อสังหาฯ ขยับก่อนกฎหมายบังคับใช้

ยอดขายและค่าเช่าก็เพิ่มขึ้น

จากการพูดคุยกับ Thanh Nien เจ้าของอพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอนขนาดประมาณ 80 ตารางเมตรในโครงการอพาร์ทเมนท์ Antonia (เขตเมือง Phu My Hung เขต 7 นครโฮจิมินห์) บอกว่าเมื่อเร็วๆ นี้ นายหน้าได้ "เชิญ" ให้เขาขายอพาร์ทเมนท์นี้ในราคาส่วนต่างประมาณ 1 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม เขาไม่จำเป็นต้องขาย เพราะหลังจากได้รับบ้านแล้ว เขาได้ให้เช่าอพาร์ทเมนท์ในราคา 22 ล้านดองต่อเดือน ไม่เพียงแต่ราคาซื้อจะเพิ่มขึ้น แต่ราคาค่าเช่าอพาร์ทเมนต์ในโครงการนี้ยังเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 25 ล้านดองต่อเดือนอีกด้วย

ราคาขายและเช่าในอพาร์ตเมนท์หลายแห่งเพิ่มสูงอย่างรวดเร็ว

เราแอบอ้างว่าเป็นผู้ซื้อบ้านและติดต่อกับ Quynh ซึ่งเป็นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ Phu My Hung และได้รับแจ้งว่าขณะนี้ราคาสินค้าทั้งหมดใน Phu My Hung กำลังเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์ ทาวน์เฮาส์ หรือวิลล่าก็ตาม

ล่าสุดเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน นักลงทุนได้เปิดขายทาวน์เฮาส์ไป 37 หลัง ตอนนี้เหลือเพียง 7 หลัง ถึงแม้ว่าราคาที่เสนอมาจะไม่ถูกก็ตาม โดยเฉพาะตึกแถวพื้นที่ประมาณ 90 ตร.ม. มีราคาขายประมาณ 65,000 ล้านบาท/ยูนิต ในขณะที่ทาวน์เฮาส์ที่รวมบ้านไว้ด้วยกันมีราคาขายประมาณ 80,000 ล้านบาท/ยูนิต สำหรับห้องมุม ราคาขายอยู่ที่ประมาณ 100,000 ล้านดอง/ห้อง

“ปัจจุบันวิลล่าที่มีอยู่เดิมมีราคาเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 150,000 ล้านดองต่อยูนิต แม้ว่าก่อนหน้านี้จะขายได้เพียงไม่กี่พันล้านดองก็ตาม ทาวน์เฮาส์ก็มีราคาเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 70,000 - 80,000 ล้านดองเช่นกัน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่เคยขาดทุนหากคุณมีสถานะทางการเงินที่ดี การซื้อบ้านในฟูมีหุ่งนั้นทำกำไรได้เสมอ” กวีญยืนยันอย่างหนักแน่น

ไม่เพียงแต่ในภูมีหุ่งเท่านั้น ราคาอสังหาฯ ทั่วโลกก็เพิ่มขึ้นเช่นกันในช่วงปลายปี 2566 ถึงต้นปี 2567 เช่น ในถนนคนเดินในเขตเมืองวันฟุก (เมืองทูดึ๊ก นครโฮจิมินห์) หากในช่วงต้นปี ตึกแถว-ทาวน์เฮาส์มีการซื้อขายกันที่ราคาประมาณ 26,000 ล้านดอง ขณะนี้ราคาซื้อขายได้เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 27,500 ล้านดอง นอกจากราคาจะเพิ่มขึ้นแล้ว ปริมาณธุรกรรมในโครงการนี้ยังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับต้นปี 2024 อีกด้วย ตามคำกล่าวของผู้บริหารบริษัท Van Phuc Land ราคาขายปัจจุบันของโครงการนี้เพิ่มขึ้นประมาณ 20% เมื่อเทียบกับต้นปี 2024 และปริมาณธุรกรรมยังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับต้นปีอีกด้วย ราคาโครงการปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากสาธารณูปโภคในโครงการเริ่มเปิดให้บริการแล้ว โดยเฉพาะท่าจอดเรือหรู สวนน้ำดนตรี ฯลฯ ไม่เพียงเท่านั้น ตลาดอสังหาฯ ก็เริ่มฟื้นตัว คนที่ต้องการซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน ไม่ต้องรอคอยอีกต่อไป

นางสาวโฮ่ย ทู นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในตัวเมืองทูดึ๊ก เปิดเผยว่า เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงต้นปี จำนวนธุรกรรมเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 30 เจ้าของที่ดินหลายรายหยุดการขายและเพิ่มราคาอย่างมาก ผู้คนที่เคยต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์แต่รอให้ราคาลดลงอีก ตอนนี้กลับรู้สึกเสียใจเพราะไม่สามารถจับจุดต่ำสุดได้และต้องซื้อในราคาที่สูงกว่าด้วยซ้ำ

“สต๊อกที่ล้นหลามถูกขายออกไปหมดแล้ว ตอนนี้ทรัพย์สินที่ลูกค้ายังสามารถซื้อได้ก็เริ่มขายในราคาตลาด โดยขอปรับราคาขึ้นแม้ว่าราคาจะไม่สามารถเท่ากับราคาในช่วงที่คึกคักก็ตาม” นางสาวห่วย ทู กล่าว

ในส่วนของกลุ่มผู้อาศัย Vinhomes Ba Son (เขต 1 นครโฮจิมินห์) หากในปี 2566 ข้อมูลที่โพสต์ส่วนใหญ่เป็นเรื่องเกี่ยวกับลูกค้าที่ต้องการขายบ้านและลดการขาดทุนเนื่องจากขาดแคลนเงินทุน ตอนนี้กลับมีข้อมูลมากมายที่ต้องการซื้อหรือเช่าอพาร์ตเมนต์ ราคาขายและค่าเช่าบ้านที่นี่ก็เพิ่มขึ้นประมาณ 5 – 10% เมื่อเทียบกับปีก่อน ที่น่ากล่าวถึงก็คือจำนวนห้องชุดที่ขายได้มีไม่มากเนื่องจากอัตราค่าเช่าและผลตอบแทนของห้องชุดในอาคารห้องชุดแห่งนี้ดีมาก

โครงการเปิดขายมีลูกค้าจองที่นั่งแล้วกว่า 10,000 ราย

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ในช่วงครึ่งแรกของไตรมาสที่ 2 ปี 2024 ควบคู่ไปกับการฟื้นตัว ของเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ฟื้นตัวในเชิงบวกทุกเดือนเช่นกัน โครงการอสังหาริมทรัพย์หลากหลายกลุ่มในหลากหลายเซกเมนต์ได้รับการเริ่มต้นใหม่ เปิดตัว ประกาศเปิดตัวสู่ตลาด และล้วนได้รับความสนใจ ส่งผลให้มียอดขายที่น่าประทับใจ

ในภูมิภาคภาคเหนือ ตลาดจะได้รับการเสริมด้วยอุปทานจากโครงการ Lumière Evergreen, The Sola Park ในพื้นที่เมือง Vinhomes Smart City, โครงการ MasCity ใน Bac Giang , โครงการ Vaquarius Van Giang, โครงการ Golden Crown Hai Phong, โครงการ Ha Long Marina ใน Quang Ninh...

ในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบ มีโครงการต่างๆ ที่อยู่ระหว่างการดำเนินการเพื่อธุรกิจ เช่น Fiato Uptown, The Beverly, Vinhomes Grand Park, Eaton Park หรือโครงการ Cara Riverview ในเมือง Can Tho, โครงการ New Vegas ในเมือง Kien Giang, โครงการ A&T Garden, โครงการ Phu Dong SkyOne ใน เมือง Binh Duong ...

ในภูมิภาคกลาง ยังมีโครงการต่างๆ มากมายที่ประกาศเปิดขาย เช่น Da Nang Gold Tower, Libera Nha Trang, Sun Ponte Residence, Sun Symphony Residence ในดานัง...

