HoREA предлагает взимать залоговые взносы за дома и землю на бумаге по ставке не более 5%

Недавно HoREA направила в Постоянный комитет Национальной ассамблеи, Экономический комитет Национальной ассамблеи и Министерство строительства документ, в котором предлагается вносить депозиты до подписания договоров купли-продажи недвижимости, жилья и будущих участков под застройку в целях защиты клиентов и предотвращения мошенничества.

По данным HoREA, на протяжении многих лет было зафиксировано множество случаев мошенничества со стороны «спекулянтов, риелторов и недобросовестных предпринимателей», заключавшихся в получении «задатков» под обещания купли-продажи домов, земельных участков и будущих строительных работ, не соответствующих условиям заключения договоров. Наиболее типичным примером является компания Alibaba, создающая «призрачный» проект, незаконно разделяющая и продающая земельные участки, получающая «задатки», которые значительно превышают стоимость внесенных активов, а затем совершающая мошеннические действия, что наносит ущерб покупателям и является причиной нестабильности на рынке недвижимости.

Субъекты «спекуляции, земельные брокеры, домовые брокеры, недобросовестные предприниматели» воспользовались Законом о сделках с недвижимостью 2014 года, который не предусматривает «задаток» до момента, когда дом, фундамент дома, созданные в будущем строительные работы могут быть введены в эксплуатацию, для заключения договоров, и воспользовались положениями пункта 2 статьи 3 и пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года, которые позволяют «физическим и юридическим лицам устанавливать, осуществлять и прекращать свои гражданские права и обязанности на основе свободы, добровольного обязательства и соглашения», в результате чего «получатель задатка» получил «задаток» на крупную сумму, составляющую до 90–95% от стоимости заложенного имущества, а затем обманным путем присвоил его, причинив ущерб «задателю» в одной из ситуаций.

Во-первых, в случае, если «задаток» низкий, а цена недвижимости растет, получатель задатка готов «аннулировать сделку» и вернуть «задаток» (в двойном размере) вкладчику.

Во-вторых, в случаях, когда «депозит» имеет большую или очень большую стоимость, получатель депозита может обмануть и присвоить «депозит» клиента.

В-третьих, в случае, если получатель депозита длительное время тянет время, не выполняет юридические процедуры по реализации проекта или умышленно присваивает капитал клиентов и инвесторов.

Ассоциация пришла к выводу, что для жилищных проектов и строительных работ, направленных на обеспечение жильем в будущем, инвесторам необходимо получать «депозиты» для изучения рынка и вкусов клиентов; в то же время клиенты также должны вносить «депозит», чтобы «окончательно» определить цену продажи и воспользоваться хорошими поощрениями и скидками для клиентов, которые вносят «депозит».

Однако пункт «d» пункта 4 статьи 24 проекта Закона о сделках с недвижимостью (с изменениями) предусматривает только один случай «задатка», а именно, когда инвестор: «d) принимать задатки от покупателей только после того, как жилой дом или сооружение отвечают всем условиям для ввода в эксплуатацию и совершают сделки в соответствии с положениями настоящего Закона». Это положение о «задатке» в целях «обеспечения исполнения договора» после того, как жилой дом, фундамент дома или сооружение, возводимое в будущем, отвечают всем условиям для ввода в эксплуатацию и заключают договор. Однако положение о «задатке» в целях «обеспечения исполнения договора» верно, но в его пересмотре в Законе о сделках с недвижимостью нет необходимости, поскольку оно предусмотрено пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года.

Кроме того, если договор уже заключен, инвестор может получить «первоначальный взнос» в размере не более 30% от стоимости договора в соответствии с положениями пункта 1 статьи 37 Закона о риелторской деятельности 2014 года и пункта 1 статьи 26 проекта Закона о риелторской деятельности (с изменениями), поэтому «задаток» в качестве «гарантии исполнения договора» на данный момент практически никогда не является «рискованным» для заказчика и может быть полностью скорректирован в соответствии с положениями Гражданского кодекса 2015 года.

По мнению HoREA, в законопроекте «О сделках с недвижимостью» (с изменениями) необходимо предусмотреть условия получения «задатков в качестве обеспечения заключения договора», подходящие для каждого субъекта.

В частности, для инвесторов проектов в сфере недвижимости, жилья и будущего строительства разрешено получать «задатки» только после того, как компетентный государственный орган «утвердит инвестиционную политику одновременно с инвестором» (предусмотрено в пункте 4 статьи 29 Закона об инвестициях 2020 года), затем «инвестор» становится «инвестором» в соответствии с положениями пункта 2 статьи 7 Закона о строительстве 2014 года, измененными и дополненными в пункте 4 статьи 1 Закона о строительстве (измененном) 2020 года, «инвестором является инвестор, утвержденный компетентным государственным органом», и предлагается установить, что размер «задатка» не должен превышать 5% от стоимости заложенной недвижимости, которая представляет собой жилье и будущее строительство.

Для продавца земли (разделенной на доли, участки) «задаток» принимается только после того, как компетентный государственный орган даст разрешение на «раздел участка» в соответствии с положениями земельного законодательства и предлагаемая величина «задатка» составит не более 5% от стоимости земли.

Ассоциация считает, что пункт 7 статьи 24 проекта закона «О регулировании оборота недвижимости» (с изменениями) (Проект 3) содержит весьма правильные положения, регулирующие порядок внесения задатка до заключения договора купли-продажи жилья, и устанавливает, что «размер задатка не должен превышать 5% от стоимости продаваемого или сдаваемого в аренду жилого дома или объекта недвижимости; продавец или арендодатель обязаны четко указать в договоре задатка цену продажи или аренды с выкупом жилого дома или объекта недвижимости». Однако вызывает большое сожаление тот факт, что это весьма правильное положение было исключено из законопроекта «О регулировании оборота недвижимости» (с изменениями) 4-го, 5-го, 6-го раз и из действующего проекта.

«Поэтому необходимо дополнить законопроект «О сделках с недвижимостью» (новая редакция) нормой о «задатке» до момента, когда дом, фундамент дома и сформированные в будущем строительные конструкции будут готовы к вводу в эксплуатацию и заключению договоров», — предложила HoREA.

Мудрость

Источник