Lägenhetspriserna i Hanoi har passerat sin topp, husägare minskar vinster, inte förluster, vilket avslöjar det dyraste sociala bostadsprojektet

Kommentarer om investerarnas "lekplats" år 2025, lägenhetspriserna i Hanoi har passerat sin topp, det dyraste sociala bostadsprojektet i huvudstaden, regler om beviljande av röda böcker för mark som avsatts för användning i många år utan planering... är de senaste fastighetsnyheterna.

I slutet av 2024 kommer lägenhetspriserna i Hanoi och Ho Chi Minh-staden att vara ganska höga. Om man investerar i lägenheter att hyra i dessa två städer är hyrespriset jämfört med inköpspriset inte särskilt attraktivt, trots att efterfrågan på att hyra hus är hög. (Foto: Gia Thanh)

Investerarnas "lekplats" år 2025

Vu Cuong Quyet, generaldirektör för Dat Xanh Mien Bac, analyserade att lägenhetspriserna i Hanoi och Ho Chi Minh-staden kommer att vara ganska höga i slutet av 2024. Om man investerar i hyreslägenheter i dessa två städer är hyrespriset i jämförelse med inköpspriset inte särskilt attraktivt, trots att efterfrågan på att hyra hus är hög.

Samtidigt har lägenhetsmarknaden i provinserna mycket rimliga hyres- och köppriser.

Herr Quyet bedömde att marksegmentet i Hanoi och Ho Chi Minh-staden är ganska dyrt. Markpriset i satellitprovinserna till dessa två städer har dock inte ökat dramatiskt på senare tid, bara cirka 5-10 %, så priset är fortfarande rimligt.

Därför anser ledarna för Dat Xanh Mien Bac att mark i provinserna fortfarande är ett bra investeringssegment år 2025.

Dessutom förväntar sig Mr. Quyet att semesterfastighetsmarknaden kommer att återhämta sig ordentligt under 2025 när antalet utländska turister till Vietnam under 2024 har nått mer än 17 miljoner besökare. Enligt honom kommer vissa semesterfastighetsmarknader i Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh... att förbättras.

Radhus i Hanoi och Ho Chi Minh-staden har fortfarande höga priser, medan efterfrågan på hyror inte har förändrats dramatiskt.

”År 2025 förväntar jag mig inte mycket av radhussegmentet i Hanoi och Ho Chi Minh-staden; men i provinserna, särskilt där det finns många industriparker, kommer priserna inte att öka 2024, så det kommer att bli fler förändringar än i storstäder”, sa Quyet.

Quyet noterade att investerare bör vara uppmärksamma på prisfaktorn år 2025, inte låta sig påverkas av folkmassaeffekten och tro att fastighetspriserna alltid kommer att öka, även om höga priser kommer att fortsätta att öka.

"Med priserna i storstäderna kommer det inte längre att vara en 'lekplats' för investerare, utan en 'lekplats' för människor med verkliga bostadsbehov och långsiktiga investerare. Om man investerar i kortsiktig spekulation i storstäder kommer det att vara mycket riskabelt."

När man investerar är det nödvändigt att vara uppmärksam på fastighetssegmentet som skapar ett hållbart kassaflöde i framtiden. Samtidigt är det nödvändigt att undersöka fastigheter i industristäder, särskilt provinser med stort utländskt investeringskapital som Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong eller Binh Duong, Long An , Dong Nai... Men ännu viktigare är att vara uppmärksam på juridiska frågor. Om man är girig efter billiga priser och investerar i projekt som inte har tillräckligt med juridiska dokument, kommer det att vara mycket farligt", varnade herr Quyet.

Samtidigt kommenterade Le Dinh Chung, generaldirektör för SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, att priserna på låg- och höghusprodukter i storstäder som Hanoi inte kommer att öka dramatiskt som tidigare år 2025. Sekundära produkter kommer inte att ha många prisfluktuationer, endast primärprodukter kommer att öka på grund av ökade insatskostnader.

”Under de två sista månaderna förra året visade marknaden tydliga tecken på nedgång då priserna på sekundära produkter som lägenheter sjönk med 200–500 miljoner VND, och även låghus minskade. Med denna prissänkning är efterfrågan på investeringar i lägenheter och låghus inte längre stor. Professionella investerare tenderar att flytta till provinsiella marknader, med bekväm trafikinfrastruktur som förbinder Hanoi, industriparker och tät befolkning”, bedömde Chung.

Enligt SGO Homes generaldirektör är mark fortfarande ett segment som har stor attraktionskraft för investerare. På kort sikt, cirka 2–3 år, är mark fortfarande den mest effektiva investeringskanalen.

Dessutom kommer segmentet för höghuslägenheter i provinserna, med priser mellan 2-3 miljarder VND, också att locka investerare.

Absorptionstakten för nyöppnade projekt kommer att minska.

Enligt ordföranden för Vietnams fastighetsmäklarförening, Nguyen Van Dinh, kommer bostadsprojekt som öppnades för försäljning under 2025 fortfarande att få uppmärksamhet, omsättas och absorberas väl, men absorptionstakten kommer sannolikt att sakta ner. Lägenhetssegmentet kommer att fortsätta att dominera marknadslikviditeten.

Enligt Dinh kommer dock likviditeten i lägenhetsmarknaden fortfarande att vara koncentrerad till stora stadsprojekt. Efterfrågan på bostäder, särskilt investeringsefterfrågan, kommer att fortsätta att flyttas till förortsområden och provinser och städer i nivå 2 och 3, där priserna är lägre och det finns mer utrymme för tillväxt i framtiden.

Marknadsöversikten visar att efter en period av "het" tillväxt har lägenheter - den mest föredragna produkten i Hanoi - tenderat att sjunka i pris något sedan slutet av 2024 fram till nu. Köpkraften har minskat något, och försäljningspriserna har också minskat något för husägare som behöver sälja snabbt. De som investerat i lägenheter tidigare har accepterat att minska sitt intresse för att sälja eftersom den erhållna vinsten har varit ganska hög efter den period då lägenhetspriserna ökade med flera dussin procent.

För närvarande tenderar lägenhetspriserna i Hanoi att förbli desamma eller minska något jämfört med toppperioden. Transaktionsvolymen har också minskat avsevärt jämfört med perioden före november 2024. Enligt en undersökning av Batdongsan.com.vn, för Vinhomes Smart City-projektet, på andrahandsmarknaden, i november 2024, erbjöds priset på studiolägenheter vanligtvis mellan 2 och 2,2 miljarder VND/lägenhet, men från december 2024 till nu har vissa husägare behövt sälja snarast, erbjudandepriset varierar bara mellan 1,98 och 2 miljarder VND/lägenhet...

På liknande sätt har detta fenomen även registrerats i några andra projekt. Fastighetsmäklare säger dock att med detta pris säljer ägaren med vinst, inte med förlust.

Utbudet av bostadsfastigheter kommer att fortsätta att öka under 2025, cirka 10 % jämfört med 2024; många projekt har fått sina problem lösta och kommer att återupptas under 2025; många projekt har också planer på att "lansera" för att dra nytta av marknadens återhämtningsmöjligheter.

Utbudet av fastigheter förväntas fortsätta att huvudsakligen komma från stora stadsområden i de norra provinserna och städerna med stora investerare. Särskilt lägenhetssegmentet, främst segmentet med priser från 50 miljoner VND/m2 och uppåt, fortsätter att leda marknaden.

Även om utbudet växer är det fortfarande knappt jämfört med efterfrågan och eftersom det huvudsakligen kommer från stora stadsprojekt från stora investerare är försäljningspriset fortfarande "förankrat" på en hög nivå. Samtidigt kommer den sekundära prisnivån också att växa långsammare med en lägre ökning, från 7-10 % jämfört med 2024.

Anledningen är att den nuvarande prisnivån är ganska hög. Den avtagande tillväxten på marknaden beror också på att många gamla lägenhetsprodukter, som saknar infrastruktur och el, har överlåtelsepriser som är för höga jämfört med deras faktiska värde.

Det dyraste sociala bostadsprojektet i Hanoi förväntas kosta 25 miljoner VND/m2

Försäljningspriset för sociala bostäder i Tan Trieu kommun, Thanh Tri-distriktet (Hanoi) uppskattas preliminärt till 25 miljoner VND/m2. Om det godkänns blir det det högsta priset för sociala bostäder någonsin i Hanoi.

Ovanstående pris tillkännagavs just av Hanois byggdepartement efter att projektet påbörjades sent förra året.

Detta projekt investeras av ett konsortium bestående av Urban Infrastructure Development Investment Corporation (Udic), Hanoi Electricity and Water Construction Joint Stock Company (Haweicco) och DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company. Projektet är byggt på tomt nr 1 i det nya stadsområdet Ha Dinh, Tan Trieu kommun (kommersiellt namn Udic Eco Tower).

