กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ว่าอย่างไรบ้าง?

ในเอกสารฉบับนี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมวิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยกำหนดให้มีวิธีการประมาณราคาที่ดิน 3 วิธี ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการหารายได้ วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน ดังนั้น เมื่อเปรียบเทียบกับพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ร่างพระราชกฤษฎีกาจึงได้ลดวิธีการประเมินราคาที่ดินลง 2 วิธี

ตามที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี (การเปรียบเทียบ รายได้ ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน) ทำให้ครอบคลุมกรณีการประเมินราคาที่ดินทุกกรณีที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ

เสนอวิธีการกำหนดราคาที่ดินทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม 3 วิธี ในภาพที่ 1 — กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เผยการบังคับใช้ระเบียบวิธีประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี ครอบคลุมทุกคดีประเมินราคาที่ดินที่รัฐจัดการที่ดิน (ภาพ: DM)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการหักลบนั้นจะนำมาผสานเข้ากับวิธีการเปรียบเทียบ เพราะวิธีการหักลบนั้นเป็นขั้นตอนเมื่อใช้วิธีการเปรียบเทียบกับแปลงที่ดินที่มีทรัพย์สินติดมากับที่ดิน เพื่อแยกมูลค่าทรัพย์สินติดมากับที่ดินของแปลงที่ดินที่นำมาเปรียบเทียบ

ขณะเดียวกัน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอในร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ไม่ให้ใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน

การอธิบายว่าทำไมจึงไม่ใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน ตามร่างที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอต่อ รัฐบาล ระบุว่า วิธีส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยการคำนวณรายได้รวมจากการพัฒนาที่คาดว่าจะได้รับของทรัพย์สินลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่คาดว่าจะได้รับทั้งหมด

ดังนั้นการคำนวณรายได้รวมที่คาดว่าจะได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องอิงตามปัจจัยที่คาดว่าจะเกิดขึ้น ได้แก่ ราคาโอน ราคาเช่า ระยะเวลาขาย อัตราการขาย แนวโน้มและความผันผวนของราคาโอน ราคาเช่าในอนาคต อัตราการเข้าพัก... และจะต้องหักกระแสเงินสดออกเป็นเวลาในการประเมินมูลค่าตามอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาร

การคำนวณต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รวมที่คาดไว้นั้น นอกจากจะยึดตามเกณฑ์และราคาหน่วยที่ออกโดยหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจหน้าที่แล้ว ยังขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการก่อสร้าง อัตราการก่อสร้างในแต่ละปี ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย กำไรของนักลงทุนโดยคำนึงถึงปัจจัยความเสี่ยง ค่าโฆษณาและการขาย เป็นต้น อีกด้วย

การคำนวณปัจจัยที่สันนิษฐานของรายได้รวมจากการพัฒนาและต้นทุนการพัฒนาทั้งหมดที่กล่าวถึงข้างต้นมีความซับซ้อนมาก ผลการประเมินนั้นไม่แน่นอน ไม่แม่นยำ และมีข้อผิดพลาดมาก (สำหรับที่ดินแปลงเดียวกัน การเปลี่ยนตัวชี้วัดเพียงตัวเดียวในปัจจัยที่สันนิษฐานก็จะเปลี่ยนแปลงผลการประเมินไป) เป็นเรื่องง่ายที่จะถูกเอาเปรียบและก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ประเมินราคาที่ดินและผู้ที่กำหนดราคาที่ดินเฉพาะในท้องถิ่น

นี่คือสาเหตุหลักของความยากลำบากและความล่าช้าในการกำหนด ประเมินและตัดสินใจราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ในทางกลับกัน ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินต้องมีอยู่ก่อนเสมอ และราคาของที่ดินจะถูกกำหนดไว้ก่อนกระบวนการสร้างอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การสันนิษฐานว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะอยู่ที่เท่าใด การกำหนดราคาที่ดินจึงไม่เหมาะสม ทำให้ราคาที่ดินขึ้นอยู่กับวิธีการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของผู้ลงทุน ซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่ดิน

นอกจากนี้ นักลงทุนมักใช้วิธีส่วนเกินในการคำนวณผลประโยชน์ที่ได้รับจากการสันนิษฐานถึงรายได้และประมาณการต้นทุนที่เกิดขึ้น จึงตัดสินใจลงทุนหรือไม่ลงทุนก็ได้

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเห็นว่าตามเจตนารมณ์ของมติที่ 18-NQ/TW วิธีการกำหนดราคาที่ดินจะต้องเป็นไปตามหลักการตลาด ดังนั้น การที่ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ไม่นำวิธีการกำหนดราคาที่ดินส่วนเกินมาใช้ในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินของผู้ใช้ที่ดินและค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดินจึงสอดคล้องกับนโยบายของพรรค

เพื่อแก้ไขข้อจำกัดของการไม่ใช้หลักการวิธีส่วนเกิน ร่างพระราชกฤษฎีกา 44 ได้แก้ไขและเพิ่มเติมเนื้อหาของวิธีการเปรียบเทียบ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แนวทางการประเมินมูลค่าที่ดินและพื้นที่ดินที่ไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคจะจัดทำขึ้นโดยอาศัยเทคนิคการหักลดหย่อนแบบผสมผสานเพื่อหักค่าใช้จ่ายในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค พร้อมกันนี้ กฎเกณฑ์เพิ่มเติมจะถูกเพิ่มเข้าไปว่าเมื่อกำหนดราคาที่ดิน จะต้องใช้วิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับรายปีสำหรับการเปรียบเทียบและการกระทบยอดเพื่อให้แน่ใจว่าผลการประเมินมูลค่าที่ดินมีความถูกต้อง

แหล่งที่มา