Varning för att utnyttja markauktioner för spekulation, fyra fall av intrång i mark övervägs för utfärdande i rödbok.

Binh Duong auktionerar ut dussintals tomter med "gyllene mark", priset för att omvandla jordbruksmark till bostadsmark enligt den nya lagen, fyra fall av intrång och överträdelser som beaktas för rödbok... är de senaste fastighetsnyheterna.

Fastigheter: Mark till salu i Hoai Duc-distriktet, Hanoi . (Källa: Vietnamnet)

Varning för att utnyttja markauktioner för att spekulera och driva upp priserna

De senaste dagarna har allmänhetens uppmärksamhet riktats mot auktionen av 19 tomter i Long Khuc-området (Tien Yen-kommunen, Hoai Duc-distriktet, Hanoi). Det vinnande budpriset anses vara ett "rekord" jämfört med de tidigare priserna i vissa förortsområden i Hanois, upp till 133,3 miljoner VND/m2. Många "markmäklare" har annonserat för att sälja tomter som förväntas auktioneras ut med en skillnad på 200 miljoner VND eller mer.

Enligt information om Lao Dong kommenterade Dinh Minh Tuan, en fastighetsexpert: "Med auktionspriset som är 2 till 3 gånger högre än genomsnittet har människor som äger mark i omgivningarna en mentalitet att driva upp försäljningspriset på sin mark. Det plötsligt höga markpriset kan också skapa en trend av markspekulation, då många människor rusar för att köpa mark i hopp om att göra vinst på den fortsatta ökningen av markpriserna. Detta kan dock leda till att kassaflödet stagnerar i mark, istället för att cirkuleras i andra ekonomiska aktiviteter."

För att säkerställa lagefterlevnad, publicitet och transparens har premiärminister Pham Minh Chinh begärt att markauktioner ska rättas till. I rapporten angavs tydligt att det vinnande priset i vissa fall var många gånger högre än utgångspriset, inklusive ovanligt höga fall. Därför gav premiärministern ordförandena för folkkommittéerna i provinser och städer i uppdrag att ge de behöriga myndigheterna i uppdrag att granska organisationen av auktioner för markanvändningsrättigheter i området.

I väntan på att myndigheterna ska utreda och dra en slutgiltig slutsats har Lac Viet Joint Stock Auction Company meddelat att två auktioner av 52 tomter ställs in. Experter säger att det är brådskande att kontrollera markspekulation. Att kontrollera och hantera spekulation och prisinflation redan från början kommer att bidra till att fastighetsmarknaden utvecklas hälsosamt och hållbart.

Advokat Truong Anh Tu – ordförande för TAT Law Firm (Hanoi Bar Association) kommenterade att markspekulation håller på att bli en brännande fråga, vilket driver upp fastighetspriserna och gör det svårt för unga människor och personer med genomsnittliga inkomster att få tillgång till bostäder. För att förhindra denna situation föreslog advokat Tu ett antal lösningar för att begränsa spekulation och stabilisera fastighetsmarknaden.

"En effektiv åtgärd är att införa höga skatter på markköp utan faktisk användning. När en person eller organisation köper mark och inte bygger inom en viss tidsperiod kommer de att bli föremål för högre skatter. Detta sätter inte bara ekonomisk press på spekulanter utan uppmuntrar också till en effektivare markanvändning."

Tillämpningen av föreskrifter om obligatoriska byggtidsgränser på auktionerad mark är en annan lösning för att bekämpa spekulation. När auktionsvinnaren inte genomför byggnationen inom den föreskrivna tiden kan markägandet återkallas. Detta säkerställer att mark inte hamstras slösaktigt och främjar stadsutveckling.

Enligt advokaten Truong Anh Tu är det också en viktig åtgärd att begränsa tiden för att överföra mark efter köp.

Dessutom kan regeringen justera kreditpolitiken genom att skärpa villkoren för fastighetslån för investerare som inte har ett verkligt behov av att använda mark. Detta minskar inte bara mängden spekulativt kapital som flödar in på fastighetsmarknaden utan skyddar också husköpare med verkliga bostadsbehov. Att tillhandahålla många sociala bostadsprojekt och billiga bostäder kommer att bidra till att balansera utbud och efterfrågan på marknaden. När det finns många bostadsalternativ som är lämpliga för medelinkomsttagares budget kommer trycket på markpriserna att minska, vilket gör fastighetspriserna mer rimliga.

Slutligen skulle en reformering av lagen om fastighetsverksamhet för att tillåta uppdelning och försäljning av tomter i vissa specifika fall också kunna vara en lösning för att öka markutbudet på marknaden, vilket bidrar till att kyla ner markpriserna, sade Tu.

Binh Duong auktionerar ut dussintals tomter med "gyllene mark"

För att generera intäkter beslutade Binh Duong-provinsen att auktionera ut dussintals marktomter, inklusive många områden som tidigare var regeringshögkvarter och betraktas som "gyllene mark" med högt värde.

Det är den information som styrkommittén för genomförandet av projektet om markexploatering, som genererar intäkter från mark för att tjäna den socioekonomiska utvecklingen i Binh Duong-provinsen under perioden 2024–2025, med en vision fram till 2030, gav vid ett nyligen möte.

Följaktligen är de marktomter som ska auktioneras ut huvudsakligen mark för driftskontor och driftsanläggningar för statliga myndigheter och offentliga tjänsteenheter; mark som återvunnits och överlämnats till markfondutvecklingsorganisationer för förvaltning; offentlig mark som förvaltas av orter; mark som tillhör statligt ägda företag med eget kapital, omorganiserad förvaltning och återvinning; mark av individuellt och organisatoriskt ursprung som för närvarande används och förväntas återvinnas enligt markanvändningsplanering och planering för utveckling av stadsområden, industriparker, handelstjänster, logistik etc.).

Bland dessa finns många tomter belägna på utmärkta platser i Binh Duong-provinsen, vilka är högkvarter för många statliga myndigheter och enheter, och som anses vara "gyllene mark" på grund av sitt stora värde.

Det förväntas att 38 tomter med en yta på nästan 400 hektar kommer att auktioneras ut (markrättigheter, offentliga tillgångar). Auktionen kommer att genomföras i etapper, enbart under 2024 kommer 10 tomter med en total yta på cirka 8,3 hektar att auktioneras ut.

Fram till 2025 kommer provinsen att fortsätta auktionera ut 17 tomter med en total yta på mer än 331 hektar, och under perioden 2026-2030 kommer den att auktionera ut 11 tomter med en total yta på 52,2 hektar.

Genom att auktionera ut ovanstående tomter kommer Binh Duong att samla in en "enorm" summa pengar för att främja socioekonomisk utveckling.

Ledaren för Binh Duong-provinsens utvecklingscenter för mark sade att provinsen, förutom att auktionera ut marktomterna, också kommer att bjuda på att välja investerare för 75 marktomter, vilket är 75 nya stadsområden och stadsutvecklingsområden.

För närvarande lämnas projektet in till folkkommittén i Binh Duong-provinsen för granskning och kommentarer innan det genomförs.

4 fall av markintrång och överträdelser beaktas för utfärdande i rödbok

Enligt marklagen från 2024, som trädde i kraft den 1 augusti, finns det fyra fall av markanvändning med marköverträdelser före den 1 juli 2014 som kommer att beaktas för beviljande av markanvändningsrättigheter (röda böckerna).

Mer specifikt föreskriver artikel 139 i marklagen från 2024 att i det första fallet, hushåll och individer som använde mark före den 1 juli 2014, på grund av intrång i säkerhetskorridoren för byggnadsarbeten efter att staten tillkännagivit och placerat ut markeringar; intrång på vägar, vägrenar och trottoarer efter att bygggränser tillkännagivits; intrång på mark som används för att bygga myndigheters huvudkontor, offentliga arbeten och andra offentliga arbeten, ska staten återkräva marken för att återföra den till byggnadsändamål utan att utfärda en röd bok för det intrångna området.

I ovanstående fall av marköverträdelser, om det har gjorts en justering av markanvändningsplaneringen och byggplaneringen som godkänts av den behöriga myndigheten, men det intrångna markområdet inte längre ligger inom säkerhetskorridoren för offentliga arbeten; inte inom vägbyggnadsgränsen; inte avsett att användas som huvudkontor för myndigheter, offentliga arbeten eller andra offentliga arbeten, kommer den person som använder marken att beaktas för en rödbok. Markägaren måste uppfylla ekonomiska skyldigheter när en rödbok upprättas för denna mark.

I det andra fallet ska den person som använder det intrångade markområdet som hör till skogsbruksplaneringen för specialskogar och skyddsskogar anvisas av den provinsiella folkkommittén att återta den intrångade marken och överlämna den till skogsvårdsstyrelsen för förvaltning och användning. Den person som använder den intrångade marken ska av skogsvårdsstyrelsen beaktas för skogsskydd och utveckling i enlighet med bestämmelserna i skogsbrukslagen.

Om orten inte har en skogsförvaltningsnämnd kommer den person som använder intrång eller ockuperad mark att tilldelas mark av staten i syfte att skydda och utveckla skyddande skogar och kommer att övervägas för en rödbok.

Om det intrångna markområdet är av jordbruks- och skogsbruksursprung och är planerat för offentlig infrastruktur, kommer den provinsiella folkkommittén att återkräva det och överlämna det till investeraren för byggnation. Den person som använder denna mark i strid med bestämmelserna kommer att tillåtas att tillfälligt använda den tills staten återkräver den och måste bibehålla dess nuvarande status och registrera marken.

Intrångad mark som härrör från skogsbruksgårdar och som för närvarande används för jordbruksproduktion eller bostadsändamål före den 1 juli 2014, som inte ingår i skogsbruksplanering för skogar med särskild användning, skyddsskogar, som inte ingår i markanvändningsplanering för byggande av offentliga infrastrukturarbeten, ska beaktas för utfärdande av en röd bok och måste uppfylla ekonomiska skyldigheter enligt lagens bestämmelser.

I det tredje fallet kommer hushåll och individer som använder mark på grund av intrång eller ockupation som inte omfattas av ovan nämnda fall och använder mark för fel ändamål, om de använder marken stabilt, i enlighet med markanvändningsplanering på distriktsnivå eller allmän planering eller zonplanering eller byggplanering eller landsbygdsplanering, att beaktas för utfärdande av en röd bok och måste uppfylla ekonomiska skyldigheter enligt lagens bestämmelser.

Om den mark som överträds inte används stabilt eller inte överensstämmer med planeringen, kan brukaren endast använda marken tillfälligt när staten återtar den.

Slutligen kommer hushåll och individer som använder jordbruksmark som de själva har återtagit och inte har några tvister att beviljas röda böcker av staten i enlighet med den gräns för jordbruksmarkstilldelning som fastställts av den provinsiella folkkommittén. Markarealen som överstiger gränsen kommer att överföras till statligt arrende.

Om hushåll och individer som använder mark bryter mot marklagar som gäller från och med den 1 juli 2014, kommer staten inte att utfärda röda böcker utan kommer att hantera dem i enlighet med lagens bestämmelser.

Pris för att omvandla jordbruksmark till bostadsmark enligt ny lag

Enligt klausulerna 1 och 2 i artikel 8 i dekret 103/2024/ND-CP beräknas markanvändningsavgiften enligt följande när en behörig statlig myndighet utfärdar ett beslut som tillåter hushåll och individer att ändra markanvändningen till bostadsmark:

Där: Markanvändningsavgift för marktyp efter omvandling beräknas enligt följande:

Markanvändningsavgifter och markarrenden för marktyper före ändrad markanvändning (nedan kallade markavgifter före ändrad markanvändning) beräknas enligt följande:

För mark före ändring av användningsområde, vilket är jordbruksmark som tillhör ett hushåll eller en individ till vilken staten har tilldelat mark utan att ta ut markanvändningsavgifter eller jordbruksmark med laglig överföring från ett annat hushåll eller en individ till vilken staten har tilldelat mark utan att ta ut markanvändningsavgifter, beräknas markpriset före ändring av användningsområde med (=) markyta multiplicerad (x) med markpriset för motsvarande jordbruksmarktyp i markprislistan.

För mark före ändring av användningsändamål, vilket är jordbruksmark, arrenderar staten mark och betalar markhyra en gång för hela arrendeperioden, beräknas markhyran före ändring av användningsändamål enligt följande:

Där inne:

Markpriset som motsvarar markens arrendeperiod före ändring av ändamål är markpriset i markprislistan för att beräkna den markarrende som betalas i en klumpsumma för hela arrendeperioden.

Den återstående markanvändningsperioden bestäms av (=) markanvisnings- eller arrendeperioden före ändring av markanvändningsändamål minus (-) markanvändningsperioden före ändring av ändamålet.

Om den återstående markanvändningstiden som bestäms enligt formeln som föreskrivs i denna punkt inte är ett helt år, ska den beräknas per månad; om tiden inte är en hel månad, tiden inte är en hel månad, tiden inte är en hel månad från 15 dagar eller mer ska räknas som 1 månad, färre än 15 dagar, ingen markanvändningsavgift ska beräknas för detta antal dagar.

För mark före ändring av användningsområde, vilket är jordbruksmark som arrenderas av staten i form av årlig markarrendebetalning, är markarrendet före ändring av markanvändningsändamål noll (= 0).

Obs: Om markanvändningsavgiften för marktypen efter ändring av markanvändningsändamål är mindre än eller lika med markpriset före ändring av markanvändningsändamål, är markanvändningsavgiften vid ändring av markanvändningsändamål noll (=0).

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html