Svårt att sänka bostadspriserna: Att ingripa från roten är "nyckeln"

Bildtext — Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Att sänka bostadspriserna blir ett akut behov i takt med att prisnivån fortsätter att stiga, långt bortom vad majoriteten av människor har råd med. Detta problem är dock inte enkelt när skillnaden mellan "pappers"- och faktiska kostnader fortfarande är stor. Dessutom förbereder sig kommuner på att utfärda en markprislista för 2026 med en stark uppåtgående trend. Risken för en ny "våg" av prisökningar gör målet att sänka bostadspriserna ännu mer avlägset. Experter är i allmänhet överens om att för att sänka bostadspriserna är ingripande från grunden "nyckeln".

Press från stigande markpriser och osynliga kostnader

Många fastighetsföretag anser att markkostnaderna är den tyngsta posten i insatsstrukturen. Om den nya markprislistan fortsätter att öka kan markanvändningsavgifter, ersättningar och kostnader för tomtröjning öka den totala investeringen till hundratals miljarder till tusentals miljarder VND. I det sammanhanget är det mycket svårt att sänka bostadspriserna.

Inte bara företag utan även personer som behöver ändra markanvändningen är oroliga över den kraftiga ökningen av ekonomiska förpliktelser. Om ett lägre pris föreslås är den grupp vars mark återtas orolig för låg ersättning och orättvisa. Motstridiga intressen gör markkostnaderna allt svårare att kontrollera.

Enligt Vietnams värderingsstandarder (cirkulär 42/2024/TT-BTC) inkluderar den totala projektutvecklingskostnaden byggkostnader, oförutsedda utgifter, affärskostnader, finansiering, skatter och investerarvinster. Ersättnings- och platsrensningskostnader separeras för att korrekt återspegla ingångsvärdet. Emellertid saknas fortfarande uppdateringar i faktiska undersökningsdata på många platser, vilket leder till kostnadsberäkningar baserade på gamla normer, vilka inte ligger i närheten av nuvarande material- och arbetskraftspriser.

Bui Van Doanh, chef för Vietnams fastighetsforskningsinstitut (VIRES), kommenterade att standarderna är tydliga och transparenta, men att det faktiska genomförandet inte har hållit jämna steg. Denna skillnad gör det svårt att kontrollera bostadspriserna effektivt.

Ur ett affärsperspektiv sade Nguyen Chi Thanh, VD för Ho Tay International Building Company, att investeringskostnaden för bostadsprojekt spänner över dussintals kategorier, där mark och juridiska frågor är de två största "flaskhalsarna". Särskilt för lägenheter står markkostnaderna ofta för 30–40 % av det totala kapitalet; ju "renare" marken är, desto högre pris.

Byggkostnaderna står för 35–40 %, inklusive grund, karosseri, el och mekanik samt landskapsarkitektur. Det är dock värt att nämna att många "mjuka" kostnader, såsom design, juridik, marknadsföring, mäklararvoden… står för 15–20 % av kostnaden men sällan nämns.

Samtidigt är de finansiella kostnaderna också en börda. Med ett projekt värt flera tusen miljarder VND tvingas företag att låna från banker med räntor på 12–14 %/år. Men om förfarandena förlängs med bara ytterligare ett år kommer kapitalkostnaderna att öka med hundratals miljarder VND – delade Thanh.

För att sänka bostadspriserna är det första man bör göra, enligt experter, att göra alla kostnadskomponenter transparenta, särskilt mark- och administrativa förfaranden. När insatskostnaderna är tydliga kommer förvaltningsmyndigheten att ha en grund för att reglera med skatt, markpriskoefficient eller kredit, istället för att tillämpa strikta administrativa åtgärder.

Reglera från roten

Herr Bui Van Doanh sade att statens direkta ingripande i försäljningspriserna är "mycket svårt och nästan omöjligt". Istället borde staten reglera insatskostnaderna och tillämpa en nivåindelad skattepolitik så att företagen kan sätta sina egna priser.

Det är möjligt att överväga en segmenterad vinstskattemodell. Till exempel är exklusiva kommersiella bostäder föremål för en högre skattesats eftersom de riktar sig till höginkomsttagare. Samtidigt är prisvärda kommersiella bostäder och sociala bostäder föremål för en lägre skattesats för att minska insatskostnader och försäljningspriser. Denna modell skapar både rättvisa och tvingar företag att optimera kostnaderna om de vill konkurrera i det prisvärda segmentet – där det finns störst efterfrågan på marknaden – föreslog Doanh.

