Efter lägenheter, vilken typ av fastigheter kommer att leda till kassaflödet under den kommande perioden?

Lägenheter är fortfarande marknadsledande

Tillsammans med den stabila ekonomiska tillväxten fortsatte fastighetsmarknaden under andra kvartalet 2024 att visa positiva signaler, med ett kraftigt ökande utbud av nya bostäder och transaktionsvolymer, tre gånger respektive två,4 gånger jämfört med föregående kvartal.

Mer specifikt visar forskningsdata från Vietnam Association of Realtors (VARS) att det primära bostadsutbudet under det senaste kvartalet uppgick till cirka 27 335 produkter, med cirka 19 747 nya produkter. På hela marknaden registrerades 14 400 framgångsrika transaktioner. Transaktionsvolymen ökade kraftigt på grund av utbudets kvalitet och förbättrad efterfrågan, med fokus främst på lägenhetsprojekt. Marknadsefterfrågan, inklusive investeringsefterfrågan, ökade med cirka 30 % jämfört med föregående kvartal, och den reala efterfrågan förbättrades båda i takt med att förtroendet för marknaden gradvis återhämtade sig.

VARS kommenterade också att lägenheter hittills fortfarande är det segment som främst styr marknadslikviditeten. Av detta kommer mer än 70 % av utbudet och 75 % av transaktionsvolymen på den primära fastighetsmarknaden under andra kvartalet 2024 från lägenhetssegmentet. Nyöppnade lägenhetsprojekt, där segmentet är projekt med priser över 50 miljoner VND/m2, koncentrerade till Hanoi , uppvisade alla mycket goda absorptionsgrader, upp till 90 % efter en kort tid efter den officiella öppningen, även om primärpriserna fortsatte att öka.

Prisindexet för lägenheter fortsätter att uppåtgående, med den högsta tillväxttakten i Hanoi. Från mitten till slutet av 2023 har tillväxttakten för försäljningspriserna på Hanois lägenhetsmarknad börjat öka och överträffat prisökningen på Ho Chi Minh City-marknaden. Från och med andra kvartalet 2024 nådde det genomsnittliga försäljningspriset för primära lägenheter i Hanoi nästan 60 miljoner VND/m2. Jämfört med 2019 ökade försäljningspriset för primära lägenheter i Hanoi med över 58 %, mer än dubbelt så mycket som ökningstakten (27 %) på Ho Chi Minh City-marknaden.

Dessutom har lägenhetsprisindexet i Da Nang börjat öka igen, med prisökningstakten under andra kvartalet 2024 som överträffar den i Ho Chi Minh-staden. Det genomsnittliga försäljningspriset för lägenheter här är dock fortfarande lägre än i de två särskilda stadsområdena.

VARS tror att det fortfarande kommer att vara svårt att sänka priserna på primära lägenheter, särskilt när utbudet av lyxlägenheter är överväldigande. Samtidigt ökar byggkostnaderna och utrymme och el investeras i allt högre grad i kvalitet. Markfonder för kommersiell bostadsutveckling i centrum och förorter kommer att fortsätta att utvecklas av investerare i lägenhetssegmentet, för att tillgodose investeringsbehoven och de verkliga bostadsbehoven hos "de rika". När det gäller bostadsägande kommer låg- och medelinkomsttagare att fortsätta att förlita sig på sociala bostäder. Men detta segment kommer inte att vara särskilt tillgängligt inom en radie på mindre än 30 km från centrala området.

Enligt denna enhet kommer dock lägenhetssegmentet, i ett läge där fastighetsmarknaden inte helt återhämtat sig och utbudet fortfarande är begränsat, att fortsätta vara ett attraktivt och lågriskigt val för investerare. Eftersom fluktuationerna från den tidigare lösningen är en dyr läxa för nya investerare, såväl som "veteraninvesterare" som ställer strängare krav vid köp av hus för investeringar, särskilt när de använder finansiell hävstång.

Kassaflödet har potential att ändra riktning.

Enligt VARS kommer kassaflödet, baserat på noggrant beaktande av mikrofaktorer, gradvis att "vända" till andra typer, med faktorer som läge, utvecklingspotential och ren juridisk status.

Läget är den viktigaste faktorn vid fastighetsinvesteringar, eftersom det avgör produktens värde och potentiella prisökning. Det är produkter som är belägna i centrum, i orter med god ekonomisk tillväxt, utveckling i samband med industri, handel och tjänster; har ett bekvämt transportsystem, nära bekvämligheter som skolor, sjukhus, köpcentra och nöjesområden.

Dessutom kommer fastigheter i områden med effektiv utveckling och planering, attraktiv investeringspolitik och ett djärvt erbjudande om synkron trafik att ha en tydlig potential för prisökningar. Men det är nödvändigt att noggrant studera utvecklingsplanen för det området i framtiden.

Slutligen är fastighetsprodukter med röda/rosa böcker eller certifikat för laglig markanvändning också en viktig faktor. Eller så är produkten utvecklad av välrenommerade investerare, har en modern, synkron infrastruktur och ett elsystem, eller produkter med högklassigt serviceekosystem, riktat mot elitbostäder.

Kassaflödet från investeringar i fastigheter förväntas potentiellt ändra riktning.

VARS tror att fastighetsmarknaden säkerligen kommer att behöva tid för att helt "absorbera" innehållet i de nya lagarna. Utöver det behöver fastighetsprojekt tid för att lösa hinder eftersom lagen trädde i kraft 5 månader tidigare än det tidigare beslutet, och för att slutföra förfaranden, starta och återimplementera innan nytt utbud tillförs marknaden. Därför kommer kassaflödet, utöver lägenhetssegmentet, på kort sikt gradvis att skifta till produkter som är "redo" att säljas och har enastående egenskaper.

Först kan vi nämna låghusprodukter från välrenommerade investerare, med överlämningsvillkor eller som har överlämnats, med makt på andrahandsmarknaden. Därefter kan vi inte undgå att nämna typen av mark - "kungen av investeringskanaler" med attraktiva vinster. Tomter som har delats upp i tomter, i utvecklade områden med anknytning till industri, handel och tjänster, med komplett infrastruktur och priser som inte är för höga kommer att fortsätta att vara eftertraktade av investerare.

Den mest attraktiva typen av mark auktioneras ut i stadsområden och bostadsområden eftersom det är en ren typ, inte inblandad i tvister, stämningar, inte inkräktad och inte för uthyrning, särskilt med tanke på de röda böckerna och tillgänglig infrastruktur. Investerare kan enkelt bygga hus på dessa tomter för uthyrning och tjäna månatligt kassaflöde.

Faktum är att det nyligen har organiserats markauktioner i stadsområden och nya bostadsområden i större utsträckning än under samma period. Markauktionerna har i vissa avseenden varit livliga och antalet rekordhöga skjutningar har skett, med lyckade priser från 20 % till 10 gånger högre än utgångspriset.

Under den kommande tiden kommer pengar säkerligen att fortsätta att "strömma in" i auktionerad mark när metoder för att organisera många auktioner används för att generera budgetintäkter.

"Rätta investeringar hjälper inte bara investerare att behålla tillgångar, skapa vinster och öka värdet för samhället, utan hjälper också fastighetsmarknaden att utvecklas mer hälsosamt och effektivt på lång sikt, istället för markprodukter med många olika typer av priser", kommenterade VARS.

Källa: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html