Låt marknadsmekanismen avgöra tvisten vid Artemis parkeringsgarage

Vad säger jurister om tvisten kring parkeringshuset vid Artemis?

I en diskussion om kontroversen som uppstod i Artemis-hyreshuset (nr 3 Le Trong Tan, Thanh Xuan-distriktet, Hanoi ) sa advokat Tran Hai Duc - Tran Hai Duc Law Office, Ho Chi Minh City Bar Association, att tvister mellan boende och investerare relaterade till källarparkering i byggnader är mycket vanliga, inte bara källaren i Artemis-hyreshuset. Enligt advokaten är det nödvändigt att fastställa vem som äger källaren för att tydligt skilja rätt från fel, och har parterna följt lagens bestämmelser?

Efter att ha studerat händelsen i Artemis-hyreshuset analyserade advokaten Tran Hai Duc att för att avgöra om parkeringsgaraget tillhör investeraren eller inte är det nödvändigt att utgå från artikel 101 i bostadslagen från 2014.

Följaktligen föreskriver artikel 101 i bostadslagen att parkeringsplatser för cyklar, fordon för funktionshindrade, tvåhjuliga motorfordon och trehjuliga motorfordon för ägare och användare av flerbostadshus ägs och används gemensamt av ägarna av flerbostadshusen. Parkeringsplatser för bilar för ägare förvaltas av investeraren.

Advokat Duc påpekade också att artiklarna 6 och 7 i föreskrifterna som utfärdats med cirkulär 02/2016/TT-BXD föreskriver att ägarnas privatägda och samägda område tydligt måste anges i köpekontraktet för lägenheten.

För att fastställa äganderätten till källaren i ett hyreshus krävs det därför att det i köpekontraktet för lägenheten fastställs om källarägandet är investerarens enda egendom eller lägenhetsinnehavarens gemensamma egendom.

Spänningen mellan boende och investerare i Artemis-byggnaden kring parkeringskällaren väcker stor uppmärksamhet.

För Artemis-hyreshuset har lägenhetsförsäljningsavtalet mellan de boende och investeraren tydligt angett detta fall. Mer specifikt anger artikel 11 och del B i bilaga 4 till lägenhetsförsäljningsavtalet det område som privatägs av investeraren, inklusive: "Källarvåningarnas yta B1, B2, B3 (med undantag för de källarutrymmen som investeraren har anordnat för att användas som parkering för cyklar, handikappfordon, tvåhjuliga motorfordon, trehjuliga motorfordon, om sådana finns)".

”Baserat på ovanstående bestämmelser är det därför möjligt att fastställa att ägandet av källare B2 och B3 tillhör investerarens privata ägo (med undantag för 400 m2 för cykelparkering, fordon för funktionshindrade... och tekniska utrymmen). Investeraren har rätt att besluta om servicepriser i enlighet med lagens bestämmelser, särskilt beslut 44 om priser för cykel-, motorcykel- och bilparkeringstjänster i Hanoi”, sa advokat Tran Hai Duc.

När advokaten tillfrågades om de boendes åsikt i Artemis hyreshus, att investeraren tillämpar en parkeringsavgift som överstiger taket enligt beslut 44 och att investeraren gör fel jämfört med instruktionerna i dokument 2233 daterat 16 november 2023 från Thanh Xuan-distriktets folkkommitté (investerarens nuvarande indrivningsgrad är 2 300 000 VND/fordon/månad, dokumentet uppmanar investeraren att basera instruktionerna på att samla in maximalt 1 800 000 VND/fordon/månad), kommenterade han: "Jag har hänvisat till dokument 2233 från Thanh Xuan-distriktets folkkommitté som skickats till MHL Joint Stock Company och bekräftat att detta är ett vägledningsdokument för investerare, inte ett juridiskt dokument".

Låt marknadsmekanismen bestämma priset på tjänster.

Advokaten tillade också att MHL Company är ett icke-statligt företag, ett privat företag, som omfattas av företagslagen 2020, så investeraren har rätt att göra affärer i detta område utan att behöva fråga lägenhetsägare eller ägare till andra områden om deras åsikter.

Advokat Duc anförde att priset för parkeringstjänster vid Artemis parkeringsgarage kan vara upp till den maximala nivån i följande specifika fall: Om investeraren utrustar ett smart parkeringssystem som uppfyller kriterierna i underavsnitt 2.2.1, avsnitt I i bilagan till beslut 44, kommer priset för parkeringstjänsten att bestämmas av priset för parkeringstjänsten med upp till 9 platser på rutter och gator i distrikt inom Ringväg 1 och ovanför Ringväg 1, vilket innebär maximalt 3 000 000 VND/bil/månad.

Om Artemis parkeringsgarage emellertid bara är en vanlig parkeringsplats, inte utrustad med ett smart parkeringssystem, får investeraren, enligt underavsnitt 2.2.1, avsnitt I i bilagan till beslut 44 (i den andra punkten), tillämpa det månatliga priset för parkeringsservice för bilar med upp till 9 platser som motsvarar parkeringsservicepriset för bilar med upp till 9 platser på rutter och gator i distrikt inom och ovanför Ringväg 2, vilket innebär högst 2 300 000 VND/bil/månad.

I dokument nr 2233 fastställde Thanh Xuan-distriktets folkkommitté det specifika priset för platsen att vara rutter och gator i distrikten belägna inom Ringväg 3 och på Ringväg 3 (avsnitt I; tabell 2.2.1; löpnummer 5 i tabellen), vilket innebär att det maximala parkeringspriset är 1 800 000 VND/bil/månad. Samtidigt begärde Thanh Xuan-distriktets folkkommitté att MHL Company skulle tillämpa priset för fordonsparkering i källaren i Artemis-byggnaden i enlighet med denna förordning.

”Som nämnts ovan är Artemis-byggnaden en blandad byggnad med lägenheter, kommersiella centra och kontor. Därför kommer parkeringsavgiften som tillämpas på Artemis-byggnaden inte att bero på byggnadens läge utan kommer att tillämpas på vägar och gator i distrikten inom och ovanför Ringväg 2, vilket innebär maximalt 2 300 000 VND/bil/månad. Utan hänsyn till det ”smarta parkeringssystem” som tillämpas av investeraren i Artemis-källaren. Således visar ovanstående förslag från Thanh Xuan-distriktets folkkommitté tecken på att inte vara i överensstämmelse med bestämmelserna i beslut 44”, analyserade advokat Duc.

Advokat Duc betonade vidare att det, mot bakgrund av det ökande antalet bilar samtidigt som det råder allvarlig brist på parkeringsplatser, är oundvikligt att tjänsteleverantörer investerar i teknik för att förbättra servicekvaliteten, så höjningar av servicepriserna är oundvikliga, så länge priset inte överstiger den maximala nivå som staten föreskriver.

Först då skapas motivation att utveckla och tillhandahålla högkvalitativa tjänster till användarna. När användarna får högkvalitativa tjänster måste de också betala ett motsvarande pris och vice versa. Om de inte godkänner det kan de hitta andra lämpliga tjänsteleverantörer.

Riktlinjedokument från Thanh Xuan-distriktets folkkommitté för MHL Company om fastställande av parkeringspriser i byggnadens källare.

Med hänvisning till en rad kontroverser som nyligen har uppstått om parkeringsavgifter vid flerbostadshus sa advokat Duc: "Det är inte bara vid Artemis-byggnaden, utan invånare i många flerbostadshus tror felaktigt att parkeringstjänster vid byggnaden omfattas av fastighetsförvaltning och drift. Inte ens lokala myndigheter är tydliga med detta."

Faktum är att den statliga administrativa förvaltningen av fordonsparkeringsverksamheter tillhör transportsektorn. Transportdepartementet, finansdepartementet och departementet för arbete, krigsinvalider och sociala frågor ansvarar för att ge Hanois folkkommitté råd om beslut 44. Om den lokala regeringen fortfarande är osäkra är det nödvändigt att inhämta ett yttrande från den behöriga statliga administrativa förvaltningsmyndigheten .

I en diskussion om marknadsmekanismen i samband med höjningen av parkeringspriserna i lägenhetskällare idag sa arkitekten Tran Huy Anh - ständig medlem i Hanoi Architects Association: "Tillämpningen av parkeringspriser bör bestämmas av marknadsmekanismen. Ökningen av servicepriser och tjänstemottagare har rätt att förhandla med varandra, baserat på den insamlingsnivå som måste stå i proportion till investeringen, kostnaderna och tjänsteutbudet."

Angående frågan om huruvida Artemis-investeraren tar ut avgifter som överstiger taket, sa Anh att höga och låga priser beror på avtalet mellan tjänsteleverantören och tjänsteanvändaren. Beträffande parkeringspriset vid Artemis-hyreshuset har investeraren säkerligen gjort lämpliga beräkningar, men ännu viktigare är att investeraren och de boende måste förhandla med varandra. Om de boende inte håller med om investerarens avgift får de inte använda tjänsten.

Enligt herr Anh: ”Detta är en transaktion inom marknadsmekanismen. Marknadsekonomins lagar avgör detta pris. Den person som begär tjänsten har fortfarande rätt att välja leverantör till ett pris som passar deras budget. Om det inte finns något annat val bestämmer fastighetsägaren priset.”

Källa: https://www.nguoiduatin.vn/de-co-che-thi-truong-quyet-dinh-tranh-chap-tai-ham-gui-xe-artemis-a639043.html