Vietnams mäklarförening (VARS) publicerade nyligen en kontroversiell rapport med titeln "Sjunkande födelsetal och långsiktiga effekter på bostadsmarknaden", där de menar att Vietnam går in i en fas där demografiska faktorer börjar påverka efterfrågan på fastigheter. Många menar dock också att på kort sikt är "hårda" faktorer som huspriser, utbud och lånekostnader viktigare.
Enligt VARS-data har Vietnams fertilitetsgrad minskat från 3,8 barn per kvinna år 1989 till endast 1,91 barn år 2024. I större städer som Hanoi och Ho Chi Minh-staden närmar sig denna siffra gränsen för "mycket låg fertilitet" på under 1,3 barn per kvinna. Det innebär att antalet nya hushåll, en viktig drivkraft på bostadsmarknaden, gradvis kommer att minska under de kommande åren, särskilt i segmentet med stora lägenheter avsedda för stora familjer.
VARS förutspår att om denna situation fortsätter kan Vietnam komma att stå inför en liknande obalans mellan utbud och efterfrågan på fastighetsmarknaden som Sydkorea eller Japan, länder som är hårt drabbade av en åldrande befolkning och extremt låga födelsetal.
Dr. Pham Viet Thuan, chef för Institutet för resurser och miljö, instämmer i prognosen och säger: "På lång sikt påverkas fastighetslikviditeten av många olika strategier: lagar, insatskostnader, ekonomiska kriser och befolkning. Om befolkningen inte ökar, särskilt med låg födelsetal, kommer bostadsefterfrågan gradvis att minska, vilket leder till en minskning av likviditeten."
Ur ett annat perspektiv betonade Vo Nhat Lieu, VD för Propiin Real Estate Finance Technology Academy: "Låga födelsetal är inte bara en demografisk fråga, utan en nyckelfaktor som förändrar fastighetsmarknadens struktur. Vi tittar ofta bara på räntor, kredit eller juridiska aspekter, men demografiska faktorer är de mest djupgående och långsiktiga variablerna."
Data från den allmänna statistikbyrån visar dock att antalet nya hushåll i Hanoi och Ho Chi Minh-staden fortfarande ökar med 2–3 % per år. Detta tyder på att efterfrågan på bostäder inte har försvunnit, utan "begränsas" av ekonomiska faktorer. Enligt Pham Thi Mien, biträdande direktör för Vietnams fastighetsforskningsinstitut (VARS IRE), beror den främsta orsaken till minskningen av likviditeten inte på brist på nya hushåll, utan på att huspriserna överstiger överkomliga priser. Hon nämnde att med ett genomsnittspris på 75–80 miljoner VND/m² i Hanoi och 85–89 miljoner VND/m² i Ho Chi Minh-staden är en lägenhet som kostar 2–3 miljarder VND långt bortom räckhåll för medelinkomstgruppen.
Förutom försäljningspriset är även bolåneräntorna ett stort hinder. För närvarande varierar den genomsnittliga räntan från 8 % till 12 % per år, och vissa banker erbjuder förmånliga räntor på 6 % till 7 % under de första åren, men detta är fortfarande mycket högre än i Japan (1 %–2 %) eller Singapore (2 %–4 %). Med ett lån på 1,5 miljarder VND över 30 år med en ränta på 10 % skulle köpare behöva betala 15–20 miljoner VND per månad, vilket överstiger många unga familjers ekonomiska kapacitet.
Dessutom har det faktum att många människor är ovilliga att gifta sig tidigt lett till andra bostadsbehov än tidigare. "De behöver multifunktionella utrymmen, där de både kan bo och arbeta, snarare än att vara intresserade av lägenheter med fast design på 60–70 m²", sa Ms. Lieu.
Enligt experter måste Vietnam ta itu med två problem samtidigt för att återuppliva marknaden. Den omedelbara prioriteringen är att öka utbudet av prisvärda bostäder, sänka låneräntorna och förbättra kreditförfarandena. Det långsiktiga målet är att förbereda sig för ett scenario med en åldrande befolkning, låga födelsetal och förändrade bostadsbehov. "Om vi bara tittar på demografi och ignorerar politik och produkter kommer vi att feldiagnostisera problemet. Vi behöver prisvärda bostäder och billigare lånemekanismer", säger Tran Khanh Quang, chef för Viet An Hoa Real Estate Company.
Källa: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm
Kommentar (0)