Процентные ставки по ипотечным кредитам достигли беспрецедентно низкого уровня

Плавающие процентные ставки остаются серьезной проблемой для покупателей жилья

Рынок жилищного кредитования никогда не был столь интересным, как сегодня, когда коммерческие банки одновременно запустили серию льготных кредитных пакетов общей стоимостью в десятки тысяч миллиардов донгов с рекордно низкими процентными ставками от 3,88% в год.

Наводнен льготными кредитными пакетами

В начале мая 2025 года репортер газеты Nguoi Lao Dong, представившись человеком, нуждающимся в ипотечном кредите, обратился в ряд коммерческих банков, чтобы узнать о льготных кредитных пакетах. В коммерческом банке Vietnam Thuong Tin (VietBank) консультанты представили пакет услуг «Кредит под 0% — все пройдет гладко» с процентными ставками от 3,99% годовых, максимальным сроком кредитования 380 месяцев и отсутствием выплат основного долга в течение первых 60 месяцев. У этого банка также есть специальная программа для клиентов, приобретающих квартиры в смежных проектах, которая освобождает от уплаты процентов за первый месяц и применяет процентную ставку 8% годовых в течение следующих 11 месяцев первого года. По истечении льготного периода процентная ставка будет периодически корректироваться в зависимости от срока кредита.

Вьетнамский банк сельского хозяйства и развития села ( Agribank ) также не отстает, реализуя льготную программу до конца 2025 года для индивидуальных клиентов в возрасте до 35 лет, являющихся государственными служащими, государственными служащими или рабочими.

Клиенты могут использовать дом, который они намерены купить, в качестве залога с фиксированной процентной ставкой 5,5% в год в течение первых 3 лет, лимитом кредита до 75% от потребности в капитале и максимальным сроком кредита 40 лет. В частности, клиенты освобождаются от уплаты основного долга в течение первых 60 месяцев.

Недавний резкий рост цен на недвижимость является препятствием, препятствующим эффективности льготных кредитных пакетов. Фото: ЛАМ ДЖИАНГ

Многие другие банки, такие как ACB, BIDV, Vietcombank, VIB, VPBank, HDBank, MB, SHB , LPBank, также активно внедряют льготные кредитные пакеты с процентными ставками от 3,88% или 3,99% на первом этапе или фиксированными процентными ставками 5,5% в первые 2-3 года.

В частности, HDBank предлагает пакет социального жилищного кредита сроком до 50 лет, помогая людям с доходом менее 15 миллионов донгов в месяц стать владельцами дома с рассрочкой платежа всего на 200 000 донгов в день, помогая заемщикам эффективно сбалансировать свои финансы.

Г-жа Дин Тхи Тху Тхао, заместитель директора отдела по работе с частными клиентами Asia Commercial Bank (ACB), сообщила, что всего за 2 месяца внедрения льготного кредитного пакета для клиентов в возрасте до 35 лет с процентной ставкой от 5,5% годовых ACB выдал почти 2000 млрд донгов.

Г-жа Хоай Нам (жительница района Бинь Тхань, город Хошимин), которая ищет возможность занять денег на покупку недвижимости, была удивлена, поскольку она редко видела, чтобы банки одновременно запускали множество льготных кредитных пакетов для покупки недвижимости с такими конкурентоспособными процентными ставками. Г-жа Нам рассматривает возможность покупки квартиры в Хошимине для сдачи в аренду или долгосрочного инвестирования в землю.

«Я заметила, что некоторые банки продлевали период льготной процентной ставки, срок кредитования до 30–50 лет, даже льготный период по выплате основного долга до 5 лет. Эти условия очень привлекательны, но я до сих пор не нашла подходящую недвижимость, отчасти потому, что цены на недвижимость резко выросли за короткое время», — поделилась г-жа Нам.

Риски плавающих процентных ставок

Хотя льготные кредитные пакеты открывают много возможностей, некоторые эксперты утверждают, что заемщики по-прежнему сталкиваются с рисками из-за плавающих процентных ставок после окончания льготного периода. Потому что все кредитные пакеты содержат пункт о льготной процентной ставке, которая рассчитывается на основе процентной ставки по 12-месячному срочному депозиту плюс маржа в размере 3,5%-5% и будет колебаться в пределах 11%-13% в год. Поскольку срок ипотечных кредитов обычно составляет более 20 лет, плавающие процентные ставки могут оказать значительное финансовое давление на заемщиков, если они не выполнят свою домашнюю работу.

