Förslag om att "strama åt" fastighetskrediter: Kapitalflödet är blockerat, marknaden är "fryst"

TPO - Experter säger att politiken att göra marknaden sund och stabilisera fastighetspriserna är korrekt, men om krediten "stramas åt" som föreslagits av byggnadsministeriet, måste det övervägas noggrant, eftersom godtyckliga förslag för fastighetsmarknaden och ryckig förvaltning kommer att orsaka kaos och panik på marknaden, med enorma konsekvenser. Samtidigt måste den rätta lösningen vara att öka utbudet och minska insatskostnaderna.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

Försiktig "åtstramning" av krediten

Regeringens utkast till resolution om kontroll och begränsning av fastighetspriserna har just skickats av byggnadsministeriet till fem ministerier och filialer för kommentarer innan det överlämnas till regeringen för offentliggörande.

Följaktligen kan köparen av en andra bostad endast låna upp till 50 % av köpekontraktets värde. Vid köp av en tredje bostad eller mer kommer lånegränsen att vara högst 30 % av köpekontraktets värde, tillämplig från beslutets ikraftträdandedatum till och med den 1 mars 2027.

Experter säger att politiken att bekämpa spekulation och stabilisera bostadspriserna för att göra fastighetsmarknaden sund är korrekt. Den kreditåtstramningsåtgärd som föreslås av byggnadsministeriet är dock en icke-marknadsbaserad strategi som strider mot moderna ekonomiska principer.

Dr. Truong Van Phuoc – tidigare tillförordnad ordförande för den nationella finanstillsynskommittén, tidigare ständig medlem av premiärministerns ekonomiska rådgivande grupp – sa: ”Policyn är korrekt men lösningen är inte rimlig. Att förbjuda eller begränsa bankers utlåningsrättigheter är en administrativ strategi som strider mot marknadsekonomins principer – något som Vietnam har strävat efter i många år för att få internationellt erkännande.”

Icke-marknadsinterventioner kommer att få allvarliga konsekvenser.

Dr. Dinh The Hien – chef för Institutet för informatik och tillämpad ekonomi – delar samma uppfattning och påpekade öppet att inget land i världen har ingripit så brutalt i affärsbankers och fastighetssektorns verksamhet. Enligt Hien är utlåning en civilrättslig relation mellan banker, investerare och kunder; denna transaktion regleras av lagen om kreditinstitut. Att använda administrativa order för att ingripa är inte bara olagligt, utan snedvrider också kapitalmarknaden.

”Kommersiella banker måste ha frihet att bedöma risker och besluta om utlåning, istället för att tvingas begränsa utlåningen genom administrativa beslut. Om fastighetsutlåning förbjuds kan människor fortfarande låna för konsumtion för att köpa hus, vilket är svårt att kontrollera, ökar samhällskostnaderna och lätt kan leda till snedvridningar”, sa Hien.

Herr Hien sa att en familj kan köpa många hus till sina barn, vilket inte kan likställas med spekulation. På samma sätt är det legitima behov hos människor att köpa hus för att hyra, köpa butikshus för affärsändamål eller helt enkelt samla på sig tillgångar. Att begränsa lånebeloppet till endast 30-50 % är för lågt och saknar ekonomisk grund.

Överväg förslaget noggrant med tanke på den rådande marknadssituationen.

Enligt experter behöver byggnadsministeriet noggrant överväga för att undvika att lägga fram godtyckliga förslag som det nuvarande. Ostadig hantering kommer att orsaka marknadsoro och panik, urholka förtroendet och skada investeringsmiljön.

”Idag finns det den här policyn, imorgon finns det en annan policy, hur kommer investeringsmiljön att se ut?”, frågade experten Dinh The Hien och uttryckte oro för att om den godkänns kommer den åtstramningspolicyn att förvärra situationen med utbudsbrist. Osäkerheten kring policyn kan få företag att förlora förtroendet, tillfälligt sluta investera eller till och med lämna marknaden. Som ett resultat kommer utbudet att minska ytterligare. Dessutom kan företag vänta tills efter att åtstramningsreglerna för lån löper ut (1 mars 2027) med att få ut produkter på marknaden för att ”undvika stormen”. Två års väntan innebär att kapitalkostnaderna ökar, och i slutändan kommer de fortfarande att läggas in i försäljningspriset, vilket får huspriserna att eskalera ännu mer.

Ur ett politiskt perspektiv anser Dr. Truong Van Phuoc att staten kan och bör ingripa, men den måste vara på rätt plats och i rätt roll. Mer specifikt måste staten undanröja rättsliga hinder så att företag kan genomföra projekt snabbare och öka utbudet på marknaden.

Staten kan särskilt anta specifika åtgärder för att minska insatskostnaderna för företag, istället för att strama åt kapitalproduktionen. En av de avgörande faktorerna är markanvändningsavgifter, som för närvarande står för en mycket stor andel av bostadspriserna.

”Mark ägs av hela folket, där staten representerar ägaren och förvaltar den enhetligt. Staten kan absolut reglera lägre markanvändningsavgifter för att minska kostnaderna för företag. När insatskostnaderna minskar kommer bostadspriserna automatiskt att minska. Det är det enda rimliga sättet att ingripa på marknaden”, betonade Phuoc.

Ur ett makroperspektiv är Dr. Le Xuan Nghia – medlem av National Financial and Monetary Policy Advisory Council – oroad över att en åtstramning av fastighetskrediter inte är annorlunda än att "ta ut andningsröret" ur en av ekonomins viktigaste tillväxtmotorer. Fastigheter bidrar för närvarande med cirka 10 % av BNP och drar med sig mer än 40 andra sektorer, från byggmaterial och inredning till bank... Lärdomen från 2022 är densamma: Om kapitalflödena blockeras "fryser marknaden", företag kommer att få problem, en rad andra branscher kommer att kollapsa, miljontals människor kommer att förlora sina jobb, vilket hotar tillväxten.

Mr. Nghia citerade att det globala fastighetsmarknadsvärdet är upp till 360 000 miljarder USD, tre gånger världens BNP – cirka 120 000 USD, vilket visar sektorns betydelse för alla ekonomier. I Vietnam är fastighetsmarknadsvärdet cirka 1 500 miljarder USD, tre gånger BNP.

”Det finns ingen sektor som är så stor och så långtgående som fastigheter. Om vi skärper den nu genom administrativa order kommer det inte bara inte att minska bostadspriserna utan också orsaka ekonomisk stagnation. Kina har med sin politik med tre röda linjer bevisat det”, varnade Nghia.

Enligt experten är den främsta boven i dramat bakom de stigande bostadspriserna inte spekulation utan det begränsade utbudet, som härrör från det juridiska dödläget under de senaste åren. För närvarande är förfarandena för projektgodkännande för besvärliga och tar 5–7 år, till och med ett decennium, att genomföra. Samtidigt ökar efterfrågan på bostäder ständigt.

”Tusentals projekt läggs på is, vilket leder till att de finansiella kostnaderna stiger och tvingar företag att sälja till höga priser för att kompensera. Om lagliga flaskhalsar undanröjs och utbudet är rikligt kommer marknaden att självreglera enligt lagen om utbud och efterfrågan. Tvärtom kommer användning av fel läkemedel för att behandla en sjukdom att förvärra sjukdomen”, analyserade Nghia.