การยกเลิกวิธีการคำนวณส่วนเกินจะทำให้กระบวนการประเมินราคาที่ดินช้าลงหรือไม่?

ปัญหาในการประเมินราคาที่ดินเป็นอุปสรรคต่อความคืบหน้าของโครงการ

จากผลสำรวจของ กระทรวงการก่อสร้าง พบว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 50% กำลังประสบปัญหาและอุปสรรค รวมถึงความล่าช้าในการดำเนินการ เนื่องจากความยากลำบากในการกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินเพื่อตรวจสอบราคาตลาด นอกจากนี้ยังมีปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเรื่องกฎหมาย การวางแผน และการลงทุน... โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพียงอย่างเดียวก็ใช้เวลา 1-2 ปี สาเหตุเหล่านี้ทำให้ปริมาณอุปทานลดลงอย่างมากในปี 2022 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่ผ่านมา

ที่น่าสังเกตคือ หลังจากตรวจสอบโครงการต่างๆ จำนวนมากแล้ว การประเมินราคาที่ดินในหลายโครงการกลับชะลอตัวลงมากกว่าเดิม โครงการบางโครงการล่าช้าไป 2-3 ปี หรือแม้กระทั่ง 10 ปี โดยที่ยังไม่มีการกำหนดราคาที่ดิน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการลงทุนหลายโครงการไม่ได้รับการอนุมัติเนื่องจากปัญหาเหล่านี้

ความคิดเห็นที่แตกต่างกันมากมายเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินยิ่งทำให้กระบวนการกำหนดราคาที่ดินตาม "ตลาด" มีความซับซ้อนมากขึ้น ในขณะเดียวกัน โครงการต่างๆ ยังคงรอการชำระเงินให้กับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนที่จะเริ่มการส่งมอบที่ดินได้ กระบวนการประเมินราคาที่ดินนี้ยังเป็นปัญหาที่หลายธุรกิจและชุมชนหยิบยกขึ้นมา เนื่องจากเป็นอุปสรรคต่อความคืบหน้าของโครงการลงทุน โดยเฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์

ความล่าช้าในการประเมินราคาที่ดินทำให้โครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการต้องล่าช้าไปหลายปี

การขาดฉันทามติเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินสะท้อนให้เห็นได้จากความคิดเห็นมากมายที่แสดงออกเมื่อเร็ว ๆ นี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นว่าจะยกเลิกหรือคงวิธีการประเมินราคาที่ดินโดยใช้ส่วนเกินไว้ เนื่องจากวิธีการนี้ไม่ได้ถูกกล่าวถึงอีกต่อไปในร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ว่าด้วยราคาที่ดิน

ดังนั้น ความคิดเห็นจำนวนมากจึงชี้ให้เห็นว่า วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง การหักลด และวิธีการคำนวณจากรายได้นั้น ยากที่จะทดแทนวิธีการคำนวณจากส่วนเกินได้อย่างสมบูรณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ด้วยเหตุนี้ การตัดวิธีการนี้ออกจากร่างกฎหมายอาจสร้างความยากลำบากเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินมูลค่า ส่งผลให้การดำเนินโครงการล่าช้า นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงวิธีการประเมินมูลค่ายังแสดงให้เห็นถึงความไม่แน่นอนของนโยบาย ส่งผลกระทบต่อโครงการลงทุนที่ประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีการคำนวณจากส่วนเกินในปัจจุบัน และส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของบริษัทด้วย

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยระบุว่า ในช่วงแปดปีที่ผ่านมา นครโฮจิมินห์ได้ใช้วิธีการคำนวณส่วนเกินเป็นหลักในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ โดยโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และเมืองจำนวน 280 โครงการจากทั้งหมด 320 โครงการ ใช้วิธีนี้ คิดเป็นร้อยละ 87.5 ดังนั้นจึงจำเป็นต้องคงวิธีการคำนวณส่วนเกินไว้ ควบคู่ไปกับการแก้ไขหนังสือเวียน 36/2014/TT-BTNMT ที่ระบุรายละเอียดวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน เพื่อให้สามารถให้คำแนะนำที่แม่นยำยิ่งขึ้นในการประมาณการต้นทุนรวมและรายได้รวมที่คาดการณ์ไว้ของโครงการต่างๆ

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ระบุว่า การใช้วิธีการคำนวณส่วนเกินก็ก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับข้าราชการและผู้ที่เกี่ยวข้องเช่นกัน ตัวอย่างเช่น มีประเด็นเรื่องความผิดพลาดอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากวิธีการคำนวณส่วนเกินเป็นการประมาณการโดยอาศัยสมมติฐานเกี่ยวกับต้นทุนการลงทุนทั้งหมดและรายได้รวมของโครงการ ในขณะที่ฐานข้อมูลที่เป็นพื้นฐานที่สำคัญที่สุดนั้นไม่ถูกต้องและไม่ได้อัปเดตแบบเรียลไทม์... ดังนั้นจึงไม่สามารถกำหนดดัชนีราคาเฉลี่ยได้

ด้วยเหตุนี้ หลายคนจึงโต้แย้งว่า แทนที่จะยกเลิกวิธีการประเมินมูลค่าส่วนเกิน ควรดำเนินมาตรการเพื่อปรับปรุงความถูกต้องแม่นยำของการเก็บรวบรวมข้อมูลเมื่อใช้วิธีนี้

เหตุใดวิธีการหาค่าส่วนเกินจึงยังคงช้าอยู่ ทั้งๆ ที่มีวิธีการนี้อยู่แล้วในปัจจุบัน?

เพื่อตอบสนองต่อความคิดเห็นดังกล่าวข้างต้น ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง "การประเมินราคาที่ดินที่เหมาะสมเพื่ออำนวยความสะดวกโครงการ" ที่จัดขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้ นายดาว จุง ชิน ผู้อำนวยการกรมวางแผนและพัฒนาที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และหัวหน้าคณะทำงานร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ได้เน้นย้ำว่า ร่างกฎหมายฉบับนี้ไม่ได้ระบุว่าจะยกเลิกวิธีการดังกล่าว แต่ในขณะนี้จะยังไม่นำวิธีการประเมินราคาส่วนเกินมาใช้

การตัดวิธีการคำนวณส่วนเกินออกจากร่างกฎหมายฉบับใหม่ได้ก่อให้เกิดความเห็นต่างเป็นอย่างมาก

ตามคำอธิบาย มติที่ 18-NQ/TW ของคณะกรรมการกลางด้านการจัดการและการใช้ที่ดิน กำหนดว่าในการกำหนดราคาที่ดิน วิธีการต้องเป็นไปตามสภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด ในขณะที่วิธีการกำหนดราคาโดยใช้ส่วนเกินกำหนดให้กำหนดราคาโดยอิงจากต้นทุนและรายได้ที่คาดการณ์ไว้ ในอดีต เนื่องจากราคาที่ดินในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์มักต่ำกว่าราคาจริง การกำหนดราคาโดยใช้วิธีนี้จึงเป็นประโยชน์ต่อผู้ประเมินราคา แต่จะไม่สะท้อนสภาพตลาดอย่างถูกต้อง

นอกจากนี้ วิธีการหาค่าส่วนเหลือ เมื่อนำไปใช้ในทางปฏิบัติ จะเกี่ยวข้องกับข้อสมมติฐานหลายประการ หากตัวชี้วัดเพียงตัวเดียวเปลี่ยนแปลงไป ราคาที่ดินที่คำนวณโดยวิธีหาค่าส่วนเหลือก็จะคลาดเคลื่อนอย่างมาก ยิ่งไปกว่านั้น วิธีนี้จะทำให้ผู้คนต่างกันใช้การคำนวณที่แตกต่างกัน และเก็บรวบรวมข้อมูลและพารามิเตอร์ที่แตกต่างกัน จึงได้ราคาที่แตกต่างกันออกไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายชินห์ได้หยิบยกประเด็นที่ว่า "หน่วยงานท้องถิ่นและนักลงทุนกังวลว่าการยกเลิกวิธีการคิดส่วนเกินจะขัดขวางการประเมินราคาที่ดิน คำถามคือ ทำไมกระบวนการจึงยังคงล่าช้าอยู่แม้จะมีวิธีการคิดส่วนเกินอยู่แล้ว?"

เขากล่าวว่าฐานข้อมูลตลาดปัจจุบันไม่สมบูรณ์ ไม่ได้มาตรฐาน และไม่สะท้อนมูลค่าตลาดอย่างแม่นยำ ดังนั้นวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินแบบส่วนเกินจึงจะไม่ถูกนำมาใช้ในอนาคตอันใกล้นี้ ด้วยเหตุนี้ ในร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดิน จึงกำหนดให้ใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินอย่างน้อยสองวิธี หากวิธีการทั้งสองให้ค่าที่แตกต่างกัน จะใช้ค่าที่สูงกว่า

กฎหมายปัจจุบันกำหนดวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินไว้ 5 วิธี ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง วิธีการหักลบ วิธีการคิดจากรายได้ วิธีการคิดจากส่วนเกิน และวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ ร่างแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP และหนังสือเวียนฉบับที่ 36/2014/TT-BTNMT ซึ่งอยู่ระหว่างการพิจารณาของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำหนดวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินไว้เพียง 3 วิธี ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการคิดจากรายได้ และวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์การประเมินมูลค่าที่ดิน

ด้วยแนวทางนี้ ร่างกฎหมายดังกล่าวได้รับการแสดงความคิดเห็นมากมายเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินในปัจจุบันที่หน่วยงานผู้ร่างกฎหมายเสนอให้แก้ไข โดยการยกเลิกวิธีการประเมินมูลค่าส่วนเกินเป็นประเด็นที่มีการถกเถียงกันมากที่สุด

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/loai-bo-phuong-phap-thang-du-lieu-co-thuc-su-lam-cham-tien-do-dinh-gia-dat-post258486.html