กฎระเบียบการสงวนที่ดินสำหรับโครงการเชิงพาณิชย์เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยสังคมไม่เพียงพอ

ดังนั้น รายงานของกรมผังเมืองและสถาปัตยกรรมนครโฮจิมินห์ (QHKT) จึงระบุว่า ข้อกำหนดที่โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองทั้งหมดตั้งแต่ประเภทที่ 3 ขึ้นไปต้องกันที่ดินไว้สำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมในอัตรา 20% ตามที่ รัฐบาล กำหนดนั้นไม่เหมาะสมกับความเป็นจริง

การกำหนดให้โครงการต่างๆ ต้องสำรองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในสังคมโดยไม่พิจารณาแผนงานและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในท้องถิ่น เช่น การวางผังการใช้ที่ดิน การวางผังเมือง สภาพ เศรษฐกิจ และภูมิศาสตร์ของแต่ละท้องถิ่น... อาจทำให้กองทุนที่ดินนี้ไม่ได้รับการลงทุน ส่งผลให้สูญเสียความสวยงามของเมือง สิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน และราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

ในขณะเดียวกัน โครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มีขนาดการใช้ที่ดินขนาดเล็ก และการสำรองที่ดินไว้สำหรับการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมไม่สามารถทำได้เนื่องจากขาดพื้นที่ขั้นต่ำในการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมอิสระ การรับรองมาตรฐาน ข้อบังคับการก่อสร้าง สถาปัตยกรรม และภูมิทัศน์โดยทั่วไป

ขนาดที่ดินเช่นนี้ไม่สามารถทำได้หากเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยสังคมแบบชั้นต่ำ เนื่องจากพื้นที่เมืองประเภทพิเศษและประเภทที่ 1 ไม่ส่งเสริมให้มีการประหยัดที่ดิน ขณะเดียวกัน หากพัฒนาเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ พื้นที่เมืองที่มีมูลค่าสูงอาจก่อให้เกิดผลกระทบเชิงลบและไม่เป็นธรรมได้

การกำหนดกฎเกณฑ์การใช้ที่ดินของโครงการพาณิชยกรรมเพื่อก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ภาพที่ 1 — การกำหนดกฎเกณฑ์การจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยสังคมถือว่าไม่สมเหตุสมผลในสถานการณ์ปัจจุบัน

จากข้อบกพร่องดังกล่าว กรมการวางแผนและการลงทุนจึงขอแนะนำให้ กระทรวงการก่อสร้าง ทบทวน แก้ไข และเพิ่มเติมเอกสารที่ชี้แนะการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการวางแผนโดยเร็ว

เกี่ยวกับกฎหมาย คำสั่ง คำสั่งเวียนที่ควบคุมการนำไปปฏิบัติ มาตรฐานและระเบียบข้อบังคับการวางผังเมืองใหม่ๆ กรมการวางแผนและการลงทุนเสนอให้กระทรวงก่อสร้างจัดทำระเบียบข้อบังคับเฉพาะสำหรับเมืองในฐานะเขตเมืองพิเศษที่มีข้อกำหนดการจัดการที่แตกต่างไปจากจังหวัดและเมืองอื่นๆ ที่มีความหนาแน่นของเขตเมืองต่ำ

พร้อมกันนี้ มีข้อเสนอให้กระทรวงการก่อสร้างทำการวิจัยและจัดทำระบบสารสนเทศและฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับการวางแผน เพื่อให้มีข้อมูลที่ครบถ้วน ถูกต้อง ครบถ้วน และทันเวลา สำหรับงานการวางผัง การประเมิน การอนุมัติ การปรับเปลี่ยน และการดำเนินการ

นอกจากนี้ รายงานฉบับนี้ยังระบุด้วยว่า จากการตรวจสอบกระบวนการดำเนินการในช่วงปี 2559-2564 กรมผังเมืองและการลงทุนพบว่า ผังเมืองส่วนใหญ่ในเมืองที่ได้รับการอนุมัติไปแล้วยังไม่ได้กำหนดตำแหน่งและขนาดของกองทุนที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคม หรือไม่ได้มีการอัพเดตด้วยโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม

สาเหตุของปัญหานี้เชื่อว่ามาจากการที่โครงการวางแผนก่อสร้างรายละเอียดในขนาด 1/2000 ได้รับการอนุมัติก่อนที่พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100 จะมีผลบังคับใช้ ส่วนโครงการบ้านจัดสรรสังคมใหม่ได้รับการอนุมัติหลังจากการปรับปรุงผังเมือง 1/2000 ในปี พ.ศ. 2556 ดังนั้นจึงไม่ได้รับการปรับปรุงในผังเมือง

โดยเฉพาะอย่างยิ่งงานทบทวนเพื่อเสนอพื้นที่ดินเพิ่มเติมสำหรับที่อยู่อาศัยสังคมในผังเมืองกำลังเผชิญกับอุปสรรคและความยากลำบากมากมายในการคาดการณ์ความต้องการที่อยู่อาศัยสังคมในท้องถิ่นและการกำหนดการจัดสรรที่ดินที่เหมาะสม

แหล่งที่มา