ความฝันที่จะ "ตั้งรกรากและสร้างอาชีพการงาน" ยังคงไม่เป็นจริง
รัฐต้องรับประกันสิทธิการใช้ที่ดินที่เป็นธรรมและมีประสิทธิภาพสำหรับพลเมืองทุกคน ต้องรับประกันการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ การจัดสรรมูลค่าที่ดินอย่างเป็นธรรมและมีประสิทธิภาพ หลีกเลี่ยงการสิ้นเปลือง และต้องเพิ่มประสิทธิภาพของทรัพยากรที่ดินเพื่อการพัฒนาประเทศให้สูงสุด นี่คือหลักการชี้นำของเลขาธิการใหญ่ โต แลม ที่สำคัญ เลขาธิการใหญ่ได้ชี้ให้เห็นถึงความเสี่ยงหลายประการเมื่อนำกลไก "การกำหนดราคาตามกลไกตลาด" มาใช้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับสินทรัพย์สาธารณะที่เป็นของประชาชนทุกคน เช่น ที่ดิน
ความเสี่ยงต่างๆ เช่น ราคาที่ดินที่สูงเกินจริง ผลกระทบทางสังคมในเชิงลบ ความบิดเบือนในการจัดสรรทรัพยากร และศักยภาพของความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นสาเหตุที่ทำให้พื้นที่รกร้างว่างเปล่าหลายแห่งยังคงมีราคาสูงเกินจริง ธุรกิจการผลิตต่างดิ้นรนเพื่อเข้าถึงที่ดิน ในขณะที่นักเก็งกำไรได้กำไรจากส่วนต่างราคา และที่สำคัญที่สุดคือ แรงงานหลายล้านคน – ผู้ที่มีความต้องการซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง – พบว่าความฝันของพวกเขาที่จะ "ตั้งรกรากและสร้างชีวิตที่มั่นคง" ยังคงไม่เป็นจริง
นายและนางเหงียน ซวน เกียง (เลขที่ 173 ถนนดังเทียนดง แขวงดงดา กรุง ฮานอย ) วางแผนที่จะเก็บเงินเป็นเวลา 10 ปีเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์และเลิกเช่าบ้าน เนื่องจากมีรายได้ที่มั่นคงประมาณ 25 ล้านดองต่อเดือนจากร้านกาแฟของพวกเขา อย่างไรก็ตาม 10 ปีผ่านไปแล้ว พวกเขาก็ยังเก็บเงินไม่เพียงพอที่จะซื้อบ้านได้
“ตอนนี้ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างรุนแรงมาก ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ในเขตดงดา ราคาสูงกว่า 100 ล้านดงต่อตารางเมตร ดังนั้นอพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตารางเมตรจะมีราคา 7 พันล้านดง ค่าอาหาร ค่าเล่าเรียน และค่าเดินทางสำหรับภรรยาและลูกๆ ของผม อาจต้องใช้เวลา 20 ปี หากผมไม่กินไม่ลง หรือใช้จ่ายอะไรเลย หรือแม้แต่ถ้าผมไม่ต้องกังวลเรื่องการเลี้ยงดูลูกๆ ก็ตาม แต่ผมคิดว่านั่นไม่สมเหตุสมผลเลย” จางกล่าว
ส่วนนายเหงียน วัน ลอย (เลขที่ 183 ถนนดังเตียนดง แขวงดงดา กรุงฮานอย) หลังจากตรวจสอบรายชื่อราคาที่ดินของฮานอยหลายครั้ง เขาก็ต้องล้มเลิกความคิดที่จะซื้อบ้านให้ลูกชาย เพราะเงินที่เขาเก็บสะสมมาหลายสิบปีจากการทำงานไม่เพียงพอที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์เก่าอีกหลังได้
“เราโชคดีที่ได้อยู่ในช่วงที่รัฐให้เงินอุดหนุนค่าที่อยู่อาศัย ซึ่งตอนนั้นรัฐจัดสรรห้องชุดขนาด 21 ตารางเมตรให้ แต่ถ้าเราคิดว่าลูกชายของผมซึ่งเป็นวิศวกรจบใหม่ ตอนนี้มีรายได้เพียง 7-10 ล้านดงต่อปี ห้องชุดขนาด 50 ตารางเมตรในอาคารชุดรวมก็จะราคา 5 พันล้านดง และคงต้องใช้เวลาหลายสิบปีถึงจะซื้อได้” นายลอยกล่าว
หลังจาก 10 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นเป็นสามเท่า ทำให้ความฝันที่จะเป็นเจ้าของบ้านไกลเกินเอื้อมสำหรับครอบครัวหนุ่มสาวหลายครอบครัว (ภาพประกอบ)
นายตา อานห์ ตวน จากฮานอยกล่าวว่า "ปรากฏการณ์การปั่นราคา การกักตุน และการปั่นราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นมานานแล้ว ส่งผลให้มูลค่าที่ดินแตกต่างกัน และตกอยู่ในมือของกลุ่มคนที่ปั่นราคา ในขณะที่ผู้ที่มีความต้องการซื้ออย่างแท้จริงกลับไม่สามารถเข้าถึงที่ดินเหล่านั้นได้"
นายเหงียน ฮู ตวน จากฮานอยกล่าวว่า "ธนาคารปล่อยกู้ก็มีความเสี่ยงเช่นกัน เพราะเมื่อปล่อยกู้ ผู้คนมักประเมินมูลค่าสินทรัพย์ผิดพลาด เมื่อต้องจัดการกับหลักประกันหรือขายหลักประกันเพื่อชำระหนี้ จำนวนเงินกู้เดิมจึงไม่สามารถรับประกันได้ และหากธนาคารจำนวนมากเป็นเช่นนี้ จะส่งผลกระทบอย่างร้ายแรงต่อ เศรษฐกิจ "
ปัจจุบันเวียดนามกำลังประสบกับภาวะได้เปรียบทางด้านประชากรศาสตร์ โดยประชากรกว่า 50% มีอายุต่ำกว่า 35 ปี ส่งผลให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมาก อย่างไรก็ตาม จำนวนคนหนุ่มสาวที่สามารถซื้อบ้านได้ยังคงคิดเป็นเพียงเปอร์เซ็นต์เล็กน้อยของความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งหมด เนื่องจากค่าครองชีพที่สูงขึ้น ในขณะที่รายได้เพิ่มขึ้นช้ากว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านมาก
ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น
จากสถิติของสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในช่วงปี 2014-2015 อยู่ที่ประมาณ 18-25 ล้านดง/ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน (ปี 2025) ซึ่งผ่านไป 10 ปี ราคาเฉลี่ยได้พุ่งสูงขึ้นเป็น 75.5 ล้านดง/ตารางเมตร อย่างน้อยสามเท่าตัว
โครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์จำนวนมากเสนอขายในราคาตั้งแต่ 100 ถึง 150 ล้านดง/ตารางเมตร บางโครงการมีราคาสูงกว่า 300 ล้านดง/ตารางเมตรด้วยซ้ำ
ในส่วนของการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา (2021-2025) ในเมืองใหญ่หลายแห่ง ฮานอยนำหน้าด้วยการเพิ่มขึ้น 112% ตามมาด้วยไฮฟองที่เพิ่มขึ้น 71% ดานังที่เพิ่มขึ้น 53% และโฮจิมินห์ซิตี้ที่เพิ่มขึ้น 42%
จำเป็นต้องมีกลยุทธ์พื้นฐานเพื่อปรับปรุงนโยบายด้านที่ดิน
ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา รัฐบาลได้ดำเนินมาตรการแก้ไขปัญหาอย่างครอบคลุมหลายด้าน ตั้งแต่มาตรการทางกฎหมายและสินเชื่อ ไปจนถึงการบริหารจัดการตลาด เพื่อลดราคาที่ดินลงมาอยู่ในระดับที่เหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การปรับปรุงกรอบสถาบันและกฎหมายด้วยกฎหมายใหม่หลายฉบับ เช่น กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป้าหมายคือการเพิ่มความโปร่งใสในกลไกการกำหนดราคา ขจัดอุปสรรคทางด้านขั้นตอนการลงทุน และควบคุมกิจกรรมการเป็นนายหน้าและการเก็งกำไร
รัฐบาลยังส่งเสริมการเพิ่มอุปทานผ่านโครงการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1 ล้านยูนิตภายในปี 2030 อย่างไรก็ตาม ที่ดินยังคงเป็นปัญหาที่ซับซ้อน ซึ่งเป็นปัญหาที่ยืดเยื้อมานานหลายปีและจำเป็นต้องมีกลยุทธ์พื้นฐานเพื่อปรับเปลี่ยนนโยบาย
เลขาธิการใหญ่โต แลม ได้กล่าวถึงทิศทางไว้ว่า "ในระบบที่รัฐเป็นเจ้าของนั้น ไม่มี 'ราคาตลาด' ที่ถูกต้อง เว้นแต่รัฐจะเป็นผู้กำหนดราคา มีเพียงราคามาตรฐานที่รัฐกำหนดขึ้นเท่านั้นที่จะสามารถปกป้องผลประโยชน์สาธารณะ ป้องกันการเก็งกำไร และนำตลาดที่ดินกลับสู่เส้นทางของการพัฒนาอย่างยั่งยืน"
นายเหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า "เราติดอยู่ในระบบที่วุ่นวายมานานเกินไปแล้ว ทั้งในแง่ของสถาบันและกฎระเบียบ ซึ่งอย่างที่เลขาธิการกล่าวไว้ มันเป็นเหมือนคอขวดซ้อนคอขวด การดำเนินโครงการใช้เวลานานมาก หลายปี หรือแม้กระทั่ง 10 ปี กว่าจะแล้วเสร็จ และเมื่อรวมต้นทุนแล้ว ราคาก็สูงมาก ยิ่งไปกว่านั้น เรายังใช้ตารางราคาที่ดินที่สูงลิบลิ่วในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งเห็นได้ชัดว่าทำให้ราคาสูงขึ้นอย่างมาก ดังนั้นเราจะแก้ไขปัญหาเหล่านี้ได้อย่างไร เราต้องปรับปรุงแก้ไขประเด็นเหล่านี้"
นายแคน แวน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV กล่าวว่า "เมื่อเร็ว ๆ นี้ เลขาธิการได้เสนอแนะว่าเราควรศึกษาการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยโดยเร็ว และในความเห็นของผม นี่เป็นทิศทางที่สำคัญมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เราต้องการกองทุนเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับรายได้ของประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง"
การปรับราคาที่ดินให้กลับมาสู่มูลค่าที่แท้จริงเป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วนในปัจจุบัน (ภาพประกอบ)
“เมื่อเร็ว ๆ นี้ จำนวนโครงการที่ได้รับการอนุมัติค่อนข้างน้อย ประการที่สอง ยิ่งมีโครงการน้อยเท่าไหร่ ก็ยิ่งมีคนอยากเข้ามามีส่วนร่วมมากขึ้นเท่านั้น อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยสูงกว่ารายได้ของประชาชนมาก ดังนั้นสิ่งที่เราต้องทำในขณะนี้คือการเปลี่ยนแนวคิด เราต้องปรับและรักษาเสถียรภาพราคา ไม่ใช่แค่เน้นการเพิ่มราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยให้สูงสุด นี่จะช่วยให้ตลาดของเราพัฒนาได้อย่างยั่งยืน” นายเหงียน จี๋ ทันห์ รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าว
นายเจิ่น ง็อก ชิน ประธานสมาคมวางผังเมืองและพัฒนาเมืองเวียดนาม กล่าวว่า "ฮานอยและโฮจิมินห์เป็นสองเมืองที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่เป็นไปตามกฎเกณฑ์ใดๆ กฎเกณฑ์ต่างๆ ถูกปั่นให้สูงขึ้นโดยนักลงทุนและแม้แต่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น เราจึงจำเป็นต้องบริหารจัดการระบบโดยการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในราคาที่ประชาชนสามารถซื้อหาได้มากขึ้น"
จากมุมมองของเลขาธิการใหญ่โต แลม เห็นได้ชัดว่าตลาดที่มีสุขภาพดีจะพัฒนาได้ก็ต่อเมื่อสะท้อนมูลค่าที่แท้จริง ไม่ใช่มูลค่าเทียม “การกำหนดราคาตามกลไกตลาด” ไม่ได้หมายความว่าปล่อยให้ตลาดบิดเบือนราคา นโยบายการพัฒนาเศรษฐกิจทั้งหมดต้องให้ความสำคัญกับผลประโยชน์ของประชาชนเป็นอันดับแรก
การกำหนดราคาที่ดินภายใต้การเป็นเจ้าของของรัฐเป็นความรับผิดชอบทางประวัติศาสตร์ของรัฐ และยังเป็นกุญแจสำคัญในการปลดปล่อยตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจากวงจรการเก็งกำไร นำไปสู่เส้นทางที่มั่นคงและเป็นธรรม และสร้างรากฐานสำหรับการพัฒนาอย่างยั่งยืน
ที่มา: https://vtv.vn/bat-dong-san-tang-phi-ma-nguoi-lao-dong-bi-day-xa-giac-mo-an-cu-100251012202640245.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)