Ihållande "konflikt" mellan investerare och husköpare

Faktum är att många flerbostadshus i Hanoi har problem som uppstår relaterade till gemensamma och privata områden. Den största konflikten uppstår när parterna inte kan definiera och komma överens om vilka områden som är gemensamma och vilka som är privata, vilket leder till konflikter mellan parterna.

Angående denna fråga har statens juridiska dokument gällande förvaltning och drift av flerbostadshus tillhandahållit ganska detaljerade och fullständiga bestämmelser. Senast har cirkulär 05 från byggnadsministeriet , ett dokument som konsoliderar dokument gällande förvaltning och drift av flerbostadshus, utfärdats.

Enligt Vu Kieu Hanh, chef för fastighetsförvaltningsavdelningen på Savills Hanoi, uppstår konflikter i lägenhetsprojekt på grund av bristen på fullständighet och transparens i dokument som reglerar användningen av gemensamma och privata utrymmen när investerare utvecklar och bygger projekt, trots att de har definierats tydligt i juridiska dokument. Detta leder till oklarheter i hur äganderätt och nyttjanderätt fastställs senare.

Många flerbostadshus i Hanoi har problem relaterade till gemensamma och privata utrymmen, särskilt tvister om parkeringsplatser. (Foto: BG)

”Det är viktigt att förstå att alla områden som rör det strukturella systemet, korridorer, gemensamma gångvägar och oskiljaktiga system är gemensamma områden. Men ett av de områden som ofta uppstår i tvister i flerbostadshus är parkeringsområdet”, tillade Hanh.

Enligt bostadslagen från 2014 ägs och används områden för parkering av cyklar, handikappfordon, tvåhjuliga motorfordon och trehjuliga motorfordon gemensamt av lägenhetsägarna. När det gäller områden för parkering av bilar kan hyresgästerna/köparna av lägenheten köpa eller hyra ut dem i andra hand.

"I verkligheten återförs intäkterna från motorcykelparkeringen (delat ägande) i de flesta flerbostadshus till byggnadens driftsfond. Hur detta område planeras, hur stort det delade ägandet är och hur man därifrån fastställer den specifika intäkten per fordon är fortfarande oklart. Detta ger upphov till oändliga debatter", analyserade Hanh.

För att lösa konflikter och begränsa påverkan på följande skeden, sade Hanh, måste investerare förutse och korrekt beräkna gemensamma och privata utrymmen redan från designstadiet, samt tydligt presentera dem i försäljningskontraktet och den ekonomiska och tekniska rapporten om bygginvesteringar. Styrelsen måste ha tillgång till alla färdigställandehandlingar för projektet i enlighet med bestämmelserna i det konsoliderade dokumentet 05/VBHN-BXD-cirkuläret om föreskrifter för förvaltning och användning av flerbostadshus.

Dessutom behöver investeraren komma överens med berörda parter om att fastställa regler för gemensamma utrymmen och anläggningar. Utifrån detta ska man nå en övergripande överenskommelse och konsensus om innehållet gällande rättigheter, användning och skydd av tillgångar för att undvika tvister.

Projektets gemensamma och privata utrymmen är också delvis relaterade till att fastställa den projektavgift som varje ägare måste bidra med. Enligt Ms. Hanh får regleringen om den maximala serviceavgiften i lägenhetsprojekt med hissar i staden inte överstiga 16 500 VND/m2/månad.

Serviceavgiften ska också inkluderas i köpekontraktet, så köparen måste hänvisa till den avgiftsnivå som ägarna måste bidra med. Eftersom den allmänna inställningen bland de boende, när fastigheten tas i bruk, alltid är att det ska vara transparent vad gäller avgiftsnivån och hur pengarna från serviceavgiften som de har betalat ska användas. Detta kräver att investeraren och förvaltningsenheten också är noga med att uppmärksamma denna fråga.

Illustrationsfoto. (Källa: CP)

Savills experter anser att investerare och förvaltningsenheter, för att fastställa lämpligt servicepris, bör beakta de faktorer som direkt påverkar kostnaden för servicen i lägenhetsbyggnaden. Denna kostnad beror på projektets skala, arkitektoniska egenskaper, design och utrustning. Efter att ha fått all nödvändig information kan förvaltningsenheten beräkna driftskostnaden som utgör serviceavgiften.

Även om dessa är mycket små punkter i driftsledningens arbetskedja, påverkar de direkt enhetspriset för driftsavgiften. Därför måste förvaltningen vara strikt och utföras av en professionell driftsledningsenhet för att kunna stödja både investerare och boende i att optimera förvaltningskostnader samt transparens i aktiviteter och förvaltningstjänster i projektet.

Det kan ses att investerare, i takt med den starka utvecklingen av bostadsmarknaden i Vietnam, måste vara uppmärksamma på förvaltnings- och driftsarbetet och betrakta det som ett mervärde för projektet samt en lösning för att undvika risken för tvister mellan relaterade enheter. Försäljningspriset för en fastighetsprodukt planeras av investeraren redan innan projektet bildas och tas i bruk.

"Faktorn för att upprätthålla priset beror dock på kvaliteten på projektledningen och driften. Lednings- och driftsenhetens roll blir därför viktig i samband med det ökande antalet stadsområden med enorma befolkningar och stort utbud", betonade Hanh.

Källa: https://www.congluan.vn/khu-vuc-de-xe-mau-thuan-dai-dang-giua-chu-dau-tu-va-cu-dan-mua-nha-post251082.html