ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูง: ความฝันของคนทำงานที่จะตั้งรกรากถูกผลักออกไปไกล

VTV.vn - หลังจากผ่านไป 10 ปี ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้นสามเท่า ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับครอบครัวหนุ่มสาวหลายครอบครัวเลื่อนลอยออกไป

ความฝันที่จะ “ตั้งรกราก” ยังไม่เป็นจริง

รัฐต้องรับรองสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเป็นธรรมและมีประสิทธิภาพสำหรับประชาชนทุกคน ต้องรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเป็นธรรมและมีประสิทธิภาพ การจัดสรรมูลค่าที่ดินอย่างเป็นธรรมและมีประสิทธิภาพ หลีกเลี่ยงการสิ้นเปลือง และต้องเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ทรัพยากรที่ดินให้สูงสุดเพื่อการพัฒนาประเทศ นี่คือมุมมองที่เป็นแนวทางของเลขาธิการ โต แลม ที่น่าสังเกตคือ เลขาธิการได้ชี้ให้เห็นถึงคำเตือนเกี่ยวกับความเสี่ยงต่างๆ เมื่อมีการบังคับใช้กลไก "ราคาตลาด" โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับทรัพย์สินสาธารณะที่เป็นของประชาชนทั้งหมด เช่น ที่ดิน

ความเสี่ยงที่อาจกล่าวถึงได้ ได้แก่ ราคาที่ดินที่สูงเกินจริง ผลกระทบด้านลบต่อสังคม การจัดสรรทรัพยากรที่บิดเบือน และความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค... ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทำให้ที่ดินรกร้างหลายแห่งยังคงมีราคาสูงลิ่ว ผู้ประกอบการภาคการผลิตประสบปัญหาในการเข้าถึงที่ดิน ขณะที่นักเก็งกำไรกลับร่ำรวยขึ้นจากความแตกต่างของราคา และโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับแรงงานหลายล้านคนที่ต้องการซื้อที่ดินและบ้านอย่างแท้จริง ความฝันที่จะ "ตั้งรกราก" ยังไม่เป็นจริง

คุณโง ซวน เกียง และภรรยา (บ้านเลขที่ 173 ดัง เตี๊ยน ดง เขตดง ฮานอย ) เคยวางแผนเก็บเงินซื้ออพาร์ตเมนต์หลังจากอยู่มา 10 ปี เพื่อหลีกหนีจากการเช่าบ้าน เนื่องจากมีรายได้ที่มั่นคงจากร้านกาแฟประมาณ 25 ล้านดองต่อเดือน อย่างไรก็ตาม เวลาผ่านไป 10 ปีแล้ว เงินที่เก็บไว้ซื้อบ้านก็ยังไม่เพียงพอ

“ภาวะเงินเฟ้อด้านอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างรุนแรง ยกตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ในดงดาราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร และ 70 ตารางเมตรก็ราคา 7 พันล้านดองแล้ว ค่าอาหาร ค่าเรียน ค่าเดินทางของภรรยาและลูกๆ... ตลอด 20 ปี ถ้าผมไม่ได้กิน ไม่ได้ใช้จ่ายอะไรเลย หรือแม้แต่ไม่ต้องเสียเงินเลี้ยงลูก ผมก็จะพอเลี้ยงตัวเองได้ แต่ผมคิดว่ามันไม่สมเหตุสมผลเลย” เจียงเล่า

ส่วนนายเหงียน วัน โลย (เลขที่ 183 ดัง เตียน ดง แขวงดง ดา ฮานอย) หลังจากที่ได้สอบถามราคาที่ดินในฮานอยอยู่หลายครั้ง ก็ต้องล้มเลิกความคิดที่จะซื้อบ้านให้ลูกชาย เพราะเงินที่เก็บไว้จากการทำงานมาหลายสิบปีไม่เพียงพอที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์เก่าๆ อีกแห่ง

“เราโชคดีมากที่อยู่ในช่วงที่ได้รับเงินอุดหนุน รัฐบาลยังจัดสรรอพาร์ตเมนต์ขนาด 21 ตารางเมตรให้ ถ้าลูกชายผมเป็นวิศวกรและตอนนี้มีเงินเดือนแค่ 7-10 ล้านดอง อพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ตารางเมตรก็จะมีราคา 5 พันล้านดอง หมายความว่ากว่าจะซื้อได้สักห้องคงใช้เวลาเป็นสิบปีเลยเหรอ” คุณลอยเผย

หลังจากผ่านไป 10 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นสามเท่า ทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับครอบครัวหนุ่มสาวหลายครอบครัวยิ่งเลือนหายไป ภาพประกอบ

คุณต๋า อันห์ ตวน กรุงฮานอย กล่าวว่า "ปรากฏการณ์เงินเฟ้อ การกักตุนราคา และการขึ้นราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นมานานแล้ว ทำให้เกิดช่องว่างค่าเช่าที่ดินที่ตกอยู่กับกลุ่มคนที่ควบคุมราคา ในขณะเดียวกัน ผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริงก็ไม่สามารถเข้าถึงช่องว่างเหล่านี้ได้"

ธนาคารผู้ให้กู้ก็เผชิญความเสี่ยงเช่นกัน เพราะเมื่อให้กู้ยืม ผู้คนจะไม่เห็นคุณค่าที่แท้จริง เมื่อต้องจัดการสินทรัพย์ที่จำนองไว้หรือขายเพื่อชำระหนี้ เงินกู้เดิมจะไม่ได้รับการค้ำประกัน และหากธนาคารหลายแห่งดำเนินการเช่นนี้ จะก่อให้เกิดผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อ เศรษฐกิจ ” นายเหงียน ฮู ตวน จากกรุงฮานอย กล่าว

เวียดนามกำลังอยู่ในช่วงประชากรที่มั่งคั่ง โดยมีประชากรมากกว่า 50% ที่มีอายุต่ำกว่า 35 ปี ความต้องการที่อยู่อาศัยจึงสูงมาก อย่างไรก็ตาม จำนวนคนหนุ่มสาวที่สามารถซื้อบ้านได้ยังคงมีสัดส่วนเพียงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งหมด เนื่องจากค่าครองชีพที่สูงขึ้น ขณะที่รายได้เพิ่มขึ้นช้ากว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านมาก

การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์

จากสถิติของสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ในช่วงปี พ.ศ. 2557-2558 ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 18-25 ล้านดอง/ตร.ม. แต่ปัจจุบัน (พ.ศ. 2568) หลังจากผ่านไป 10 ปี ราคาเฉลี่ยได้พุ่งสูงถึง 75.5 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยอย่างน้อย 3 เท่า

โครงการระดับไฮเอนด์หลายแห่งยังคงเปิดขายในราคา 100-150 ล้านดองต่อตารางเมตร และอาจสูงถึงกว่า 300 ล้านดองต่อตารางเมตร

สำหรับการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2564-2568) ในบางเมืองใหญ่ พบว่าฮานอยเป็นเมืองที่มีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 112% รองลงมาคือไฮฟองที่เพิ่มขึ้น 71% ดานังที่เพิ่มขึ้น 53% และโฮจิมินห์ซิตี้ที่เพิ่มขึ้น 42%

จำเป็นต้องมีกลยุทธ์พื้นฐานในการแก้ไขนโยบายที่ดิน

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา รัฐบาลได้นำแนวทางแก้ไขปัญหาแบบประสานกันมาใช้มากมาย ทั้งด้านกฎหมาย สินเชื่อ ไปจนถึงการบริหารจัดการตลาด เพื่อควบคุมราคาที่ดินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การผลักดันให้สถาบันและกรอบกฎหมายต่างๆ บรรลุผลสำเร็จ โดยมีกฎหมายใหม่ๆ มากมาย อาทิ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น โดยมีเป้าหมายเพื่อให้กลไกราคามีความโปร่งใส ขจัดอุปสรรคในกระบวนการลงทุน และควบคุมกิจกรรมการซื้อขายหลักทรัพย์และการเก็งกำไร

รัฐบาลยังผลักดันให้มีการเพิ่มอุปทานผ่านโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านหลังภายในปี 2573 แต่ที่ดินยังคงเป็นปัญหาที่ซับซ้อนและกินเวลานานหลายปีและต้องมีกลยุทธ์พื้นฐานในการแก้ไขนโยบาย

เลขาธิการโต ลัม ได้ให้แนวทางไว้ว่า “ในระบบที่รัฐเป็นเจ้าของ จะไม่มี “ราคาตลาด” ที่ถูกต้อง หากรัฐไม่เป็นผู้กำหนดราคา มีเพียงราคามาตรฐานที่รัฐกำหนดเท่านั้นที่จะรับประกันผลประโยชน์สาธารณะ ป้องกันการเก็งกำไร และนำตลาดที่ดินกลับสู่วงโคจรของการพัฒนาอย่างยั่งยืน”

นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า “เราอยู่ในระบบที่สับสนวุ่นวายทั้งในแง่ของสถาบันและกฎระเบียบมานานเกินไป ซึ่งเลขาธิการได้กล่าวไว้ว่า มันคือปัญหาคอขวดของคอขวด การดำเนินโครงการที่ใช้เวลานานเกินไป ใช้เวลานานหลายปี หรือแม้แต่ 10 ปีกว่าจะแล้วเสร็จ แล้วบวกต้นทุนเข้าไปก็กลายเป็นราคาที่สูงลิ่ว ราคาที่ดินที่เราใช้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก็สูงลิ่วอย่างเห็นได้ชัด แล้วเราจะขจัดปัญหาเหล่านี้ได้อย่างไร เราต้องแก้ไขกลุ่มปัญหาเหล่านี้”

คุณแคน แวน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV กล่าวว่า "เมื่อเร็วๆ นี้ เลขาธิการได้เสนอแนะว่าเราควรศึกษาและจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยในเร็วๆ นี้ ซึ่งในความเห็นของผม นี่เป็นแนวทางที่สำคัญมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เราต้องการกองทุนเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับรายได้ของประชาชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มรายได้ปานกลาง"

การคืนราคาที่ดินให้กลับมาเป็นมูลค่าที่แท้จริงถือเป็นเรื่องเร่งด่วนในปัจจุบัน ภาพประกอบ

“ช่วงนี้จำนวนโครงการที่ได้รับอนุมัติมีน้อย ประการที่สอง ยิ่งมีคนสนใจเข้าร่วมน้อยเท่าไหร่ พวกเขาก็ยิ่งเร่งรีบเข้าร่วมมากขึ้นเท่านั้น อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยสูงกว่ารายได้ของประชาชนมาก ดังนั้น สิ่งที่เราต้องทำในเวลานี้คือการเปลี่ยนแปลงแนวคิด? เราต้องปรับตัวเพื่อรักษาเสถียรภาพ ไม่ใช่แค่การขึ้นราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่จะช่วยให้ตลาดของเราเติบโตอย่างยั่งยืน” คุณเหงียน ชี ถั่น รองประธานถาวรสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าว

“ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เป็นสองเมืองที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่เป็นไปตามกฎเกณฑ์ใดๆ กฎเกณฑ์เหล่านี้ถูกผลักดันโดยนักลงทุนและแม้แต่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น เราจึงจำเป็นต้องมีวิธีบริหารจัดการระบบที่อยู่อาศัยสังคมให้มีความยั่งยืนมากขึ้น โดยให้ราคาที่ประชาชนสามารถจ่ายได้” คุณเจิ่น หง็อก จิญ ประธานสมาคมวางแผนและพัฒนาเมืองแห่งเวียดนาม เสนอแนะ

จากมุมมองของเลขาธิการใหญ่โต ลัม จะเห็นได้อย่างชัดเจนว่าตลาดจะพัฒนาอย่างแข็งแกร่งได้ก็ต่อเมื่อตลาดสะท้อนมูลค่าที่แท้จริง ไม่ใช่มูลค่าเสมือน “ราคาตามตลาด” ไม่ได้หมายความว่าปล่อยให้ตลาดเข้ามาควบคุม นโยบายการพัฒนาเศรษฐกิจทุกนโยบายต้องยึดผลประโยชน์ของประชาชนเป็นศูนย์กลาง

การกำหนดราคาที่ดินที่เป็นของรัฐเป็นความรับผิดชอบทางประวัติศาสตร์ของรัฐและยังเป็นกุญแจสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามที่จะหลุดพ้นจากการเก็งกำไร เข้าสู่วงโคจรที่มั่นคงและยุติธรรม ซึ่งสร้างพื้นฐานสำหรับการพัฒนาที่ยั่งยืน

ที่มา: https://vtv.vn/bat-dong-san-tang-phi-ma-nguoi-lao-dong-bi-day-xa-giac-mo-an-cu-100251012202640245.htm