Lägenhetspriserna ökar dramatiskt, borde man köpa en lägenhet utan en rosa bok?

Ingen rosa bok, kan lägenheten bytas?

Fastighetsmarknadsrapporter för tredje kvartalet från flera marknadsundersökningsenheter är i stort sett överens om att det genomsnittliga försäljningspriset för nya lägenheter i Hanoi har nått 64–69 miljoner VND/m2. Priset för gamla lägenheter har nått 46–51 miljoner VND/m2.

Det är värt att notera att nya lägenheter med priser över 4 miljarder VND står för 70 % av det totala antalet sålda lägenheter. Segmentet med lägenheter med priser under 2 miljarder VND har nästan försvunnit från marknaden.

De ökade lägenhetspriserna har fått många att byta till att köpa lägenheter utan nyttjanderättsbevis eller äganderättsbevis (kallade rosa böcker) eftersom försäljningspriset ofta är lägre än för lägenheter med certifikat. Frågan är om det i det här fallet är lagligt att köpa och sälja?

Artikel 160 punkt a, klausul 1, i bostadslagen från 2023 föreskriver att för transaktioner vid köp, försäljning, avbetalning, donation, byte, inteckning och kapitaltillskott med användning av bostad måste bostaden uppfylla tillräckliga skick, inklusive ett intyg enligt lag, med undantag för det fall som anges i klausul 2 i denna artikel.

De fall som anges i klausul 2, artikel 160 i bostadslagen från 2023, vägledd av dekret 95/2024, inkluderar:

- Köp, försäljning, uthyrning, belåning av framtida bostäder; försäljning av bostäder vid upplösning eller konkurs;

- Organisera donationer till tacksamhetshus, kärlekens hus och solidaritetens hus;

- Köp, leasingköp av tillgängliga hus från investerare i bostadsbyggandeprojekt i följande fall: Hus som tillhör allmän egendom; sociala bostäder, bostäder för folkets väpnade styrkor, bostäder för vidarebosättning som inte tillhör allmän egendom;

- Uthyrning, utlåning, uthyrning, auktorisering av bostadsförvaltning;

- Arv av bostad.

Således, med lägenheter som inte har rosa böcker, kan parterna helt köpa och sälja.

Ett lägenhetsprojekt i Hanoi (Foto: Tran Khang).

Juridiska frågor att notera

Artikel 8 i dekret 95/2024 anger tydligt dokument som styrker bostadsförhållanden för deltagande i transaktioner när det inte finns något ägarintyg.

För transaktioner med köp, försäljning eller uthyrning av hus i bostadsbyggandeprojekt måste det finnas dokument som bevisar att husen är berättigade till affärsverksamhet, när det gäller bosättningshus och bostäder för folkets väpnade styrkor.

Dessa typer av hus måste ha dokument som styrker att de är behöriga att tas i bruk eller dokument som styrker att de är godkända för användning, dokument som styrker att de är behöriga att säljas i enlighet med bestämmelserna i lagen om utveckling och förvaltning av sociala bostäder.

För transaktioner som rör köp, försäljning eller uthyrning av framtida bostäder som inte ingår i ett projekt måste det finnas ett intyg om markanvändningsrättigheter och ett bygglov om bygglov krävs, eller så måste det finnas dokument som styrker investering i bostadsbyggande.

För transaktioner som rör köp, försäljning eller uthyrning av offentlig egendom måste det finnas dokument som identifierar huset som berättigat till uthyrning eller försäljning i enlighet med bestämmelserna i artikel 63 och artikel 69 i dekret 95/2024.

För donationer av tacksamhetshus, välgörenhetshus och solidaritetshus måste den donerande organisationen ha dokument som styrker att huset är byggt för donation.

Om det ärvda huset är föremål för köp eller avbetalning måste det finnas ett lagligt köpekontrakt eller avbetalningskontrakt åtföljt av dokument som styrker ägandet av huset eller bevisar att säljaren eller avbetalningsköparen har investerat i husbyggnation.

För försäljning av bostäder av en upplöst eller konkursad organisation måste det finnas ett beslut eller resolution om upplösning av organisationen eller ett meddelande från en behörig myndighet om upplösning av den organisation som äger bostaden. Vid konkurs måste det finnas ett beslut från folkdomstolen som förklarar den organisation som äger bostaden i konkurs.

Men när köparen köper en lägenhet utan en rosa bok kan köparen möta många risker. Bland dem är den största risken att staten inte erkänner det lagliga ägandet av lägenheten och rätten att använda marken som är knuten till lägenhetsprojektet.

En annan risk är att om avtalet är i form av ett notariebekräftat förvaltningsavtal, innebär det att sekundärägaren (från och med andra ägaren) endast har rätt att använda lägenheten. Om det röda boken utfärdas blir den första ägaren den vars namn står på dokumentet. Den första ägaren får inte samarbeta för att överföra namnet till den nya ägaren för att kräva en prishöjning.

Därför, när tvister uppstår relaterade till denna fastighet, kommer de inte att skyddas av lag. Under den tid fastigheten inte har ett intyg kan köparen inte låna pengar från banken genom att belåna lägenheten.

Källa: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm