HoREA: Необходимо предотвратить риск манипулирования ценами на землю в процессе оценки.

По мнению HoREA, возможность сговора между управляющими органами, инвесторами, оценочными фирмами и экспертами с целью манипулирования ценами на землю является негативной практикой, которую необходимо предотвратить при внесении поправок в закон.

Ассоциация риелторов Хошимина (HoREA) только что представила Постоянному комитету Национального собрания ряд замечаний, касающихся проекта закона о земле (с поправками), в том числе предупреждение о необходимости предотвращения риска сговора и ценового сговора при оценке земли.

Согласно данным HoREA, в оценке и определении цен на землю для проектов в сфере недвижимости на провинциальном уровне участвуют четыре органа. Во-первых, это государственные учреждения (Департамент природных ресурсов и окружающей среды, Директор Департамента финансов и Народный комитет провинции).

Следующая участник — инвестор в недвижимость, непосредственно затронутый процессом оценки земли. Третья — оценочная фирма (предоставляющая услуги по оценке земли и отчеты или сертификаты об оценке). Наконец, есть эксперты-эксперты, приглашенные для участия в Совете по оценке земли; они выполняют задачу независимой проверки деятельности этого Совета по оценке и экспертизе, прежде чем представить цену земли на рассмотрение Народного комитета провинции.

Председатель HoREA г-н Ле Хоанг Чау заявил, что существует множество случаев, когда эти организации заблаговременно вступают в сговор с целью манипулирования ценами на землю, что приводит к неточным результатам оценки земельных участков. Он считает, что такие ситуации необходимо четко выявлять для разработки механизмов и решений по предотвращению и борьбе с убытками для государственного бюджета и нецелевым использованием государственных активов, поскольку речь идет о ценных земельных ресурсах.

Недвижимость в восточной части Хошимина, в районе Тху Тхием. Фото: Куинь Тран.

Г-н Чау также заявил, что в настоящее время пять методов оценки земли — сравнительный, вычетный, доходный, избыточный и метод корректировки цен на землю — не соответствуют требуемым стандартам точности. Эти пять методов не включают метод массовой оценки и не имеют полной и актуальной базы данных исходных цен, что приводит к ненадежным результатам оценки.

Применение устаревших методов оценки привело к ситуации, когда для одного и того же проекта недвижимости, если только одна оценочная фирма применяет два разных метода оценки, результаты различаются на 17%. В то же время, если две разные оценочные фирмы применяют один и тот же метод оценки земли для того же проекта недвижимости, результаты также различаются, примерно на 17%.

Председатель HoREA также поднял деликатные вопросы, а именно, что часть государственных чиновников и государственных служащих, работающих в сфере земельных вопросов и земельного финансирования, опасаются ответственности и юридических рисков при исполнении своих обязанностей. Они уклоняются от своих обязанностей, передают документы из рук в руки, не решаются предлагать или принимать решения, или же завышают цены на землю по сравнению с рыночными, чтобы обеспечить свою безопасность.

Аналогичным образом, многие оценочные фирмы неохотно участвуют в оценке земли для определения платы за пользование землей и арендной платы за землю для проектов в сфере недвижимости, финансируемых из государственного бюджета, также из-за опасений по поводу ответственности и юридических рисков, связанных с проведением оценочных работ.

В свете этих недостатков HoREA предлагает центральному правительству рассмотреть предложение, представленное Народным комитетом Хошимина правительству, о пилотном применении метода коэффициента корректировки цен на землю. Это предложение потребует введения коэффициента корректировки цен на землю (коэффициент k4) для расчета платы за пользование землей для всех коммерческих жилищных проектов, независимо от того, превышает ли их стоимость 30 миллиардов донгов или ниже согласно таблице цен на землю.

Исходя из этого, государство может принимать решения о сборах за пользование землей и арендной плате за землю в течение периода, не превышающего 6 месяцев с даты вынесения решения о выделении, сдаче в аренду или разрешении изменения целевого назначения земли. Этот пункт аналогичен положению, согласно которому свидетельства об оценке земли действительны не более 6 месяцев.

Г-н Чау считает, что предложение Народного комитета Хошимина стандартизирует расчет платы за пользование землей и арендной платы за землю для проектов в сфере недвижимости, коммерческого жилья и городского развития, обеспечивая прозрачность. Это позволит как государству, так и предприятиям прогнозировать сумму платы за пользование землей и арендной платы, которую они должны будут уплатить в государственный бюджет.

«Урегулирование нерешенных вопросов, связанных с финансированием земельных участков, продемонстрирует роль государства в руководстве рынком, а не в следовании за ним, обеспечении достаточного, точного и своевременного сбора доходов для бюджета, а также защите прав инвесторов проектов и населения», — подчеркнул он.

Трунг Тин

Ссылка на источник: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html