HoREA: Необходимость предотвращения риска манипулирования ценами на землю во время оценки

По мнению HoREA, управляющие организации, инвесторы, оценочные предприятия и эксперты по оценке могут вступать в сговор с целью искажения цен на землю, что является негативным явлением, которое необходимо предотвратить при внесении поправок в Закон.

Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) только что представила Постоянному комитету Национальной ассамблеи ряд заключений по законопроекту о земле (с поправками), в которых она предупреждает о риске сговора при установлении цен на землю при оценке цен.

По данным HoREA, в оценке и принятии решений по ценам на землю для проектов в сфере недвижимости на уровне провинций участвуют четыре субъекта. Первый — государственные агентства (Департамент природных ресурсов и окружающей среды, Директор департамента финансов и Народный комитет провинции).

Следующим субъектом является инвестор проекта недвижимости, на которого напрямую влияет деятельность по оценке земли. Третьим является предприятие по оценке (предоставляющее услуги по оценке земли и отчеты или сертификаты по оценке). Наконец, рецензента приглашают принять участие в Совете по оценке земли; выполняя задачу независимого обзора оценки и оценочной деятельности этого Совета перед представлением в Провинциальный народный комитет для принятия решения о ценах на землю.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель HoREA, сказал, что есть много случаев, когда эти субъекты активно сговариваются друг с другом, чтобы договориться о ценах на землю, что приводит к искажению результатов оценки земли. Он сказал, что эти ситуации необходимо четко определить, чтобы иметь механизмы и решения для предотвращения и борьбы с потерей доходов государственного бюджета и потерей государственных активов, поскольку это земельные ресурсы.

Недвижимость на востоке Хошимина в районе Тху Тхием. Фото: Куинх Тран — Недвижимость на востоке Хошимина в районе Тху Тхием. Фото: *Куинх Тран*

Г-н Чау добавил, что в настоящее время 5 методов оценки земли, включая сравнение, вычет, доход, излишек и коэффициент корректировки цены земли, не отвечают требованиям точности. Эти 5 методов не включают метод массовой оценки и не создали полную базу данных входных цен, а также не обновлялись в режиме реального времени, что приводит к ненадежным результатам оценки.

Применение старых методов оценки приводит к ситуации, когда один и тот же проект недвижимости, если он выполняется только одним оценочным предприятием, но с применением двух разных методов оценки, дает два разных результата с разницей в стоимости 17%. Между тем, один и тот же проект недвижимости, но реализованный двумя разными оценочными предприятиями, использующими один и тот же метод оценки земли, также дает два разных результата с разницей в стоимости около 17%.

Председатель HoREA также поднял деликатный вопрос о том, что ряд должностных лиц, госслужащих и государственных служащих, работающих в сфере земли и земельного финансирования, боятся ответственности и правовых рисков при исполнении своих обязанностей. Они толкают вещи, передают документы по кругу, не осмеливаются предлагать, не осмеливаются решать или устанавливают цены на землю очень высокие по сравнению с рыночными ценами, чтобы оставаться в безопасности.

Аналогичным образом, многие оценочные предприятия не соглашаются участвовать в оценке земли для определения платы за пользование землей и арендной платы за объекты недвижимости, уплачиваемой в государственный бюджет, поскольку опасаются ответственности и юридических рисков при выполнении работ по оценке земли.

Столкнувшись с этими недостатками, HoREA рекомендует центральному правительству рассмотреть предложение Народного комитета города Хошимин, представленное правительству, о пилотном применении метода коэффициента корректировки цены на землю. Это предложение приведет к необходимости выпуска коэффициента корректировки цены на землю (коэффициент k4) для расчета платы за пользование землей для всех проектов коммерческого жилья, независимо от стоимости выше или ниже 30 млрд донгов в соответствии с Прейскурантом цен на землю.

На этом основании государство может принять решение о размере платы за пользование землей и арендной платы за землю в течение срока не более 6 месяцев с даты выдачи решения о выделении земли, аренды земли и разрешения на изменение целевого назначения земли. Этот пункт аналогичен положению о том, что сертификат оценки земли действителен в течение не более 6 месяцев.

Г-н Чау сказал, что предложение Народного комитета города Хошимин формализует расчет платы за пользование землей и арендной платы за землю для проектов в сфере недвижимости, коммерческого жилья и городских территорий, чтобы обеспечить прозрачность. Оттуда государство и предприятия могут прогнозировать размер платы за пользование землей и арендной платы за землю, которые должны быть выплачены в государственный бюджет.

«Решение проблемы невыполненного финансирования земельных участков продемонстрирует роль государства как лидера рынка, а не как последователя рынка, обеспечивая адекватные, правильные и своевременные поступления в бюджет, одновременно гарантируя права инвесторов проектов и людей», - подчеркнул он.

Верный

Ссылка на источник