Dessutom är det nödvändigt att förkorta tiden för projektgodkännande, göra materialprisdata transparenta och bygga en förmånlig kreditmekanism för socialt boende. När företag minskar markkostnader, finansiella kostnader och förfaranden kommer bostadspriserna automatiskt att minska utan administrativa beslut.

”Grundproblemet ligger i planeringen och hur man fastställer markpriser. Om ett projekt byggs som lokalbefolkningen inte har råd med, då är planeringen ineffektiv”, tog Nguyen Chi Thanh upp frågan.

Orter behöver investera i storskaliga stadsområden med komplett infrastruktur på nyutvecklad mark för att göra markkostnaderna mer rimliga. För närvarande finns det ett vanligt "misstag" att använda de höga försäljningspriserna för tidigare projekt – kapital skapat av stora varumärken – som grund för att beräkna markanvändningsavgifter för senare projekt, vilket leder till att markpriserna drivs upp orealistiskt.

För att minska kostnaderna föreslog Thanh också att man skulle tillämpa standardiserade designmoduler för storskaliga projekt, vilket skulle bidra till att minska designkostnaderna och förkorta implementeringstiden. När designkostnaderna minskar kan företag sänka priserna samtidigt som kvaliteten bibehålls.

Nyligen har utkastet till resolution om mekanismen för att kontrollera och begränsa fastighetspriserna efterfrågats för kommentarer, med fokus på att skärpa spekulativ kreditgivning och se över markanvändningsavgifter. Experter bedömer dock att detta bara är en tillfällig "febernedsättande faktor". För att sänka bostadspriserna på ett hållbart sätt måste politiken börja från grunden genom att reglera markens mervärde och reformera fastighetsskattesystemet.

Dr. Thai Quynh Nhu, tidigare chef för Institutet för markförvaltningsforskning, sa att varje gång det sker offentliga investeringar, vägar öppnas eller planeringsjusteringar ökar markpriserna omedelbart kraftigt, men staten uppbär inte detta ökade värde. När markpriserna "pressas" upp av faktorer som inte är investeringar från företag, ökar insatskostnaderna för angränsande projekt i motsvarande grad, vilket får bostadspriserna att stiga okontrollerat.

Därför föreslog denna expert att man skulle separera två typer av markhyra. Den första är den differentiella markhyran som skapas av staten och samhället (planering, infrastruktur etc.); den andra är den differentiella markhyran på grund av företagsinvesteringar. Den differentiella markhyran som skapas av staten och samhället måste återkrävas av staten i en viss takt.

Till exempel, för transportinfrastrukturprojekt kan staten ta ut 40 % av mervärdet; för fastighetsprojekt är uppbördsgraden 50-50 mellan staten och investeraren... Eller för industriprojekt tar staten ut cirka 30 % för att uppmuntra investeringar i produktion.

Denna mekanism hjälper till att undvika intäktsbortfall, begränsa markspekulation nära planområden och minska markkostnaderna – den faktor som står för den största andelen av bostadspriserna. Samtidigt är det nödvändigt att bygga ett synkront system för fastighetsskatt, där man undviker "skatt på skatt" – "föreslår" experter. För närvarande måste fastighetsmäklare bära en rad ekonomiska skyldigheter. Om nya skatter införs utan stratifiering kan bostadspriserna ... öka ytterligare.

Många experter är överens om att det inte är en endags- eller tvådagarsaffär att sänka bostadspriserna. Bostadspriserna kan bara sänkas när hela ekosystemet, från planering och administrativa förfaranden, markvärdering och skatter till krediter, fungerar transparent och konsekvent.

Det innebär att företag kan minska markkostnader, kapitalkostnader och tidskostnader. Staten kan rimligen reglera det ökade markvärdet. Spekulanter har inte längre incitamentet att "inneha mark och vänta på rätt tidpunkt". Medel- och låginkomsttagare kan få tillgång till prisvärda bostäder.

Om lösningar implementeras synkront kommer drömmen om bostadsägande för miljontals människor att förverkligas, inte genom administrativa order utan genom en transparent och rättvis marknadsmekanism.

Källa: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/kho-giam-gia-nha-can-thiep-tu-goc-moi-la-chia-khoa-20251126171735123.htm