Определение цен на землю: даже аудит — сложная задача

18 октября в Ханое состоялся Форум «Содействие экономическому восстановлению и развитию: ключевые моменты и роль государственного аудита». Одной из важных тем Форума стала тема «Управление землей и ценообразование на землю – недостатки практики и деятельности государственного аудита». Форум провёл заместитель Государственного аудитора Ха Тхи Ми Зунг и заместитель министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нган.

На Форуме не только представители инвесторов в недвижимость «жаловались» на трудности, но и некоторые крупные провинции и города также делились трудностями, с которыми столкнулись эти органы власти.

Таким образом, ожидается, что семинар выявит трудности и проблемы в определении цен на землю и на их основе предложит решения совместно с Государственным аудитом.

«Управление земельными ресурсами и оценка земельных участков: недостатки, выявленные на практике и в ходе государственного аудита» под председательством заместителя государственного аудитора Ха Тхи Ми Зунг и заместителя министра природных ресурсов и окружающей среды Ле Минь Нгана. Фото: Хоанг Ту

Провинции и города также испытывают трудности с определением цен на землю.

На семинаре Народный комитет Ханоя сообщил, что в последнее время этот орган всесторонне осуществил децентрализацию и наделение полномочиями с целью повышения инициативы Народных комитетов районного уровня в вопросах приобретения земель, расчистки участков, определения конкретных цен на землю в качестве основы для компенсации и переселения, оперативного решения проблем, связанных с приобретением земель, компенсацией, поддержкой, переселением, а также реализацией государственных инвестиционных проектов в городе (проекты кольцевой дороги №3 и кольцевой дороги №4, железнодорожные проекты и т. д.).

На практике Народный комитет города Ханоя считает, что применение цен на жилые земли для определения цен на аренду земли для государственных объектов, перешедших на финансовую автономию в соответствии с положениями пункта d, статьи 3 Постановления правительства 44/ND-CP от 15 мая 2014 года, является нецелесообразным.

Тем временем Народный комитет провинции Кханьхоа также испытывает трудности с «исправлением ошибок» при определении цен на землю для многих предыдущих проектов.

Народный комитет провинции Кханьхоа отметил, что оценка земли — это определение стоимости земли в денежном выражении для определённой цели использования в определённый момент времени. Оценка земли играет важную роль как в экономике, так и в деятельности государства по управлению земельными ресурсами.

Помимо определения конкретных цен на землю для целей сбора платы за землепользование, арендной платы, компенсаций и поддержки переселения в этом районе, провинция Кханьхоа также должна осуществлять определение цен на землю для устранения нарушений в проектах, реализуемых в соответствии с заключениями Центрального инспекционного комитета и Государственной инспекции. Это новая, особая и весьма сложная задача в области определения конкретных цен на землю в провинции.

Это ведомство разделяло работу по определению конкретных цен на землю для решения проблем, связанных с проектами-нарушителями и проектами по сбору платы за землепользование. Постоянный комитет провинциального комитета партии и провинциальный народный комитет тесно контролировали эту работу, но она по-прежнему выполняется медленно и не выполняет поставленные задачи из-за следующих проблем: проекты, связанные с корректировкой планировки, изменением структуры и формы землепользования, требуют переопределения цен на землю; проблемы с юридическими документами по инвестициям, земле, планированию строительства, деталями, типами земель; отсутствие данных о рыночных ценах на землю...

Департамент планирования и развития земельных ресурсов Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды оценил, что структура цен на землю и таблица цен на землю были построены в соответствии с нормативными актами с учетом общих цен на землю на рынке.

Однако, посредством обобщения результатов Постановления № 19-NQ/TW, подытоживающего реализацию Закона о земле 2013 года, показывается, что до настоящего времени ряд правовых положений о ценах на землю больше не действуют на практике, что выявляет ряд ограничений, таких как ряд методов определения цен на землю, которые не соответствуют реальным условиям информации на рынке прав землепользования и не подходят для государственного управления ценами на землю в условиях неполной базы данных о ценах на землю;

Инвесторы «жалуются» на трудности

Выступая на семинаре, г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), дал оценку текущему статусу «определения цен на землю» с целью «определения конкретных цен на землю» в соответствии с положениями Закона о земле 2013 года.

Участники семинара «Управление землей и ценообразование на землю: недостатки практики и государственного аудита» в рамках форума «Содействие экономическому восстановлению и развитию: узкие места и роль государственного аудита». Фото: Хоанг Ту.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, Закон о земле 2013 года и Указ 44/2014/ND-CP предусматривают «5 методов оценки земли» и «применение методов оценки земли», но они не являются полными, неконкретными, не соответствуют практическому опыту; некоторые положения не являются по-настоящему «стандартными», например, предусматривают «метод вычитания», хотя это всего лишь способ расчета «метода сравнения»; или не предусматривают «метод массовой оценки земли», хотя на самом деле государство применяет «метод массовой оценки земли» для построения цен на землю «фрейма цен на землю» или «таблицы цен на землю»; или применяют «метод коэффициента корректировки цены на землю» только к проектам, где земельные участки и земельные наделы имеют стоимость менее 30, 20 или 10 миллиардов донгов согласно «таблице цен на землю», но не применяют к проектам, где земельные участки и земельные наделы имеют более высокую стоимость.

Применение «методов оценки стоимости земли» не даёт надёжных результатов. Например, в одном и том же проекте одно и то же консалтинговое агентство по оценке земли применяет два разных «метода оценки стоимости земли» для «определения цены земли», что часто даёт два разных результата с разницей примерно в 20%; или в проекте два консалтинговых агентства по оценке земли, применяющие один и тот же «метод оценки стоимости земли» для «определения цены земли», также даёт два совершенно разных результата.

Г-н Чау привел пример проекта городской территории в провинции Биньтхуан, где первое государственное агентство оценило землю в 900 миллиардов донгов, второе государственное агентство провело проверку и оценило землю в 1800 миллиардов донгов, а третье государственное агентство повторно проверило и оценило землю в более чем 3000 миллиардов донгов.

Поскольку определение цен на землю затрудняет жизнь многих инвесторов, г-н Ле Хоанг Чау оценил важнейшую роль Государственного аудита в выполнении задачи аудита работы по «определению цен на землю, оценке цен на землю, принятию решений по ценам на землю», «определению конкретных цен на землю для расчета платы за землепользование, арендной платы за землю для проектов, использующих землю, для «оценки и подтверждения точности и достоверности государственной финансовой информации, государственных активов или финансовых отчетов, связанных с управлением и использованием государственных финансов, государственными активами, соблюдением закона и эффективностью в управлении и использовании государственных финансов и государственных активов».

Даже аудит является проблематичным.

Государственный аудит региона I сообщил, что в настоящее время, согласно нормативным актам, у нас действуют пять методов оценки земель. Как показывает аудиторская практика, в основном населённые пункты используют сравнительный метод для расчёта удельных цен на землю при компенсации за землю; метод прибавочной стоимости для оценки земель в зонах планирования; доходный метод для оценки сельскохозяйственных земель и метод корректировки коэффициента стоимости земли для небольших малоценных земельных участков.

Во многих населённых пунктах наблюдается задержка в определении конкретных цен на землю. Срок утверждения цен на землю для взимания платы за землепользование часто значительно отстаёт от срока выделения земельных участков. Существуют проекты, реализация которых длилась 2–3 года без утверждения цен на землю.

Во многих случаях цены на землю не корректируются или не корректируются своевременно при корректировке планов, влияющих на цены на землю, или по окончании пятилетнего цикла стабилизации арендной платы за землю. Задержка в оценке земли приводит к тому, что сборы за землепользование не поступают своевременно в государственный бюджет.

В ходе аудита было выявлено, что во многих проектах цены на землю были оценены ненадлежащим образом – значительно ниже аукционной цены или рыночной справочной цены на момент оценки. Во многих случаях выбор разнородных сопоставимых активов в сочетании с ненадлежащей количественной оценкой и корректировкой различных факторов приводил к снижению стоимости оцениваемой земли.

Существуют проекты, в которых сопоставимые активы выбираются в момент, далекий от момента оценки, но не учитывается фактор корректировки сравнительной цены до уровня на момент оценки. Во многих проектах информация о цене сопоставимых активов принимается по договору купли-продажи у нотариуса, что не обеспечивает достоверности и точности информации о цене в договоре по сравнению с фактической ценой сделки.

Кроме того, многие факторы, включаемые в оценку, не имеют четкой основы или определяются не в соответствии с реальностью, например: норма инвестиций, уровень заполняемости, стандартная норма прибыли инвестора, коэффициент себестоимости продаж, коэффициент дисконтирования денежных потоков...

Государственный аудит региона I оценил практику и выявил трудности и недостатки в определении инвестиционных затрат на освоение земель при использовании метода добавочной стоимости. Проверка выявила отсутствие единообразия между населенными пунктами: некоторые населенные пункты были определены по инвестиционной ставке, некоторые – по детальной смете; некоторые населенные пункты были составлены на основе предварительных расчетов и требовали детального расчета.

Роль государственного аудита

Доктор Ву Динь Ань оценил, что оценка земли в целом и методы оценки земли в частности являются одними из ключевых тем государственного аудита в последнее время.

Аудит этого содержания должен строго соответствовать требованиям Центрального постановления об отмене рамок цен на землю (рамки цен на землю, установленные в Указе 96/2019/ND-CP, являются основой для выпуска на местах прейскурантов цен на землю на период 2020–2024 годов), иметь механизмы и методы определения цен на землю в соответствии с рыночными принципами и определять функции, задачи и обязанности органа, ответственного за определение цен на землю.

Соответственно, Центральное правительство разрабатывает критерии и процедуры проверки и надзора за составлением таблиц цен на землю на местах. Народные советы провинций принимают решения, проверяют и контролируют применение цен на землю.

«Государственный аудит проводит проверку оценки земли, независимости совета по оценке земли, дееспособности организаций, консультирующих по оценке земли, дееспособности и этики оценщиков, а также соблюдения правил, обеспечивающих гласность и прозрачность, таких как: государственные цены на землю, обязательные транзакции через торговые площадки, оплата через банки, отсутствие наличных денег;…» - д-р Ву Динь Ань высказал свое мнение о роли Государственного аудита в определении цен на землю.

Источник: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html