นครโฮจิมินห์กำหนดเปอร์เซ็นต์ต้นทุนและกำไรเป็นพื้นฐานในการประเมินมูลค่าที่ดิน

นี่เป็นหนึ่งในฐานสำคัญในการกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์

นครโฮจิมินห์กำหนดเปอร์เซ็นต์ต้นทุนและกำไรเป็นพื้นฐานในการประเมินมูลค่าที่ดิน

นี่เป็นหนึ่งในฐานสำคัญในการกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์

นายบุย ซวน เกื่อง รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เพิ่งลงนามและออกคำสั่งหมายเลข 49/2025 ซึ่งกำหนดปัจจัยที่ก่อให้เกิดรายได้จากการพัฒนา ปัจจัยในการประมาณต้นทุนการพัฒนาในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะตามวิธีส่วนเกิน และปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินในการกำหนดราคาที่ดินในเมือง

นักลงทุนได้กำไรเท่ากับ 15% ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้างทั้งหมด

สำหรับปัจจัยการประมาณต้นทุนการพัฒนา การตัดสินใจคือการให้เปอร์เซ็นต์ (%) เพื่อกำหนดต้นทุนทางธุรกิจ ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย กำไรของนักลงทุนโดยคำนึงถึงส่วนของผู้ถือหุ้น ความเสี่ยงทางธุรกิจสำหรับกลุ่มโครงการที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินหลักเดียวกันของประเภทโครงการ

ซึ่งเมืองได้แบ่งประเภทโครงการออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ โครงการที่อยู่อาศัยสูง ทาวน์เฮาส์ วิลล่า การแบ่งที่ดิน การขายที่ดิน นิคมอุตสาหกรรม คลัสเตอร์อุตสาหกรรม สำนักงาน การค้าและบริการ โรงแรม โดยแต่ละประเภทโครงการจะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับสัดส่วนที่แตกต่างกันออกไป

ต้นทุนดอกเบี้ย กำไรของนักลงทุน โดยคำนึงถึงส่วนของผู้ถือหุ้นและความเสี่ยงทางธุรกิจ จะคำนวณโดยการคูณ 15% ด้วยต้นทุนการลงทุนก่อสร้างทั้งหมด ภาพ: Le Toan

โดยเฉพาะอย่างยิ่งต้นทุนการตลาด การโฆษณา และการขายจะถูกคำนวณที่ร้อยละ 2 ของรายได้รวมสำหรับทุกกลุ่ม

ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและดำเนินงานจะคิดที่ 15% ของรายได้ค่าเช่ารวม สำหรับโครงการบ้านจัดสรรสูง โครงการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์อุตสาหกรรม โครงการลงทุนสำนักงาน การค้า และบริการ โดยเฉพาะโครงการทาวน์เฮาส์และวิลล่า โครงการจัดสรรและขายที่ดิน อัตรานี้จะคิดที่ 5% ของรายได้ค่าเช่ารวม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย กำไรของนักลงทุนที่คำนึงถึงส่วนของผู้ถือหุ้น ความเสี่ยงทางธุรกิจจะถูกคำนวณโดย 15% คูณด้วยต้นทุนการลงทุนก่อสร้างทั้งหมด ต้นทุนทางธุรกิจ และมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดิน อัตรานี้ใช้กับทุกส่วนงานข้างต้น

สำหรับโครงการลงทุนด้านโรงแรม การแพทย์ การศึกษา กีฬา หรือโครงการที่มีลักษณะเฉพาะ องค์กรที่ดำเนินการกำหนดราคาที่ดินจะต้องเสนอเปอร์เซ็นต์ปัจจัยทางการตลาด การโฆษณา ต้นทุนการขาย ต้นทุนการจัดการการดำเนินงาน ต้นทุนดอกเบี้ยเงินกู้ กำไรของนักลงทุน โดยคำนึงถึงส่วนของผู้ถือหุ้น ความเสี่ยงทางธุรกิจ และต้นทุนอื่นๆ ในรายงานอธิบายการพัฒนาแผนราคาที่ดินเพื่อให้สภาประเมินราคาที่ดินพิจารณาและตัดสินใจ

โครงการที่ขายไม่ได้ในปีแรก

สำหรับปัจจัยที่ก่อให้เกิดรายได้พัฒนา คำสั่งที่ 49/2568 ยังได้กำหนดเวลาเริ่มต้นการขาย ระยะเวลาการขาย และอัตราการขายของแต่ละส่วนงานไว้ด้วย

อย่างไรก็ตาม อัตราดังกล่าวจะใช้ได้เฉพาะกรณีที่เอกสารนโยบายการลงทุนหรือเอกสารประกวดราคาการดำเนินโครงการลงทุนหรือการตัดสินใจอนุมัติหรือรับโครงการลงทุนไม่ได้ระบุระยะเวลาการขาย เวลาในการเริ่มขายและซื้อขายสินค้าและบริการ และการตัดสินใจอนุมัติแผนการก่อสร้างโดยละเอียดไม่ได้ระบุอัตราการเข้าใช้พื้นที่

ทั้งนี้วันเริ่มขายจะเริ่มต้นตั้งแต่ปีแรกของโครงการ และเปอร์เซ็นต์การขายจะถูกจัดสรรตามพื้นที่ก่อสร้างรวมทั้งพื้นที่ชั้นใต้ดินด้วย

สำหรับระยะเวลาการขายและอัตราการขาย โครงการบ้านจัดสรรสูงที่มีพื้นที่ก่อสร้างต่ำกว่า 50,000 ตารางเมตร จะมีระยะเวลาการขาย 2 ปี โดยในปีแรกจะมีอัตราการขาย 40% และในปีที่สองจะมีอัตราการขาย 60% ส่วนโครงการทาวน์เฮาส์และวิลล่าที่มีขนาดต่ำกว่า 100 ยูนิต และโครงการที่มีการแบ่งขายแปลงที่ดินน้อยกว่า 200 แปลง จะมีอัตราการขาย 100% ภายใน 1 ปี

สำหรับโครงการขนาดใหญ่ที่มีระยะเวลาการขายยาวนานตั้งแต่ 4 ถึง 5 ปี และไม่อนุญาตให้ขายในปีแรก ได้แก่ โครงการบ้านจัดสรรสูงที่มีขนาดพื้นที่ก่อสร้างตั้งแต่ 150,000 ตร.ม. ขึ้นไป โครงการทาวน์เฮาส์และวิลล่าที่มีสินค้าตั้งแต่ 1,000 รายการขึ้นไป

สำหรับโครงการลงทุนสำนักงาน พาณิชยกรรม และบริการ อัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงานอยู่ที่ 75% และพาณิชยกรรมอยู่ที่ 70%

สำหรับโครงการลงทุนด้านโรงแรม การดูแลสุขภาพ การศึกษา วัฒนธรรม กีฬา หรือโครงการพิเศษ องค์กรที่ดำเนินการกำหนดราคาที่ดินจะต้องเสนอปัจจัยอื่น ๆ เพื่อประมาณรายได้จากการพัฒนาในรายงานอธิบายการพัฒนาแผนราคาที่ดินเพื่อให้สภาประเมินราคาที่ดินพิจารณาและตัดสินใจ

วิธีการส่วนเกินจะดำเนินการโดยนำรายได้รวมที่ประมาณการไว้จากการพัฒนาลบด้วยต้นทุนรวมที่ประมาณการไว้จากการพัฒนาของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินตามการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่

รายได้รวมจากการพัฒนาที่ดินหรือพื้นที่ดินจะถูกกำหนดขึ้นโดยอิงจากการประมาณราคาโอน ราคาค่าเช่าที่ดิน ราคาเช่าสถานที่ ราคาธุรกิจสินค้าและบริการ ความผันผวนของราคาโอน ราคาเช่าที่ดิน ราคาเช่าสถานที่ ราคาธุรกิจสินค้าและบริการในช่วงระยะเวลาการดำเนินโครงการ และปัจจัยอื่นๆ ที่ก่อให้เกิดรายได้ ได้แก่ เวลาขาย เวลาเริ่มต้นการขาย ธุรกิจสินค้าและบริการ อัตราการขาย อัตราการเข้าพัก

ราคาธุรกิจของสินค้าและบริการจะใช้ในกรณีที่ไม่สามารถเรียกเก็บราคาโอน ราคาเช่าที่ดิน และราคาเช่าสถานที่ได้

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html