Skärp disciplinen, hur man "uppför sig" med hundar, katter, nagelsalonger och restauranger i flerbostadshus

De regler om förvaltning och användning av flerbostadshus i Ho Chi Minh-staden som just har trätt i kraft förväntas av många bli en rättslig korridor för att införa förvaltningen av flerbostadshus, vilket hjälper invånarna att få en säkrare och tryggare boendemiljö.

Ett lägenhetshus i Thu Duc (HCMC) har en Airbnb-uthyrningsmodell - Illustration: Q.DINH

Inte bara denna nya förordning, utan även bostadslagen från 2023 föreskriver förbud och tillåtna och förbjudna aktiviteter i flerbostadshus, men i verkligheten har tillämpningen av lagbestämmelserna inte varit noggrann.

Vilka regler måste följas när man bor i en lägenhet?

I Ho Chi Minh-stadens nya bestämmelser är det anmärkningsvärt att staden fastställer att villkoren för att utnyttja lägenheter för turistlogitjänster i flerbostadshus måste uppfylla obligatoriska villkor.

Det vill säga att lägenheten som används som turistboende måste ligga i ett flerfamiljshus med blandad användning. Den som bedriver verksamhet inom turistboende och turistlägenheter måste uppfylla villkoren och standarderna enligt turismlagen och måste följa lagen om villkorade investeringar och näringssektorer.

Ho Chi Minh-staden kräver att organisationer och individer som tillhandahåller turistboende i flerbostadshus registrerar sig för tillfälligt uppehåll, meddelar turister om sin vistelse och följer bestämmelserna om förvaltning och användning av flerbostadshus.

Beträffande uthyrning av lägenheter föreskriver Ho Chi Minh-staden att uthyrning av lägenheter i flerbostadshus måste säkerställa korrekt användningssyfte för bostadsändamål, och att lägenheten absolut inte får användas för andra ändamål än bostad.

Att hyra en lägenhet i ett flerfamiljshus kräver ett avtal som undertecknas mellan lägenhetsinnehavaren och den person som vill hyra lägenheten.

Förvaltningsnämnden för hyreshuset och enheten för drift av hyreshuset ska, baserat på hyresavtalet, kräva att den som använder den hyrda lägenheten följer de regler och bestämmelser som gäller förvaltandet och användningen av hyreshuset för att säkerställa säkerheten och ordningen i hyreshuset.

Dessutom definierar staden tydligt befogenheter och ansvar för myndighetsnivåer, ledningsstyrelser och förvaltningsnämnder i förvaltningen och användningen av flerbostadshus.

Ho Chi Minh-staden föreskriver att endast turistlägenheter får hyras ut för korttidsuthyrning, bostadslägenheter får inte användas för denna typ av verksamhet - Illustration: Q.DINH

Kan inte likställa lägenheter med bostadsrätter

Att hyra lägenheter per dag eller timme för boende via onlineplattformar som AirBnB, Agoda, Booking... är för närvarande populärt i Ho Chi Minh-staden och turiststäder som Hanoi , Ha Long, Hai Phong, Nha Trang.

Att hyra ut lägenheter för korttidsvistelser ger också upphov till många konflikter mellan de boende som bor i flerbostadshus och hyresgästerna.

Till exempel har korttidsuthyrning av lägenheter i många flerbostadshus mött motstånd från boende och förvaltningar när flerbostadshusen "förbjuder" turister att bo där.

Lägenhetsstyrelsen upprättade till och med en lista över lägenheter för korttidsuthyrning, med krav på att lägenhetsägare inte skulle hyra ut dem på kort sikt och upprättade kontrollpunkter vid entréerna för att hindra turister från att komma in.

Representanter för operatörerna av lägenhetsbyggnaderna i Ho Chi Minh-staden sa att nyckeln till dessa reaktioner är att styrelsen och de boende begärt att styrelsen skulle blockera denna tjänst på grund av oro över det stora antalet människor som går in och ut, vilket potentiellt skulle kunna orsaka säkerhetsproblem samt slitage på gemensam egendom och gemensamma tjänster för de boende.

Samtidigt saknar bostadslagen från 2023, även om den inte förbjuder uthyrning av lägenheter för bostadsändamål, tydliga regler mellan långtidsuthyrning med tillfällig registrering och korttidsuthyrning per dag eller timme.

Många experter menar att detta är en juridisk lucka inom bostadsbranschen, vilket lett till ständiga konflikter och tvister i många flerbostadshus på senare tid.

Vanen att hyra ut lägenheter för kortare vistelser per dag eller timme har förvandlat dem till bostadsrätter, inbäddade mitt i bostadsområdet. Detta är ett problem som måste övervinnas för att säkerställa ett bekvämt och tryggt liv för de boende i dagens flerbostadshus.

I ett samtal med Tuoi Tre bekräftade Nguyen Duc Lap, chef för Institutet för fastighetsforskning och utbildning, principen att bostadslägenheter endast är avsedda för bostadsändamål.

Lagen förbjuder inte uthyrning av lägenheter för korttidsvistelser, men det är nödvändigt att föreskriva att lägenhetsägare som vill hyra ut måste registrera sina verksamheter som enskilda företag, hushåll eller företag. Detta är grunden för statliga förvaltningsmyndigheter att inkludera dem i boendebranschen, betjäna boendeförvaltning och samla in skatter.

När det gäller lägenhetsuthyrningsföretag via onlinebokningsplattformar sa Lap att företag som hanterar onlinebokningsplattformar måste betala skatt, medan lägenhetsägare måste betala personlig inkomstskatt, vilket säkerställer rättvisa gentemot andra företag.

Enligt Mr. Lap är korttidshyresgäster vanligtvis turister, har jetlag och behöver resa mer än de boende, vilket förorsakar oväsen och påverkar samhällslivet, så byggnadssäkerhet och förvaltning måste ofta säga ifrån.

Dessutom, när det finns lägenheter i byggnaden för korttidsboende, måste fastighetsförvaltningen ordna extra säkerhetsvakter för att garantera säkerheten eftersom gäster kommer och går kontinuerligt, vilket orsakar extra tjänster och kostnader. Lägenhetsägaren måste därför förhandla med fastighetsförvaltningen för att hantera de uppkomna kostnaderna. Detta säkerställer rättvisa mellan de som hyr ut lägenheter och tjänar pengar och de hushåll som bor i byggnaden.

Nguyen Chi Thanh, ständig vice ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening, delade denna uppfattning och sa att lägenheter som används för uthyrning, som hotell, också har problem eftersom fastighetsförvaltningen har svårt att hantera in- och utresande personer.

Förvaltningsnämnder för hyreshus vill upprätthålla trygghet och säkerhet för de boende och eliminera de som utnyttjar att hyra lägenheter för att orsaka oordning och bryta mot lagen.

Herr Thanh sa att i verkligheten måste hyresgästen uppvisa sitt ID-kort när man hyr ett hotellrum, så att hyra en lägenhet för kortare vistelse också måste följa denna regel. Ledningen för lägenhetsbyggnaden har dock inte professionell receptionspersonal som ett hotell, så det är svårt att kontrollera in- och utgående personer.

"För flerbostadshus med lägenheter att hyra måste fastighetsförvaltningsnämnden lägga till bestämmelser om lägenheter som är berättigade eller inte berättigade till uthyrning i förvaltningsbestämmelserna för flerbostadshus. Utifrån detta kommer det att avgöras vilka lägenheter som är berättigade till uthyrning och vilka som inte är det", sa Thanh.

Enligt herr Thanh måste lägenhetsägare i princip följa majoriteten, inte göra vad de vill. Att bo i ett hyreshus innebär att följa de allmänna reglerna, använda den gemensamma hiss, den gemensamma korridoren och de gemensamma tjänsterna.

Ägare som vill göra om sina lägenheter till "hotell" måste vara ansvariga för att deklarera sin tillfälliga bostad till den lokala polisen, rapportera hyresgäster till styrelsen och skriva kontrakt med hyresgästerna. Onlinebokningsplattformar hjälper endast till att hitta hyresgäster, medan hyresvärdar är ansvariga för hyresgästerna.

