การยกเลิกวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินแบบเหลือทิ้ง จะทำให้การประเมินมูลค่าที่ดินช้าลงหรือไม่?

ความยากลำบากในการประเมินราคาที่ดินได้ “ฉุดรั้ง” ความคืบหน้าของโครงการ

จากการสำรวจของ กระทรวงก่อสร้าง พบว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 50% กำลังประสบปัญหา อุปสรรค และความล่าช้าในการดำเนินการ เนื่องจากวิธีการประเมินราคาที่ดินเพื่อประเมินราคาตลาดยังไม่ชัดเจน นอกจากนี้ ยังมีปัญหาด้านกฎหมาย การวางแผน การลงทุน และอื่นๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพียงอย่างเดียวอาจใช้เวลานานถึง 1-2 ปี สิ่งเหล่านี้เป็นสาเหตุที่ทำให้อุปทานในปี 2565 มีสัญญาณลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ที่น่าสังเกตคือ หลังจากมีการตรวจสอบโครงการต่างๆ มากมาย กระบวนการประเมินราคาที่ดินในหลายโครงการกลับล่าช้ากว่าแต่ก่อน มีโครงการที่ล่าช้าไป 2-3 ปี หรือแม้กระทั่ง 10 ปี โดยไม่ได้กำหนดราคาที่ดินไว้ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการลงทุนหลายโครงการไม่ได้รับอนุมัติเนื่องจากปัญหาเหล่านี้

ความคิดเห็นที่แตกต่างกันเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดินทำให้การกำหนดราคา “ตลาด” เป็นเรื่องยากยิ่งขึ้น ในขณะเดียวกัน โครงการต่างๆ ยังคงรอการชำระเงินให้กับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน การประเมินราคาที่ดินนี้ยังเป็นประเด็นที่หลายธุรกิจและชุมชนท้องถิ่นต่างร้องเรียน เพราะเป็นการ “ถ่วง” ความก้าวหน้าของโครงการลงทุน โดยเฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์

การใช้ข้อมูลเป็นตัวขับเคลื่อนทำให้การประเมินมูลค่าที่ดินช้าลงจริงหรือ? รูปที่ 1 — การประเมินราคาที่ดินที่ล่าช้าทำให้โครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากล่าช้าไปหลายปี

การขาดฉันทามติในมุมมองเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินยังสะท้อนให้เห็นในความคิดเห็นจำนวนมากเมื่อเร็วๆ นี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นว่าจะละทิ้งหรือคงวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ เนื่องจากวิธีการนี้ไม่ได้กล่าวถึงในร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ที่ควบคุมราคาที่ดินอีกต่อไป

ด้วยเหตุนี้ หลายฝ่ายจึงเชื่อว่าวิธีการเปรียบเทียบโดยตรง การหักลดหย่อน และการหารายได้นั้นยากที่จะทดแทนวิธีการคำนวณส่วนเกินได้อย่างสมบูรณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การยกเลิกวิธีการนี้ออกจากร่างพระราชบัญญัติฯ อาจก่อให้เกิดปัญหาเพิ่มเติมจากปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่า ซึ่งนำไปสู่ความล่าช้าในการดำเนินโครงการ นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงวิธีการประเมินมูลค่ายังแสดงให้เห็นถึงความไม่แน่นอนของนโยบาย ซึ่งส่งผลกระทบต่อโครงการลงทุนที่ได้รับการประเมินมูลค่าด้วยวิธีคำนวณส่วนเกิน และส่งผลกระทบต่อผลประกอบการทางธุรกิจขององค์กร

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ มีความเห็นตรงกันว่า นครโฮจิมินห์ใช้วิธีคิดส่วนเกินเป็นหลักในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ ตลอด 8 ปีที่ผ่านมา มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเขตเมือง 280/320 โครงการที่ใช้วิธีนี้ คิดเป็น 87.5% ดังนั้นจึงจำเป็นต้องคงวิธีคิดส่วนเกินไว้ ควบคู่ไปกับการแก้ไขหนังสือเวียนที่ 36/2014/TT-BTNMT ซึ่งให้รายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน เพื่อเป็นแนวทางในการคำนวณต้นทุนรวมโดยประมาณและรายได้รวมที่คาดการณ์ไว้ของโครงการให้แม่นยำยิ่งขึ้น

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวว่า การใช้วิธีส่วนเกินยังก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับข้าราชการและผู้ที่เกี่ยวข้อง ตัวอย่างเช่น ปัญหาความผิดพลาดจำนวนมาก เนื่องจากวิธีส่วนเกินเป็นการประมาณการโดยสมมติต้นทุนการลงทุนรวมและรายได้รวมของโครงการ ขณะที่ปัจจัยสำคัญที่สุดคือฐานข้อมูลอินพุตซึ่งไม่ถูกต้องและไม่ได้รับการอัปเดตแบบเรียลไทม์... ดังนั้นจึงไม่สามารถหาดัชนีราคาเฉลี่ยได้

ด้วยเหตุนี้ ความคิดเห็นจำนวนมากจึงแนะนำว่า แทนที่จะขจัดวิธีการส่วนเกิน ควรมีมาตรการเพื่อขจัดและปรับปรุงความแม่นยำในการรวบรวมข้อมูลเมื่อใช้วิธีนี้

เพราะเหตุใดวิธีการแบบส่วนเกินจึงยังล่าช้าในปัจจุบัน?

เพื่อตอบสนองต่อความคิดเห็นข้างต้น ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง “การประเมินราคาที่ดินอย่างเหมาะสมเพื่อปลดบล็อกโครงการ” ที่จัดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ นายดาว จุง จินห์ ผู้อำนวยการฝ่ายวางแผนและพัฒนาทรัพยากรที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม หัวหน้าคณะบรรณาธิการกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ได้เน้นย้ำว่าร่างกฎหมายไม่ได้บอกให้ยกเลิกกฎหมายดังกล่าว แต่ ณ ขณะนี้ จะใช้หลักการส่วนเกินไม่ได้

การใช้ข้อมูลเป็นตัวขับเคลื่อนทำให้การประเมินมูลค่าที่ดินช้าลงจริงหรือ? รูปที่ 2 — การลบวิธีส่วนเกินออกจากร่างใหม่ทำให้เกิดความขัดแย้งมากมาย

ตามคำอธิบาย ในมติที่ 18-NQ/TW ของคณะกรรมการกลางว่าด้วยการจัดการการใช้ประโยชน์ที่ดิน กำหนดให้การกำหนดราคาที่ดินต้องติดตามตลาดอย่างใกล้ชิด ขณะเดียวกัน วิธีส่วนเกิน (Surplus Method) กำหนดให้กำหนดราคาโดยอ้างอิงจากต้นทุนและรายได้ที่คาดการณ์ไว้ ในอดีต เนื่องจากข้อมูลราคาที่ดินในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าราคาจริง หากกำหนดตามราคานี้ จะทำให้ผู้ประเมินมั่นใจได้ แต่จะไม่สะท้อนราคาตลาดอย่างถูกต้อง

นอกจากนี้ เมื่อนำวิธีส่วนเกินไปใช้ในทางปฏิบัติมีปัจจัยสมมติหลายประการ หากเปลี่ยนเพียงตัวบ่งชี้เดียว ราคาที่ดินที่กำหนดโดยวิธีส่วนเกินก็จะผิดพลาดอย่างมาก ยิ่งไปกว่านั้น หากใช้วิธีนี้ บุคคลต่างคนต่างรวบรวมข้อมูล พารามิเตอร์ที่แตกต่างกันก็จะให้ราคาที่แตกต่างกันด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายชินห์ ยังได้หยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมาด้วยว่า “คนในพื้นที่และนักลงทุนมีความกังวลว่าการเลิกใช้วิธีประเมินราคาที่ดินแบบส่วนเกินจะทำให้การประเมินราคาที่ดินล่าช้า คำถามคือ ทำไมวิธีประเมินราคาที่ดินแบบส่วนเกินจึงยังล่าช้าอยู่”

เขากล่าวว่าฐานข้อมูลตลาดปัจจุบันยังไม่สมบูรณ์ ไม่ได้มาตรฐาน และไม่สะท้อนมูลค่าตลาดอย่างถูกต้อง ดังนั้นในอนาคตอันใกล้นี้ การประเมินราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกิน (Surplus Method) จะไม่ถูกนำมาใช้ ดังนั้น ในร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (ฉบับแก้ไข) การประเมินราคาที่ดินแต่ละแปลง จะใช้วิธีอย่างน้อย 2 วิธี หากทั้ง 2 วิธีมีมูลค่าต่างกัน จะใช้ราคาที่สูงกว่า

กฎหมายปัจจุบันกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 5 วิธี ได้แก่ วิธีเปรียบเทียบโดยตรง วิธีหักลดหย่อน วิธีรายได้ วิธีส่วนเกิน และวิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา ร่างแก้ไขพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 44/2014/ND-CP และหนังสือเวียนเลขที่ 36/2014/TT-BTNMT ซึ่งกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกำลังพิจารณาอยู่ กำหนดไว้เพียง 3 วิธี ได้แก่ วิธีเปรียบเทียบ วิธีรายได้ และวิธีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน
โดยทางเลือกนี้ ร่างกฎหมายได้รับความเห็นจำนวนมากเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินในปัจจุบันที่หน่วยงานร่างกฎหมายเสนอให้แก้ไข ซึ่งการยกเลิกวิธีการส่วนเกินกำลังก่อให้เกิดการถกเถียงมากที่สุด

แหล่งที่มา