Г-н Ле Хоанг Чау: Мы не должны питать иллюзий, что безнадежную задолженность можно сократить до 0%

(Дэн Три) - Представитель HoREA заявил, что безнадежную задолженность невозможно снизить до 0%, ее необходимо контролировать на уровне 3%. Для полного решения проблемы безнадежных долгов необходимы прозрачные и последовательные законы, облегчающие оборот активов.

Работа с залоговым обеспечением: «Кажется, это легко, но это не так»

Утром 27 мая на семинаре на тему «Работа с безнадежной задолженностью: каково гармоничное решение?» г-н До Тьен Ань Туан, преподаватель Школы государственной политики и управления имени Фулбрайта, заявил, что залоговое обеспечение имеет реальную ценность только тогда, когда его можно быстро, прозрачно и законно изъять и распорядиться им, если заемщик не в состоянии погасить долг.

По его словам, залоговое обеспечение играет ключевую роль в контроле кредитных рисков и содействует расширению кредитования. Это «предохранительный клапан», который помогает банкам чувствовать себя уверенно при предоставлении капитала, одновременно способствуя поддержанию стабильности на финансовом рынке.

Также на конференции г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), заявил, что не следует питать иллюзий относительно того, что уровень безнадежной задолженности можно сократить до 0%. В рыночной экономике безнадежные долги являются неизбежным следствием. Проблема в том, чтобы удерживать его на приемлемом уровне, который для Вьетнама составляет около 3%.

Г-н Ле Хоанг Чау — председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (Фото: BTC).

По словам г-на Чау, для эффективного решения проблемы безнадежной задолженности необходима прозрачная и синхронная правовая система, которая будет способствовать обороту активов, тем самым очистив денежный поток и восстановив способность предприятий погашать задолженность.

Он подчеркнул, что корень нынешней проблемы безнадежных долгов кроется в двух основных узких местах: правовых проблемах и рыночных рисках. Он отметил, что около 70% трудностей на рынке недвижимости возникают из-за юридических проблем. Многие проекты заморожены из-за незавершенных процедур, не могут быть переданы или выставлены на аукцион, что приводит к блокировке денежного потока. В результате предприятия теряют способность выплачивать долги, что приводит к увеличению безнадежных долгов и оказывает давление на финансовую и банковскую систему.

Адвокат Ле Трунг Фат, директор юридической фирмы Le Trung Phat (Коллегия адвокатов города Хошимин), заявил, что управление залоговыми активами кажется простым, но на самом деле это очень сложный процесс, поскольку он включает в себя множество юридических вопросов, которые, как только они возникают, необходимо решать до конца.

По его словам, на первый взгляд, кредитование и прием банками ипотечных кредитов под залог недвижимости может показаться простым делом, однако оно все равно несет в себе множество потенциальных рисков, особенно для неискренних клиентов, которые не в состоянии погасить свои долги.

Даже если у банка есть судебное решение и постановление о принудительном исполнении, процесс возврата активов все равно может затянуться из-за споров с третьими лицами. Например, когда заемщик берет в ипотеку дом или землю, а затем сдает их в аренду или позволяет другим лицам пользоваться ими, это приводит к возникновению внедоговорных прав.

Поэтому урегулирование безнадежной задолженности должно осуществляться в условиях гармоничного общего баланса между правами залогодержателя, обязательствами заемщика и интересами связанных сторон.

Нужен специальный механизм для работы с безнадежными долгами

Обсуждая решения по работе с безнадежной задолженностью, эксперт До Тьен Ань Туан отметил, что необходимо обеспечить, чтобы в ипотечном договоре было четкое соглашение о праве распоряжаться имуществом без обращения в суд, т.е. механизм «права продажи». В этом соглашении должны быть подробно описаны процесс уведомления, оценка, время обработки и оставшиеся права заемщика после продажи недвижимости.

Процесс управления активами должен быть прозрачным, заемщики должны быть уведомлены о нем в письменной форме и иметь возможность заблаговременно погасить свои долги или найти партнера по передаче для получения более выгодной цены.

Оценка активов должна отражать справедливую рыночную стоимость и подлежать независимому надзору, чтобы избежать убытков для заемщиков. Если передача не осуществляется посредством публичного аукциона, она должна осуществляться посредством прозрачного обмена с четким раскрытием информации о цене продажи, покупателе и сделке.

Экономист До Тьен Ань Туан (Фото: Нхат Куанг).

Кроме того, заемщик должен быть уверен в праве получить остаток после уплаты долгов и расходов, и даже если остаток отсутствует, об этом следует уведомить во избежание жалоб. В то же время заинтересованные стороны, такие как совладельцы, законные арендаторы или поручители, также должны быть уведомлены для осуществления своих прав и обязанностей.

Г-н Туан предложил легализовать действующие положения Постановления № 42 от 2017 года о работе с безнадежной задолженностью, обеспечив право банка на законное изъятие активов, при этом защищая имущественные права заемщика.

Поправка к Закону о кредитных организациях должна быть направлена ​​на обеспечение баланса интересов, тем самым повышая способность банков предотвращать риски, помогая заемщикам снижать капитальные затраты и улучшая доступ к кредитам для всей экономики.

Также на семинаре представитель HoREA подчеркнул, что работа с проблемной задолженностью — это не только возврат капитала, но и возможность восстановить рынок. Правительству нужен конкретный, радикальный и гибкий механизм, который поможет взыскать долги, восстановить проекты, спасти предприятия и сохранить рабочие места. Это должен быть комплексный подход, а не просто вопрос устранения последствий.

Одним из основных препятствий на сегодняшний день является правовой аспект, связанный с залоговым обеспечением. Многие проекты застряли в процедурах и юридических спорах, что делает невозможным для банков изъятие имущества и реструктуризацию предприятий.

Поэтому необходимо завершить разработку правовой базы для прозрачного обращения с обеспеченными активами, сократив процесс, разрешив проведение аукционов или передачу проектов публичным и удобным способом.

Эта ассоциация предложила создать междисциплинарную рабочую группу центрального уровня для рассмотрения и классификации каждой группы приостановленных проектов в сфере недвижимости и поиска соответствующих решений. В то же время необходимо создать условия для доступа реализуемых проектов к гибкому кредитному капиталу с целью восстановления денежного потока, завершения проектов, погашения банковских кредитов и внесения обратного вклада в экономику. Вышеуказанная проблема требует синхронного решения с участием всей политической системы.

Источник: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/ong-le-hoang-chau-khong-nen-ao-tuong-no-xau-co-the-ve-0-20250527144958258.htm