กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมว่าอย่างไร?

ในเอกสารฉบับนี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมวิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยกำหนดให้มีการควบคุมวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการหารายได้ และวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน ดังนั้น เมื่อเปรียบเทียบกับพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ร่างพระราชกฤษฎีกาจึงได้ลดวิธีการประเมินราคาที่ดินลง 2 วิธี

ตามที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี (การเปรียบเทียบ รายได้ ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน) ทำให้ครอบคลุมกรณีการประเมินราคาที่ดินทุกกรณีที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ

เสนอวิธีการกำหนดราคาที่ดินทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม 3 วิธี ในภาพที่ 1 — กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระบุว่า การกำกับดูแลวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี ได้ครอบคลุมทุกกรณีการประเมินราคาที่ดินที่รัฐบริหารจัดการที่ดิน (ภาพ: DM)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการหักลดหย่อนได้นำมาผสานเข้ากับวิธีการเปรียบเทียบ เพราะวิธีการหักลดหย่อนเป็นขั้นตอนเมื่อนำวิธีการเปรียบเทียบกับแปลงที่ดินที่มีทรัพย์สินติดมากับที่ดินมาใช้เพื่อแยกมูลค่าทรัพย์สินติดมากับที่ดินของแปลงที่ดินที่นำมาเปรียบเทียบ

ขณะเดียวกัน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้เสนอร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ไม่ให้ใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน

การอธิบายว่าทำไมจึงไม่ใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน ตามร่างที่ยื่นต่อ รัฐบาล กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าวว่า วิธีส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยการคำนวณรายได้รวมที่คาดว่าจะได้รับจากการพัฒนาทรัพย์สินลบด้วยต้นทุนการพัฒนารวมที่คาดว่าจะได้รับ

ดังนั้นการคำนวณรายได้รวมที่คาดว่าจะได้รับจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องอาศัยปัจจัยที่คาดว่าจะได้รับ ได้แก่ ราคาโอน ราคาเช่า ระยะเวลาขาย อัตราการขาย แนวโน้มและความผันผวนของราคาโอน ราคาเช่าในอนาคต อัตราการเข้าพัก... และจะต้องหักกระแสเงินสดออกเป็นเวลาในการประเมินมูลค่าตามอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาร

การคำนวณต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รวมที่คาดการณ์ไว้ นอกจากจะต้องยึดตามเกณฑ์และราคาต่อหน่วยที่ออกโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่แล้ว ยังต้องคำนึงถึงระยะเวลาในการก่อสร้าง อัตราการก่อสร้างในแต่ละปี ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย กำไรของนักลงทุนโดยคำนึงถึงปัจจัยความเสี่ยง ค่าใช้จ่ายโฆษณาและการขาย เป็นต้น

การคำนวณปัจจัยสมมติของรายได้รวมจากการพัฒนาและต้นทุนการพัฒนารวมที่กล่าวถึงข้างต้นนั้นซับซ้อนมาก ผลการประเมินมูลค่าไม่แน่นอน ไม่แม่นยำ และมีข้อผิดพลาดจำนวนมาก (สำหรับแปลงที่ดินเดียวกัน การเปลี่ยนแปลงเพียงตัวบ่งชี้หนึ่งตัวในปัจจัยสมมติก็จะทำให้ผลการประเมินมูลค่าเปลี่ยนไป) เป็นการเอาเปรียบได้ง่ายและก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ประเมินมูลค่าที่ดินและผู้ที่กำหนดราคาที่ดินเฉพาะในพื้นที่

นี่คือสาเหตุหลักของความยากลำบากและความล่าช้าในการกำหนด ประเมิน และตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงในช่วงที่ผ่านมา

ในทางกลับกัน ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินย่อมมีมาก่อนเสมอ และราคาของที่ดินจะถูกกำหนดก่อนกระบวนการสร้างอสังหาริมทรัพย์ การตั้งสมมติฐานเพื่อประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต การกำหนดราคาที่ดินจึงไม่เหมาะสม ทำให้ราคาที่ดินขึ้นอยู่กับวิธีการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของผู้ลงทุน ซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่ดิน

นอกจากนี้ นักลงทุนมักใช้การคำนวณวิธีส่วนเกินเพื่อคำนวณผลประโยชน์ที่ได้รับจากการสันนิษฐานถึงรายได้และประมาณต้นทุนที่เกิดขึ้น จึงตัดสินใจได้ว่าจะลงทุนหรือไม่ลงทุน

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเชื่อว่า ตามเจตนารมณ์ของมติที่ 18-NQ/TW วิธีการกำหนดราคาที่ดินต้องสอดคล้องกับหลักการตลาด ดังนั้น การที่ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ไม่ใช้วิธีการคิดราคาที่ดินส่วนเกินในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินของผู้ใช้ที่ดินและค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดิน จึงสอดคล้องกับนโยบายของพรรค

เพื่อแก้ไขข้อจำกัดของการไม่ใช้วิธีการส่วนเกิน ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ได้แก้ไขและเพิ่มเติมเนื้อหาของวิธีการเปรียบเทียบ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แนวทางการประเมินมูลค่าที่ดินและพื้นที่ที่ไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคนั้น จัดทำขึ้นโดยอาศัยเทคนิคการหักลดหย่อนแบบผสมผสานเพื่อหักค่าใช้จ่ายในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ขณะเดียวกัน ได้มีการเพิ่มเติมกฎระเบียบว่าในการกำหนดราคาที่ดิน ต้องใช้วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์รายปีเพื่อเปรียบเทียบและกระทบยอด เพื่อให้มั่นใจถึงความถูกต้องของผลการประเมินมูลค่าที่ดิน

แหล่งที่มา