Enligt byggdepartementet är det uppskattade försäljningspriset för lägenheter i detta sociala bostadsprojekt cirka 25 miljoner/m2. Med ovanstående enhetspris kostar en lägenhet på 70 m2 i projektet cirka 1,75 miljarder VND.

Det uppskattade hyrespriset är cirka 150 000 VND/m2/månad. Det uppskattade hyrespriset för en lägenhet på 70 m2 är 10,5 miljoner VND/månad.

Hyran är 390 000 VND/m2/månad, det förväntas att för en lägenhet på 70 m2 kommer man att behöva betala 27,3 miljoner VND/månad.

Byggdepartementet sa att det officiella priset kommer att tillkännages av investeraren efter att ha värderats av den statliga förvaltningsmyndigheten i enlighet med föreskrifter.

Den förväntade tidpunkten för att ta emot ansökningar om köp av sociala bostäder i projektet är under fjärde kvartalet 2025.

Före 2023 varierade försäljningspriset för sociala bostäder i huvudstaden mellan 13 och 17 miljoner VND/m2. Om det godkänns blir det det högsta priset för sociala bostäder någonsin i Hanoi.

Tidigare, som svar på väljarnas åsikter om det höga priset på sociala bostäder jämfört med inkomsten för majoriteten av arbetstagarna, särskilt de med låga inkomster, sa byggnadsministeriet att för att underlätta förfarandet för att fastställa priserna på sociala bostäder föreskriver bostadslagen från 2023 att försäljningspriset bestäms på grundval av beräkningen av alla kostnader för att återvinna investeringskapital för bostadsbyggande.

Hyresköpesumman bestäms som försäljningspriset och inkluderar inte den bostadsunderhållsavgift som hyresgästen betalar enligt bestämmelserna i bostadslagen. Hyrespriset avtalas mellan investeraren och hyresgästen. Om investeraren använder det vinnande budpriset är det inte nödvändigt att omvärdera försäljningspriset och hyresköpesumman för sociala bostäder.

Enligt byggnadsministeriet föreskriver artikel 85 incitament för investerare i sociala bostäder, såsom undantag från markanvändningsavgifter, markhyra, skatteincitament enligt skattelagar, investerare har rätt till 10 % vinst, tilldelas markyta eller kommersiell golvyta och behöver inte redovisa det i priserna på sociala bostäder.

”Dessa regler bidrar till att uppmuntra och främja investeringar i och utveckling av sociala bostäder och säkerställa att priserna på sociala bostäder ligger på en måttlig nivå så att låginkomsttagare, tjänstemän och arbetare kan köpa bostäder och stabilisera sina liv”, betonade byggnadsministeriet.

Förordningar om beviljande av röda böcker för mark som avsatts för användning under många år utan planering

Vid tidpunkten för den obehöriga markanvisningen 1996 fanns ingen planering, men kan ett nyttjanderättsbevis för mark beviljas om det inte överensstämmer med planeringen år 2024?

I denna fråga har Naturresurs- och miljöministeriet följande kommentarer:

Klausul 2, artikel 140 i 2024 års marklag, gäller fall där hushåll och individer använder mark som tilldelats utan vederbörlig behörighet och mark som använts från 15 oktober 1993 till före 1 juli 2004, och som nu har bekräftats av folkkommittén i den kommun där marken är belägen att inte ha några tvister, i enlighet med markanvändningsplanering på distriktsnivå eller allmän planering eller zonplanering eller byggplanering eller landsbygdsplanering, kommer de att beviljas ett intyg om markanvändningsrättigheter och äganderätt till tillgångar som är knutna till marken (Röda boken) i enlighet med bestämmelserna i klausulerna 3 och 6, artikel 138 i denna lag.

Följaktligen måste den tomt som används uppfylla en av de fem ovannämnda planeringstyperna för att kunna beaktas för en röd bok.

”Baserat på ovanstående bestämmelser, i de fall där tidpunkten för marktilldelning inte låg inom myndigheten år 1996 och det inte fanns någon planering, men den senast 2024 inte överensstämmer med planeringen, kommer den inte att vara berättigad till utfärdande av en röd bok i enlighet med bestämmelserna i artikel 140 i marklagen”, informerade ministeriet för naturresurser och miljö.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html