Недавно HoREA направила в Постоянный комитет Национальной ассамблеи, Экономический комитет Национальной ассамблеи и Министерство строительства документ, в котором предлагается вносить депозиты до подписания договоров купли-продажи недвижимости, жилья и будущих участков под жилье в целях защиты клиентов и предотвращения мошенничества.
По данным HoREA, за прошедшие годы было зафиксировано множество случаев, когда «спекулянты, брокеры по недвижимости, недобросовестные предприниматели» совершали мошенничество с помощью приема «депозитов», обещая купить и продать дома, землю и будущие строительные работы, которые не соответствуют условиям заключения контрактов. Обычно это происходит, когда компания Alibaba создает «призрачный» проект, незаконно разделяет и продает землю, получает «депозит», который очень велик по сравнению со стоимостью внесенной собственности, а затем совершает мошеннические действия, нанося ущерб клиентам и являясь причиной нестабильности на рынке недвижимости.
Субъекты «спекулянтов, землевладельцев, домовладельцев, недобросовестных предпринимателей» воспользовались Законом о сделках с недвижимостью 2014 года, который не предусматривает «задаток» до момента, когда дом, фундамент дома, созданные в будущем постройки могут быть введены в эксплуатацию, заключать договоры, и воспользовались положениями пункта 2 статьи 3 и пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года, позволяющими «физическим и юридическим лицам устанавливать, осуществлять и прекращать свои гражданские права и обязанности на основе свободного, добровольного обязательства и соглашения», в результате чего «получатель задатка» получил «задаток» на крупную сумму, которая может составлять до 90-95% от стоимости сданного на хранение имущества, а затем мошенническим путем присвоил «задаток», причинив в одной ситуации ущерб «вкладчику».
Во-первых, в случае, если «депозит» невелик, а цена недвижимости растет, получатель депозита готов «аннулировать сделку» и вернуть «депозит» (в двойном размере) вкладчику.
Во-вторых, в случаях, когда «депозит» имеет большую или очень большую стоимость, получатель депозита может обмануть и присвоить «депозит» клиента.
В-третьих, в случае, если получатель депозита длительное время тянет время, не завершает юридические процедуры по реализации проекта или намеренно присваивает капитал клиентов и инвесторов.
Ассоциация установила, что для жилищных проектов и строительных работ, направленных на предоставление жилья в будущем, инвесторам необходимо получать «депозиты» для изучения рынка и вкусов клиентов; в то же время клиенты также должны «вносить депозиты», чтобы «окончательно» определить цену продажи и воспользоваться хорошими стимулами и скидками для клиентов, которые «вносят депозиты».
Однако пункт d, пункт 4, статья 24 Законопроекта о торговле недвижимостью (измененный) предусматривает только 01 случай «депозита» в качестве инвестора: «d) получать депозиты от клиентов только тогда, когда дом или строение соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию и совершают сделки в соответствии с положениями настоящего Закона». Это положение о «депозите» в целях «обеспечения исполнения договора» после того, как дом, фундамент дома или строение, образованное в будущем, соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию и заключают договор. Однако положение о «депозите» в целях «обеспечения исполнения договора» является правильным, но на самом деле нет необходимости повторно регулировать его в Законе о торговле недвижимостью, поскольку оно было предусмотрено в пункте 1, статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года.
Кроме того, если договор уже заключен, то инвестор может получить «первый взнос» в размере не более 30% от стоимости договора в соответствии с положениями пункта 1 статьи 37 Закона о риелторской деятельности 2014 года и пункта 1 статьи 26 проекта Закона о риелторской деятельности (с изменениями), поэтому «задаток» в качестве «гарантии исполнения договора» на данный момент практически никогда не является «риском» для заказчика и может быть полностью скорректирован в соответствии с положениями Гражданского кодекса 2015 года.
По мнению HoREA, в законопроекте «О сделках с недвижимостью» (с изменениями) необходимо предусмотреть условия получения «задатков для обеспечения заключения договора», подходящие для каждого субъекта.
В частности, инвесторам проектов в сфере недвижимости, жилья и будущих строек разрешается получать «депозиты» только после того, как компетентный государственный орган «одобрит инвестиционную политику одновременно с одобрением инвестора» (предусмотрено в пункте 4 статьи 29 Закона об инвестициях 2020 года), затем «инвестор» станет «инвестором» в соответствии с положениями пункта 2 статьи 7 Закона о строительстве 2014 года, измененными и дополненными в пункте 4 статьи 1 Закона о строительстве (с изменениями) 2020 года, «инвестором является инвестор, одобренный компетентным государственным органом», и предлагается установить, что размер «депозита» не должен превышать 5% от стоимости депонируемого имущества, которое является жильем или будущими строительными работами.
Для продавца земли (разделенной на доли, разделенной на участки) «задаток» может быть принят только после того, как компетентный государственный орган даст разрешение на «раздел участка» в соответствии с положениями закона о земле, а предлагаемая величина «задатка» составит не более 5% от стоимости земли.
Ассоциация считает, что пункт 7 статьи 24 Законопроекта о сделках с недвижимостью (с изменениями) (Проект 3) содержит очень правильные положения, регулирующие поведение задатка, внесенного до момента подписания договора купли-продажи жилья, и предусматривает, что «размер полученного задатка не должен превышать 5% от стоимости дома или строения, покупаемого и продаваемого в рассрочку; продавец или арендодатель должен четко указать в договоре задатка цену продажи или рассрочки дома или строения». Однако весьма прискорбно, что это очень правильное положение было исключено из Законопроекта о сделках с недвижимостью (с изменениями) в 4-й, 5-й, 6-й разы и текущего Проекта.
«Поэтому необходимо дополнить законопроект «О сделках с недвижимостью» (измененной редакции) положениями о «залогах» до того момента, когда дома, земля и будущие строительные работы станут пригодными для ведения бизнеса и заключения контрактов», — предложила HoREA.
Мудрость
Источник
Комментарий (0)