Vissa fastighetsexperter anser också att det att hyra lägenheter via AirBnB nästan är som att driva hotellverksamhet, ingen vet hur länge hyresgästen stannar, och även lägenhetsägarna har bara kontakt med hyresgästerna online och känner inte varandra personligen.

Därför är det nödvändigt att komplettera bestämmelser som kräver att lägenhetshyresvärdar registrerar sig hos statliga förvaltningsmyndigheter innan de bedriver affärstjänster eftersom boende- och hotelltjänster är villkorade affärsområden.

Kunder väntar på att en bil ska hämta dem efter att ha kommit tillbaka från en lägenhet på Ben Van Don Street, Ward 9, District 4, Ho Chi Minh City på eftermiddagen den 4 mars - Foto: TTD

Lagen behöver ändras för att bli tydligare.

Enligt Nguyen Chi Thanh förbjuder nuvarande bostadslagar uthyrning av lägenheter för kontorsbruk men inte uthyrning för bostadsändamål.

I verkligheten finns det två fall av långtidsuthyrning av lägenheter med grundläggande tillfällig registrering som inte orsakar konflikter, men korttidsuthyrning per dag eller timme orsakar många problem, påverkar det gemensamma utrymmet och är mycket svår att kontrollera.

"Vi förväxlar långtidsuthyrning av lägenheter med korttidsuthyrning per dag eller timme."

Många individer väljer att hyra korttidslägenheter via AirBnB eftersom de inte vill bli kontrollerade av någon, så det är nödvändigt att lägga till regler kring denna fråga för att undvika att bli utnyttjade av onda människor, vilket påverkar de boendes liv, sa Thanh.

Enligt advokaten Truong Thanh Duc – chef för ANVI Law Firm – finns det två problem inom lägenhetsuthyrningsbranschen: det första är relaterade lagregleringar, det andra är självförvaltning.

Herr Duc sa att ingen boende skulle ifrågasätta om lägenhetsägaren lät sina föräldrar och barn stanna kvar länge.

De problem som har uppstått på senare tid är till 99 % relaterade till civilrättsliga avtal som att hyra hus, såsom att hyra via gränsöverskridande bokningsplattformar som AirBnB, Agoda, Booking.

Det bör noteras att korttidsuthyrning av lägenheter per dag eller timme inte är avsedd för normalt bostadsändamål. I huvudsak är detta en hotell- och boendetjänstverksamhet.

Därför är det nödvändigt att ändra lagen i riktning mot mer detaljerade regleringar, för om vi kartlägger flerbostadshus som har lägenhetsuthyrningsverksamhet kommer de flesta säkerligen att invända.

Även på hotell tillåter receptionspersonalen vanligtvis inte främlingar att gå upp på rummet. Om du vill göra ett köp måste du stanna i receptionshallen eftersom de måste hantera säkerhet och ordning med gäster som kommer in och ut.

Enligt Mr. Duc måste hyrorna för lägenheter, för att möjliggöra självförvaltning, vara dubbelt eller tredubblade av vad de boende i byggnaden betalar. Om byggnaden har en lägenhetsägare som vill hyra ut bostäderna måste boendegemenskapen lägga fram detta för omröstning på konferensen för bostadsbyggandet.

Om bostadsrättsföreningen inte godkänner detta kommer lägenhetsinnehavaren inte att få hyra ut. Om bostadsrättsföreningen godkänner att få bedriva verksamhet måste lägenhetsinnehavaren uppfylla följande villkor: betala ytterligare avgifter, registrera sig för tillfälligt boende och skriva under ett hyreskontrakt.

Lagar behövs för att göra det lättare att implementera "tekniska hinder".

Många experter är överens om att lägenhetsstyrelsen inte kommer att få hindra hyresgäster från att bo kvar om lägenhetsbyggnadens förvaltningsregler inte förbjuder det.

Om hyresreglerna för lägenhetsförvaltningen förbjuder uthyrning av lägenheter måste fastighetsstyrelsen följa dessa regler, även om det är lätt att skapa konflikter med hushåll som avser att hyra ut. Därför behöver bostadslagen på lång sikt komplettera tydliga och tydliga regler för att undvika konflikter.

För närvarande förbjuder inte bostadslagstiftningen att hyra ut lägenheter, men förvaltningsstyrelserna för flerbostadshus kan upprätta "tekniska hinder" som att hyresgäster måste visa upp sina ID-kort, registrera sig för tillfälligt boende, skriva på ett hyreskontrakt, följa bestämmelser om in- och utfartstider och städa byggnaden.

Advokat Truong Thanh Duc tillade att styrelsen representerar de boende och arbetar enligt de regler som gäller för lägenhetsbyggnaden. Det är omöjligt att utöka styrelsens befogenheter utöver lagen. De kan bara sprida information och mobilisera de boende till att förstå och följa lagen.

Även verksamhet i lägenheter måste följa lagen.

I synnerhet anger Ho Chi Minh-staden också tydligt villkoren för service- och kommersiell verksamhet i flerbostadshus i de fall där flerbostadshuset har blandade användningsområden, inklusive funktionella utrymmen för kontor, service och kommersiell verksamhet.

Affärsgrenar som inte omfattas av de fall som anges i bostadslagen 2023 och som måste följa lagbestämmelser om villkorade investeringar och affärsgrenar.

Butikshus att hyra på bottenvåningen i ett hyreshus i Thu Duc City (HCMC) - Foto: Q.DINH

Det finns en rättslig korridor för att hantera långvariga överträdelser.

I ett samtal med Tuoi Tre hoppas Nguyen Minh Tao (bosatt i distriktet Phuoc Long B, Thu Duc stad, Ho Chi Minh stad) att de nya rättsliga korridorerna i kombination med lokala förvaltningsmyndigheters beslutsamhet kommer att hjälpa människor att få en bättre levnadsmiljö.

Enligt herr Tao förvandlade en familj sin lägenhet till en kattgård, mitt i hyreshuset där han bor, och uppfostrade dussintals mycket illaluktande katter.

Först trodde de boende att den här familjen höll katter för sällskap, så de sympatiserade och gav vänliga kommentarer, men när de fick reda på att detta var en plats för att föda upp katter för avel och sälja dem online, föreslog de omgivande hushållen att man skulle stoppa det. Med de nya bestämmelserna i bostadslagen och stadens bestämmelser sa Tao att den här verksamheten har påverkat de boendes luft och levnadsmiljö, så styrelsen och lokala myndigheter kan hantera det helt enligt bestämmelserna.

Tran Tuan Hoan – ordförande för förvaltningen av ett hyreshus i Thu Duc City – sa att även om reglerna föreskriver att lägenheterna endast är avsedda för bostäder och att de boende inte får göra affärer i hyreshuset, kringgår vissa invånare fortfarande lagen genom att öppna livsmedelsbutiker, nagelsalonger, livestreama onlineförsäljningsställen, lager eller handledningslokaler för studenter, trots att dörrar och gardiner är stängda.

Därför anser herr Hoan att dessa specifika regler kommer att hjälpa förvaltningsstyrelser och förvaltare att vara mer aggressiva i hanteringen av icke-bostadsrelaterade aktiviteter som påverkar de boende och säkerheten i lägenhetsbyggnaden.

"För aktiviteter som inte påverkar säkerheten, ordningen eller de omgivande boendes liv, och de boende inte reagerar eller lämnar in ett klagomål, kommer styrelsen att behandla dem. Men för aktiviteter som faller under förbjudna beteenden måste förvaltningsstyrelserna för alla hyreshus definitivt vidta kraftfulla åtgärder", sade Hoan.

Advokat Tran Minh Cuong - Ho Chi Minh Citys advokatsamfund - sa att bostadslagen har föreskrivit förbjudna handlingar vid användning av flerbostadshus, att Ho Chi Minh Citys bestämmelser mer specifikt specificerar vilka handlingar som är tillåtna och inte tillåtna vid förvaltning och användning av flerbostadshus samt tydligt anger varje myndighets ansvar.

Därför kommer detta att bli en tydlig rättslig korridor för förvaltningsmyndigheter att hantera och sanktionera överträdelser, vilket hjälper människor att bo i tryggare och säkrare lägenheter.

Källa: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm