ราคาที่ดินใหม่ : ต้องควบคุมไม่ให้กระทบตลาด

กรมที่ดิน (กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) เผยนโยบายกระจายอำนาจในการกำหนดราคาที่ดินเริ่มมีผลใช้บังคับมากขึ้น ช่วยระดมทรัพยากรจากที่ดินเพื่อพัฒนาเศรษฐกิจ...

อย่างไรก็ตาม ในยุคหน้าเมื่อท้องถิ่นต่างๆ เริ่มจัดทำบัญชีราคาที่ดินใหม่ ราคาที่ดินจะผันผวนอย่างมาก ขึ้นอยู่กับแต่ละภูมิภาค ส่งผลโดยตรงต่อราคาที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม

นโยบายกระจายอำนาจในการกำหนดราคาที่ดินเริ่มมีประสิทธิผลมากขึ้นเรื่อยๆ ภาพประกอบ: Tuan Anh/VNA

คำเตือนความผันผวนรุนแรง

การออกบัญชีราคาที่ดินพร้อมกันภายใต้กฎหมายที่ดินปี 2567 คาดว่าจะทำให้ราคาที่ดินผันผวนอย่างรุนแรงในท้องที่หลายแห่ง ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนการลงทุน และการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชนได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง

ดร. Pham Anh Tuan หัวหน้าภาควิชาการจัดการที่ดิน (มหาวิทยาลัยทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ฮานอย ) ให้ความเห็นว่ารายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วน่าจะเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับรายการราคาปัจจุบัน ซึ่งอาจเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่ได้ที่ดินคืนมาและเพิ่มรายได้งบประมาณท้องถิ่น แต่ในขณะเดียวกันก็จะเพิ่มต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนการเคลียร์พื้นที่ในโครงการพัฒนา ซึ่งจะส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และประชาชนในหลายๆ ด้าน

การปรับขึ้นของราคาที่ดินจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อรายได้จากที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษี และค่าธรรมเนียมต่างๆ แต่ยังเพิ่มต้นทุนการลงทุน ส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาด นาย Pham Anh Tuan เตือนว่าหากปรับขึ้นมากเกินไป ต้นทุนการลงทุนสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น ก่อให้เกิดความยากลำบากทั้งต่อนักลงทุนในประเทศและบริษัทต่างชาติ

สำหรับประชาชนแล้ว ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นทำให้ขั้นตอนต่างๆ เช่น การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและการให้ใบรับรองการใช้ที่ดินมีราคาแพงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องแปลงที่ดิน เกษตรกรรม เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอาจทำให้ครัวเรือนที่ต้องการทำให้ที่ดินถูกกฎหมายประสบปัญหาได้

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo อดีตรองรัฐมนตรี กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการมีกลไกควบคุมจากส่วนกลางเพื่อให้แน่ใจว่ามีการจัดทำบัญชีราคาที่ดินอย่างสอดคล้องและมีเหตุผล ตามที่นาย Dang Hung Vo กล่าว เนื่องจากบัญชีราคาที่ดินในปัจจุบันจัดทำขึ้นโดยระดับจังหวัด แต่ละท้องถิ่นจึงสามารถดำเนินการและพัฒนาบัญชีราคาที่ดินด้วยวิธีที่แตกต่างกัน ซึ่งอาจนำไปสู่ความแตกต่างที่ไม่สมเหตุสมผลได้โดยง่าย โดยเฉพาะในพื้นที่ชายแดน

ศาสตราจารย์ Dang Hung Vo เสนอว่ากระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมควรมีบทบาทในการประเมินและตรวจสอบบัญชีราคาที่ดินก่อนอนุมัติ เพื่อป้องกันการแสวงหาผลประโยชน์จากส่วนต่างราคาเพื่อประโยชน์ส่วนตัว หลักการที่สำคัญที่สุดคือบัญชีราคาที่ดินจะต้องสอดคล้องกับราคาตลาด อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวว่าเวียดนามยังไม่มีคำจำกัดความที่ชัดเจนของ "ราคาตลาด" รวมถึงกรอบกฎหมายเฉพาะในการกำหนดราคานี้อย่างเป็นวิทยาศาสตร์

นายโว กล่าวว่า การที่เจ้าหน้าที่ระดับตำบลเข้ามามีส่วนร่วมในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินนั้น มีความจำเป็น เนื่องจากเจ้าหน้าที่ระดับตำบลเข้าใจถึงมูลค่าที่ดินที่แท้จริงในพื้นที่ อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีการชี้แจงอย่างชัดเจนเพื่อพิจารณาว่าราคาที่เสนอมาสะท้อนถึงราคาตลาดอย่างแท้จริงหรือไม่

เสี่ยง “ไข้ราคา” หากควบคุมไม่ดี

นายทราน กว๊อก ดุง รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ วิเคราะห์ว่าราคาที่ดินในปัจจุบันมักจะต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 30-60% ทำให้รัฐสูญเสียรายได้และประชาชนไม่ได้รับการชดเชยอย่างเหมาะสม ดังนั้น กฎหมายที่ดินปี 2024 จึงกำหนดให้ท้องถิ่นต้องปรับราคาให้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การกระทำดังกล่าวอาจส่งผลตามมาหากไม่ได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด

ปัจจัยแรกที่ควรทราบคือการปรับขึ้นราคาที่ดินสูงเกินไปอาจทำให้โครงการลงทุนภาครัฐประสบปัญหาเนื่องจากต้นทุนการเคลียร์พื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะเดียวกัน ประชาชนจะพบกับอุปสรรคในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหรือที่อยู่อาศัยระดับกลาง ผลกระทบเหล่านี้สามารถ "ปิดกั้น" กระแสเงินทุนการลงทุนและสร้างความเสี่ยงต่อฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ความเป็นจริงนี้ต้องการแนวทางแก้ไขเพื่อสร้างรายการราคาที่ดินที่กลมกลืนและยั่งยืน

นาย Tran Quoc Dung เสนอให้นำข้อมูลราคาที่ดินที่อัปเดตจากสัญญาที่รับรองและห้องซื้อขายมาทำเป็นดิจิทัล เพื่อเพิ่มความแม่นยำและความโปร่งใส นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องเสริมสร้างการตรวจสอบและจัดการกับภาวะเงินเฟ้อ การเก็งกำไร และการสร้างคลื่นเสมือนจริง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่กำลังดำเนินการสร้างตารางราคาที่ดินใหม่

แนวทางแก้ไขอีกประการหนึ่งที่ต้องเน้น คือ การทำให้แน่ใจว่าองค์ประกอบของสภาประเมินราคาที่ดินรวมถึงการมีส่วนร่วมของบุคคลภายนอก เช่น ผู้เชี่ยวชาญ สถานประกอบการ และตัวแทนจากแผนกและสาขา เพื่อให้เกิดผลตอบรับที่เป็นกลาง และหลีกเลี่ยงสถานการณ์ของ "การกำหนดราคาภายใน"

ในพื้นที่ที่มีความผันผวนอย่างรุนแรงของราคาที่ดิน หน่วยงานท้องถิ่นสามารถใช้มาตรการระยะสั้น เช่น การแบ่งเขต การระงับใบอนุญาตการโอน หรือคงราคาค่าชดเชยเดิมไว้เท่าเดิม เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดในขณะเดียวกันก็สร้างรายการราคาใหม่

ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำถึงความจำเป็นในการมีกรอบแนวทางแบบบูรณาการที่ระดับกลาง ซึ่งประสานงานระหว่างกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมและกระทรวงการคลัง เพื่อกำหนดเกณฑ์ในการจัดทำรายการราคาที่ดินที่เหมาะสมกับความเป็นจริง ขณะเดียวกันก็ต้องให้แน่ใจว่ามีการขึ้นราคาอย่างสมเหตุสมผลเพื่อหลีกเลี่ยงการกระทบต่อตลาด

ตามรายงานของ VNA

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594