Г-жа Дин Тхи Тху Тхао отметила, что крупные банки со стабильными источниками капитала часто применяют льготные процентные ставки, основанные на процентных ставках по 12- или 24-месячным сберегательным вкладам плюс маржа в размере 3% или более. Между тем, некоторые небольшие банки могут применять плавающие процентные ставки или самостоятельно объявляемые базовые процентные ставки, что значительно повышает процентную ставку после акционного предложения.

Доктор Нгуен Три Хьеу, финансовый эксперт, предупредил, что плавающие процентные ставки представляют собой большую проблему для заемщиков. По истечении льготного периода бремя погашения задолженности может резко возрасти, особенно для семей с ограниченными доходами.

Поэтому он советует покупателям жилья следить за тем, чтобы общая сумма погашения задолженности (основного долга и процентов) не превышала 50–60 % ежемесячного дохода, чтобы избежать рисков. Если это соотношение достигнет 70%-80%, заемщики окажутся под большим давлением при внезапном повышении плавающих процентных ставок. «Заемщикам необходимо внимательно изучить условия, включая механизм корректировки процентной ставки, комиссии за досрочное погашение и другие расходы, чтобы не попасть в «ловушку» процентной ставки», — подчеркнул г-н Хиеу.

Доктор Ле Дат Чи из Университета экономики города Хошимин заявил, что банки могут передавать процентные риски заемщикам, когда увеличиваются затраты на мобилизацию капитала. Чтобы избежать этого риска, он посоветовал заемщикам выбирать крупные банки со стабильными ценами на входящий капитал и прозрачными условиями кредитования, чтобы гарантировать, что процентные ставки после предоставления стимулов будут на разумном уровне. Сравнение кредитных пакетов, понимание диапазона процентных ставок с учетом льгот и связанных с этим расходов — ключевые факторы, которые заемщикам необходимо тщательно учитывать.

Однако г-жа Дин Тхи Тху Тхао отметила, что рынок жилищного кредитования значительно улучшился. Банки не только конкурируют по процентным ставкам, но и предоставляют дополнительные преимущества, такие как юридические консультации, расширение условий кредитования, корректировка гибких сроков погашения и составление удобных графиков платежей. «Если процентная ставка после акции окажется слишком высокой, клиенты смогут перевести кредит в другой банк с лучшими условиями», — отметила г-жа Тхао.

Рост кредитования не соответствует ожиданиям

В 2025 году банковская отрасль планирует добиться роста кредитования примерно на 16%, что эквивалентно 2,5 млн млрд донгов, вложенных на рынок. По данным Государственного банка, к середине апреля 2025 года рост кредитования по всей системе достигнет около 3,95% по сравнению с концом 2024 года. Только в Хошимине общий объем непогашенных кредитов на недвижимость по состоянию на конец февраля 2025 года составлял около 28% от общей непогашенной задолженности в регионе, что на 1,15% больше, чем на конец прошлого года. Из них непогашенные жилищные кредиты (включая социальное и коммерческое жилье...) увеличились на 0,67%.

Однако, несмотря на активное продвижение ипотечного кредитования банками, темпы роста не соответствуют ожиданиям. Г-н Ле Ху Нгиа, председатель Le Thanh Construction Trading Company Limited, сказал, что основной причиной является отсутствие поставок. Спрос на кредиты на покупку недвижимости очень велик, банковский капитал также в изобилии, но количество новых проектов на рынке весьма ограничено. «Самой большой проблемой по-прежнему остаются юридические процедуры для проектов. Хотя было предпринято много усилий по их устранению, реализация политики на практике по-прежнему сталкивается со множеством препятствий. В 2025 году многим проектам будет сложно завершить процедуры открытия для продажи, и только в 2026 году появятся новые продукты. Когда продуктов не хватает, спрос на выделение капитала банками также будет трудно резко увеличить», — проанализировал г-н Нгиа.

Источник: https://nld.com.vn/lai-suat-vay-mua-nha-thap-chua-tung-co-196250509220950946.htm