В пригородных зонах устанавливаются новые уровни цен, предлагается второй налог на недвижимость, отменяются залоговые депозиты на аукционах земель Тхань Оай

Второе предложение о налогообложении недвижимости; виллы и таунхаусы на окраинах Ханоя постепенно «разогреваются», цены вырастут; многие люди отказались от своих депозитов, чтобы участвовать в торгах за землю в Тхань Оай, случаи перепрофилирования жилых помещений под жилые... последние новости рынка недвижимости.

Недвижимость: Земля, выставленная на аукцион в районе Хоайдык, Ханой. (Источник: Vietnamnet)

Недвижимость «попадает» в руки богатых, цены постоянно растут

Вьетнамская ассоциация риелторов (VARS) заявила, что ситуация с заброшенными домами, виллами и городскими территориями становится всё более распространенной. Даже в крупных городах, где земли мало, а население густонаселённое, такая ситуация по-прежнему широко распространена, демонстрируя парадокс между заброшенными землями и домами, с одной стороны, и людьми, которые борются за выживание, работая всю жизнь, но всё ещё не уверены, смогут ли они купить участок земли или дом.

Также, по данным VARS, практика спекуляции со стороны инвесторов — накопление дефицитных товаров, недоступных для продажи, а затем их оставление нераспроданными в ожидании роста цен или создание искусственного дефицита для повышения цен в погоне за высокой прибылью — широко распространена как в городах, так и в сельской местности. Она влияет на процесс освоения земельного фонда, соотношение спроса и предложения и в долгосрочной перспективе влияет на экономику .

VARS считает, что налог должен применяться к вторичному жилью и другим объектам недвижимости. Естественно, что люди с большим количеством активов, в том числе постоянно приносящих прибыль, платят больше налогов. Фактически, большинство покупателей жилья в последнее время покупают второе или третье жильё.

Это предложение было сделано в условиях постоянного роста цен на недвижимость и отсутствия признаков их снижения.

По данным этого агентства, индекс цен на квартиры во втором квартале 2024 года в Ханое и Хошимине вырос на 58% и 27% соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Сегмент среднего ценового диапазона становится все более дефицитным, и более 80% предложения новых квартир, открытых в этом году, имеют цену выше 50 млн донгов/м2.

Резко выросли цены не только на новые проекты, но и на старые квартиры. Многие квартиры, которые использовались десятилетиями, всё ещё рекламируются по ценам в 2-3 раза выше, чем при их первоначальном запуске. В сегменте вилл, таунхаусов и загородных участков также наблюдаются признаки роста цен, поскольку некоторые группы инвесторов создают фиктивный спрос и предложение с целью получения прибыли.

Таким образом, по мнению VARS, для регулирования рынка с целью его развития в безопасном, здоровом и устойчивом направлении, чтобы цены на землю росли и падали в соответствии с рынком, принятие политики налогообложения недвижимости является неотложной задачей, которую нельзя игнорировать, поскольку она сложна.

VARS предлагает политику налогообложения недвижимости, которая распространяется на две группы: покупателей второго жилья и более и владельцев, отказывающихся от своих проектов. Ставка налога будет постепенно увеличиваться для сделок, в которых продавец владеет недвижимостью в течение короткого периода времени.

Как и в Сингапуре, покупатели жилья обязаны уплатить сбор в размере 20% от стоимости недвижимости за второй дом и 30% за третий. Владельцы, продающие свой дом в первый год, должны будут заплатить налог в размере 6% от стоимости недвижимости, во второй год — 8%, в третий год — 4%. После четвёртого года налог и сбор не взимаются.

VARS также предложила, что если владелец не строит объект после получения земли, он также должен платить налог на заброшенную недвижимость. Этот метод применяется в Корее: заброшенные или находящиеся в процессе благоустройства земли более двух лет облагаются налогом по ставке 5%, при этом ставка налога постепенно увеличивается в зависимости от количества лет, в течение которых земля заброшена: 5 лет – 8%, 7 лет – 9%, заброшенные более 10 лет – 10%. В США заброшенные земли облагаются налогом по ставке 3%.

Однако эта ассоциация также признаёт, что использование налоговых инструментов для регулирования рынка сталкивается со многими трудностями. В частности, это требует значительных инвестиций в технологии и человеческие ресурсы, поскольку для определения, какое жильё является вторым, а какое третьим… для эффективного и прозрачного использования налоговых инструментов государственным органам управления необходимо содействовать созданию и завершению создания информационных систем и баз данных по жилью и рынку недвижимости.

VARS также рекомендует учитывать возможные негативные последствия, такие как налогообложение, которое может привести к «исчерпанию» покупательной способности людей, что повлечет за собой другие долгосрочные последствия для экономики или создаст правовые лазейки, с помощью которых богатые люди смогут избегать налогов, передавая права собственности на вторую, третью... недвижимость родственникам, повышая арендную плату за жилье, чтобы компенсировать расходы на уплату налогов...

Соседние, востребованные загородные виллы

По данным Vietnamnet, в последние дни земельные аукционы в пригородах Ханоя были «горячими». Изменения на рынке побудили многих инвесторов и реальных покупателей спешно искать участки под виллы и таунхаусы в пригородах, построенных в синхронных городских районах. Опросы в пригородах Ханоя показывают, что предложение в этом сегменте довольно ограничено: количество проектов вилл и таунхаусов на окраинах Ханоя, выставленных на продажу, невелико и быстро распродаётся.

На Западе стоимость некоторых новых проектов вилл составляет от 180 до почти 200 миллионов донгов/м2.

В Южном регионе 159 шопхаусов в Хим Лам Тхыонг Тин – редкое предложение, выставленное на продажу. В настоящее время на рынок выводятся шопхаусы – пятиэтажные таунхаусы с двумя фасадами, построенные и имеющие красную книгу. Цены начинаются от 100 миллионов донгов за м².

Наряду с существующими предложениями, рынок также привлек внимание информацией о готовящемся к запуску в четвертом квартале проекте в Донг Анхе по цене около 300 млн донгов/м2...

Предложение вилл и таунхаусов считается самым низким за последние 10 лет, что привело к постоянному росту цен на них в течение последнего года. В некоторых районах Хоайдык и Хадонг цены на виллы постоянно бьют новые рекорды, увеличившись на 30–50% по сравнению с прошлым годом. В некоторых районах число потенциальных покупателей даже увеличилось, что привело к местному ценовому ажиотажу.

Г-жа Ле Тхи Бич Нгок, заместитель генерального директора Truong Son Land, отметила, что резкий рост цен на квартиры и высокие аукционные цены побудили многих инвесторов переместиться в пригородные районы. Соответственно, сегмент малоэтажного жилья продолжит расти. В ближайшем будущем, когда с 1 августа официально вступит в силу Закон о земле, цены на новые объекты в пригородных районах могут установить новый уровень цен, что приведет к росту стоимости вилл и таунхаусов.

По мнению наблюдателей, в краткосрочной перспективе ликвидность сегмента вилл и таунхаусов увеличится, а цены на вторичном рынке, вероятно, продолжат расти. «С настоящего момента и до конца года в сегменте вилл и таунхаусов в Ханое продолжится рост цен, поскольку предложение ограничено, а спрос продолжает расти. Однако предложение будет в основном сосредоточено в пригородных районах, а в центральной части города земельные фонды для новых проектов исчерпаны», — отметила г-жа Нгуен Хоай Ан, директор CBRE Hanoi.

По словам г-на Нгуена Ван Диня, вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама, в то время как рынок курортной недвижимости всё ещё довольно затишье, земля в провинции ждёт своего часа, а квартиры в центре города слишком востребованы, загородные виллы и таунхаусы по-прежнему остаются выбором многих инвесторов, поскольку они обеспечивают стабильность и обладают высоким потенциалом роста цен. «В настоящее время рынок вилл и таунхаусов в Ханое исчерпал предложение недвижимости в центре города, что вынуждает спрос на малоэтажное жильё перемещаться в пригороды. Это также станет движущей силой дальнейшего роста цен в этом сегменте в будущем», — заверил г-н Динь.

Земля на аукционе Тхань Оай: 55/68 лотов с депозитом

Срок оплаты истёк, но только 13/68 земельных участков в районе Нго Ба, деревне Тхан, коммуне Тхань Као, уезде Тхань Оай (Ханой) выполнили свои финансовые обязательства. 55 участков с утерянными депозитами имеют выигрышную цену от 80 млн до более 100 млн донгов/м².

Согласно регламенту, победитель земельного аукциона должен выполнить финансовые обязательства двумя частями в течение 30 дней. Окончательный платёж по данному аукциону состоится 14 сентября.

Однако, согласно информации, предоставленной прессе Центром развития земельного фонда района Тхань Оай, по состоянию на сегодняшний день (16 сентября), несмотря на истёкший срок оплаты, только 13 из 68 земельных участков выполнили свои финансовые обязательства. Среди участков, по которым была произведена полная оплата, самый дорогой участок стоит более 55 миллионов донгов за квадратный метр.

Лоты с высокими выигрышными ценами от 80 млн донгов/м², включая победителя с самой высокой ценой 100,5 млн донгов/м², не оплатили свои депозиты в срок. Таким образом, 55 лотов, как считается, лишились своих депозитов.

Ранее аукцион по продаже 68 земельных участков в районе Нго Ба деревни Тхань Тхань коммуны Тхань Као вызвал ажиотаж среди инвесторов в недвижимость и общественности: было подано более 4000 заявок, соответствующих требованиям, и более 1500 покупателей. Выигрышная цена превысила стартовую в 7-8 раз. Начальная цена составляла 8,6-12,5 млн донгов за м², а максимальная цена превысила 100 млн донгов за м².

В частности, лот LK03-10 площадью почти 65 квадратных метров имеет самую высокую выигрышную цену до 100,5 миллионов донгов/квадратный метр, что в 8 раз превышает стартовую цену.

Известно, что 10 августа состоялся аукцион по продаже 68 земельных участков в районе Нго Ба деревни Тхань Тхань коммуны Тхань Као, на котором, как ожидается, будет собрано более 400 миллиардов донгов. С учётом 13 земельных участков, по которым были выполнены финансовые обязательства, общая сумма собранных средств составила чуть более 80 миллиардов донгов, или 20% от ожидаемой.

Случаи перепрофилирования жилых помещений с 1 августа

Статья 124 Жилищного закона 2023 года четко определяет случаи, когда допускается преобразование функций жилья.

Соответственно, к случаям перепрофилирования функций жилья относятся:

Перевод жилья из жилья для переселенцев в социальное жилье.

Переводить из государственного или социального жилья в жилье для переселения, когда оно больше не нужно.

Перевод жилья в соответствии с положениями пункта d) пункта 1 статьи 13 Закона о жилье 2023 года в государственное жилье или социальное жилье для сдачи в аренду.

В других случаях по решению Премьер-министра на основании предложения Министерства строительства .

Примечание: Переоборудование функций жилья, предусмотренное пунктом 1 настоящей статьи, должно осуществляться с соблюдением следующих принципов:

Должно соответствовать утвержденной программе и плану развития жилищного строительства провинции и не приводить к потере государственных активов.

После переоборудования дом должен использоваться эффективно, по назначению и в соответствии со стандартами и техническими нормами переоборудованного дома.

Должно быть одобрено Министерством строительства или Провинциальным народным комитетом.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html