Недавно HoREA направила в Постоянный комитет Национальной ассамблеи, Экономический комитет Национальной ассамблеи и Министерство строительства документ, в котором предлагается вносить депозиты до подписания договоров купли-продажи недвижимости, жилья и будущих участков под застройку в целях защиты клиентов и предотвращения мошенничества.
По данным HoREA, на протяжении многих лет было зафиксировано множество случаев мошенничества со стороны «спекулянтов, риелторов и недобросовестных предпринимателей», которые прибегали к уловкам, связанным с получением «задатков» под обещания купли-продажи домов, земельных участков и будущих строительных работ, не соответствующих условиям заключения контрактов. Чаще всего это происходило, когда компания Alibaba создавала «призрачный» проект, незаконно разделяла и продавала землю, получала «задаток», размер которого был очень велик по сравнению со стоимостью внесенного имущества, а затем совершала мошеннические действия, нанося ущерб покупателям и являясь причиной нестабильности на рынке недвижимости.
Субъекты «спекуляции, земельные брокеры, домовые брокеры, недобросовестные предприниматели» воспользовались Законом о сделках с недвижимостью 2014 года, который не предусматривает «задаток» до момента, когда дом, фундамент дома, созданные в будущем строительные работы могут быть введены в эксплуатацию, заключать договоры, и воспользовались положениями пункта 2 статьи 3 и пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года, позволяющими «физическим и юридическим лицам устанавливать, осуществлять и прекращать свои гражданские права и обязанности на основе свободного, добровольного обязательства и соглашения», в результате чего «получатель задатка» получил «задаток» на значительную сумму, которая может составлять до 90–95 % от стоимости заложенного имущества, а затем мошенническим путем присвоил этот «задаток», причинив ущерб «задателю» в одной ситуации.
Во-первых, в случае, если «задаток» низкий, а цена недвижимости растет, получатель задатка готов «аннулировать сделку» и вернуть «задаток» (в двойном размере) вкладчику.
Во-вторых, в случаях, когда «депозит» имеет большую или очень большую стоимость, получатель депозита может обмануть и присвоить «депозит» клиента.
В-третьих, в случае, если получатель депозита длительное время тянет время, не выполняет юридические процедуры по реализации проекта или умышленно присваивает капитал клиентов и инвесторов.
Ассоциация пришла к выводу, что для жилищных проектов и строительных работ, направленных на обеспечение жильем в будущем, инвесторам необходимо получать «депозиты» для изучения рынка и вкусов клиентов; в то же время клиенты также должны вносить «депозит», чтобы «окончательно» определить цену продажи и воспользоваться хорошими поощрениями и скидками для клиентов, которые вносят «депозит».
Однако пункт «d» пункта 4 статьи 24 проекта Закона о сделках с недвижимостью (с изменениями) предусматривает только один случай «задатка» в качестве инвестора: «d) принимать задатки от покупателей только после того, как жилой дом или сооружение отвечают всем условиям для ввода в эксплуатацию и совершают сделки в соответствии с положениями настоящего Закона». Это положение о «задатке» в целях «обеспечения исполнения договора» после того, как жилой дом, фундамент дома или сооружение, возводимое в будущем, отвечают всем условиям для ввода в эксплуатацию и заключают договор. Однако положение о «задатке» в целях «обеспечения исполнения договора» верно, но нет необходимости в его пересмотре в Законе о сделках с недвижимостью, поскольку оно предусмотрено пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года.
Кроме того, если договор уже заключен, инвестор может получить «первоначальный взнос» в размере не более 30% от стоимости договора в соответствии с положениями пункта 1 статьи 37 Закона о риелторской деятельности 2014 года и пункта 1 статьи 26 проекта Закона о риелторской деятельности (с изменениями), поэтому «задаток» в качестве «гарантии исполнения договора» на данный момент практически никогда не является «риском» для заказчика и может быть полностью скорректирован в соответствии с положениями Гражданского кодекса 2015 года.
По мнению HoREA, в законопроекте «О сделках с недвижимостью» (с изменениями) необходимо предусмотреть условия получения «задатков в качестве обеспечения заключения договора», подходящие для каждого субъекта.
В частности, инвесторам проектов в сфере недвижимости, жилья и будущих строительных работ разрешается получать «депозиты» только после того, как компетентный государственный орган «одновременно с утверждением инвестора утвердит инвестиционную политику» (предусмотрено в пункте 4 статьи 29 Закона об инвестициях 2020 года), затем «инвестор» станет «инвестором» в соответствии с положениями пункта 2 статьи 7 Закона о строительстве 2014 года, измененными и дополненными в пункте 4 статьи 1 Закона о строительстве (измененного) 2020 года, «инвестором является инвестор, утвержденный компетентным государственным органом», и предлагается установить, что размер «депозита» не должен превышать 5% от стоимости внесенного имущества, которое является жильем или будущими строительными работами.
Для продавца земли (разделенной на доли, разделенной на участки) «задаток» может быть принят только после того, как компетентный государственный орган даст разрешение на «раздел участка» в соответствии с положениями закона о земле и предлагаемая величина «задатка» составит не более 5% от стоимости земли.
Ассоциация считает, что пункт 7 статьи 24 проекта закона «О регулировании оборота недвижимости» (с изменениями) (Проект 3) содержит весьма правильные положения, регулирующие порядок внесения задатка до заключения договора купли-продажи жилья, и устанавливает, что «размер полученного задатка не должен превышать 5% от стоимости дома или объекта недвижимости, продаваемого в рассрочку; продавец или арендодатель обязан четко указать в договоре задатка цену продажи или рассрочки дома или объекта недвижимости». Однако вызывает большое сожаление тот факт, что это весьма правильное положение было исключено из проекта закона «О регулировании оборота недвижимости» (с изменениями) в 4-й, 5-й, 6-й раз и из текущего проекта.
«Поэтому необходимо дополнить законопроект «О сделках с недвижимостью» (новая редакция) положениями о «задатках» до того момента, когда дома, земля и будущие строительные работы станут пригодными для ведения бизнеса и заключения контрактов», — предложила HoREA.
Мудрость
Источник
Комментарий (0)