HoREA: Необходимо предотвратить риск манипулирования ценами на землю во время оценки

По мнению HoREA, управляющие организации, инвесторы, оценочные компании и эксперты по обзору могут вступать в сговор с целью искажения цен на землю, что является негативным явлением, которое необходимо исключить при внесении поправок в Закон.

Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) только что представила Постоянному комитету Национальной ассамблеи ряд заключений, касающихся проекта закона о земле (с поправками), в котором она предупреждает о риске сговора при установлении цен на землю при оценке цен.

По данным HoREA, на провинциальном уровне оценкой и принятием решений о ценах на землю для проектов в сфере недвижимости занимаются четыре органа. Первый — государственные агентства (Департамент природных ресурсов и окружающей среды, Директор Департамента финансов и Народный комитет провинции).

Следующим субъектом является инвестор проекта в сфере недвижимости, которого непосредственно затрагивает деятельность по оценке земли. Третьим субъектом является оценочное предприятие (предоставляющее услуги по оценке земли и выдающее отчёты или сертификаты). Наконец, оценщик приглашается к участию в работе Совета по оценке земли, выполняя задачу независимого анализа оценки и деятельности Совета по оценке перед представлением результатов оценки в Провинциальный народный комитет для принятия решения о ценах на землю.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель HoREA, отметил, что существует множество случаев, когда эти субъекты активно вступают в сговор друг с другом для установления цен на землю, что приводит к искажению результатов оценки. Он отметил, что такие ситуации необходимо четко определить, чтобы разработать механизмы и решения для предотвращения и борьбы с потерей доходов государственного бюджета и государственных активов, поскольку речь идет о земельных ресурсах.

Недвижимость на востоке Хошимина, в районе Тху Тхием. Фото: Куинь Тран — Недвижимость на востоке Хошимина, в районе Тху Тхием. Фото: *Куинь Тран*

Г-н Чау добавил, что в настоящее время пять методов оценки земли, включая сравнительный, дедукционный, доходный, прибавочный и коэффициент корректировки цены земли, не отвечают требованиям точности. Эти пять методов не включают метод массовой оценки, не создали полную базу данных входных данных о ценах и не обновлялись в режиме реального времени, что приводит к ненадёжным результатам оценки.

Применение старых методов оценки приводит к тому, что один и тот же проект недвижимости, выполненный одной оценочной компанией, но с применением двух разных методов оценки, даёт два разных результата с разницей в стоимости 17%. В то же время, один и тот же проект недвижимости, выполненный двумя разными оценочными компаниями, использующими один и тот же метод оценки земли, также даёт два разных результата с разницей в стоимости около 17%.

Председатель HoREA также поднял деликатный вопрос о том, что ряд чиновников, государственных служащих и работников сферы земельных и земельных финансов боятся ответственности и правовых рисков при исполнении своих обязанностей. Они водят дело за нос, передают документы по кругу, не решаются предлагать, не решаются принимать решения или устанавливают цены на землю слишком высоко по сравнению с рыночными, чтобы обезопасить себя.

Аналогичным образом многие оценочные предприятия не соглашаются участвовать в оценке земли для определения платы за пользование землей и арендной платы за землю под объекты недвижимости, уплачиваемой в государственный бюджет, поскольку они опасаются ответственности и правовых рисков при выполнении работ по оценке земли.

В связи с этими недостатками HoREA рекомендует центральному правительству рассмотреть предложение Народного комитета города Хошимин, представленное правительству, о пилотном применении метода коэффициента корректировки стоимости земли. Это предложение приведет к необходимости введения коэффициента корректировки стоимости земли (коэффициента k4) для расчета платы за землепользование для всех проектов коммерческого жилья, независимо от их стоимости, превышающей или не превышающей 30 миллиардов донгов согласно Прейскуранту цен на землю.

На этом основании государство может принимать решения о размере платы за пользование землей и арендной платы за землю в срок не более 6 месяцев со дня вынесения решения о предоставлении земельного участка, договора аренды земельного участка и разрешения на изменение целевого назначения земельного участка. Этот пункт аналогичен положению о том, что срок действия сертификата оценки стоимости земли составляет не более 6 месяцев.

Г-н Чау заявил, что предложение Народного комитета Хошимина формализует расчёт платы за землепользование и арендной платы за землю для проектов в сфере недвижимости, коммерческого жилья и городских территорий, обеспечивая прозрачность. Это позволит как государству, так и предприятиям прогнозировать размер платы за землепользование и арендной платы, подлежащих уплате в государственный бюджет.

«Решение проблемы невыполнения обязательств по земельному финансированию продемонстрирует роль государства, которое является лидером рынка, а не его последователем, обеспечивая адекватные, правильные и своевременные поступления в бюджет, одновременно гарантируя права инвесторов проектов и населения», — подчеркнул он.

Верный

Ссылка на источник