Låg födelsetal och dess inverkan på Vietnams fastighetsmarknad

Vietnams mäklarförening (VARS) publicerade nyligen en kontroversiell rapport med titeln ”Sjunkande födelsetal och långsiktig inverkan på bostadsmarknaden” som hävdade att Vietnam går in i en period där demografiska faktorer börjar påverka efterfrågan på fastigheter. Många tror dock också att på kort sikt är ”hårda” faktorer som bostadspriser, utbud och lånekostnader viktigare.

Enligt VARS-data har Vietnams fertilitetsgrad sjunkit från 3,8 barn per kvinna år 1989 till endast 1,91 barn år 2024. I stora städer som Hanoi och Ho Chi Minh-staden närmar sig fertilitetsgraden gränsen för "mycket låg fertilitet" på mindre än 1,3 barn per kvinna. Det innebär att antalet nya hushåll, vilket är den främsta drivkraften på bostadsmarknaden, gradvis kommer att minska under de kommande åren, särskilt i segmentet för stora lägenheter, som är avsett för stora familjer.

VARS förutspår att om denna situation kvarstår kan Vietnam riskera att drabbas av obalans i utbud och efterfrågan på fastigheter, liknande den som Sydkorea eller Japan gör, länder som påverkas starkt av en åldrande befolkning och extremt låga födelsetal.

Dr. Pham Viet Thuan, chef för Institutet för naturresurser och miljö, höll med om prognosen och sa: "På lång sikt påverkas fastighetslikviditeten av många olika strategier: lagar, insatskostnader, ekonomisk kris och befolkning. Om befolkningen inte ökar, särskilt den låga födelsetalen, kommer bostadsefterfrågan gradvis att minska, vilket leder till en minskning av likviditeten."

Ur ett annat perspektiv betonade Vo Nhat Lieu, VD för Propiin Real Estate Finance Technology Academy: "Låg födelsetal är inte bara en befolkningsfråga, utan också en nyckelfaktor som förändrar fastighetsmarknadens struktur. Vi tittar ofta bara på räntor, kredit eller laglighet, men demografiska faktorer är de mest djupgående och långsiktiga variablerna."

Data från den allmänna statistikbyrån visar dock att antalet nya hushåll i Hanoi och Ho Chi Minh-staden fortfarande ökar med 2–3 % per år. Detta visar att efterfrågan på bostäder inte har försvunnit, utan "begränsas" av ekonomiska faktorer. Enligt Pham Thi Mien, biträdande direktör för Vietnams fastighetsforskningsinstitut (VARS IRE), beror den främsta orsaken till likviditetsminskningen inte på bristen på nya hushåll, utan på att bostadspriserna är bortom överkomliga. Hon nämnde ett genomsnittspris på 75–80 miljoner VND/m² i Hanoi och 85–89 miljoner VND/m² i Ho Chi Minh-staden, vilket innebär att en lägenhet för 2–3 miljarder VND är långt bortom räckhåll för medelinkomstgruppen.

Inte bara försäljningspriset, utan även räntan på bostadslån är ett stort hinder. För närvarande varierar den genomsnittliga räntan mellan 8 % och 12 % per år, vissa banker erbjuder incitament på 6 % och 7 % under de första åren, men detta är fortfarande mycket högre än i Japan (1 % och 2 %) eller Singapore (2 % och 4 %). Med ett lån på 1,5 miljarder VND i 30 år, med en ränta på 10 %, måste köparen betala 15–20 miljoner VND per månad, vilket är mer än många unga familjers förmåga.

Dessutom leder det faktum att många inte vill bilda familj tidigt också till olika bostadsbehov. "De behöver mångsidiga utrymmen, både för boende och arbete, och är inte längre intresserade av lägenheter på 60–70 m² med fasta utformningar", sa Ms. Lieu.

Enligt experter måste Vietnam samtidigt ta itu med två problem för att öppna upp marknaden. På kort sikt är det nödvändigt att öka utbudet av prisvärda bostäder, sänka räntorna och förbättra kreditförfarandena. På lång sikt är det nödvändigt att förbereda sig för scenariot med en åldrande befolkning, låg födelsetal och förändrade bostadsbehov. "Om vi bara tittar på demografi och ignorerar politik och produkter kommer vi att feldiagnostisera sjukdomen. Vi behöver prisvärda bostäder och billigare lånemekanismer", säger Tran Khanh Quang, chef för Viet An Hoa Real Estate Company.

Källa: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm