"Att ta pulsen" på Hanois fastighetsmarknad

I en kommentar till huvudstadens fastighetsmarknad i slutet av året säger bedömare att lägenheter fortfarande är det segment som leder kassaflödet. Dessutom kommer investeringsinriktade typer som mark snart att återhämta sig.

Segmentet med verklig efterfrågan är fortfarande hett

Enligt Nguyen Quoc Anh, biträdande generaldirektör för Batdongsan.com, har lägenheter på senare tid varit den ledande typen av "våg" under marknadens återhämtningsperioden. Men när marknaden går in i en stabil fas kommer lägenheterna att tvingas ge upp sin "stjärnposition" till andra segment.

”Under tidigare cykler, när marknaden gick in i en stabil utvecklingsfas, med 100 VND investerade, kunde lägenheter bara tjäna 136 VND, men med mark kunde man tjäna upp till 300 VND”, delade Quoc Anh.

Ovanstående visualisering visar att lägenheter, trots goda vinstmarginaler, i olika skeden av marknaden inte är den mest attraktiva typen av investering. Om den nuvarande marknaden fungerar enligt reglerna i tidigare fluktuationscykler, kommer lägenheter, efter överhettning, att röra sig i sidled och växa långsammare jämfört med andra segment.

Fastighetsmarknaden i Hanoi-grannprovinserna ökar

Inte bara förortsdistrikten i Hanois områden, utan även fastighetsmarknaden i provinserna kring huvudstaden är föremål för många investerares intresse. Le Dinh Chung, generaldirektör för SGO Homes, påpekade anledningen till att många investerare omdirigerar sina pengar till angränsande provinser och städer, eftersom fastighetspriserna i innerstaden är för höga.

”Marknaden i provinserna kring Hanoi visar positiva tecken på återhämtning, med många områden som stiger bortom den gamla prisnivån. För närvarande riktar investerare in sig på fastigheter kring två ekonomiska axlar, inklusive axeln Bac Ninh - Bac Giang - Vinh Phuc och axeln Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh. Dessa är alla områden med stort utrymme för utveckling, god trafikinfrastruktur och anslutning till industriparker”, informerade Chung.

Herr Quoc Anh förutspår att lägenheter fortfarande kommer att vara en ljuspunkt på marknaden under nästa år, andra segment som villor och radhus kommer att vara hetare från början av nästa år. Investeringsinriktade typer kommer att se en stadig ökning av transaktionsvolymen från mitten av 2025.

Nguyen Thac Cuong, biträdande generaldirektör för Mai Viet Land, sade också att fastigheter som uppfyller fastighetsbehoven säljs till mycket höga priser, utan tecken på att priserna avtar inom den närmaste framtiden. Från och med nu och fram till första halvåret nästa år kommer segment som utnyttjar kassaflödet, såsom lägenheter och villor i innerstaden, att fortsätta leda marknadsåterhämtningen.

På liknande sätt kommenterade Le Dinh Chung, generaldirektör för SGO Homes, att från och med nu och fram till 2025 kommer priserna på privata hus och lägenheter att fortsätta öka, men i måttlig takt, istället för att öka dramatiskt som i början av 2024.

Ur ett annat perspektiv analyserade Phan Le Thanh Long, VD för AFA Group och medgrundare av Vietnam Financial Advisors Community (VWA), att prisnivån på lägenheter i Hanoi kommer att justeras för att bli mer balanserad med människors inkomster. Detta kommer dock bara att hända om antalet sociala bostadsprojekt i huvudstaden är tillräckligt för att möta människors behov under de kommande fem åren.

Varning vid investeringar i förortsfastigheter

Baserat på utvecklingen under tidigare cykler är det ännu inte dags för tomter. Verkligheten visar dock det motsatta, då bostadsmarknaden har varit kontinuerligt eftertraktad sedan första halvåret i år. Många platser har haft "ofattbara" prisökningar.

Le Dinh Chung förklarade detta fenomen genom att säga att det bara är lokala feberfaktorer, investerare som inte kan köpa lägenheter på grund av brist på nya projekt, så de vänder sig till mark. Dessutom beror det också på att många lokala myndigheter sätter utgångspriset när markauktionen inte är hög.

”De senaste auktionerna av mark i förorter har lockat mycket uppmärksamhet från investerare eftersom utgångspriset och den obligatoriska handpenningen är relativt låga (utgångspriset för många tomter är mindre än 10 miljoner VND/m2). Detta är också ett kryphål för spekulativa investerare. Detta har skapat negativa konsekvenser och drivit upp markprisnivån på marknaden till en alltför hög nivå”, berättade Chung om den senaste utvecklingen på markmarknaden.

Enligt Mr. TN, en person som deltagit i markauktioner i distrikten Thanh Oai och Hoai Duc, kommer "markjaktsgrupper" i framtiden inte att våga bjuda lika högt som tidigare. För om de sätter ett riktigt högt pris för att vinna auktionen kommer dessa tomter att bli mycket svåra att sälja.

”Fallet med förverkandet av handpenningen för 55/68 tomter i Thanh Cao kommun (Thanh Oai-distriktet) är en misslyckad investering från dessa gruppers sida, då de missbedömde marknaden. Markpriset var för högt, vilket gjorde det svårt för mäklare att sälja till ett högre pris, och i slutändan var de tvungna att förverka handpenningen. Man kan säga att de förlorade kapital i affären i Thanh Oai”, bekräftade TN.

Enligt Mr. TN överstiger fastigheter i Hanois förorter sitt verkliga värde mångfalt. Det finns hus i gränder i Tien Yen-kommunen (Hoai Duc-distriktet), där auktionen ägde rum, med tomter prissatta till 133 miljoner VND/m2, priset var "uppblåst" till 60-70 miljoner VND/m2, lika dyrt som priset på lägenheter i innerstaden.

”Fastigheter i förorterna är inte en plats för nybörjarinvesterare. Om marknaden går ner behöver hus/mark i innerstaden bara minska förlusterna med cirka 30 % för att hitta köpare, men i förortsområdena, även om investerare sänker priset med 50 %, kommer det fortfarande att vara svårt att sälja”, varnade Mr. TN.

Herr Nguyen Quoc Anh har också en liknande åsikt. Enligt honom kan priset på investeringssegment som mark, även om det kan öka 2–3 gånger på några år, vara relativt begränsat med likviditeten och priset kan sjunka i sidled under lång tid när marknaden saktar ner.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html