"Att trycka på bromsen" för spekulativa kapitalflöden till fastigheter

Kommersiella banker kommer att strikt kontrollera stora fastighetslån. Foto : Duc Thanh

Fastighetskrediten ökade kraftigt

Enligt Vietnams statsbank ökade den totala krediten i hela systemet med mer än 11 % i slutet av augusti 2025. Samtidigt, enligt tidningen Dau Tu, ökade krediten för bostadsköp och husreparationer av privatpersoner långsamt, medan krediten till fastighetsföretag ensam ökade med nästan 30 %, eller ungefär tre gånger kredittillväxttakten för hela systemet.

I samarbete med Vietnams statsbank förra veckan begärde vice premiärminister Ho Duc Phoc att krediter skulle riktas till prioriterade områden, samtidigt som affärsbankernas kassaflöde skulle kontrolleras noggrant, särskilt fastighetslån som står för en hög andel.

Om man tittar på kapitalstrukturen kan man se att de flesta fastighetsföretag fortfarande huvudsakligen är beroende av bankkrediter. Höga fastighetspriser, tecken på marknadsåterhämtning och statsbankens lättade kreditutrymme har gjort att bankerna lånar ut stora mängder pengar till investerare.

Samtidigt har andra medel- och långsiktiga kapitalmobiliseringskanaler ännu inte återhämtat sig märkbart. Från början av året till slutet av augusti 2025 emitterade fastighetsföretag obligationer för cirka 61 000 miljarder VND, vilket motsvarar 17 % av den totala obligationsemissionen. Denna siffra är dock inte tillräcklig för att kompensera för mängden obligationer som förfallit sedan början av året.

”Företagsobligationer, som förväntades vara den viktigaste kanalen för kapitalmobilisering för fastigheter, har hittills återhämtat sig långsamt, medan förfallotrycket är på rekordnivå. Ljuspunkten är att den svåraste perioden är över (toppförfallotiden infaller i augusti 2025). Om marknaden fortsätter att återhämta sig kommer företagen att undvika risken för masskonkurs. Men i framtiden måste företagen diversifiera kapitalkällorna, undvika att sprida investeringar och kontrollera förfallna skulder. Bankerna måste särskilt reglera kapitalflödena till hälsosammare och mer hållbara segment”, rekommenderade Dr. Can Van Luc, medlem av premiärministerns politiska rådgivande råd.

Enligt experter har fastighetsmarknaden under det senaste året visat tecken på återhämtning, med många segment som upplevt starka prisökningar, men likviditeten är fortfarande mycket svag. Den främsta anledningen är att kapitalflödena är snedvridna mot utbud och koncentrerade till exklusiva projekt. Segmentens irrationalitet har orsakat att efterfrågan på lån för att köpa riktiga bostäder har ökat långsamt. Höga bostadspriser överstiger överkomligheten, trots att räntorna på bostadslån ligger på en rimlig nivå, vilket gör att riktiga köpare fortfarande är tveksamma.

”Fastighetspriserna är fortfarande höga, men mäklare klagar på trög försäljning. Förutom mellansegmentet värt flera miljarder VND som fortfarande säljer, är de flesta produkter svåra att sälja och marknadslikviditeten är extremt svag”, säger Phan Dung Khanh, chef för investeringsrådgivning, Maybank Investment Bank.

Spekulativa fastigheter står inför svårigheter

Herr Khanh sade att regeringens nya drag visar att kapitalflödet till spekulativa fastigheter, köp och försäljning, kommer att strama åt i framtiden. Samtidigt studeras och ändras många lagförslag i riktning mot att begränsa spekulation, styra marknaden mot en hållbar utveckling och främja ekonomisk tillväxt.

Angående uppfattningen att fastighetsmarknaden visar tecken på en bubbla, när bostadspriserna pressas upp för högt, sa Nguyen Quang Huy, VD för fakulteten för finans och bank (Nguyen Trai-universitetet), att den kraftiga prisökningen huvudsakligen beror på obalansen i utbuds- och efterfrågestrukturen, inte enbart på spekulation.

”Långsam projektlaglighet har lett till en brist på utbud, medan efterfrågan på bostäder, industriparker och logistikinfrastruktur är enorm. Höga bostadspriser är ett resultat av flaskhalsar i utbudet, inte nödvändigtvis en spekulationsbubbla”, analyserade Huy.

Enligt Dr. Can Van Lucs beräkningar motsvarar priset på en lägenhet i Vietnam för närvarande nästan 26 års genomsnittlig familjeinkomst, medan världsgenomsnittet bara är cirka 15 år. Att människors inkomster inte håller jämna steg med fastighetsprisernas ökningstakt är ett svårt problem och att sänka bostadspriserna är en extremt stor utmaning.

Experter varnar för att även om räntorna på bostadslån för närvarande är låga, vilket hjälper marknaden att bibehålla köpkraften, kommer många låntagare att förlora sin förmåga att balansera sin ekonomi om räntorna stiger igen, vilket leder till marknadsinstabilitet. Faktum är att primära fastigheter fortfarande är till salu, men sekundära fastigheter (köp och sälj) är illikvida, vilket utgör stora risker för dem som innehar dyra produkter.

”För att uppnå tvåsiffrig ekonomisk tillväxt måste både finans- och fastighetsmarknaden vara stabil. Om en av de två har problem är risken för en kris lik den i Kina, som kämpade i fyra år på grund av fastighetsmarknaden, mycket tydlig”, varnade Dr. Can Van Luc.

Angående den statliga förvaltningsmyndigheten sa Vuong Duy Dung, biträdande chef för avdelningen för bostäder och fastighetsmarknadsförvaltning (byggnadsministeriet), att utbudet av fastigheter fortfarande är begränsat, mycket lägre än efterfrågan. Regeringen fokuserar på att undanröja hinder, särskilt inom investeringar, byggnation och planeringsförfaranden. När processkostnader och efterlevnadskostnader minskar kommer utbudet att öka.

”När det gäller bostadspriser, trots att marknadsstrukturen har justerats, saknas det fortfarande allvarligt lågkostnadssegmentet och bostäder för låginkomsttagare. I framtiden kommer regeringen att lägga fram fler lösningar för att uppmuntra utvecklingen av dessa segment, och samtidigt ha policyer för att minska insatskostnaderna för företag, särskilt markanvändningsavgifter”, sa Dung.

VWAS Forum 2025: “Ny era, ny motståndskraft”

Det tredje Vietnam Financial Advisors Summit 2025 (VWAS 2025), organiserat av Finance - Investment Newspaper torsdagen den 25 september 2025 på Pullman Hotel (Hanoi), kommer att samla ledande inhemska och internationella experter, med fokus på djupgående diskussioner om effekterna av nya institutioner och ny dynamik på ekonomin och finansmarknaderna. Forumet kommer också att i detalj analysera genombrottstillväxtpunkterna för traditionella investeringstillgångsslag samt möjligheter med kryptotillgångar.

Forumet inkluderar aktiviteter:

Huvudworkshopen med två sessioner som presenterar och diskuterar ämnena "Stöd för marknadsmotståndskraft" och "Att hitta genombrott för tillgångsslag".

Hylla typiska finansiella produkter/tjänster år 2025 inom bank, försäkring, fastigheter, fondförvaltning, värdepapper och finansiell teknologi.

Detaljer: wwa.vir.com.vn

Källa: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html