Установление минимального размера платежа в государственный бюджет вместо размера
Правительство только что издало Постановление № 115/2024, содержащее ряд статей и мер по реализации Закона о тендерах по отбору инвесторов для реализации проектов с использованием земельных участков. Наиболее существенным изменением этого постановления является четкое определение минимальной ставки, которую предприятия должны уплачивать в государственный бюджет.
По словам адвоката Фам Тхань Туана, ранее, согласно положениям Указа 25/2020, при определении размера платежа в государственный бюджет в дополнение к плате за землепользование и арендной плате за землю (ранее именуемой м3), у населенных пунктов возникли трудности по 3 вопросам.
Во-первых, отсутствует эталонный земельный фонд, поскольку нет результатов аукционов или их слишком много, что затрудняет синтез. Во-вторых, сложно определить ожидаемую плату за землепользование и арендную плату за землю. В-третьих, сложно координировать работу местных органов власти при оценке стоимости. Это одна из причин, по которой многие населённые пункты испытывают затруднения при организации торгов по проектам, связанным с землей.
Для устранения вышеуказанных недостатков статья 48 Указа 115/2024 устанавливает минимальный размер платежа в государственный бюджет (обычно именуемый значением m) при проведении торгов по выбору инвесторов для реализации проектов в городских зонах; в сельских жилых зонах он рассчитывается в процентах, а не в сумме, как раньше.
Процент рассчитывается на основе базового среднего показателя прироста стоимости земельных участков после аукциона по продаже прав пользования (разница между начальной ценой и победной ценой аукциона) для земельных участков, на которых реализуются проекты в данной местности.
Земельные участки, выставляемые на аукцион для реализации указанного проекта (без учета результатов индивидуальных земельных аукционов для граждан, желающих построить дома), должны были успешно продаваться на аукционах в течение 3 последовательных лет до даты принятия решения об утверждении инвестиционной политики проекта (максимум 7 лет в некоторых особых случаях) и иметь аналогичное местоположение (того же районного уровня или другого района в провинции) с выставляемыми на аукцион землями.
Таким образом, Указ изменил порядок определения критериев оценки эффективности использования земельных участков в сторону применения «минимальной ставки платы в государственный бюджет» вместо определения этой величины в конкретных денежных единицах, как это было ранее. Фактическая величина платы в государственный бюджет (величина М) будет равна предложенной инвестором ставке бюджетной платы, умноженной на фактическую плату за землепользование и арендную плату за землю по проекту.
Проект недвижимости в Хошимине (Фото: Чинь Нгуен).
Ожидается, что это принесет значительный доход местному сообществу.
Юристы в сфере недвижимости иллюстрируют определение значения m следующим образом:
Народный комитет провинции А организовал аукцион по продаже прав на землепользование для четырёх проектов в городской зоне. Населённый пункт А будет использовать результаты аукциона по этим четырём проектам для расчёта средней ставки повышения цен после аукциона (соотношение минимальной цены к аукционной цене). Результат составит 10%. Ставка 10%, указанная в тендерной документации, является минимальной ставкой, которую инвестор должен уплатить в государственный бюджет (стоимостью м).
Инвесторы должны предложить ставку отчислений в государственный бюджет в размере 10% или более. Фактический размер отчислений в государственный бюджет будет равен ставке, предложенной победителем тендера (например, 20%), умноженной на фактические подлежащие уплате сбор за землепользование и арендную плату за землю (например, 200 млрд донгов). Сбор за землепользование и арендная плата за землю рассчитываются в соответствии с положениями земельного законодательства. Таким образом, инвестор заплатит в государственный бюджет дополнительно 40 млрд донгов в дополнение к сумме, необходимой для уплаты сбора за землепользование (значение M).
Если в населенном пункте аукцион по реализации проекта не проводился, то в формуле не будет базового земельного фонда. Пункт 6 статьи 48 Постановления также предусматривает, что в случае отсутствия базового земельного фонда для аукциона может быть использован средний коэффициент увеличения стоимости бюджетных платежей по проектам, выставляемым на торги в течение 5 последовательных лет до даты принятия решения об инвестиционной политике или документа, подтверждающего информацию о проекте, выставляемом на торги.
В случае, если в населенном пункте не организован отбор инвесторов для реализации проекта методом аукциона или конкурса, в связи с чем отсутствует нормативный земельный фонд, в конкурсной документации не указывается размер платы в государственный бюджет (м). Этот размер платы предлагается инвестором в конкурсной документации. Предлагаемый инвестором размер платы в государственный бюджет (м) уплачивается одновременно с уплатой платы за пользование землей и арендной платы за землю по форме и в сроки, установленные в Контракте на проект.
Таким образом, определение размера отчислений в государственный бюджет (м) стало четким и полным, что облегчило трудности для многих населенных пунктов. Ожидается, что новое положение об определении размера отчислений в государственный бюджет (м) принесет значительные доходы населенным пунктам, улучшив инвестиционный климат, сделав его прозрачным и привлекательным.
Однако, по словам адвоката Фам Тхань Туана, приведенный выше расчет также может существенно увеличить стоимость реализации проекта предприятия из суммы, которую М должно заплатить.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm
Комментарий (0)