В конце года ожидается большая волна слияний и поглощений в сфере недвижимости

В первой половине этого года на рынке недвижимости было зафиксировано лишь несколько сделок слияний и поглощений (M&A) в секторах промышленной и жилой недвижимости. Однако ожидается, что этот рынок ускорится в последние месяцы года, когда вступит в силу новое земельное законодательство.

Закрыто несколько сделок

Несмотря на сохраняющееся сильное давление со стороны продавцов, рынок слияний и поглощений в сфере недвижимости в первой половине 2024 года по-прежнему оставался относительно спокойным, было заключено лишь несколько сделок. Например, в конце июня 2024 года акционерное общество развития недвижимости Phat Dat одобрило политику передачи всех 49% акций компании BIDICI по цене не ниже 130% от номинальной стоимости (10 000 донгов за акцию).

Четыре дня спустя Phat Dat успешно передала 25% акций компании BIDICI физическому лицу за 769,5 млрд донгов, сократив долю владения Phat Dat в BIDICI с 49% до 24%. Благодаря этой сделке Phat Dat сообщила о прибыли в размере 50 млрд донгов во втором квартале 2024 года, хотя её выручка составила всего более 8,3 млрд донгов.

Известно, что компания BIDICI была создана в октябре 2020 года с инвестиционным проектом на земельном участке под многоквартирные дома Subdivision 9, принадлежащем экотуристическому городскому району Нхонхой (Биньдинь), аукцион по которому компания Phat Dat выиграла в июне 2019 года.

Что касается Nam Long Group, то после многочисленных задержек, вызванных проблемами в обновлении процедур инвестиционных сертификатов, в июне 2004 года это предприятие завершило передачу 25% капитала проекта Paragon Dai Phuoc (также известного как Nam Long Dai Phuoc) партнеру Nishi Nippon Railroad (Япония) на сумму 662 млрд донгов.

Проект Paragon Dai Phuoc занимает площадь 45 гектаров и расположен на острове Дай Фыок (провинция Донгнай ). Фактически, с 2022 года Nam Long Group получала указанную сумму в качестве задатка для передачи 25% акций Paragon Dai Phuoc. Благодаря завершению этой сделки Nam Long избежала убытков во втором квартале 2024 года, когда общая выручка снизилась почти на 74% по сравнению с аналогичным периодом.

Помимо двух вышеупомянутых сделок, на рынке также был зафиксирован ряд других сделок, таких как сотрудничество Kim Oanh Group с тремя корпорациями: Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development по реализации проекта The One World Project в Биньзыонге .

One World занимает площадь почти 50 гектаров, а общий объём инвестиций превышает 1 миллиард долларов США. Проект разделён на шесть компонентов. Инвестор планирует построить такие объекты, как конференц-центр, торговый центр Aeon, пятизвёздочный отель и международную межуровневую школу. Эти объекты будут представлены на рынке в 2025 году.

Тем временем в сегменте промышленной недвижимости также была зафиксирована сделка по приобретению корпорацией Tripod Technology участка промышленной земли площадью 18 гектаров в Ба Риа - Вунгтау у Sonadezi Chau Duc.

Компания Electronic Tripod Vietnam Factory (Chau Duc) с инвестиционным капиталом в размере 250 миллионов долларов США вносит свой вклад в реализацию плана расширения и развития высокотехнологичной электронной отрасли Tripod Technology Group. Это также крупнейший на сегодняшний день высокотехнологичный проект в индустриальном парке Чаудык.

Ожидания ускорения

Давление на продавцов по-прежнему очень велико, и слияния и поглощения рассматриваются как решение, которое поможет компаниям временно преодолеть текущие трудности, особенно с учетом того, что Закон о земле, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и Закон о жилье, вступившие в силу 1 августа, как ожидается, упростят юридические процедуры, тем самым ускорив процедуры купли-продажи проектов.

После длительного периода безуспешных попыток продажи проекта Совет директоров компании Van Phat Hung недавно принял решение об одобрении политики передачи 99% акций акционерной компании Nha Be Real Estate Joint Stock Company (Nha Be Land) – инвестора проекта жилого комплекса Nhon Duc Nha Be (HCMC). Это также является основной целью компании на 2024 год.

Новые, более открытые правила являются предпосылкой для того, чтобы рынок недвижимости Вьетнама приветствовал мощную волну иностранных инвестиций в ближайшем будущем.

Адвокат Нгуен Трук Хиен, член Вьетнамской международной юридической фирмы с ограниченной ответственностью (VILAF)

Фактически, с 2021 года Lotte Land перечислила 200 миллиардов донгов компании Van Phat Hung для ускорения покупки 55% акций Nha Be Land, но, по словам руководителя этого предприятия, в недавний сложный период ожидание вступления в силу новых законов, а также зависимость от решений агентств и ведомств замедлили процесс реализации.

Г-н Фунг Дьен Чонг, заместитель генерального директора компании Van Phat Hung, отметил, что важнейшим этапом завершения перевода капитала является юридическое оформление проекта, в частности, утверждение инвестиционной политики. В последние годы для завершения юридических процедур по проекту приходилось ждать решения компетентных органов, что приводило к задержке реализации большинства проектов в Хошимине, включая вышеупомянутый проект компании.

Однако, вероятно, что проект жилого района Нёндыкнябе будет в принципе одобрен для инвестирования в третьем квартале 2024 года, после вступления в силу нового земельного законодательства. Это является необходимым условием для того, чтобы не только Lotte Land, но и другие заинтересованные партнеры смогли осуществить передачу прав.

Помимо юридических требований — необходимого условия для успешного проекта слияния и поглощения, положения нового закона также открывают множество перспектив для иностранных инвесторов.

Например, Закон о сделках с недвижимостью предусматривает, что инвесторы, передающие проекты, должны выполнять финансовые обязательства в отношении земли проекта, включая плату за пользование землей, арендную плату за землю, а также налоги, сборы и платежи, связанные с землей; после завершения процедур передачи и выполнения финансовых обязательств, связанных со сделкой по передаче, покупателю будет выдана розовая книга.

В отличие от прежних времен, после выполнения финансовых обязательств по земле, инвесторам приходится тратить значительное время на получение «розовых книг», а также на передачу земельных участков. Это позитивное нововведение, которое, как ожидается, будет способствовать ускорению процесса реализации процедур передачи прав на недвижимость.

Юрист Нгуен Трук Хиен, член Вьетнамской международной юридической фирмы (VILAF), подсчитал, что сектор недвижимости всегда привлекал внимание отечественных и иностранных инвесторов, но в прошлом существовало множество барьеров, особенно правовых, которые мешали продвижению проектов слияний и поглощений.

Закон о земле 2024 года также добавляет множество преимуществ для иностранных инвесторов, таких как получение передачи прав землепользования в промышленных парках, промышленных кластерах, высокотехнологичных зонах, использование земли в связи с получением передачи проектов в сфере недвижимости и расширение способа получения прав землепользования для предприятий с иностранными инвестициями.

«Новые, более открытые правила являются предпосылкой для того, чтобы рынок недвижимости Вьетнама приветствовал мощную волну иностранных инвестиций в ближайшем будущем», — подчеркнула г-жа Хиен.

Источник: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html