«Нажатие на тормоза» спекулятивных потоков капитала в недвижимость

В то время как объёмы потребительских ипотечных кредитов медленно восстанавливаются, объёмы кредитов на недвижимость для бизнеса растут почти на 30%. В ответ на эту ситуацию правительство недавно поручило Государственному банку Вьетнама (ГБВ) строго контролировать потоки капитала из коммерческих банков, особенно тех, которые предоставляют крупные кредиты на недвижимость.

Коммерческие банки будут строго контролировать крупные кредиты на недвижимость. Фото : Дык Тхань

Кредитование недвижимости резко возросло

По данным Государственного банка Вьетнама, к концу августа 2025 года общий объём кредитования во всей системе вырос более чем на 11%. При этом, по данным газеты «Дау Ту», объём кредитования частных лиц на покупку и ремонт жилья рос медленно, в то время как объём кредитования только бизнеса в сфере недвижимости увеличился почти на 30%, что примерно в три раза превышает темпы роста кредитования всей системы.

На прошлой неделе заместитель премьер-министра Хо Дык Фок, работая с Государственным банком Вьетнама, потребовал направить кредиты в приоритетные области, при этом строго контролируя денежные потоки коммерческих банков, особенно кредиты на недвижимость, доля которых высока.

Анализ структуры капитала показывает, что большинство предприятий сферы недвижимости по-прежнему в основном зависят от банковских кредитов. Высокие цены на недвижимость, признаки восстановления рынка и сокращение кредитных возможностей Государственного банка привели к тому, что банки стали активно кредитовать инвесторов.

Между тем, другие каналы средне- и долгосрочного привлечения капитала пока не восстановились. С начала года по конец августа 2025 года предприятия сферы недвижимости выпустили облигации на сумму около 61 000 млрд донгов, что составляет 17% от общего объёма выпуска облигаций. Однако этого недостаточно, чтобы компенсировать объём облигаций, подлежащих погашению с начала года.

«Корпоративные облигации, которые, как ожидалось, станут важнейшим каналом мобилизации капитала в сфере недвижимости, пока восстанавливаются медленно, в то время как давление по срокам погашения достигло рекордного уровня. Положительным моментом является то, что самый сложный период уже пройден (пик погашения приходится на август 2025 года). Если рынок продолжит восстанавливаться, предприятиям удастся избежать риска массового банкротства. Однако в ближайшее время компаниям необходимо диверсифицировать источники капитала, избегать распыления инвестиций и контролировать просроченную задолженность. В частности, банкам необходимо регулировать потоки капитала, направляя их в более здоровые и устойчивые сегменты», — рекомендовал д-р Кан Ван Люк, член Консультативного совета по вопросам политики при премьер-министре.

По мнению экспертов, за последний год рынок недвижимости продемонстрировал признаки восстановления: во многих сегментах наблюдался сильный рост цен, однако ликвидность остаётся крайне низкой. Основная причина заключается в том, что потоки капитала смещены в сторону предложения, сосредоточенного в элитных проектах. Нерациональность сегментов привела к медленному росту спроса на кредиты для покупки недвижимости. Высокие цены на жильё превышают его доступность, несмотря на то, что процентные ставки по ипотечным кредитам находятся на разумном уровне, что заставляет реальных покупателей колебаться.

«Цены на недвижимость по-прежнему высоки, но брокеры жалуются на вялые продажи. За исключением недвижимости среднего ценового сегмента стоимостью в несколько миллиардов донгов, которая всё ещё продаётся, большинство объектов сложно продать, а ликвидность рынка крайне низкая», — отметил г-н Фан Дунг Кхань, директор по инвестиционному консалтингу инвестиционного банка Maybank.

Спекулятивная недвижимость сталкивается с трудностями

Г-н Кхань отметил, что новый шаг правительства свидетельствует о том, что в ближайшее время приток капитала в спекулятивную недвижимость, куплю-продажу будет ограничен. В то же время, изучается и вносятся поправки в ряд законопроектов, направленных на ограничение спекуляций, обеспечение устойчивого развития рынка и содействие экономическому росту.

Что касается мнения о том, что рынок недвижимости демонстрирует признаки пузыря, когда цены на жилье задираются слишком высоко, г-н Нгуен Куанг Хуэй, генеральный директор факультета финансов и банковского дела (университет Нгуен Трай), заявил, что резкий рост цен обусловлен в основном дисбалансом в структуре спроса и предложения, а не только спекуляциями.

«Затянутая процедура легализации проектов привела к дефициту предложения, в то время как спрос на жильё, индустриальные парки и логистическую инфраструктуру огромен. Высокие цены на жильё — результат дефицита предложения, а не обязательно спекулятивного пузыря», — проанализировал г-н Хай.

По расчётам доктора Кан Ван Люка, стоимость квартиры во Вьетнаме в настоящее время эквивалентна среднему доходу семьи за 26 лет, в то время как среднемировой показатель составляет всего около 15 лет. Несоответствие доходов населения темпам роста цен на недвижимость — серьёзная проблема, и снижение цен на жильё — чрезвычайно сложная задача.

Эксперты предупреждают, что, хотя процентные ставки по ипотечным кредитам в настоящее время низкие, что способствует поддержанию покупательной способности рынка, если процентные ставки снова вырастут, многие заёмщики потеряют возможность контролировать свои финансы, что приведёт к нестабильности рынка. Фактически, первичная недвижимость всё ещё продаётся, но вторичная (купля-продажа) неликвидна, что создаёт серьёзные риски для владельцев дорогостоящих объектов.

«Для достижения двузначного экономического роста необходимо, чтобы и финансовый рынок, и рынок недвижимости были стабильны. Если хотя бы один из них столкнётся с проблемами, риск кризиса, подобного китайскому, который четыре года страдал из-за рынка недвижимости, совершенно очевиден», — предупредил доктор Кан Ван Люк.

Что касается государственного агентства по управлению, г-н Выонг Дуй Дунг, заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости Министерства строительства, отметил, что предложение недвижимости по-прежнему ограничено и значительно ниже спроса. Правительство уделяет особое внимание устранению препятствий, особенно в сфере инвестиций, строительства и планирования. С уменьшением процессуальных издержек и расходов на соблюдение требований предложение увеличится.

«Что касается цен на жильё, несмотря на корректировку структуры рынка, сегмент недорогого жилья и жилья для малообеспеченных людей по-прежнему испытывает серьёзный дефицит. В ближайшее время правительство предложит дополнительные меры для стимулирования развития этих сегментов, а также проведёт политику снижения производственных затрат для предприятий, особенно платы за землю», — заявил г-н Зунг.

Форум VWAS 2025: «Новая эра, новая устойчивость»

Третий саммит Vietnam Financial Advisors Summit 2025 (VWAS 2025), организованный газетой Finance - Investment в четверг, 25 сентября 2025 года, в отеле Pullman (Ханой), соберет ведущих отечественных и международных экспертов для углубленного обсуждения влияния новых институтов и новой динамики на экономику и финансовые рынки. На форуме также будут подробно проанализированы точки прорывного роста традиционных инвестиционных классов активов, а также возможности, связанные с криптоактивами.

В рамках форума пройдут следующие мероприятия:

Основной семинар, состоящий из двух сессий, на которых будут представлены и обсуждены темы «Поддержка устойчивости рынка» и «Поиск прорывов для классов активов».

Отмечаем типичные финансовые продукты/услуги 2025 года в сфере банковского дела, страхования, недвижимости, управления фондами, ценных бумаг и финансовых технологий.

Подробности: wwa.vir.com.vn

Источник: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html