Выжидательная позиция скоро сойдет на нет, квартиры на западе Ханоя «доминируют в эфире», насколько вырастут цены на землю в Хошимине после корректировки?

Рынок продолжает медленно, но уверенно восстанавливаться, и результаты постепенно улучшаются: количество проданных квартир в Ханое выросло более чем на 200%, скорректированный прайс-лист на землю в Хошимине составляет всего около 70% от рыночной цены... таковы последние новости рынка недвижимости.

К концу 2024 года процесс восстановления рынка недвижимости Вьетнама будет иметь очевидный прогресс. (Фото: Линь Ан)

Рынок стабильно восстанавливается

По данным batdongsan.com.vn , заместителя директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (Ассоциация брокеров недвижимости Вьетнама) г-жи Фам Тхи Миен, рынок недвижимости Вьетнама устойчиво восстанавливается.

По словам г-жи Мьен, благодаря множеству позитивных факторов, рынок недвижимости Вьетнама продолжит устойчивое восстановление, ожидая «впитывания» новых законов, и постепенно будет демонстрировать лучшие результаты. К концу года процесс восстановления рынка недвижимости Вьетнама будет демонстрировать явный прогресс.

Заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (Ассоциация брокеров недвижимости Вьетнама) подчеркнул, что на фоне опережающего установленный сценарий экономического роста, выхода кредитования из «мрачной» ситуации, сохранения низкого уровня процентных ставок по кредитам, а также дальнейшего стимулирования государственных инвестиций, Закон о земле 2024 года, Закон о жилье 2023 года, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года и пункт 2 статьи 209 Закона о кредитных учреждениях вступят в силу с 1 августа, на 5 месяцев раньше предыдущего решения, что окажет положительное влияние и будет способствовать восстановлению и развитию рынка недвижимости.

С вступлением законов в силу «выжидательная» позиция будет преодолена. Компании, занимающиеся развитием проектов, начинают гонку за выход из государственного регулирующего органа. Инвесторы стали увереннее запускать свои продукты. Инвесторы стали увереннее, способствуя притоку денежных средств в банки в недвижимость. Брокеры и компании, предоставляющие брокерские услуги, активно наращивают свои возможности, набирают персонал, повышают квалификацию, соблюдают новые нормативные требования и т. д.

По словам г-жи Мьен, в период ожидания «впитывания» новых законов рынок недвижимости продолжит медленное и устойчивое восстановление с постепенным улучшением результатов. К концу года процесс восстановления вьетнамского рынка недвижимости будет иметь явный прогресс. Результаты восстановления по-прежнему будут дифференцированными по сегментам и регионам, но с более равномерной степенью дифференциации.

Скорректированный прайс-лист на землю в Хошимине составляет всего около 70% от рыночной цены.

Днем 29 июля в пресс-центре города Хошимин (HCMC) состоялась пресс-конференция, на которой была представлена информация о корректировке Прейскуранта цен на землю в соответствии с пунктом 1 статьи 257 Закона о земле 2024 года.

По словам представителя Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, проект скорректированного Прейскуранта цен на землю увеличился примерно в 7 раз по сравнению с прейскурантом цен на землю в Решении № 02/2020/QD-UBND от 16 января 2020 года Городского народного комитета. Однако Прейскурант цен на землю согласно Решению 02/2020/QD-UBND от 16 января 2020 года при использовании необходимо умножать на коэффициент корректировки цены на землю в 3,5 раза. Таким образом, фактически скорректированный Прейскурант цен на землю на этот раз увеличился всего примерно в 2,5 раза, соответственно, цена земли согласно ожидаемому скорректированному Прейскуранту цен на землю соответствует только 70% от уровня рыночной цены.

Например, цена земли на улице Донгхой в районе Нгуенхюэ, район 1, согласно решению 02/QD-UBND, составляет 162 млн донгов/м² (что соответствует максимальному уровню цен на землю в соответствии с Законом о земле 2013 года). В 2021 году Городской народный комитет утвердил удельную (рыночную) цену земли для дома на первом этаже в размере 680 млн донгов/м². При интерполяции цена земли в этом районе составит 970 млн донгов/м². В настоящее время ожидаемая скорректированная цена земли на улице Донгхой в районе Нгуенхюэ составляет 810 млн донгов/м², что соответствует общему уровню цен в этом районе.

По данным Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды, предварительная оценка показала, что наиболее пострадавшая группа населения подлежит изменению целевого назначения землепользования и признанию прав землепользования домохозяйств и отдельных лиц. Однако, сравнивая Закон о земле 2013 года с Законом о земле 2024 года, можно сказать, что в случаях, когда землепользование было стабильным до 15 октября 1993 года, плата за землепользование не взимается; в случаях, когда площадь земель превышает установленный лимит, плата взимается в соответствии с Прейскурантом цен на землю 2005 года. Остальные случаи землепользования рассматриваются на основе происхождения и времени использования земли для установления соответствующей ставки сбора.

Согласно проекту постановления о сборе платы за пользование землей и арендной платы, который готовится опубликовать Правительство, ставка сбора будет определяться в диапазоне от 10% до 50% от ожидаемого скорректированного прейскуранта цен на землю. Кроме того, землепользователи, принадлежащие к семьям, получающим государственную помощь, лицам с особыми потребностями и малоимущим домохозяйствам, будут освобождены от уплаты платы за пользование землей в соответствии с постановлениями Правительства.

«Таким образом, предлагаемый скорректированный прейскурант цен на землю фактически приближает регулируемую цену земли к общему рыночному уровню, что положительно влияет на справедливость и прозрачность для землепользователей и позволяет избежать потерь для государственного бюджета. Таким образом, землепользование станет более экономичным. В ближайшем будущем правительство скорректирует уровни сбора (проценты) в соответствии с реальной ситуацией, ограничивая резкий рост доходов», — заявил представитель Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды.

Рынок квартир в Ханое демонстрирует положительные признаки спроса и предложения

В отчёте о рынке недвижимости Ханоя за второй квартал 2024 года, недавно опубликованном Cushman & Wakefield, говорится, что за первые шесть месяцев 2024 года рынок квартир в Ханое продемонстрировал положительную динамику как спроса, так и предложения. В продажу было выставлено около 10 800 новых квартир, что почти в три раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Во втором квартале 2024 года в продажу было выставлено около 7600 квартир, что на 140% больше, чем в предыдущем квартале, и на 155% больше, чем в предыдущем году. Это значительное изменение в основном обусловлено запуском новых проектов многоквартирных домов в интегрированных городских районах, таких как Vinhomes Ocean Park и Vinhomes Smart City. На Западный регион пришлось около 59% нового предложения квартир за первые 6 месяцев 2024 года, при этом проекты средней ценовой категории продолжали доминировать на рынке, на долю которых пришлось около 90% нового предложения.

В первой половине 2024 года было продано около 10 900 квартир, что на 216% больше, чем в предыдущем году. Во втором квартале 2024 года продажи новых квартир в Ханое достигли около 7 400 единиц, что на 110% больше, чем в предыдущем квартале, и на 147% больше, чем в предыдущем году. Средняя первичная цена достигла почти 2 640 долларов США за м², что на 11% больше, чем в предыдущем квартале, и на 30% больше, чем в предыдущем году.

По мнению экспертов Cushman & Wakefield, рост продаж новых объектов в первой половине 2024 года обусловлен дефицитом нового предложения в последние годы. Новые проекты с прозрачным юридическим статусом, авторитетными инвесторами, привлекательной политикой продаж и комплексными удобствами продемонстрировали положительную динамику продаж. Большинство этих проектов реализуется в крупных интегрированных городских районах на Западе.

Растущий спрос на квартиры в Ханое обусловлен ростом спроса на жильё, а также ростом населения города и иммиграцией. Кроме того, в условиях экономической нестабильности инвестиционный спрос постепенно возвращается в сферу недвижимости.

Цены на квартиры на первичном рынке продолжают расти из-за дефицита предложения. Этот рост цен также обусловлен тем, что 98% нового предложения приходится на квартиры среднего и высокого класса, в то время как предложение доступных квартир по-прежнему ограничено.

Ожидается, что во второй половине 2024 года на рынке квартир Ханоя появится около 9500 новых квартир. Большая часть этого предложения будет сосредоточена в Западном регионе, что выгодно благодаря его стратегическому расположению и развитой инфраструктуре. Кроме того, во второй половине 2024 года ожидается дальнейшая концентрация предложения в интегрированных городских районах, таких как Vinhomes Ocean Park и Vinhomes Smart City.

Ожидается, что к 2025 году пригородные районы, включая Донгань, Зялам, Хадонг, Хоайдык, Хоангмай, Лонгбьен и Тханьчи, будут доминировать в предложении жилья благодаря развитию инфраструктуры и городскому планированию, проводимым правительством. В частности, ожидается, что к 2025 году районы Донгань и Зялам станут районами, что будет способствовать увеличению предложения жилья из крупных интегрированных городских зон, таких как Vinhomes Co Loa, Vinhomes Ocean Park и BRG Smart City.

За первые 6 месяцев 2024 года рынок квартир в Ханое продемонстрировал положительные тенденции как в плане спроса, так и предложения. (Фото: Ке Тоай)

Случаи экстренной эвакуации из многоквартирных домов с 1 августа

Правительство только что издало Постановление № 98, в котором подробно излагаются положения ряда статей измененного Жилищного закона о реновации и реконструкции многоквартирных домов, вступающие в силу с 1 августа.

Согласно Постановлению, переселение собственников и пользователей многоквартирных домов осуществляется в 5 случаях. Из них 2 случая требуют безотлагательного переселения, а 3 случая требуют переселения в соответствии с планом компенсаций и содействия переселению.

В частности, два случая, когда многоквартирные дома необходимо срочно переселить, — это те, которые были повреждены пожаром, взрывом, стихийными бедствиями или вражескими атаками и больше не отвечают условиям безопасности для дальнейшего использования.

В этом случае провинциальный орган управления должен в течение 3 дней с момента установления того, что многоквартирный дом не подлежит дальнейшей эксплуатации, представить в провинциальный народный комитет решение о срочном переселении.

В решении должны быть четко указаны местонахождение многоквартирного дома, подлежащего срочному переселению, местонахождение временного жилого помещения, способ, стоимость и сроки переселения, а также ответственность соответствующих организаций и лиц. В случае отказа собственника многоквартирного дома отселяться управляющая организация обязана исполнить решение в течение не более 7 рабочих дней со дня вынесения решения о принудительном исполнении.

3 корпуса многоквартирных домов также подлежат переселению в соответствии с планом компенсаций и поддержки переселения.

Во-первых, основные несущие конструкции многоквартирного дома находятся в состоянии общей опасности, подвержены риску обрушения и не отвечают условиям дальнейшей эксплуатации.

Во-вторых, многоквартирный дом имеет серьёзные повреждения, а техническая инфраструктура систем пожаротушения, водоснабжения и водоотведения, очистки сточных вод, электроснабжения, внутреннего дорожного движения не соответствует требованиям действующих технических норм и правил или находится под угрозой срыва при эксплуатации. Эти объекты подлежат сносу в целях обеспечения безопасности собственников и пользователей многоквартирного дома, а также требований благоустройства и реконструкции города.

Наконец, в многоквартирном доме повреждена одна из конструкций, включая фундамент, колонны, стены, балки и стропила, которые не соответствуют требованиям нормальной эксплуатации. Такие здания не подпадают под два вышеупомянутых случая сноса, а должны быть отремонтированы и построены одновременно в соответствии с утверждённым планом.

Владельцам и пользователям многоквартирных домов временное жильё будет предоставлено различными способами, например, за счёт средств фонда жилья для переселения; средств жилищного фонда, относящегося к муниципальному имуществу; приобретения коммерческого жилья или инвестирования в строительство фонда жилья для переселения за счёт средств местного бюджета или средств инвестиционных фондов развития, местных фондов развития жилья (при наличии). Кроме того, собственникам может быть предоставлена компенсация за самостоятельное обустройство жилья.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html