Hur förändrar bostadslagen från 2023 förvaltningen och driften av flerbostadshus?

Många positiva aspekter noterades vid tillämpningen av den nya lagen.

Följaktligen har bostadslagen 2023 föreskrivit många nya punkter om bostadsutveckling, renovering, byggnation av gamla lägenheter, socialt boende samt förvaltning och användning av flerbostadshus. Vid en bedömning av effekterna på marknaden samt projektledning och drift sa Tran Ngoc Duy, biträdande direktör för Savills Hanoi Real Estate Management Department, att bostadslagen 2023 kommer att bidra till att allt blir mer systematiskt och bidra positivt till marknadens återhämtningsprocessen.

Dessutom bidrar bostadslagen från 2023 till att övervinna begränsningar i den gamla lagen genom att klargöra projektens ämnen och varaktighet, byggkvalitet, äganderätt till bostäder etc. Särskilt inom området bostadsprojektledning och drift bidrar den till att lösa vanliga tvister mellan kunder och förvaltningsenheter, och tydligare anger rättigheter och skyldigheter för närstående parter.

Effekterna av denna lag kommer dock att vara långsiktiga. Faktum är att när den tillämpades 5 månader tidigare än den ursprungliga planen fanns det fortfarande inte många specifika regler och instruktioner för genomförandet. Till exempel tillkännagavs endast dekret 95/2024/ND-CP som vägleder den nya bostadslagen den 24 juli 2024 och cirkulär 05/2024/TT-BXD utfärdades den 31 juli 2024.

Herr Tran Ngoc Duy - biträdande chef för Savills Hanoi fastighetsförvaltningsavdelning

Angående förändringarna mellan bostadslagen 2023 och bostadslagen 2014, sa Savills experter att den nya lagen fokuserar på kvaliteten på byggandet och tjänsterna under drift. I stället för att hålla nyttjandeperioden fastställd till 50 år som tidigare, föreskriver den nya lagen att projektets nyttjandeperiod ska justeras baserat på den faktiska kvaliteten på byggandet, för att underhålla och reparera skadade projekt i tid.

När det gäller servicekvalitet innebär den nya lagen förändringar i den operativa förvaltningen, såsom att specificera intäkter/utgifter och ha specifika krav på förvaltningsenhetens kapacitet. Dessutom kommer brandförsäkringsfonden och styrelsens ersättning att separeras från serviceavgiften och bli en separat kostnad. Den operativa förvaltningsenheten behöver samarbeta med förvaltningsstyrelserna/investerarna för att snabbt utfärda nya beräkningstabeller för servicekostnader i enlighet med lagens bestämmelser.

Bostadslagen från 2023 föreskriver också att alla intäkter från utnyttjandet av gemensamma utrymmen, såsom vinster från reklam i foajéer, hissar eller motorcykelparkeringar, gemensamma anläggningar... måste överföras till underhållsfonden.

"Tidigare lades dessa intäkter till förvaltningsfonden för att kompensera för driftskostnader. Denna förändring kommer att påverka förvaltningsfondens intäkter, vilket kräver att operativa enheter ombalanserar sina budgetar och verksamhetsplaner för att anpassa sig till de nya reglerna, vilket säkerställer en stabil verksamhet och inte påverkar invånarna", sa Tran Ngoc Duy.

Dessutom är serviceavtalets löptid stipulerad till maximalt 3 år enligt styrelsens mandatperiod. De operativa ledningsenheterna måste säkerställa och upprätthålla kvalitet och kapacitet under hela driftsperioden. Detta uppmuntrar ledningsenheterna att fokusera mer på arbetseffektivitet, inte bara för att möta omedelbara behov utan också för att säkerställa konkurrenskraft vid kontraktsförnyelse efter att avtalet löpt ut.

Säkerställa transparens i den operativa ledningen

När det gäller effekterna på de boende sa biträdande direktören för Savills Hanoi Real Estate Management Department också att bostadslagen från 2023 har gjort viktiga justeringar jämfört med 2014 års regleringar, stärkt den rättsliga ramen, säkerställt transparens i förvaltning och drift och skyddat de boendes rättigheter.

Den nya lagen har särskilt lagt till bestämmelser om att fastställa gemensamt och separat ägande i fall där kontraktet inte specificerar det, vilket bidrar till att skydda husköparnas rättigheter. Lagen lägger till sätt att fastställa gemensamt ägande av utrustning och komponenter som är fästa vid balkonger och loggior.

Den tydliga separationen mellan brandförsäkring och styrelsens ersättning, i kombination med enhetspriset för serviceavgifter, hjälper de boende att bättre förstå syftet med att använda avgifterna. Dessutom föreskriver den nya lagen att intäkter från utnyttjande av tjänster för gemensam fastighet ska överföras till underhållsfonden istället för att komplettera driftsfonden, vilket bidrar till att skapa en gynnsam mekanism för underhåll av gemensamma fastigheter och förbättra infrastrukturens kvalitet.

Bostadslagen från 2023 gör förvaltningsprocessen för flerbostadshus transparent och säkerställer de boendes rättigheter.

Dessutom kräver den nya förordningen om tillkännagivande av planen för utbildning i yrkeskunskaper och färdigheter inom förvaltning och drift av flerbostadshus för förvaltningsstyrelsen vid flerbostadshuskonferensen att styrelseledamöterna måste vara utbildade och certifierade (högst 3 månader från dagen för erkännandebeslutet), vilket säkerställer att styrelseledamöterna har en gedigen förståelse för yrkeskunskaper och färdigheter relaterade till förvaltning och drift av flerbostadshus.

Bostadslagen, som styrs av dekret 95/2024/ND-CP, kräver också att investerare offentliggör projektets juridiska dokument till köpare och hyresgäster, inklusive protokoll från godkännande av slutförda arbeten, dokument som godkänner resultat från godkännande av brandskydd och brandbekämpning, meddelanden om godkännande från specialiserade byggföretag, ritningar över parkeringsplatser etc. Denna förordning kan påverka investerarnas projektdrift och utbudet av lägenheter på marknaden, men kommer att säkerställa transparens, driftsäkerhet och minimera riskerna för bostadsköpare.

Dessutom är klassificeringen av flerbostadshus strikt reglerad och har mer specifika kriterier, vilket hjälper köpare att korrekt bedöma projektets kvalitet och förhindrar att självklassificering driver upp lägenhetspriserna orimligt.

"Istället för att reglera klass A, B, C kommer projekt att klassificeras som 1, 2, 3. Klassificeringen kommer att baseras på 8 obligatoriska kriterier, inklusive: Läge, lägenhetsbyggnadens placering; faciliteter i lägenhetsbyggnaden; parkeringsplats; korridor, lobby; hiss; strömförsörjning; lägenhet; minimikriterier är överensstämmelse med byggstandarder. Tillsammans med detta finns 5 ytterligare kriterier, inklusive: driftsledningstjänster; miljö; säkerhet, trygghet, brandskydd; gröna byggnader, effektiv energianvändning; digitalisering och smarta hem", analyserade Savills experter.

Källa: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html