'ติด' ภาระทางการเงินอย่างไม่คาดคิดเมื่อแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

การแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในบางกรณีกำลังเผชิญกับข้อบกพร่อง ก่อให้เกิดภาระทางการเงินแก่ประชาชน จำเป็นต้องมีการปรับปรุงกฎหมายและข้อบังคับที่ดิน พ.ศ. 2567 เพื่อแก้ไขทรัพยากรที่ดิน

วิสาหกิจเสนอแก้ไขระเบียบการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในกรณีพิเศษบางกรณีเพื่อปลดปล่อยทรัพยากรที่ดินและลดภาระทางการเงินสำหรับประชาชนและธุรกิจ - ภาพ: NGOC HIEN

นายเหงียน ฟอง นัม อดีตประธานสมาคมผู้ประกอบการรุ่นใหม่นครโฮจิมินห์ ให้สัมภาษณ์กับสำนักข่าว เตื่อยเทร ว่า การเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินที่ไม่ใช่ เกษตรกรรม ที่เช่าแบบชำระค่าเช่ารายปี แต่เดิมที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินเกษตรกรรมของผู้มีหนังสือสำคัญสีแดง (ไม่ใช่ที่ดินสาธารณะ) กำลังประสบปัญหาด้านกฎระเบียบการคำนวณค่าธรรมเนียม

ความยากลำบากที่ไม่คาดคิดในการแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

นายเหงียน ฟอง นัม กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103 ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่ได้ระบุหรือละเว้นกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ไม่ใช่ที่ดินสาธารณะให้เช่า) ก่อนที่จะแปลงที่ดินเป็นที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและชำระค่าเช่าที่ดินรายปีไว้อย่างชัดเจน เมื่อผู้ใช้ที่ดินจำเป็นต้องแปลงที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย ภาระทางการเงินของพวกเขาจะได้รับผลกระทบอย่างมาก

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีนี้ ประชาชนจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 100% ซึ่งคำนวณจากราคาที่ดินที่อยู่อาศัย ณ เวลาที่ตัดสินใจอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน นโยบายการคำนวณตามราคาที่ดินเกษตรกรรมเช่นเดียวกับที่ดินเกษตรกรรมของตนเองที่ได้รับใบอนุญาตก่อนการเช่าจะไม่ถูกนำมาใช้

นอกจากนี้ ประชาชนไม่สามารถหักค่าเช่าที่ดินรายปีได้ แม้ว่าที่ดินดังกล่าวจะเป็นที่ดินส่วนบุคคล ไม่ใช่ที่ดินที่รัฐเช่าตั้งแต่แรกก็ตาม

นายนาม กล่าวว่า เรื่องนี้ทำให้เกิดข้อบกพร่องสำคัญๆ เช่น สร้างความอยุติธรรมและลดแรงจูงใจของบุคคลและธุรกิจในการแสวงหาประโยชน์จากที่ดินเพื่อการผลิตและการประกอบธุรกิจ

นอกจากนี้ กฎหมายปัจจุบันยังไม่มีกฎเกณฑ์ชัดเจนเกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินให้ตรงเวลาและก่อนกำหนดในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินไม่จำเป็นต้องใช้ที่ดินเช่าอีกต่อไปสำหรับที่ดินที่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินจากแหล่งเดิมก่อนการเช่า

ดังนั้นประชาชนจึงไม่สามารถชำระสัญญาเช่าก่อนกำหนดและไม่สามารถออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินใหม่ได้เหมือนก่อนเช่า ทำให้เกิดผลกระทบต่างๆ มากมายเกี่ยวกับทรัพย์สิน การลงทุน การจำนอง การทำธุรกรรม ฯลฯ

เพื่อให้แน่ใจว่าผู้ใช้ที่ดินมีสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายและในขณะเดียวกันก็ส่งเสริมให้ประชาชนและธุรกิจนำที่ดินไปใช้เพื่อการผลิตและธุรกิจที่มีประสิทธิผล นายนามกล่าวว่าในการแก้ไขกฎหมายที่ดินปี 2567 และพระราชกฤษฎีกา 103 นี้ จำเป็นต้องพิจารณา "กรณีที่หายไป" ดังกล่าวข้างต้น

ข้อเสนอเพื่อเสริมบทบัญญัติในกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข

ส่วนเรื่องภาระทางการเงินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดิน นายนาม เสนอว่า ควรกำหนดให้ชัดเจนกรณีที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่เกษตรกรรมและธุรกิจที่มีการเช่าแบบชำระค่าเช่ารายปี แต่เดิมเป็นที่ดินของบุคคลหรือกิจการที่ได้รับใบอนุญาตก่อนดำเนินการเช่า (ไม่ใช่ที่ดินสาธารณะ) เมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์ไปเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยจึงจะมีสิทธิได้รับกรมธรรม์

นโยบายดังกล่าวรวมถึง: ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 100% เช่น ที่ดินสาธารณะที่รัฐเช่า และคิดในลักษณะเดียวกับที่ดินเกษตรกรรมที่ถูกดัดแปลงเพื่อวัตถุประสงค์อื่น

นายนาม กล่าวว่า เนื่องจากที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินทำกินของประชาชน พระราชกฤษฎีกา 103 จึงไม่มีกรณีนี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่มีที่ดินเดียวกันได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตร แต่ได้เปลี่ยนที่ดินเกษตรบางส่วนไปเป็นที่ดินเพื่อการผลิตที่ไม่ใช่การเกษตร พวกเขาสามารถเปลี่ยนแปลงรูปแบบการเช่าที่ดินโดยชำระเงินรายปีบนที่ดินของตนได้ เมื่อมีความจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การเช่าที่ดินโดยชำระเงินรายปีนี้จะคำนวณเป็น 0 ที่ดินเกษตรที่เหลือเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์จะคำนวณตามภาระผูกพันทางการเงินของประเภทที่ดินเกษตร

ส่วนเรื่องสิทธิในการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินนั้น นายนาม กล่าวว่า จำเป็นต้องเพิ่มหลักเกณฑ์ให้ผู้เช่าที่ดินที่ชำระค่าเช่ารายปีแต่เคยได้รับหนังสืออนุญาตให้ใช้ที่ดินมาก่อนมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินก่อนกำหนดหากไม่มีความจำเป็นอีกต่อไป และหากไม่มีการฝ่าฝืนกฎหมายที่ดินให้ออกหนังสืออนุญาตให้ใช้ที่ดินใหม่ได้ตามสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินปัจจุบันก่อนสัญญาเช่า

ในการแก้ไขข้อบังคับนี้ จำเป็นต้องยึดถือหลักการของความยุติธรรม ความโปร่งใส และความสมเหตุสมผล พร้อมทั้งแยกแยะให้ชัดเจนระหว่างที่ดินสาธารณะที่รัฐให้เช่า กับที่ดินส่วนบุคคลที่ประชาชน/วิสาหกิจได้รับสิทธิใช้ แล้วนำไปให้เช่ารายปีพร้อมชำระเงิน โดยไม่กระทบต่อสิทธิในทางปฏิบัติของประชาชน

“เราเชื่อว่าหากข้อเสนอแนะข้างต้นได้รับการยอมรับและนำไปใช้เป็นสถาบันในกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข จะช่วยส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ส่งเสริมให้ผู้ที่มีที่ดินทำการเกษตรมีความพร้อมที่จะนำไปใช้ในการผลิตและธุรกิจที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรม สร้างงาน สร้างผลงานเชิงบวกต่องบประมาณแผ่นดินและการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม” นายนามกล่าว

ข้อเสนอให้ยกเลิกการจดทะเบียนการใช้ที่ดินรายปี

นายนาม กล่าวว่า การกำหนดกฎเกณฑ์ให้ผู้ใช้ที่ดินต้องจดทะเบียนผังเมืองรายปีและขออนุมัติจากจังหวัดหรือเทศบาลก่อนจึงจะเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามผังเมืองได้นั้นสิ้นเปลืองมากและใช้เวลานาน 1-2 ปี

เขายังกล่าวอีกว่าไม่จำเป็นต้องดำเนินการจดทะเบียนการใช้ที่ดินเมื่อมีความจำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามกฎหมาย

ซึ่งจะทำให้เกิดเงื่อนไขให้ประชาชนและภาคธุรกิจไม่สูญเสียโอกาสในการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ก่อให้เกิดรายได้งบประมาณ และประหยัดเวลาและความพยายามของประชาชนและหน่วยงานรัฐในการดำเนินการทางปกครองเกี่ยวกับที่ดิน

กลับสู่หัวข้อ

ง็อกเฮียน

ที่มา: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm