(VARS) - Ассоциация риэлторов Вьетнама (VARS) считает, что пилотная схема, позволяющая инвесторам в течение 5 лет согласиться на получение права использования сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земель для строительства коммерческого жилья, является правильным механизмом, который устранит юридические трудности для проектов коммерческого жилья, которые «застряли» из-за отсутствия в них элементов жилой земли.
С 2014 года Закон о жилье предусматривает, что предприятия должны иметь 100% жилой земли для реализации проектов. К 2022 году Национальная ассамблея издала Закон № 03/2022/QH15, вносящий поправки в 9 законов, позволяющий предприятиям получать переводы жилой земли или жилой земли и другой земли, которая не является жилой землей, в соответствии с планированием реализации инвестиционных проектов. Это положение продолжает наследоваться в пункте b, пункте 1 и пункте 6, статье 127 Закона о земле 2024 года.
Кроме того, пунктом 1 статьи 126 Закона о земле 2024 года установлено, что с 1 января 2025 года будут установлены 02 случая предоставления инвесторам земельных участков государством с взиманием платы за пользование землей, предоставления земельных участков в аренду по результатам торгов по отбору инвесторов для реализации инвестиционных проектов с использованием земельных участков, в том числе инвестиционных проектов по строительству городских территорий, а также инвестиционных проектов в государственных и общественных интересах.
 |
| Надеемся на позитивные сигналы от рынка недвижимости (Фото: Минь Там) |
Это означает, что предприятиям недвижимости во Вьетнаме не разрешается напрямую получать передачу сельскохозяйственных земель от частных лиц или других организаций для преобразования в жилые земли. Предприятия, желающие развивать коммерческие жилищные проекты, должны ждать, пока государство выделит землю или арендует землю для строительства городских проектов. В случаях, когда предприятия развивают небольшие коммерческие жилищные проекты без вмешательства государства, предприятия должны владеть или получать передачу жилой земли или жилой земли и другой земли для реализации коммерческих жилищных проектов. Таким образом, VARS считает, что предложение коммерческого жилья будет по-прежнему скудным, когда ряд проектов все еще придется «огораживать гофрированным железом», потому что «в зоне строительства проекта нет ни одного квадратного метра жилой земли», и многие другие коммерческие жилищные проекты также трудно реализовать, потому что большинство земельных фондов, которые предприятия создали много лет назад, в основном расположены на сельскохозяйственных землях и несельскохозяйственных землях. Между тем, очень мало предприятий с достаточным потенциалом для развития земельных фондов и конкуренции на торгах и реализации городских проектов, особенно в районах с высокими ценами на землю и большими потребностями в развитии.
В то время цены на жилье продолжат расти, малому бизнесу будет трудно участвовать на рынке, поскольку у них не будет достаточных финансовых ресурсов для покупки земли или аукциона в районах с потенциалом развития. Крупные инвесторы с преимуществами в земельных фондах для коммерческой разработки проектов в районах с высоким спросом продолжат контролировать цены продажи для оптимизации прибыли. В то же время, наряду с ростом расходов, связанных с землей, развитие городских проектов с синхронной и современной инфраструктурой и коммунальными услугами также заставляет инвесторов поддерживать высокую цену продажи якоря, чтобы избежать потерь.
Столкнувшись с этой ситуацией, утром 13 ноября министр природных ресурсов и окружающей среды До Дык Зуй по поручению премьер-министра представил проект резолюции Национальной ассамблеи о пилотном расширении земель под проекты коммерческого жилья.
В частности, правительство предлагает инвесторам вести переговоры о получении права на использование сельскохозяйственных земель, несельскохозяйственных земель, не являющихся жилыми землями, и других земель на том же участке для реализации коммерческих жилищных проектов на пилотной основе в течение 5 лет. Выбранный пилотный проект должен быть реализован в городской местности, а не быть частью проекта, который должен быть восстановлен. Пилотный проект должен иметь максимум 30% дополнительной жилой площади земли в течение планового периода (по сравнению с текущим статусом землепользования) в соответствии с планом распределения земли и зонирования провинциального планирования до 2030 года. Провинциальный народный комитет рассмотрит и выдаст лицензии организациям, занимающимся недвижимостью, на получение передачи прав землепользования. Наряду с этим, компании, занимающиеся недвижимостью, должны соответствовать условиям по земле, жилищному законодательству, бизнесу в сфере недвижимости и инвестициям. В случае, если инвесторы получают передачу прав землепользования с землей, происходящей из земель национальной обороны и безопасности, им необходимо письменное одобрение Министерства национальной обороны и общественной безопасности.
VARS считает, что пилотная программа, позволяющая предприятиям покупать нежилые земли под жилищные проекты, является правильным механизмом не только для устранения юридических трудностей в отношении коммерческих жилищных проектов, которые «застряли» из-за нехватки жилых земель, но и для расширения доступа к земле, поощрения инвесторов к развитию проектов и содействия увеличению предложения жилья на рынке недвижимости.
Однако преобразование и принятие преобразования по-прежнему нуждаются в поддержке государственных органов управления. Поскольку переговоры с людьми, чьи земли находятся в планах жилых земель для коммерческого жилья, все еще могут быть сложными, поскольку люди не хотят преобразовывать или хотят передавать по слишком высокой цене. Поэтому в долгосрочной перспективе VARS считает, что регулирование в направлении, когда государство играет роль крупнейшего поставщика земельного фонда, для реализации проектов социально-экономического развития посредством аукционов или торгов по землепользованию будет важным решением для обеспечения сбалансированного рынка в долгосрочной перспективе и улучшения доступа к жилью для людей. Соответственно, организациям по развитию земельного фонда необходимо рассмотреть и организовать создание земельных фондов, соответствующих местным потребностям. Для удовлетворения жилищных потребностей домохозяйств с низким доходом государство может выделить часть земельного фонда для разработки проектов социального жилья, недорогого жилья и зон переселения. Эти проекты будут реализованы посредством аукционов или выделения земли предприятиям для развития на условиях, что цены могут быть более разумными.
В то же время создать достаточно большой земельный фонд для коммерческой жилищной застройки, чтобы организовать аукционы прав землепользования для конкурентоспособных предприятий. Обеспечить, чтобы малые и средние предприятия также могли участвовать в честной конкуренции. Процесс аукциона с четкими процедурами и полным раскрытием информации, чтобы избежать спекуляций и снизить давление на стоимость земли для малых предприятий. Потому что в действительности любое предприятие в сфере недвижимости хочет участвовать в «игре» прозрачного доступа к земле через аукционы и торги.
Эта более прозрачная игра почти не оставит слабым субъектам места для «выступлений», и людям больше не придется «страдать», покупая медленно продвигающиеся проекты у «голых рук» предприятий. Рынок получит более разнообразное предложение от крупномасштабных проектов недвижимости, тем самым удовлетворяя реальные потребности людей, способствуя улучшению городского ландшафта, снижая давление на общественную инфраструктуру в центральной части и улучшая связь между районами города. В то же время синхронно развивающиеся городские районы смогут интегрировать устойчивые элементы, тем самым способствуя достижению цели чистого нуля.
Чтобы продолжать выживать, малым предприятиям необходимо иметь стратегию увеличения капитала, мобилизовать капитал из инвестиционных фондов/стратегических партнеров для выполнения условий доступа к аукционам и торгам. Или рассмотреть возможность сотрудничества с другими предприятиями для создания прочной финансовой основы для разработки проекта на основе «гармонизированных выгод и общих рисков».
Кроме того, вместо того чтобы конкурировать напрямую, малые предприятия могут сосредоточиться на нишевых рынках, разрабатывать более мелкие проекты, ориентируясь на клиентов с конкретными потребностями, такими как недорогое жилье, арендное жилье или проекты, масштаб которых соответствует их финансовому потенциалу.
Источник: https://dangcongsan.vn/kinh-te/thi-diem-mot-co-che-dung-dan-trong-thi-truong-bat-dong-san-684013.html
Комментарий (0)