กฎระเบียบที่ไม่เพียงพอในการจองที่ดินโครงการเชิงพาณิชย์เพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

ดังนั้น รายงานของกรมผังเมืองและสถาปัตยกรรมนครโฮจิมินห์ (QHKT) จึงระบุว่า ข้อกำหนดที่โครงการลงทุนทั้งหมดในการสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองตั้งแต่ประเภท III ขึ้นไปต้องกันที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคม (NOXH) ในอัตรา 20% ตามที่ รัฐบาล กำหนดนั้นไม่เหมาะสมกับความเป็นจริง

การกำหนดให้โครงการต่างๆ ต้องสำรองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในสังคมโดยไม่พิจารณาแผนงานและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในท้องถิ่น เช่น การวางผังการใช้ที่ดิน การวางผังเมือง สภาพ เศรษฐกิจ และภูมิศาสตร์ของแต่ละท้องถิ่น... อาจทำให้กองทุนที่ดินนี้ไม่ได้รับการลงทุน ส่งผลให้สูญเสียความสวยงามของเมือง สิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน และราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

ในขณะเดียวกัน โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มีขนาดการใช้ที่ดินขนาดเล็ก และการจัดสรรที่ดินเพื่อลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมไม่สามารถทำได้ เนื่องจากพื้นที่ขั้นต่ำไม่เพียงพอที่จะลงทุนในบล็อกที่อยู่อาศัยทางสังคมอิสระ โดยต้องรับประกันมาตรฐาน ข้อบังคับการก่อสร้าง สถาปัตยกรรม และภูมิทัศน์โดยทั่วไป

ขนาดที่ดินเช่นนี้ไม่สามารถทำได้หากเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยสังคมแบบชั้นต่ำ เนื่องจากพื้นที่เมืองประเภทพิเศษและประเภทที่ 1 ไม่ส่งเสริมให้มีการประหยัดที่ดิน ขณะเดียวกัน หากพัฒนาเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ พื้นที่เมืองที่มีมูลค่าสูงอาจก่อให้เกิดผลกระทบเชิงลบและไม่เป็นธรรมได้

การกำหนดให้มีการวางผังการใช้ที่ดินของโครงการเชิงพาณิชย์เพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ภาพที่ 1 — การกำหนดกฎเกณฑ์การจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยสังคมถือว่าไม่สมเหตุสมผลในสถานการณ์ปัจจุบัน

จากข้อบกพร่องดังกล่าว กรมการวางแผนและการลงทุนจึงขอแนะนำให้ กระทรวงการก่อสร้าง ทบทวน แก้ไข และเพิ่มเติมเอกสารที่ชี้แนะการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการวางแผนโดยเร็ว

สำหรับกฎหมาย คำสั่ง คำสั่งเวียนที่กำกับแนวทางการบังคับใช้ มาตรฐาน และระเบียบข้อบังคับการวางผังเมืองใหม่ที่มีอยู่ กรมการวางแผนและการลงทุนเสนอให้กระทรวงก่อสร้างออกระเบียบข้อบังคับเฉพาะสำหรับเมืองในฐานะเขตเมืองพิเศษที่มีข้อกำหนดการจัดการที่แตกต่างจากจังหวัดและเมืองอื่นๆ ที่มีความหนาแน่นของเขตเมืองต่ำ

พร้อมกันนี้ ได้เสนอให้กระทรวงก่อสร้างทำการวิจัยและพัฒนาระบบสารสนเทศและฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับการวางแผน เพื่อให้มีข้อมูลที่สอดคล้อง เป็นหนึ่งเดียว ครบถ้วน ถูกต้อง และทันท่วงที สำหรับงานการวางผัง การประเมิน การอนุมัติ การปรับปรุง และการดำเนินการ

นอกจากนี้ รายงานฉบับนี้ยังระบุด้วยว่า จากการตรวจสอบกระบวนการดำเนินการในช่วงปี 2559-2564 กรมผังเมืองและการลงทุนพบว่า ผังเมืองส่วนใหญ่ในเมืองที่ได้รับการอนุมัติไปแล้วยังไม่ได้กำหนดตำแหน่งที่ตั้ง ขนาดพื้นที่สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม หรือไม่ได้มีการอัพเดตด้วยโครงการบ้านพักอาศัยสังคม

สาเหตุของปัญหานี้เชื่อว่ามาจากการที่โครงการวางแผนการก่อสร้างรายละเอียดในมาตราส่วน 1/2000 ได้รับการอนุมัติก่อนที่พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 จะมีผลบังคับใช้ ส่วนโครงการบ้านจัดสรรสังคมใหม่ได้รับการอนุมัติหลังจากการปรับปรุงโครงการวางผังเมืองมาตราส่วน 1/2000 ในปี พ.ศ. 2556 ดังนั้นจึงไม่ได้รับการปรับปรุงในโครงการวางผังเมือง

โดยเฉพาะอย่างยิ่งงานทบทวนเพื่อเสนอพื้นที่ดินเพิ่มเติมสำหรับที่อยู่อาศัยสังคมในผังเมืองกำลังเผชิญกับความยากลำบากและอุปสรรคมากมายในการคาดการณ์ความต้องการที่อยู่อาศัยสังคมในท้องถิ่นและการกำหนดการจัดสรรที่ดินที่เหมาะสม

แหล่งที่มา