รายการราคาที่ดินใหม่: จำเป็นต้องมีการควบคุมอย่างระมัดระวังเพื่อหลีกเลี่ยงการเกิด "ภาวะช็อก" ในตลาด

กรมการจัดการที่ดิน (กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม) เชื่อว่านโยบายการกระจายอำนาจในการกำหนดราคาที่ดินกำลังค่อยๆ พิสูจน์ให้เห็นถึงประสิทธิผล ซึ่งช่วยในการระดมทรัพยากรจากที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจ...

อย่างไรก็ตาม ในอนาคต เมื่อท้องถิ่นต่างๆ นำรายการราคาที่ดินใหม่มาใช้ ราคาที่ดินจะผันผวนอย่างมากขึ้นอยู่กับภูมิภาค ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป

นโยบายการกระจายอำนาจในการประเมินราคาที่ดินกำลังค่อยๆ พิสูจน์ให้เห็นถึงประสิทธิผล (ภาพประกอบ: ตวน อานห์/TTXVN)

คำเตือน: ราคาอาจผันผวนอย่างมาก

การประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินพร้อมกันภายใต้กฎหมายที่ดินปี 2024 คาดว่าจะก่อให้เกิดความผันผวนอย่างมากในราคาที่ดินในหลายพื้นที่ ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนการลงทุน และการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน

ดร. ฟาม อานห์ ตวน หัวหน้าภาควิชาการจัดการที่ดิน (มหาวิทยาลัยทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ฮานอย ) ให้ความเห็นว่า รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่มีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นเมื่อเทียบกับรายการราคาปัจจุบัน ซึ่งอาจเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดินและเพิ่มรายได้ให้กับรัฐบาลท้องถิ่น แต่ในขณะเดียวกันก็จะเพิ่มต้นทุนการลงทุน โดยเฉพาะต้นทุนการเคลียร์พื้นที่ในโครงการพัฒนาต่างๆ ซึ่งส่งผลกระทบหลายด้านต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และประชาชน

ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อรายได้ที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่นๆ แต่ยังจะทำให้ต้นทุนการลงทุนสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดด้วย นายฟาม อานห์ ตวน เตือนว่า หากมีการปรับราคามากเกินไป ต้นทุนการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์จะพุ่งสูงขึ้น สร้างความยากลำบากให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ

สำหรับประชาชน ราคาที่ดินที่สูงขึ้นหมายความว่าขั้นตอนต่างๆ เช่น การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและการขอใบอนุญาตใช้ที่ดินจะมีค่าใช้จ่ายสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อเปลี่ยนที่ดิน เกษตรกรรม เป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย การเพิ่มขึ้นอย่างมากของค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินอาจสร้างความยากลำบากให้กับครัวเรือนที่ต้องการทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของตนถูกต้องตามกฎหมาย

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ศาสตราจารย์ดัง หง โว อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวง ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เน้นย้ำถึงความจำเป็นของกลไกควบคุมส่วนกลางเพื่อให้เกิดความสอดคล้องและสมเหตุสมผลในการจัดทำตารางราคาที่ดิน ศาสตราจารย์ดัง หง โว กล่าวว่า เนื่องจากตารางราคาที่ดินในปัจจุบันออกโดยระดับจังหวัด แต่ละท้องถิ่นอาจดำเนินการและจัดทำแตกต่างกันออกไป ทำให้เกิดความคลาดเคลื่อนที่ไม่สมเหตุสมผลได้ง่าย โดยเฉพาะในพื้นที่ชายแดน

ศาสตราจารย์ดัง ฮุง โว เสนอว่า กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมควรมีบทบาทในการประเมินและตรวจสอบบัญชีราคาที่ดินก่อนอนุมัติ เพื่อป้องกันการแสวงหาผลประโยชน์จากความคลาดเคลื่อนของราคา หลักการที่สำคัญที่สุดคือ บัญชีราคาที่ดินต้องสอดคล้องกับราคาตลาด อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้เชื่อว่า ปัจจุบันเวียดนามยังขาดคำจำกัดความที่ชัดเจนว่า "ราคาตลาด" คืออะไร รวมถึงกรอบกฎหมายเฉพาะที่จะใช้กำหนดราคาดังกล่าวอย่างเป็นวิทยาศาสตร์

ในส่วนของการมีส่วนร่วมของเจ้าหน้าที่ระดับตำบลในการจัดทำบัญชีราคาที่ดิน นายโวเชื่อว่าสิ่งนี้มีความจำเป็น เพราะเจ้าหน้าที่เหล่านี้เข้าใจมูลค่าที่ดินที่แท้จริงในพื้นที่ของตน อย่างไรก็ตาม ต้องมีการนำเสนอเหตุผลที่ชัดเจนเพื่อพิจารณาว่าราคาที่เสนอสะท้อนราคาตลาดอย่างแท้จริงหรือไม่

มีความเสี่ยงที่ราคาจะพุ่งสูงขึ้นหากไม่ควบคุมอย่างเหมาะสม

ตามที่นาย Tran Quoc Dung รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า รายการราคาที่ดินในปัจจุบันมักต่ำกว่าราคาตลาดถึง 30-60% ส่งผลให้รัฐสูญเสียรายได้และประชาชนได้รับค่าชดเชยไม่เพียงพอ ดังนั้น กฎหมายที่ดินปี 2024 จึงกำหนดให้ท้องถิ่นปรับรายการราคาที่ดินให้สะท้อนความเป็นจริงมากขึ้น อย่างไรก็ตาม หากไม่มีการควบคุมอย่างเข้มงวด อาจส่งผลเสียตามมาได้

ปัจจัยแรกที่ต้องพิจารณาคือ การขึ้นราคาที่ดินสูงเกินไปอาจขัดขวางโครงการลงทุนของภาครัฐ เนื่องจากต้นทุนการจัดซื้อที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก ในขณะเดียวกัน ก็จะสร้างอุปสรรคต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหรือที่อยู่อาศัยระดับกลาง ผลกระทบเหล่านี้อาจทำให้กระแสเงินทุนเพื่อการลงทุนติดขัด และสร้างความเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ความเป็นจริงนี้จึงจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่สร้างระบบราคาที่ดินที่กลมกลืนและยั่งยืน

นาย Tran Quoc Dung เสนอให้แปลงข้อมูลราคาที่ดินให้เป็นระบบดิจิทัล โดยปรับปรุงข้อมูลจากสัญญาและเอกสารแลกเปลี่ยนที่ได้รับการรับรอง เพื่อเพิ่มความถูกต้องและโปร่งใส นอกจากนี้ เขายังเสนอให้เสริมสร้างการตรวจสอบและแก้ไขปัญหาการปั่นราคา การเก็งกำไร และการสร้างราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างผิดปกติ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่กำลังจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่

อีกแนวทางหนึ่งที่ควรเน้นย้ำคือ การทำให้แน่ใจว่าคณะกรรมการประเมินราคาที่ดินประกอบด้วยฝ่ายที่เป็นอิสระ เช่น ผู้เชี่ยวชาญ ภาคธุรกิจ และตัวแทนจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้ได้ข้อเสนอแนะที่เป็นกลางและหลีกเลี่ยง "การบิดเบือนราคาภายใน"

ในพื้นที่ที่มีราคาที่ดินผันผวนอย่างมาก หน่วยงานท้องถิ่นอาจใช้มาตรการระยะสั้น เช่น การกำหนดเขตพื้นที่ การระงับใบอนุญาตการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินชั่วคราว หรือการคงอัตราค่าชดเชยเดิม เพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดในระหว่างที่กำลังจัดทำรายการราคาใหม่

ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำถึงความจำเป็นในการจัดทำกรอบแนวทางส่วนกลางที่เป็นเอกภาพ ซึ่งประสานงานระหว่างกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม และกระทรวงการคลัง เพื่อกำหนดเกณฑ์ในการจัดทำตารางราคาที่ดินที่สอดคล้องกับความเป็นจริง พร้อมทั้งสร้างความมั่นใจว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างเหมาะสมเพื่อหลีกเลี่ยงการสร้างความปั่นป่วนให้กับตลาด

ตามรายงานของ VNA

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594