы также получили хорошую политику поддержки, поэтому я решил купить дом именно сейчас», — сказал г-н Ту.

Вместо того, чтобы купить новую квартиру или дом в будущем, г-н Тран Ван Тао (33 года) решил купить старую квартиру также в районе города Тху Дук и получил розовую книгу сразу после завершения процедуры покупки дома. По словам г-на Тао, с банковским кредитом в размере 1 млрд донгов, фиксированной процентной ставкой на два года в размере 6% годовых, это подходит для его платежеспособности.

В беседе с Tuoi Tre г-н Фан Нгок Бао Ан, генеральный директор Nova Lexington Real Estate JSC, сказал, что в условиях отсутствия на рынке недвижимости большого количества новых квартир многие люди с реальной потребностью в жилье предпочитают покупать дома в уже сданных проектах с хорошим качеством строительства, чтобы немедленно решить насущную проблему наличия жилья.

22 июня в нотариальной конторе города Тху Дук, несмотря на выходной, все равно были люди, пришедшие заверить процедуры сделок с землей, особенно сделки по передаче земли и квартир.

Г-жа Х. (руководитель этой нотариальной конторы) сообщила, что в настоящее время количество людей, приходящих для нотариального заверения сделок с землей, немного превышает показатель периода «замороженного» рынка в 2023 году, но составляет лишь малую часть от периода до пандемии.

Г-жа Х. сообщила, что за последние шесть месяцев в это отделение поступило 4000 нотариально заверенных документов, треть из которых — сделки купли-продажи, передачи квартир, земельных участков, аренды домов...

По словам г-жи Х., большинство покупателей жилья сегодня — это люди, испытывающие реальную потребность в жилье, особенно молодые пары, у которых средняя стоимость квартир колеблется от 2 до 4 миллиардов донгов за квартиру.

Строящийся проект недвижимости в районе 7 города Хошимин - Фото: QUANG DINH

В основном ищу дом с законным статусом для проживания.

В беседе с Tuoi Tre г-н Тран Мань Чи, заместитель генерального директора компании Dong Tay Property Company, сказал, что фактические сделки показывают, что большинство людей с реальными потребностями в жилье, желающих купить дом для постоянного проживания, начали возвращаться на рынок, чтобы купить квартиры на данном этапе.

«В настоящее время покупатели больше не интересуются проектами недвижимости, которые строятся в будущем, но не имеют стандартных юридических документов. Поэтому квартиры, которые продаются сегодня, должны гарантировать полную законность, инвесторы также должны предлагать множество гибких политик оплаты, продлевать графики платежей, и даже в некоторых проектах, где уже есть дом, у покупателей все еще остается до 30% неоплаченной суммы, и они выплачиваются с опозданием», - сказал г-н Чи.

Аналогичным образом г-н Фам Тронг Фу, директор компании Titanium Real Estate Management Company, заявил, что в последнее время сделки с землей в некоторых жилых районах города Тху Дук стали более «теплыми», чем раньше.

Что касается земли, г-н Фу сказал, что в некоторых районах цены на землю немного выросли по сравнению с предыдущим периодом, примерно со 100–110 млн донгов/м2 до 130–140 млн донгов/м2, приближаясь к уровню, существовавшему до пандемии.

Кроме того, г-н Фу сказал, что в будущем правила раздела и продажи земли будут более строгими, земельные фонды для раздела и продажи земли будут ограничены, а информация об инфраструктурных соединениях будет ограничена, поэтому в настоящее время некоторые районы за пределами Хошимина, такие как Ньон Трач и Лонг Ан, также имеют более выгодные сделки, чем в период «заморозки».

Между тем, директор по продажам иностранной корпорации недвижимости сказал, что реальность в этой корпорации показывает, что в Северном регионе сделки идут лучше, чем в Южном регионе, проекты на Юге, представленные рынку, не так хорошо принимаются, как в предыдущий период. В настоящее время покупатели жилья в основном те, у кого есть реальные потребности в жилье, не так много групп клиентов, инвестирующих или «серфингирующих», как в предыдущий период.

По словам этого человека, самая большая проблема на рынке недвижимости в Хошимине — это отсутствие предложения новых проектов.

Например, эта группа имеет доступный капитал от своей материнской компании за рубежом, готовый вложить миллиарды долларов в развитие проекта, но из-за ограниченности земельных фондов, в последние годы это предприятие искало проекты с чистыми земельными фондами в городе для M&A (слияний и поглощений), но не нашло того, что хотело. Поэтому этот человек считает, что рынок все еще будет испытывать трудности с предложением в ближайшем будущем.

Аналогичным образом вице-президент корпорации по недвижимости, реализующей крупный проект в городе Хошимин, также заявил, что из-за слабого освоения рынка корпорация вынуждена временно приостановить планы по строительству вилл, таунхаусов и апартаментов в районе проекта, даже несмотря на то, что это чистая земля.

«Мы пытаемся только достроить недостроенные объекты, а строительство новых объектов вынуждены приостановить. Покупатели не готовы сейчас тратить большие суммы денег на покупку дорогостоящих квартир, да и сами инвесторы тоже испытывают финансовые трудности и не имеют достаточных ресурсов, чтобы спешить, как раньше, в это непростое время», — поделился он.

Рынок недвижимости по-прежнему сложен из-за правовых проблем

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, сказал, что самой сложной точкой в ​​секторе недвижимости являются правовые проблемы, из-за которых старые проекты останавливаются, а новые проекты отсутствуют.

По словам г-на Чау, в первом квартале 2024 года только один проект коммерческого жилья был «одобрен для инвестиционной политики одновременно с одобрением инвестора» площадью 3647 м² и только один старый проект завершил строительные инвестиции в масштабе 219 квартир.

Нет ни одного коммерческого жилищного проекта, подходящего для привлечения капитала для продажи будущего жилья, и в настоящее время реализуется 62 коммерческих жилищных проекта (старые проекты) с 28 462 квартирами.

Кроме того, г-н Чау также сообщил, что ни один проект социального жилья не был одобрен для инвестирования или не получил разрешения на строительство, но был завершен только один проект социального жилья (старый проект) с 242 квартирами, а семь проектов социального жилья и жилья для рабочих (старый проект) с 4996 квартирами находятся в стадии реализации.

«В 2024 году на рынке недвижимости Хошимина сохранится дисбаланс спроса и предложения на жилье, а также дефицит предложения жилья, что приведет к росту цен на жилье или их сохранению на высоком уровне, особенно с учетом дисбаланса в сегменте элитного жилья и острой нехватки доступного коммерческого и социального жилья», — сказал г-н Чау.

В чем причина роста доходов от бизнеса в сфере недвижимости?

Источник: Статистическое управление города Хошимин. Составитель: NGOC HIEN. Графика: N.KH.

По данным Статистического управления города Хошимин, за первые пять месяцев года доход от других услуг в городе Хошимин составил 172 491 млрд донгов, увеличившись на 8,6%. Из них доход от операций с недвижимостью оценивался в 101 814 млрд донгов, что составляет 59% от доходов от других услуг и выросло на 7,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Ранее, за первые четыре месяца 2024 года, доход от операций с недвижимостью оценивался в 80 845 млрд донгов, что на 9,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

В беседе с Tuoi Tre представители нотариальных контор заявили, что рост доходов от сектора недвижимости отчасти объясняется тем, что заявленная стоимость сделок с недвижимостью приблизилась к реальной стоимости, значительно превысив предыдущую декларацию.

Глава нотариальной конторы сказал, что раньше, чтобы «избежать» уплаты высоких налогов, сделки с недвижимостью часто декларировались только от нескольких десятков до нескольких сотен миллионов донгов, но теперь это уже не так, все записи о сделках превышают 500 миллионов донгов. Если декларация низкая, налог будет возвращен, и это будет очень хлопотно и сложно для будущих процедур.

Таким образом, этот человек заявил, что декларации людей были ближе к продажной цене, из-за чего собираемость налога была выше, чем раньше.

Прогнозируется стабилизация рынка недвижимости к середине 2025 года

Цены на квартиры в Ханое выросли в среднем на 31% за первые шесть месяцев 2024 года - Фото: NAM TRAN

Рынок недвижимости демонстрирует признаки восстановления, однако, по мнению экспертов, рынок стабилизируется, когда увеличится количество сделок с доступными квартирами и социальным жильем.

По данным Министерства строительства, в первом квартале 2024 года количество завершенных проектов коммерческого жилья по всей стране составило 10, новых лицензий было выдано 19, проектов, имеющих право на продажу будущего жилья, было 38, а 984 проекта находились в стадии реализации.

Общее количество успешных сделок купли-продажи недвижимости в первом квартале 2024 года достигло 133 512 (в первом квартале 2023 года — 109 066).

Из них сделки с квартирами и индивидуальными домами достигли 35 853 сделок (27 590 в первом квартале 2023 года), сделки с землей достигли 97 659 сделок (81 476 в первом квартале 2023 года). Министерство строительства также заявило, что рынок квартир продолжает привлекать внимание групп с реальными потребностями в жилье и средне- и долгосрочных инвесторов.

Локальное восстановление

В беседе с Tuoi Tre г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, отметил, что рынок недвижимости на местном уровне восстанавливается, особенно на рынке Ханоя, цены на вторичном рынке и в проектах элитных квартир растут.

Средняя цена квартир выросла, поскольку недавно запущенные высококлассные проекты предлагают высокие цены, что привело к росту средней цены на всем рынке. Г-н Туан сказал, что рынок квартир вырос за первые три месяца года, но не в положительном направлении с точки зрения как спроса, так и предложения. Более того, восстановление рынка недвижимости в последнее время было более сконцентрировано на Севере. Помимо квартир, на Севере также выросли рынок земли и отдельные дома.

Если рассматривать рынок в целом, то он не удовлетворяет спрос на недвижимость. Люди с реальной потребностью в жилье в Ханое ищут сегмент ниже 40 миллионов донгов/м2, тогда как в Хошимине он ниже 50 миллионов донгов/м2, но в настоящее время наблюдается дефицит предложения.

По словам г-на Во Хюйна Туана Киета - директора CBRE VN, предложение на рынке в последнее время было только в сегменте элитных квартир и выше. Прогнозируя на ближайшие несколько лет, г-н Киета сказал, что чисто коммерческие продукты квартир не будут иметь продуктов среднего и низкого ценового диапазона.

Эксперт также подтвердил, что только при наличии большого предложения жилья стабилизируется спрос на рынке, а спрос и предложение во всех сегментах будут сбалансированы, тогда рынок сможет устойчиво развиваться.

В настоящее время рынок недвижимости демонстрирует смещенную, несбалансированную тенденцию, склоняясь в последние годы в сторону сегмента high-end. Поэтому рынок также ожидает поддержки развития социального жилья и жилья для малоимущих от правительства, чтобы вскоре создать это предложение.

Ожидания относительно соблюдения законов о недвижимости

По мнению экспертов, предложение правительства о вступлении в силу с 1 августа трех законов, связанных с рынком недвижимости, на пять месяцев раньше предыдущего постановления Народного собрания, а также два пункта статьи 200 и статьи 210 Закона о кредитных организациях также предлагается ввести в действие досрочно с 1 августа для обеспечения последовательности и строгости при получении залогового обеспечения от кредитных организаций, что создаст новый, более прозрачный и благоприятный правовой коридор для рынка недвижимости.

Однако в реальности при применении законов всегда есть задержка, и требуется от полугода до года, чтобы они оказали явное влияние. Более того, в законах не упоминается о балансировке рынка, корректировке цен на жилье, а также не упоминается о снижении процентных ставок по кредитам или цен на землю. Напротив, затраты на вводимые ресурсы для проектов могут увеличиться, поэтому сложно ожидать снижения цен на жилье.

Г-н Дин Мин Туан также прокомментировал, что законам нужно время, чтобы проникнуть на рынок, не говоря уже о необходимости указов и циркуляров для руководства, поэтому в краткосрочной перспективе на рынке все еще не хватает предложения. В настоящее время идет переходный период между старыми и новыми законами, никто не осмеливается принимать решения, поэтому новое предложение низкое, а проекты, у которых есть новое предложение, могут продаваться по очень высоким ценам.

Однако г-н Туан надеется, что новый закон поможет решить проблему поставок и устранить правовые препятствия для проектов как на Севере, так и на Юге. Регулирование будет более четким, а поставки в среднесрочной и долгосрочной перспективе будут более обильными.

Новый закон также предъявляет более строгие требования к инвесторам, только потенциальные инвесторы могут реализовывать проекты, и в то же время поддерживает покупателей жилья, которые должны вносить только 5% при покупке дома. Проверка инвесторов будет лучше, рынок будет развиваться более здорово. Но потребуется как минимум до второго квартала 2025 года, чтобы рынок недвижимости достиг равновесия и стал развиваться устойчиво.

Заместитель министра строительства Нгуен Ван Шинь:
Правительство поддержит увеличение предложения социального жилья с целью снижения цен на жилье.

Постановление правительства № 33 предоставило комплексное решение для рынка недвижимости. Соответственно, правительство предложило ряд решений, таких как совершенствование институтов, содействие развитию социального жилья, облегчение доступа предприятий к капиталу, выпуск облигаций для мобилизации капитала для проектов...

Решение для рынка доступно, децентрализовано на местах и ​​прозрачно, но реализация идет медленно.

Увеличение предложения социального жилья для удовлетворения жилищных потребностей большинства людей в городских районах является решением для увеличения предложения жилья, для перестройки жилищной структуры, снижения текущих цен на жилье. Когда есть много дешевого жилья, цены на жилье, безусловно, снизятся.

В ближайшее время Правительство издаст отдельное постановление о развитии социального жилья в направлении сокращения инвестиционных процедур, создания максимальных удобств для инвесторов проектов социального жилья при осуществлении инвестиционных процедур, доступе к земле, капиталу и реализации социального жилья.

Источник: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm