Количество сделок с недвижимостью растет в ожидании возвращения ажиотажа

Люди осматривают квартиры в жилом комплексе в Биньзыонге . Фото: NGOC HIEN

Итак, каков текущий рынок недвижимости? На что стоит обратить внимание?

Процентные ставки снижены, люди смело покупают дома

Г-н Нгуен Ань Ту (35 лет), недавно купивший квартиру в городе Тху Дык (Хошимин), сказал, что в последнее время он и его жена изучили множество проектов в сфере недвижимости в Хошимине и даже смотрели проекты в районе Биньзыонг, граничащем с Хошимином, но большинство проектов оказались дорогими.

После рассмотрения проектов г-н Ту и его жена решили выбрать место для проживания в проекте в городе стоимостью около 3 миллиардов донгов, из которых 70% от стоимости дома было предоставлено банком в качестве кредита.

По словам г-на Ту, в настоящее время процентные ставки по ипотечным кредитам снизились, он может взять кредит под 6% годовых, фиксированную процентную ставку в течение первых двух лет, что побудило г-на Ту принять решение обосноваться в этом доме после более чем 10 лет аренды.

«На самом деле, сейчас выбор квартир невелик, но я видел, что за последние два года количество проектов можно пересчитать по пальцам одной руки. В этот раз процентные ставки снизились, а инвесторам также предоставляется хорошая политика поддержки, поэтому я решил купить дом именно сейчас», — сказал г-н Ту.

Вместо того, чтобы в будущем купить новую квартиру или дом, господин Тран Ван Тхао (33 года) решил купить старую квартиру, также в районе города Тхудык, и получил розовую книгу сразу после завершения процедуры покупки дома. По словам господина Тхао, банковский кредит в размере 1 миллиарда донгов с фиксированной процентной ставкой 6% годовых на два года вполне соответствует его платежеспособности.

В беседе с Tuoi Tre г-н Фан Нгок Бао Ан, генеральный директор Nova Lexington Real Estate JSC, сказал, что в условиях отсутствия на рынке недвижимости большого количества новых квартир многие люди с реальной потребностью в жилье предпочитают приобретать дома в уже сданных проектах с хорошим качеством строительства, чтобы немедленно решить насущную потребность в жилье.

22 июня в нотариальной конторе города Тху Дук, несмотря на выходной, все равно были люди, приходящие заверить процедуры сделок с землей, особенно сделки по передаче земельных участков и квартир.

Г-жа Х. (руководитель этой нотариальной конторы) сообщила, что в настоящее время количество людей, приходящих для нотариального заверения сделок с землей, несколько выше, чем в период «замороженного» рынка в 2023 году, но составляет лишь малую часть от периода до пандемии.

Г-жа Х. сообщила, что за последние шесть месяцев в этот офис поступило 4000 нотариально заверенных документов, треть из которых — сделки купли-продажи, передачи квартир, земельных участков, аренды домов...

По словам г-жи Х., большинство покупателей жилья сегодня — это люди с реальной потребностью в жилье, особенно молодые пары, у которых обычные цены на квартиры колеблются от 2 до 4 миллиардов донгов за квартиру.

Строящийся проект недвижимости в районе 7 города Хошимин — Фото: QUANG DINH

В основном ищу дом с законным статусом для проживания.

В беседе с Tuoi Tre г-н Тран Мань Чи, заместитель генерального директора компании Dong Tay Property, сказал, что реальные сделки показывают, что большинство людей с реальными потребностями в жилье, желающих купить дом для постоянного проживания, начали возвращаться на рынок, чтобы купить квартиры на данном этапе.

«В настоящее время покупатели больше не интересуются объектами недвижимости, которые строятся в будущем, но не имеют стандартной юридической документации. Поэтому квартиры, которые продаются сегодня, должны быть полностью легальными, инвесторы также должны предлагать множество гибких политик оплаты, продлевать сроки платежей, и даже в некоторых проектах, где жилье уже сдано, у покупателей остаётся до 30% неоплаченной суммы, и они получают её с опозданием», — сказал г-н Чи.

Аналогичным образом, г-н Фам Чонг Фу, директор компании Titanium Real Estate Management Company, заявил, что в последнее время сделки с землей в некоторых жилых районах города Тху Дык стали более «теплыми», чем раньше.

Что касается земли, г-н Фу сказал, что в некоторых районах цены на землю немного выросли по сравнению с предыдущим периодом, примерно со 100–110 млн донгов/м2 до 130–140 млн донгов/м2, приближаясь к допандемическому периоду.

Кроме того, г-н Фу заявил, что в будущем правила раздела и продажи земли станут строже, земельные фонды для раздела и продажи земли будут ограничены, а информация о подключении к инфраструктуре будет ограниченной, поэтому в настоящее время в некоторых районах за пределами Хошимина, таких как Ньон Трач и Лон Ан, сделки также совершаются лучше, чем в период «заморозки».

Между тем, директор по продажам зарубежной компании, занимающейся недвижимостью, отметил, что, по данным этой компании, в Северном регионе сделки идут лучше, чем в Южном, а проекты, выводимые на рынок на юге, не пользуются таким же успехом, как в предыдущий период. В настоящее время покупатели жилья в основном те, у кого есть реальная потребность в жильё, а число покупателей, инвестирующих или «просматривающих» недвижимость, невелико, как в предыдущий период.

По словам этого человека, самая большая проблема на рынке недвижимости в Хошимине — это нехватка новых проектов.

Например, эта группа располагает капиталом от своей материнской компании за рубежом, готовым вложить миллиарды долларов в развитие проектов, но из-за ограниченности земельного фонда в последние годы компания искала проекты с чистым земельным фондом в городе для слияний и поглощений (M&A), но не нашла то, что искала. Поэтому, по мнению этого человека, в ближайшем будущем на рынке всё ещё будут трудности с предложением.

Аналогичным образом вице-президент корпорации по недвижимости, реализующей крупный проект в городе Хошимин, также заявил, что из-за слабого освоения рынка корпорация вынуждена временно приостановить планы по строительству вилл, таунхаусов и апартаментов в зоне проекта, даже несмотря на то, что это чистая земля.

«Мы пытаемся лишь достроить недостроенные объекты, а строительство новых объектов вынуждены приостановить. Покупатели сейчас не готовы тратить большие суммы на покупку дорогостоящих квартир, да и сами инвесторы испытывают финансовые трудности и не располагают достаточными ресурсами, чтобы действовать так же спешно, как раньше», — поделился он.

Рынок недвижимости по-прежнему остается сложным из-за правовых проблем

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, заявил, что самой сложной проблемой в секторе недвижимости являются правовые проблемы, из-за которых старые проекты останавливаются, а новые проекты отсутствуют.

По словам г-на Чау, в первом квартале 2024 года только один проект коммерческого жилья был «одобрен для инвестиционной политики одновременно с одобрением инвестора» площадью 3647 м² и только один старый проект завершил строительные инвестиции в размере 219 квартир.

Нет ни одного проекта коммерческого жилья, подходящего для привлечения капитала с целью продажи будущего жилья, а в стадии реализации находятся 62 проекта коммерческого жилья (старые проекты) с 28 462 квартирами.

Кроме того, г-н Чау также сообщил, что ни один проект социального жилья не был одобрен для инвестирования и не получил разрешения на строительство, но был завершен только один проект социального жилья (старый проект) с 242 квартирами, а семь проектов социального жилья и жилья для рабочих (старый проект) с 4996 квартирами находятся в стадии реализации.

«В 2024 году на рынке недвижимости Хошимина сохранится дисбаланс спроса и предложения на жилье, а также дефицит предложения, что приведет к росту цен на жилье или их сохранению на высоком уровне, особенно с учетом дисбаланса в сегменте элитного жилья и острой нехватки доступного коммерческого и социального жилья», — отметил г-н Чау.

В чем причина роста доходов от бизнеса в сфере недвижимости?

Источник: Статистическое управление города Хошимин. Составитель: NGOC HIEN. Графика: N.KH.

По данным Статистического управления города Хошимин, за первые пять месяцев года доход от прочих услуг в городе Хошимин составил 172 491 млрд донгов, увеличившись на 8,6%. Из них доход от операций с недвижимостью оценивается в 101 814 млрд донгов, что составляет 59% от общего объема доходов от прочих услуг и на 7,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Ранее, за первые четыре месяца 2024 года, доход от операций с недвижимостью оценивался в 80 845 млрд донгов, что на 9,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

В беседе с Tuoi Tre представители нотариальных контор заявили, что рост доходов от сектора недвижимости частично объясняется тем, что заявленная стоимость сделок с недвижимостью приблизилась к реальной стоимости, значительно превышая прежнюю декларируемую.

Глава нотариальной конторы рассказал, что раньше, чтобы «избежать» уплаты высоких налогов, при сделках с недвижимостью часто декларировалась сумма от нескольких десятков до нескольких сотен миллионов донгов, но теперь это уже не так: все сделки фиксируются на сумму более 500 миллионов донгов. Если декларация окажется заниженной, налог будет возвращен, что создаст большие трудности и трудности в дальнейшем.

Таким образом, по словам этого человека, декларации людей были ближе к продажной цене, из-за чего собираемость налога была выше, чем прежде.

Прогнозируется стабилизация рынка недвижимости к середине 2025 года

Цены на квартиры в Ханое выросли в среднем на 31% за первые шесть месяцев 2024 года. Фото: NAM TRAN

На рынке недвижимости наметились признаки восстановления, однако, по мнению экспертов, рынок стабилизируется, когда увеличится количество сделок с доступными квартирами и социальным жильем.

По данным Министерства строительства, в первом квартале 2024 года количество завершенных проектов коммерческого жилья по всей стране составило 10, новых лицензий получили 19, проектов, имеющих право на продажу будущего жилья, — 38, а проектов, находящихся в стадии реализации, — 984.

Общее количество успешных сделок купли-продажи недвижимости в первом квартале 2024 года достигло 133 512 (в первом квартале 2023 года — 109 066).

Из них 35 853 сделки с квартирами и индивидуальными домами (27 590 в первом квартале 2023 года) и 97 659 сделок с земельными участками (81 476 в первом квартале 2023 года). Министерство строительства также отметило, что рынок квартир продолжает привлекать внимание групп с реальными потребностями в жилье, а также средне- и долгосрочных инвесторов.

Локальное восстановление

В беседе с Tuoi Tre г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, отметил, что рынок недвижимости на местном уровне восстанавливается, особенно на рынке Ханоя, цены на вторичном рынке и в элитных проектах квартир растут.

Средняя стоимость квартир выросла, поскольку недавно запущенные элитные проекты предлагают высокие цены, что привело к росту средней цены на рынке в целом. Г-н Туан отметил, что рынок квартир вырос за первые три месяца года, но не в положительную сторону с точки зрения как спроса, так и предложения. Более того, восстановление рынка недвижимости в последнее время было более сосредоточено на севере. Помимо квартир, на севере также выросли цены на земельные участки и отдельные дома.

Если рассматривать рынок в целом, то он не удовлетворяет спрос на недвижимость. Люди, реально нуждающиеся в жильё в Ханое, ищут сегмент менее 40 млн донгов/м², тогда как в Хошимине этот сегмент составляет менее 50 млн донгов/м², но в настоящее время наблюдается дефицит предложения.

По словам г-на Во Хюйнь Туан Киета, директора CBRE VN, в последнее время предложение на рынке было представлено только квартирами класса люкс и выше. Прогнозируя на ближайшие несколько лет, г-н Киета отметил, что на рынке чисто коммерческих квартир не будет предложений среднего и бюджетного сегментов.

Эксперт также подтвердил, что только при наличии большого предложения жилья стабилизируется спрос на рынке, а спрос и предложение во всех сегментах будут сбалансированы, тогда рынок сможет развиваться устойчиво.

В настоящее время рынок недвижимости демонстрирует неравномерную, несбалансированную динамику, в последние годы смещаясь в сторону элитного сегмента. Поэтому рынок также ожидает от государства поддержки развития социального жилья и жилья для экономически активного населения для скорейшего создания такого предложения.

Ожидания относительно соблюдения законов о недвижимости

По мнению экспертов, предложение правительства о вступлении в силу с 1 августа трех законов, связанных с рынком недвижимости, на пять месяцев раньше предыдущего постановления Народного собрания, а также два пункта статьи 200 и статьи 210 Закона о кредитных организациях также предлагается вступить в силу досрочно с 1 августа для обеспечения последовательности и строгости при получении залога от кредитных организаций, что создаст новый, более прозрачный и благоприятный правовой коридор для рынка недвижимости.

Однако в реальности применение законов всегда сопровождается задержкой, и для достижения ощутимого эффекта требуется от полугода до года. Более того, в законах не упоминается ни балансировка рынка, ни корректировка цен на жильё, ни снижение процентных ставок по кредитам или цен на землю. Напротив, производственные затраты на проекты могут увеличиться, поэтому сложно ожидать снижения цен на жильё.

Г-н Динь Минь Туан также отметил, что законам нужно время, чтобы войти на рынок, не говоря уже о необходимости принятия указов и циркуляров, регулирующих ситуацию, поэтому в краткосрочной перспективе на рынке по-прежнему не хватает предложения. В настоящее время идёт переходный период между старыми и новыми законами, никто не решается принимать решения, поэтому нового предложения мало, а проекты с новым предложением могут продаваться по очень высоким ценам.

Однако г-н Туан надеется, что новый закон поможет решить проблему поставок и устранить юридические препятствия для проектов как на Севере, так и на Юге. Регулирование станет более чётким, а поставки в средне- и долгосрочной перспективе будут более обильными.

Новый закон также предъявляет более строгие требования к инвесторам: реализовывать проекты могут только потенциальные инвесторы, и в то же время поддерживает покупателей жилья, поскольку им необходимо вносить лишь 5% от стоимости покупки. Проверка инвесторов станет более тщательной, рынок будет развиваться более динамично. Однако для достижения равновесия и устойчивого развития рынку недвижимости потребуется как минимум второй квартал 2025 года.

Заместитель министра строительства Нгуен Ван Шинь:
Правительство поддержит увеличение предложения социального жилья в целях снижения цен на жилье.

Постановление правительства №33 обеспечило комплексное решение для рынка недвижимости. В соответствии с ним правительство предложило ряд мер, таких как совершенствование институтов, содействие развитию социального жилья, облегчение доступа предприятий к капиталу, выпуск облигаций для привлечения капитала для реализации проектов...

Решение для рынка доступно, децентрализовано на местах и прозрачно, но его реализация идет медленно.

Увеличение предложения социального жилья для удовлетворения жилищных потребностей большинства городского населения — это решение, направленное на увеличение предложения жилья, реструктуризацию жилищного фонда и снижение текущих цен на жильё. При наличии большого количества недорогого жилья цены на жильё, безусловно, снизятся.

В ближайшее время Правительство издаст отдельное постановление о развитии социального жилья, направленное на сокращение инвестиционных процедур, создание максимальных удобств для инвесторов проектов социального жилья при осуществлении инвестиционных процедур, доступе к земле, капиталу и реализации социального жилья.

Источник: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm