กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมว่าอย่างไร?

ในเอกสารฉบับนี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมวิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยกำหนดให้มีการควบคุมวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการหารายได้ และวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน ดังนั้น เมื่อเปรียบเทียบกับพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ร่างพระราชกฤษฎีกาจึงได้ลดวิธีการประเมินราคาที่ดินลง 2 วิธี

ตามที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี (การเปรียบเทียบ รายได้ ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน) ทำให้ครอบคลุมกรณีการประเมินราคาที่ดินทุกกรณีที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ

เสนอวิธีการสามวิธีในการประเมินมูลค่าทรัพยากรที่ดินและสิ่งแวดล้อมในรูปที่ 1 — กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระบุว่า การกำกับดูแลวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี ได้ครอบคลุมทุกกรณีการประเมินราคาที่ดินที่รัฐบริหารจัดการที่ดิน (ภาพ: DM)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการหักลดหย่อนได้นำมาผสานเข้ากับวิธีการเปรียบเทียบ เพราะวิธีการหักลดหย่อนเป็นขั้นตอนเมื่อนำวิธีการเปรียบเทียบกับแปลงที่ดินที่มีทรัพย์สินติดมากับที่ดินมาใช้เพื่อแยกมูลค่าทรัพย์สินติดมากับที่ดินของแปลงที่ดินที่นำมาเปรียบเทียบ

ขณะเดียวกัน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้เสนอร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ไม่ให้ใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน

ชี้แจงเหตุผลที่ไม่ใช้การประเมินมูลค่าที่ดินด้วยวิธีส่วนเกิน ตามร่างที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอ รัฐบาล ระบุว่า วิธีส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยการคำนวณรายได้รวมที่คาดว่าจะได้รับจากการพัฒนาทรัพย์สิน ลบด้วยต้นทุนการพัฒนารวมที่คาดว่าจะได้รับ

ดังนั้นการคำนวณรายได้รวมที่คาดว่าจะได้รับจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องอาศัยปัจจัยที่คาดว่าจะได้รับ ได้แก่ ราคาโอน ราคาเช่า ระยะเวลาขาย อัตราการขาย แนวโน้มและความผันผวนของราคาโอน ราคาเช่าในอนาคต อัตราการเข้าพัก... และจะต้องหักกระแสเงินสดออกเป็นเวลาประเมินมูลค่าตามอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาร

การคำนวณต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รวมที่คาดการณ์ไว้ นอกจากจะต้องยึดตามเกณฑ์และราคาต่อหน่วยที่ออกโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่แล้ว ยังต้องคำนึงถึงระยะเวลาในการก่อสร้าง อัตราการก่อสร้างในแต่ละปี ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ กำไรของนักลงทุนเมื่อคำนึงถึงปัจจัยความเสี่ยง ค่าใช้จ่ายโฆษณาและการขาย เป็นต้น

การคำนวณปัจจัยสมมติของรายได้รวมจากการพัฒนาและต้นทุนการพัฒนารวมที่กล่าวถึงข้างต้นนั้นซับซ้อนมาก ผลการประเมินมูลค่าไม่แน่นอน ไม่แม่นยำ และมีข้อผิดพลาดจำนวนมาก (สำหรับแปลงที่ดินเดียวกัน การเปลี่ยนแปลงเพียงตัวบ่งชี้หนึ่งตัวในปัจจัยสมมติก็จะทำให้ผลการประเมินมูลค่าเปลี่ยนไป) เป็นการเอาเปรียบได้ง่ายและก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ประเมินมูลค่าที่ดินและบุคคลที่ตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินเฉพาะในพื้นที่

นี่คือสาเหตุหลักของความยากลำบากและความล่าช้าในการกำหนด ประเมิน และตัดสินใจราคาที่ดินเฉพาะในช่วงที่ผ่านมา

ในทางกลับกัน ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินย่อมมาก่อนเสมอ และถูกกำหนดราคาก่อนกระบวนการสร้างอสังหาริมทรัพย์ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจึงไม่เหมาะสม ส่งผลให้ราคาที่ดินขึ้นอยู่กับวิธีการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของผู้ลงทุน ซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่ดิน

นอกจากนี้ นักลงทุนมักใช้การคำนวณวิธีส่วนเกินเพื่อคำนวณผลประโยชน์ที่ได้รับจากการสันนิษฐานถึงรายได้และประมาณต้นทุนที่เกิดขึ้น จึงตัดสินใจได้ว่าจะลงทุนหรือไม่ลงทุน

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเชื่อว่า ตามเจตนารมณ์ของมติที่ 18-NQ/TW วิธีการกำหนดราคาที่ดินต้องสอดคล้องกับหลักการตลาด ดังนั้น ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 จึงไม่ได้นำวิธีการกำหนดราคาที่ดินส่วนเกินมาใช้ในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินของผู้ใช้ที่ดินและค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดิน ซึ่งสอดคล้องกับนโยบายของพรรค

เพื่อแก้ไขข้อจำกัดของการไม่ใช้วิธีการส่วนเกิน ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ได้แก้ไขและเพิ่มเติมเนื้อหาของวิธีการเปรียบเทียบ

โดยแนวทางการประเมินมูลค่าที่ดินและที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคนั้น อาศัยการผสมผสานเทคนิคการหักลดหย่อนเพื่อหักค่าใช้จ่ายในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ขณะเดียวกัน ได้เพิ่มเติมข้อบังคับว่าในการกำหนดราคาที่ดิน ต้องใช้วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์รายปีเพื่อเปรียบเทียบและกระทบยอด เพื่อให้มั่นใจถึงความถูกต้องของผลการประเมินมูลค่าที่ดิน

แหล่งที่มา