ในโครงการ Libera Nha Trang นักลงทุนได้ประกาศล่าสุดว่าจำนวนลูกค้าที่จองอพาร์ตเมนต์มีอยู่มากกว่า 10,000 ราย ในขณะที่โครงการนี้มีเพียงประมาณ 2,400 ยูนิตเท่านั้น ข้อมูลดังกล่าวได้ทำให้ตลาด “ร้อนระอุ” ขึ้นมาอีกครั้ง หลังจากที่เงียบมานาน

นายเหงียน ดุย ฮา ผู้อำนวยการฝ่ายฝึกอบรมและพัฒนาโครงการ บริษัท Thang Long Real กล่าวว่าราคาที่เพิ่มขึ้นนั้นเกิดจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เพิ่มขึ้นเป็นหลัก การขึ้นราคาจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการที่มีการส่งมอบแล้วและมีราคาเช่าดี โครงการหนึ่งของบริษัทกำลังเปิดขายในตัวเมืองถู่ดึ๊กเมื่อเร็วๆ นี้ โดยมีลูกค้าสนใจเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะหลังจากมีข่าวกฎหมายแก้ไข 3 ฉบับซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 สิงหาคมนี้

“ด้วยข้อมูลเชิงบวกอย่างต่อเนื่องและความเชื่อมั่นสูงต่อการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี 2567 ทำให้ลูกค้าสนใจมากขึ้น ในทางกลับกัน แม้ว่ารัฐบาลและท้องถิ่นจะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการอย่างแข็งขัน แต่อุปทานยังคงมีจำกัดมาก โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลาง ในขณะเดียวกัน ต้นทุนปัจจัยการผลิตก็เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในช่วงเวลาที่จะถึงนี้ เมื่อกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขใช้ราคาที่ดินตามกรอบราคาตลาด ส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนในโครงการเพิ่มขึ้น ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนยังคงมีจำนวนมาก ส่งผลให้ปริมาณธุรกรรมและราคาเพิ่มขึ้น 10-30% เมื่อเทียบกับต้นปี 2567 ในโครงการอพาร์ตเมนต์ที่ส่งมอบแล้วและมีราคาเช่าที่ดี โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลาง ซึ่งมุ่งเป้าไปที่ความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยมีการชำระเงินหลายครั้งเป็นระยะเวลา 2-3 ปี นโยบายต่างๆ เพื่อสนับสนุนผู้ซื้อได้ดึงดูดลูกค้าให้กลับมาและให้ความสนใจโครงการมากขึ้น “โครงการเพิ่งเปิดตัวสู่ตลาด” นายเหงียน ดุย ฮา กล่าว

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า โครงการส่วนใหญ่ที่เปิดขายในช่วงครึ่งแรกของไตรมาสที่ 2 ได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก โดยมีลูกค้าจองซื้อเป็นจำนวนมาก เพราะความต้องการลงทุนในตลาดยังคงมีจำนวนมาก ทั้งความต้องการในกลุ่มหรูหราและไฮเอนด์ ไม่ใช่แค่กลุ่มที่ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ เท่านั้น นอกจากนี้ยังเป็นแหล่งจัดหาที่มีส่วนสนับสนุนธุรกรรมอสังหาฯ ส่วนใหญ่ในช่วงครึ่งแรกของไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ไม่เพียงเท่านั้น ตั้งแต่ต้นปี 2567 จนถึงปัจจุบัน จำนวนนายหน้ารายใหม่ที่เข้าร่วมและกลับเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ ก็เติบโตอย่างแข็งแกร่งอีกด้วย คาดการณ์ว่าในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2024 เพียงช่วงเดียว เมื่อเทียบกับช่วงที่ตลาดเผชิญความยากลำบากที่สุด โบรกเกอร์ราว 40% กลับมาสู่วงการอีกครั้ง หลังจากเรียนรู้บทเรียนจากการต้องออกจากตลาดเป็นจำนวนมากในช่วงเวลาก่อนหน้านี้ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ที่เข้ามาและกลับเข้ามาในตลาดก็ต้องประสบกับการปฏิวัติทางความคิดและแนวทางในการเข้าถึงลูกค้าเช่นกัน

ตลาดยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย และคาดว่าจะฟื้นตัวได้ภายในสิ้นปีนี้ โดยคาดการณ์ว่า GDP จะเติบโตถึง 5.5% ทุน FDI นำเข้าและส่งออกเพิ่มขึ้น; อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ร่างกฎหมายใหม่มีข้อดีหลายประการ โครงการที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด (ห้องชุดคลาส B, C) จะฟื้นตัวเป็นอันดับแรก อย่างไรก็ตาม ตลาดอาจจะทะลุผ่านได้ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2568 เมื่อหนังสือเวียนและคำสั่งกฎหมายฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้

คุณ วอ ฮอง ทัง (ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของ DKRA Group)

ที่มา: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-chuyen-dong-truoc-ngay-luat-co-hieu-luc-18524062821281431.htm