Несмотря на растущий запас, цены продолжают стремительно расти, рынок вступает в сезон конца года, прайс-лист на 14 новых квартир

Запасы увеличиваются, цены на недвижимость продолжают расти, цены на квартиры в Хошимине достигли 80 миллионов донгов/м2, Ханой вернул себе более 7100 м2 земли... таковы последние новости о недвижимости.

Несмотря на резкий рост предложения, цены на недвижимость в некоторых районах по-прежнему имеют тенденцию к росту, особенно в Ханое, Хошимине и крупных городах. (Фото: Линь Ан)

Ассортимент недвижимости расширяется

По данным Министерства строительства , в третьем квартале 2024 года количество квартир, индивидуальных жилых домов и земельных участков составило 25 937 единиц, что на 52% больше, чем во втором квартале. Данные основаны на статистике по 60/63 населённым пунктам.

Указанный перечень включает объекты, подлежащие торгам в соответствии с законодательством, но не выставленные на торги в отчетном периоде. Из них в текущем квартале количество квартир составляет 4 688 единиц, индивидуальных жилых домов – 12 250 единиц, а земельных участков – 8 999. Только в третьем квартале количество индивидуальных жилых домов и земельных участков увеличилось на 150,6% по сравнению с предыдущим кварталом.

Министерство строительства также сообщило, что за последний квартал было совершено более 141 360 сделок с квартирами, индивидуальными жилыми домами и земельными участками. Из них почти 103 000 сделок пришлось на земельные участки, что составило 73%.

По сравнению со вторым кварталом объем сделок с квартирами и индивидуальными домами имел тенденцию к росту, тогда как объем сделок с земельными участками сократился на 18%.

Несмотря на резкий рост предложения, цены на недвижимость в некоторых районах по-прежнему имеют тенденцию к росту, особенно в Ханое, Хошимине (Хошимин) и крупных городах.

Министерство строительства оценило, что явление роста цен носит локальный характер, наблюдается в некоторых районах, типах и сегментах недвижимости, что приводит к влиянию на общий рост цен.

Что касается квартир, цены на них в Ханое и Хошимине продолжали расти как в новых, так и в старых проектах. Средняя стоимость новых проектов увеличивалась примерно на 4–6% в квартал и на 22–25% в год. В некоторых районах цены даже выросли на 35–40% по сравнению с предыдущим кварталом.

Что касается вилл и таунхаусов в проектах, Министерство строительства заявило, что в Ханое наблюдается тенденция к росту цен по сравнению с предыдущим кварталом. Большинство новых проектов, запущенных в этом квартале, расположены в благоприятных районах с высоким уровнем инвестиций в инфраструктуру, поэтому начальная цена предложения относительно высока.

В Хошимине цены на первичное жилье практически стабилизировались. В некоторых районах наблюдалось резкое падение цен в сегменте элитной недвижимости с большой площадью, примерно на 14% по сравнению с предыдущим кварталом и на 28% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. В частности, продажи товаров стоимостью менее 10 млрд донгов были весьма успешными.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), отметил, что наличие запасов — это нормально, если это часть бизнес-плана и стратегии предприятия. Проблема запасов заключается в том, что продукция, произведенная и проданная на рынке, не принимается рынком, что означает низкую ликвидность.

По словам г-на Чау, для слабых предприятий большие запасы, использующих высокое финансовое плечо, станут «горой долга», лежащей на плечах предприятия, а при отсутствии ликвидности предприятие столкнется с трудностями.

Руководитель компании по недвижимости в Ханое признал, что причиной ситуации с запасами недвижимости, помимо того, что некоторые предприятия испытывают реальные трудности с реализацией продукции, является также явление «придержания» товаров в ожидании роста цен в погоне за высокой прибылью.

В этом контексте Министерство строительства рекомендует предприятиям сферы недвижимости заблаговременно пересматривать и сокращать издержки, активно применять современные технологии в строительстве для снижения себестоимости продукции в соответствии с реальной рыночной ситуацией, в духе «гармоничной выгоды и совместного распределения рисков».

Кроме того, предприятиям следует заблаговременно решать юридические и финансовые проблемы, а также нести ответственность за направление всех ресурсов на работу с безнадежными долгами, чтобы продолжать реализацию проектов, выводя их на рынок и избегая распыления инвестиций.

Хошимин: цены на квартиры достигли 80 миллионов донгов за м2

Согласно данным Центра маркетинговых исследований и анализа потребительского спроса OneHousing, предложение новых квартир в Хошимине в третьем квартале 2024 года оказалось самым низким за последние 5 лет (125 единиц), снизившись на 89% по сравнению с предыдущим кварталом. Основной причиной были названы затянувшиеся юридические проблемы, препятствовавшие реализации новых проектов.

Что касается продаж, большинство проектов, в которых имелись свободные площади для продажи, имели положительный результат: в третьем квартале 2024 года было зафиксировано 1280 сделок, что на 25% меньше, чем в предыдущем квартале. Отсутствие нового предложения и наличие в основном элитных и элитных объектов на рынке Хошимина способствовали дальнейшему росту средней цены продажи на всем рынке Хошимина, достигнув 80,2 млн донгов за м² (без НДС и расходов на обслуживание), что на 5% больше, чем во втором квартале 2024 года.

Ограниченный выбор вынудил покупателей жилья и инвесторов сосредоточиться лишь на нескольких крупных проектах с большим количеством квартир, таких как Vinhomes Grand Park. Поэтому спрос на квартиры на городском рынке в основном сосредоточен на востоке.

Новые проекты будут ориентированы на сегменты премиум-класса и класса люкс.

По данным OneHousing, в четвертом квартале 2024 года предложение квартир на рынке Хошимина значительно увеличится благодаря запуску ряда проектов, которые клиенты смогут забронировать в третьем и четвертом кварталах 2024 года, например, высотного проекта The Global City инвестора Masterise Homes. Судя по количеству забронированных квартир, ожидается, что южный центральный рынок начнет восстанавливаться и достигнет роста в последние месяцы 2024 года.

После вступления в силу законов о недвижимости в августе 2024 года старые проекты решили свои юридические проблемы и приступили к реализации планов продаж. Это свидетельствует о позитивных изменениях, связанных с новой правовой политикой.

По прогнозам OneHousing, в 2025 году предложение нового жилья в Хошимине почти удвоится по сравнению с 2024 годом и составит около 12 000 единиц. Однако новые проекты по-прежнему в основном относятся к элитному и элитному сегментам, а ожидаемые цены на жилье, запуск которого запланирован на ближайшее время, превысят 100 млн донгов за м².

Комментируя ситуацию на рынке, г-н Чан Минь Тиен, директор Центра исследований и понимания потребителей OneHousing, отметил: «Рынок квартир в Хошимине постепенно выходит из периода стагнации и готов к новым волнам роста. В частности, восточный район — Тхудык с большим земельным фондом и всё более развитой инфраструктурой — привлекает внимание многих известных инвесторов. Реализуемые масштабные проекты создадут совершенно новый облик района, и в ближайшем будущем Тхудык станет центром городского рынка недвижимости».

Прайс-лист на 14 новых квартир

В четвертом квартале 2024 года на рынке продолжилась регистрация ряда новых проектов квартир, выходящих в продажу по разным ценам, в основном это элитные объекты.

Прайс-лист на 14 новых квартир. (Источник: Lao Dong)

На рынке недвижимости наступил «сезон» предновогодних распродаж, однако у покупателей жилья по-прежнему не так много выбора, поскольку большинство новых предложений относятся к элитному сегменту.

Примечательной особенностью является то, что предложение новых проектов квартир в Ханое сосредоточено преимущественно на западе, в столичном регионе. Кроме того, есть предложения из проектов в районах Донгда, Хадонг, Тэйхо, Хоайдык, Зялам, Донгань...

По данным газеты «Lao Dong» , предложение новых квартир в основном приходится на высококлассные, элитные проекты, в то время как доступного жилья (среднего и низкого ценового сегмента) практически нет. Поэтому средняя цена первичного жилья в Ханое довольно высокая – около 60–120 миллионов донгов за м². Даже в проектах в пригородных районах цены достигают сотен миллионов донгов за м², а квартиры в центральных районах стоят почти 300 миллионов донгов за м², что сопоставимо со стоимостью таунхаусов и вилл...

Видно, что в Ханое нет недостатка в новых квартирах, выставленных на продажу, но цены на них слишком высоки, поскольку предлагаемые проекты в основном относятся к элитному сегменту с ценами свыше ста миллионов донгов за квадратный метр.

Недавно Департамент строительства Ханоя обновил список будущих жилых проектов, доступных для продажи в этом районе, по состоянию на конец августа. Таким образом, предложение жилья в столице вскоре превысит 5300 квартир в 9 проектах.

Около двух лет назад предложение жилья на рынке недвижимости Ханоя резко сократилось. В первой половине этого года количество новых проектов и квартир, выведенных на рынок, постепенно восстановилось и снова увеличилось. Однако доступного жилья по-прежнему не хватает, поскольку инвесторы в основном выходили на рынок элитного и элитного жилья.

