Устранение основных препятствий для местных органов власти при участии в торгах по городским инвестиционным проектам

Установить минимальный размер платежа в государственный бюджет вместо суммы

Правительство только что издало Постановление № 115/2024, содержащее ряд статей и мер по реализации Закона о тендерах по отбору инвесторов для реализации проектов с использованием земельных участков. Наиболее существенным изменением этого постановления является четкое определение минимальной ставки, которую предприятия должны уплачивать в государственный бюджет.

По словам адвоката Фам Тхань Туана, ранее, согласно положениям Указа 25/2020, определяющего размер платежа в государственный бюджет в дополнение к плате за землепользование и арендной плате за землю (ранее известной как м3), населенные пункты столкнулись с трудностями по 3 вопросам.

Во-первых, отсутствует эталонный земельный фонд, поскольку нет результатов аукционов или их слишком много, что затрудняет синтез. Во-вторых, сложно определить ожидаемую плату за землепользование и арендную плату за землю. В-третьих, сложно координировать работу местных органов власти при оценке стоимости. Это одна из причин, по которой многие населённые пункты испытывают затруднения при организации торгов по проектам, связанным с землей.

Для устранения вышеуказанных недостатков статья 48 Указа 115/2024 устанавливает минимальный размер платежа в государственный бюджет (обычно именуемый значением m) при проведении торгов по выбору инвесторов для реализации проектов в городских зонах; в сельских жилых зонах он рассчитывается в процентах, а не в сумме, как раньше.

Процент рассчитывается исходя из справочного показателя среднего прироста стоимости земельных участков после аукциона по продаже права пользования земельными участками (разница между начальной ценой и ценой выигрыша аукциона) под реализацию проектов на данной территории.

Земельный участок, выставляемый на аукцион для реализации указанного проекта (без использования результатов индивидуальных земельных аукционов для граждан под строительство домов), должен иметь успешный результат аукциона в течение 3 последовательных лет до даты принятия решения об утверждении инвестиционной политики проекта (до 7 лет в некоторых особых случаях) и быть аналогичным по местоположению (того же районного уровня или другого района в провинции) земельному участку, выставляемому на аукцион.

Таким образом, Указ изменил порядок определения критериев оценки эффективности использования земельных участков в сторону применения «минимальной ставки платы в государственный бюджет» вместо определения этой величины в конкретных денежных единицах, как это было ранее. Фактическая величина платы в государственный бюджет (величина М) будет равна предложенной инвестором ставке платы в бюджет, умноженной на фактическую плату за землепользование и арендную плату за землю по проекту.

Проект недвижимости в Хошимине (Фото: Чинь Нгуен).

Ожидается, что это принесет значительный доход местному сообществу.

Юристы в сфере недвижимости иллюстрируют определение значения m следующим образом:

Народный комитет провинции А организовал аукцион по продаже прав землепользования для четырёх проектов городского строительства. Населённый пункт А будет использовать результаты аукциона по этим четырём проектам для расчёта средней ставки повышения стоимости после победы на аукционе (соотношение минимальной цены к цене выигрыша аукциона). Результат составит 10%. Ставка 10%, указанная в тендерной документации, является минимальной ставкой, которую инвестор должен уплатить в государственный бюджет (стоимостью м).

Инвесторы должны предложить ставку отчислений в государственный бюджет в размере 10% или более. Фактический размер отчислений в государственный бюджет будет равен ставке, предложенной победителем тендера (например, 20%), умноженной на фактические подлежащие уплате сбор за землепользование и арендную плату за землю (например, 200 млрд донгов). Сбор за землепользование и арендная плата за землю рассчитываются в соответствии с положениями земельного законодательства. Таким образом, инвестор заплатит в государственный бюджет дополнительно 40 млрд донгов в дополнение к сумме, необходимой для уплаты сбора за землепользование (значение M).

Если в населенном пункте аукцион по реализации проекта не проводился, то в формуле не будет базового земельного фонда. Пункт 6 статьи 48 Постановления также предусматривает, что в случае отсутствия базового земельного фонда для аукциона может быть использован средний коэффициент увеличения стоимости бюджетных платежей по проектам, выставляемым на торги в течение 5 последовательных лет до даты принятия решения об инвестиционной политике или документа, подтверждающего информацию о проекте, выставляемом на торги.

В случае, если в населенном пункте не организован отбор инвесторов для реализации проекта методом аукциона или конкурса, в связи с чем отсутствует нормативный земельный фонд, в конкурсной документации не указывается размер платы в государственный бюджет (м). Этот размер платы предлагается инвестором в конкурсной документации. Предлагаемый инвестором размер платы в государственный бюджет (м) уплачивается одновременно с уплатой платы за пользование землей и арендной платы за землю по форме и в сроки, установленные в Контракте на проект.

Таким образом, определение размера отчислений в государственный бюджет (м) стало четким и полным, что устранило трудности для многих населенных пунктов. Ожидается, что новое положение об определении размера отчислений в государственный бюджет (м) принесет значительные доходы населенным пунктам, улучшив инвестиционный климат, сделав его прозрачным и привлекательным.

Однако, по словам адвоката Фам Тхань Туана, приведенный выше расчет также может существенно увеличить стоимость реализации проекта предприятия из суммы, которую М должно заплатить.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm