Контроль кредитования недвижимости: строгий, но не экстремальный

Когда объем кредитования недвижимости почти в четыре раза превышает размер государственного инвестиционного капитала, возникает вопрос: что делать, чтобы контролировать этот денежный поток?

Тень 4,1 триллиона донгов и вопрос эффективности капитала

По данным Государственного банка, к концу августа 2025 года общая сумма непогашенных кредитов на недвижимость достигла 4,1 млн донгов, из которых непогашенная задолженность, связанная только с деятельностью в сфере недвижимости, составила почти 1,823 млн донгов. Этот показатель почти в четыре раза превышает объём государственных инвестиций в 2025 году, однако этот сектор обеспечивает лишь около 3,5% ВВП.

Данные Министерства строительства показывают, что проекты городского и жилищного строительства по-прежнему лидируют по объёму кредитования – 614 737 млрд донгов. Далее следуют проекты промышленных парков и зон экспортного производства – 114 274 млрд донгов. Потоки капитала также распределяются на такие сферы, как аренда офисов (61 946 млрд донгов), туризм и курорты (62 487 млрд донгов), рестораны и гостиницы (64 560 млрд донгов) и кредиты на покупку прав землепользования (190 113 млрд донгов).

По мнению аналитиков, картина распределения кредитов демонстрирует значительное расширение кредитования регионов, чувствительных к экономическим циклам. В частности, эти данные красноречиво свидетельствуют о том, что капитал активно притягивается в высокодоходные сферы, но его влияние на экономику по-прежнему ограничено.

К концу августа 2025 года общая сумма непогашенных кредитов на недвижимость достигла 4,1 млн донгов. Фото: Дуй Минь.

Фактически, согласно финансовым отчётам за третий квартал 2025 года перечисленных банков, задолженность по недвижимости увеличилась у большинства банков. В коммерческом банковском секторе лидирует Techcombank с 237 838 млрд донгов, что составляет 32,81% от общего долга; VPBank занимает второе место с 205 955 млрд донгов; SHB занимает третье место с 184 044 млрд донгов, но занимает второе место по доле в системе – более 30% от общего долга. Эти показатели отражают тенденцию к активному притоку капитала в сектор недвижимости – явление не новое, но достигающее масштабов, требующих пристального мониторинга.

Между тем, средние и мелкие банки по-прежнему занимают оборонительную позицию. MBBank, HDBank, TPBank, MSB и LPBank сохраняют коэффициент кредитования недвижимости на уровне однозначных чисел, демонстрируя осторожность в условиях рыночных колебаний. Однако даже в этой группе продолжается рост объёма непогашенных кредитов, что свидетельствует о том, что привлекательность «пирога» недвижимости не ослабла.

Эксперты предупреждают, что кредитный капитал, направляемый в сектор недвижимости, в настоящее время составляет почти четверть всего капитала экономики, в то время как его способность создавать рабочие места, создавать добавленную стоимость и обеспечивать сопутствующие эффекты значительно ниже, чем в обрабатывающей промышленности, торговле и сфере услуг. «Неправильно направленный» денежный поток может привести к экономическому дисбалансу и увеличить системные риски в случае разворота рынка.

Тонкая грань между восстановлением и пузырем

По словам доктора Фам Тхи Хоанг Ань, заместителя директора Банковской академии, залоговое обеспечение в кредитной системе в основном поступает с рынка недвижимости. Если рынок впадёт в рецессию, банковская система окажется под сильным давлением из-за проблемной задолженности. Это свидетельствует о том, что риски, связанные с кредитами на недвижимость, связаны не только с размером непогашенной задолженности, но и с качеством и подлинностью залога.

Рынок недвижимости сейчас находится в состоянии «покупай дорого, продавай дорого». Фото: Куок Ань.

Выражая осторожную точку зрения, экономист доктор Динь Тхе Хиен отметил, что текущий рынок находится в состоянии «покупай дорого, продавай дорого», что является ранним сигналом о ценовом пузыре. Он пояснил, что когда покупки и продажи основаны только на краткосрочной спекулятивной психологии, не связанной с реальным денежным потоком или эксплуатационной стоимостью, цены на недвижимость завышаются, а ликвидность становится всё ниже.

«Менталитет «покупай дорого, продавай дорого» может помочь группе инвесторов получить выгоду в краткосрочной перспективе, но он создает цикл перегрева, который может легко привести к краху», — предупредил г-н Хиен.

Стоит отметить, что кредитование недвижимости резко увеличилось, но не вызвало «волны». Рост кредитования за первые 9 месяцев года составил около 13%, в то время как приток капитала в недвижимость увеличился почти на 20%, однако ликвидность по-прежнему низкая. «Денежные средства увеличились, но рынок не оздоровился», — отметил г-н Хиен. Это свидетельствует о том, что приток капитала больше не приносит позитивных побочных эффектов, а, напротив, оказывает двойное давление на банки и рынок.

Согласно принципу безопасности, банки должны предоставлять кредиты в размере не более 70% от стоимости недвижимости, покупатель или инвестор должен внести 30% от капитала. Однако в реальности наблюдалась ситуация, когда банки выдавали кредиты даже на сумму депозита, что означало, что кредитование глубоко ушло в спекулятивный цикл. Когда цены растут слишком быстро, «серфингисты» сталкиваются с трудностями, кредит накапливается, увеличивается количество безнадежных долгов… именно такой сценарий многие эксперты наблюдали в предыдущих циклах.

Однако нельзя отрицать, что кредитный капитал по-прежнему является «кровеносным сосудом» для восстановления рынка недвижимости, особенно в условиях разблокировки многих проектов, «замороженных» юридически. Рост кредитования отчасти отражает ожидания восстановления, но его необходимо направлять избирательно, чтобы избежать перетока в спекулятивный сектор.

Таким образом, контроль кредитования недвижимости подразумевает не чрезмерное ужесточение, а корректировку темпов, направленную на достижение баланса между восстановлением экономики и безопасностью системы. Необходимо чётко различать капитал для реальных жилищных нужд, капитал для строительства жилья, промышленных зон, туризма и капитал для спекулятивной деятельности.

Фактически, если кредитование недвижимости продолжит расти, не создавая реальной стоимости, пузырь может вернуться, и тогда ценой, которую придется заплатить, станут не только плохие долги или снижение темпов роста, но и нестабильность всей финансовой системы.

По словам доктора Ле Суан Нгиа, члена Консультативного совета по вопросам политики при премьер-министре, текущая непогашенная задолженность составляет около 4 миллионов миллиардов донгов, что составляет около 24% от общей задолженности всей системы. Это невысокий показатель по сравнению со многими развитыми странами, достигающий 40%. Фундаментальное решение заключается в разумном распределении кредитных потоков, сосредоточившись на сегменте социального жилья, доступного жилья, а не вливаясь в спекуляции или дорогостоящие проекты.

Источник: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html