Данные Savills показывают, что во втором квартале на рынке не было нового предложения на сумму менее 45 млн донгов. При этом цены на первичную недвижимость продолжали расти на 18% в год с 2020 года по настоящее время.

Ханой: Возвращение более 7100 м2 земли

Недавно заместитель председателя Народного комитета Ханоя Нгуен Чонг Донг подписал решение № 5745/QD-UBND об изъятии 7 178 м2 земли на участке F2-NT1 в рамках планирования новой городской зоны Тай Мо - Дай Мо - Винхоумс Парк в районе Тай Мо; поручено Народному комитету района Нам Ту Лием реализовать проект строительства детского сада Тай Мо 3, район Тай Мо, район Нам Ту Лием.

Соответственно, отвоевать 7178 м2 земли на земельном участке, обозначенном F2-NT1, в рамках планирования новой городской территории Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park в районе Tay Mo, управляемой Tay Ha Noi Urban Development and Investment Company Limited (ныне Thai Son Construction Investment Joint Stock Company), назначенной Городским народным комитетом в Решении № 5612/QD-UBND от 19 октября 2018 года; передать отвоеванную площадь на вышеуказанном земельном участке, обозначенном F2-NT1, Народному комитету района Нам Ту Лием для реализации проекта по строительству детского сада Tay Mo 3, район Tay Mo, район Нам Ту Лием, в соответствии с инвестиционным проектом, утвержденным Народным комитетом района Нам Ту Лием для отчета по технико-экономическому обоснованию в Решении № 1220/QD-UBND от 7 июня 2022 года.

Местоположение, границы и площадь земельного участка, ограниченного точками 1, 2, 3 и 4, определены в чертеже генерального плана масштаба 1/500, подготовленном акционерной компанией «Tan Minh Investment», прошедшем экспертизу в Департаменте городского управления района Нам Ту Лием 25 октября 2022 года и утвержденном Советом по управлению инвестиционно-строительными проектами района Нам Ту Лием решением № 333/QD-QLDA от 1 ноября 2022 года.

Государство предоставляет землю без взимания платы за землепользование. Срок землепользования – долгосрочный. Метод предоставления земли не предполагает проведения аукционов по продаже прав землепользования и конкурсов по отбору инвесторов для реализации проектов с использованием земли.

Городской народный комитет поручил Народному комитету района Нам Ту Лием связаться с Департаментом природных ресурсов и окружающей среды для передачи земли на месте и выдачи свидетельства о праве землепользования и праве собственности на другие активы, связанные с землей, в соответствии с нормативными актами. Одновременно с этим, необходимо обратиться в Департамент строительства для получения инструкций по процедурам строительства в соответствии с нормативными актами. Необходимо нести ответственность за выполнение строительных работ в соответствии с утвержденными инвестиционными проектами и планами, а также обеспечивать соблюдение действующих правовых норм в области планирования, инвестиций, строительства, земельных отношений и других соответствующих нормативных актов.

Использовать земельный участок по назначению, в границах и на площади, указанных выше; реализовать инвестиционный проект, принять и передать его в эксплуатацию в соответствии с нормативными актами по управлению государственным имуществом. Для получения инструкций по возврату средств на расчистку земельного участка и инвестиции в инфраструктуру, выделенных на земельном участке с кодом F2-NT1, инвестору проекта новой городской застройки Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park (при наличии) в соответствии с нормативными актами, обратитесь в Министерство финансов.

Департамент природных ресурсов и окружающей среды отвечает за определение границ и передачу земельных участков Народному комитету округа Нам Ту Лием. Ханойское управление регистрации земельных участков обновляет данные о правах землепользования, выполняет процедуры регистрации изменений и вносит исправления в кадастровые записи о земельных изменениях в соответствии с установленными правилами.

Департамент финансов руководит возвратом средств на расчистку земли и инвестиции в инфраструктуру, выделенных на земельном участке с кодом F2-NT1, инвестору проекта новой городской зоны Тэй Мо - Дай Мо - Винхоумс Парк (если таковой имеется) в соответствии с нормативными актами.

Департаменты строительства, планирования - архитектуры, планирования и инвестиций, образования и профессиональной подготовки направляют Народный комитет округа Нам Ту Лием по внедрению специализированного управленческого содержания в соответствии с нормативными актами.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-mac-ke-ton-kho-ngay-cang-lon-gia-van-tang-vu-vu-thi-truong-vao-mua-cuoi-nam-bang-gia-14-chung-cua-vua-mo-ban-293091.html