После периода застоя рынок готовых складов и фабрик на Юге начал демонстрировать много сделок и демонстрирует много позитивных перспектив в долгосрочной перспективе.
Спрос более позитивен
В третьем квартале 2024 года сегмент современных готовых складов в Южном регионе будет включать более 103 000 м2 новых складов, разработанных BWID и Vietnam Industrial Park.
В частности, компания BWID отметила своё присутствие в Лонгане , завершив строительство двухэтажного склада общей площадью 64 000 м². Тем временем, Вьетнамский промышленный парк одновременно запустил вторую фазу проектов в промышленном парке Хо Най (Донг Най) и промышленном парке Фу Ан Тхань (Лонг Ан), обеспечив почти 40 000 м² дополнительных многофункциональных площадей, используемых как для складирования, так и для производства.
В последнем квартале продолжилась тенденция к конвертации активов. Согласно отчёту JLL Vietnam, в северной части провинции Биньзыонг было зарегистрировано более 18 000 м² готовых складских помещений, переоборудованных в готовые фабрики. К концу третьего квартала 2024 года общий объём предложения современных готовых складских помещений увеличился до 2 млн м², что на 4,4% больше, чем в предыдущем квартале, и на 14,7% больше, чем в предыдущем году. Из них на долю BWID и Mapletree пришлось 30% и 20% от общего объёма предложения соответственно.
Рынок промышленной недвижимости ранее был традиционным и развивался преимущественно отечественными инвесторами. Однако в последние годы мы наблюдаем рост интереса и инвестиций со стороны иностранных инвесторов из Сингапура, Кореи и Таиланда. 
- Г-жа Фам Нгок Тьен Тхань, руководитель отдела исследований и консалтинга CBRE в Хошимине
Предложение растёт, показатели заполняемости также положительны. По данным JLL, после периода стагнации рынок логистики Юга вступил во вторую половину года с положительным чистым поглощением, достигнув почти 160 000 м² в третьем квартале 2024 года. Новые договоры аренды были заключены в основном с арендаторами, работающими на внутреннем рынке, включая производителей и сторонних поставщиков логистических услуг (3PL). Соответственно, объекты, расположенные в ключевых районах с удобным транспортным сообщением с Хошимином, по-прежнему пользуются спросом.
В последнем квартале CBRE также зафиксировала активную деятельность по аренде складских помещений и готовых производственных объектов. Средняя заполняемость складских помещений увеличилась на 7% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 68%; заполняемость готовых производственных объектов увеличилась на 3% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 84%. Клиентами, предъявляющими спрос на готовые складские помещения на юге, являются производители в сфере высоких технологий, электронных компонентов и логистики, а также компании, расширяющие свою деятельность в сфере электронной коммерции.
Алекс Крейн, управляющий директор Knight Frank Vietnam, отметил, что из-за внешних факторов инвесторы относятся к рынку осторожно, но на нём всё ещё наблюдаются некоторые признаки восстановления. Он отметил, что улучшение предложения, а также небольшой рост запрашиваемой арендной платы свидетельствуют о растущей уверенности компаний в долгосрочных перспективах рынка.
«Продолжение развития и эксплуатации готовых заводов является позитивным сигналом, дающим арендаторам больше мотивации рассматривать Вьетнам как подходящее место для инвестиций или расширения бизнеса», — сказал г-н Алекс Крейн.
Кроме того, по мнению этого эксперта, рынок складских помещений на юге зависит главным образом от экспортного спроса и роста внутреннего потребления. После 2024 года, когда закончатся выборы в мире , особенно президентские выборы в США, потребности рынков станут более чёткими и могут привести к росту спроса на складские помещения на юге.
Скидка для стимулирования ликвидности
Ликвидность рынка в сегменте складских и производственных помещений значительно улучшилась, однако г-жа Транг Ле, старший директор по консалтингу и исследованиям (JLL Vietnam), признала, что спрос всё ещё относительно низок по сравнению с концом прошлого года. «Экспорт ещё не полностью восстановился, поэтому распределительные центры сохраняют свои текущие масштабы, вместо того чтобы расширяться в преддверии резкого роста объёмов товаров в конце года, как обычно».
По словам г-жи Транг, для поддержания ликвидности некоторые проекты с низкой доходностью от аренды приняли более эффективную стратегию стимулирования спроса, снизив запрашиваемую арендную плату. В частности, в развивающихся районах за пределами центра города цены на аренду в третьем квартале значительно снизились по сравнению с предыдущим кварталом, в то время как в центре города цены остались стабильными.
Средняя запрашиваемая арендная плата за современные готовые склады на юге немного снизилась до 4,85 долл. США/м2/месяц, снизившись на 0,4% в квартальном исчислении, но все же увеличившись на 3,1% в годовом исчислении.
«Арендодатели по-прежнему проявляют гибкость и создают благоприятные условия для переговоров, чтобы поддержать арендаторов в условиях слабого рынка. Одним из важных стимулов для некоторых недавно построенных складов является период без арендной платы более 6 месяцев при трёхлетней аренде», — добавила г-жа Транг. Ожидается, что ситуация с арендой в последние месяцы года улучшится, поскольку четвёртый квартал обычно является пиковым сезоном, но ожидаемое улучшение не будет слишком резким.
Разделяя эту точку зрения, г-н Алекс Крейн заявил, что в краткосрочной перспективе рынок складских помещений столкнется с некоторыми трудностями из-за увеличения предложения и сокращения поглощения, однако этот эксперт считает, что среднесрочные и долгосрочные перспективы промышленной недвижимости на Юге по-прежнему весьма позитивны, с большим количеством высококачественных проектов и доступными ценами на аренду.
Эксперты Knight Frank прогнозируют значительное восстановление рынка к 2025 году. Некоторые проекты, отложенные в предыдущий период, теперь завершены, что, в свою очередь, способствует росту доверия инвесторов, что, как ожидается, приведет к росту спроса на промышленные земли. Стратегическое расположение региона, развитая инфраструктура и льготная политика продолжат играть ключевую роль в привлечении прямых иностранных инвестиций и стимулировании экономического роста.
Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html
Комментарий (0)