Рост процентных ставок по ипотечным кредитам: новое испытание для рынка недвижимости

Плавающие процентные ставки по ипотечным кредитам в банках выросли до 12–15% годовых. Эксперты предупреждают, что покупателям жилья следует ужесточить управление рисками в связи с маловероятным снижением процентных ставок по кредитам.

Понятно, что банки повышают ставки по кредитам в условиях возросшего спроса на кредиты в конце года и медленного роста ставок по депозитам.

Плавающая процентная ставка: корректируется 3 раза каждые два месяца

Г-н Данг Кхак Труонг, клиент V. Bank, сообщил, что за последний месяц процентная ставка по его ипотечному кредиту выросла в три раза. Таким образом, плавающая процентная ставка по этому кредиту составляет 14,8% годовых, что на 2,4% больше процентной ставки, действовавшей в сентябре 2025 года (12,4% годовых).

«В начале прошлого года, увидев низкие процентные ставки, мы купили квартиру и взяли в банке кредит на 3 миллиарда донгов. В период действия льготных ставок кредит был ещё терпимым, но после его окончания он стал для моей семьи настоящим бедствием. При нынешней процентной ставке только проценты, которые моей семье приходится платить, составляют почти 40 миллионов донгов в месяц. Кроме основного долга, ежемесячно семье приходится выплачивать более 60 миллионов донгов по этому кредиту», — сказал г-н Чыонг.

В этом году кредитование всей системы увеличилось примерно на 20%, в то время как привлечение капитала росло медленно. Финансовый отчёт за третий квартал 2025 года показал, что у восьми банков наблюдалось снижение привлечённости депозитов, включая ABBank, BacABank, Eximbank, Kienlongbank, NamABank, PGBank, VietBank и VPBank . Высокий разрыв между кредитованием и привлечённостью вынудил банки в последние месяцы повысить процентные ставки по сбережениям для привлечения капитала. Процентные ставки по кредитам также выросли, и первыми пострадали покупатели жилья.

Г-н Фан Ле Тхань Лонг, экономический эксперт и генеральный директор AFA Group, отметил, что банки вполне объяснимо повышают процентные ставки по кредитам в условиях возросшего спроса на кредиты в конце года и медленного роста процентных ставок по мобилизации. Покупателям жилья необходимо тщательно просчитывать свои возможности по погашению долга, чтобы избежать финансового дисбаланса. При кредите в 2–3 млрд донгов на покупку дома заёмщик должен иметь совокупный доход не менее 80 млн донгов в месяц для обеспечения финансовой безопасности.

Недавно Вьетнамская ассоциация риелторов (VARS) также предупредила покупателей жилья о необходимости быть осторожными в своих финансовых планах в условиях роста процентных ставок по кредитам, поскольку это приведет к снижению ликвидности рынка. В период 2023–2024 годов многие инвесторы и банки запустили кредитные пакеты с процентной ставкой 5,5% годовых, в том числе беспроцентной, и льготным периодом по выплате основного долга до 5 лет. Однако с окончанием льготного периода и началом периода плавающей процентной ставки (10–14% годовых) давление, связанное с необходимостью погашения долга, резко возрастет.

В условиях низкой ликвидности рынка перепродажа продукции для сокращения убытков становится затруднительной, что увеличивает риск возврата безнадежных долгов в кредитную систему. В связи с этим VARS рекомендует не брать в долг более 50% от стоимости активов, чтобы избежать рисков, связанных с ростом процентных ставок, и при этом выбирать проекты с прозрачным юридическим статусом.

Тест для банков, покупателей жилья и рынка недвижимости

Доктор Кан Ван Люк, главный экономист BIDV, отметил тот факт, что более 80% покупателей владеют недвижимостью менее 1 года, в основном покупая и продавая ее в короткие сроки с целью получения прибыли, что означает, что уровень спекуляций на рынке недвижимости очень высок.

По мнению экспертов, во Вьетнаме очень высок процент покупки жилья с использованием кредитного плеча. Покупателям необходимо оплатить лишь 20–30% от стоимости дома, остальные 70–80% берутся в банке. Обычно при кредитах сроком до 1 года покупатели пользуются льготными процентными ставками, либо инвестор платит проценты за них. Когда льготный период заканчивается, ликвидность замедляется, а процентные ставки растут, инвесторы сталкиваются с внезапным давлением, связанным с необходимостью погашения долга, что может привести к срыву финансового плана и необходимости продажи недвижимости.

Можно сказать, что рост процентных ставок по ипотечным кредитам поставит рынок недвижимости перед новыми вызовами. Соответственно, недвижимость, связанная с финансовым левериджем, будет подвержена большим рискам. Рост процентных ставок по ипотечным кредитам также предоставляет рынку возможность провести дифференциацию между сегментом недвижимости и сегментом пузыря.

Эксперты ожидают, что с ростом процентных ставок по ипотеке спекуляции постепенно сойдут на нет. Стагнация цен на недвижимость даёт возможность тем, у кого есть реальные потребности и стабильные финансовые возможности, выбрать подходящие варианты. В частности, в ближайшее время предложение социального жилья увеличится, что оздоровит структуру сегментов рынка.

Доцент, доктор Фам Тхе Ань (Национальный экономический университет) также подсчитал, что ликвидность рынка недвижимости снижается, особенно в элитном сегменте, который легко купить, но трудно продать.

По оценкам экспертов, в условиях снижения ликвидности рынка и роста процентных ставок по кредитам, если не будет проведена кредитно-налоговая реформа, реструктуризация потоков капитала и внедрение инновационных моделей развития, рынок недвижимости столкнется с крайне большими рисками.

Будьте осторожны с льготными процентными ставками при покупке дома

Ассоциация риэлторов Вьетнама (VARS) только что рекомендовала покупателям жилья быть осторожными при покупке жилья с льготными процентными ставками.

Соответственно, в последние годы, чтобы стимулировать рынок, многие инвесторы и коммерческие банки запустили пакеты ипотечных кредитов с очень низкими процентными ставками. Однако льготный период носит временный характер: при переходе в период плавающей процентной ставки, если общая процентная ставка вырастет, давление на погашение долга резко возрастет. Многие клиенты оказались в ситуации, когда они не внесли основной капитал, а проценты выросли вдвое. В условиях низкой ликвидности рынка перепродажа продуктов для сокращения убытков становится затруднительной.

Согласно анализу VARS, недвижимость, характеризующаяся высоким уровнем долгового плеча, является инвестиционным каналом, наиболее подверженным колебаниям процентных ставок. В прошлом, с 2011 по 2013 год, рынок недвижимости пережил резкий спад, когда процентные ставки по кредитам превышали 18-20% годовых. Многие компании и инвесторы были вынуждены распродавать активы, чтобы сократить убытки, что привело к длительной «заморозке» рынка. Цены на недвижимость во многих районах, включая центральные, упали на 30-40%.

Источник: https://baodautu.vn/lai-vay-mua-nha-tang-phep-thu-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-d436886.html