การโอนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ถูกบล็อก

เนื่องจากข้อจำกัดในการประเมินราคาที่ดิน โครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์หลายแห่งจึงยังไม่ได้กำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐ ดังนั้นจึงไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้

เนื่องจากข้อจำกัดในการประเมินราคาที่ดิน โครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์หลายแห่งจึงยังไม่ได้กำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพื่อปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐ ดังนั้นจึงไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้

โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์หลายแห่งในนครโฮจิมินห์ไม่สามารถโอนได้เนื่องจากปัญหาค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ติดขัดเพราะปัญหาค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่าบริษัทของเขามีโครงการที่มีศักยภาพหลายโครงการ แต่เนื่องจากปัญหาสภาพคล่องทางการเงิน บริษัทจึงจำเป็นต้องหาพันธมิตรเพื่อโอนโครงการในเขต 7 (นครโฮจิมินห์) เพื่อปรับโครงสร้างทางการเงิน พันธมิตรพร้อมแล้ว แต่ข้อตกลงการโอนโครงการยังไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากอุปสรรคทางกฎหมาย หนึ่งในปัญหาสำคัญที่สุดคือค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ตามกฎระเบียบ การโอนโครงการ ผู้ลงทุนต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐ รวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ยิ่งไปกว่านั้น กิจการกำลังประสบปัญหาทางการเงินและไม่สามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินได้ แม้ว่าหุ้นส่วนจะตกลงที่จะจ่ายเงินล่วงหน้าเพื่อแก้ไขปัญหานี้ กิจการก็ยังคงไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินของโครงการได้ เนื่องจากปัญหาคอขวดในการประเมินมูลค่าที่ดิน

โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายร้อยโครงการที่หยุดชะงักอยู่ขณะนี้ยังไม่สามารถชำระภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐได้

กิจการที่กล่าวมาข้างต้นไม่ใช่กรณีเดียว ในปี 2567 กิจการหลายแห่งในนครโฮจิมินห์ได้ "ส่งสัญญาณ" เกี่ยวกับการมองหาพันธมิตรเพื่อถ่ายทอดโครงการ แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่มีธุรกรรมใดประสบความสำเร็จ

ข้อมูลจากกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ยังระบุอีกว่าในปี 2567 จะไม่มีการโอนโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเมือง แม้ว่านักลงทุนต่างชาติหลายรายจะกระตือรือร้นที่จะดำเนินการควบรวมกิจการและซื้อกิจการ (M&A) แต่ทั้งหมดก็ประสบปัญหาเกี่ยวกับขั้นตอนทางกฎหมาย

การเสนอแก้ไขระเบียบ

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยอมรับว่าการที่ไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ใดโอนเลยตลอดทั้งปี แสดงให้เห็นว่ากิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ยังคงหยุดชะงัก ขณะเดียวกัน นี่คือความต้องการที่แท้จริงของธุรกิจหลายแห่งในการปรับโครงสร้างการลงทุนเพื่อเอาชนะความยากลำบากและสร้างกระแสเงินสด

คุณเชา ระบุว่า มาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดหลักการที่เข้มงวดมากว่า หลังจากการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วนเสร็จสิ้น ผู้รับโอนจะสืบทอดสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน อย่างไรก็ตาม กฎหมายฉบับนี้ยังกำหนดเงื่อนไขการโอนโครงการด้วยว่า เงื่อนไขในการโอนโครงการคือต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของโครงการให้ครบถ้วน ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน (ถ้ามี)...

นายเชา กล่าวว่า กฎระเบียบดังกล่าวไม่สอดคล้องและไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง เนื่องจากนักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินและชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้แก่รัฐเพียงครั้งเดียว ยกเว้นในกรณีที่การปรับเปลี่ยนโครงการนำไปสู่ภาระผูกพันทางการเงินเพิ่มเติม

ดังนั้น HoREA จึงได้เสนอให้ กระทรวงการก่อสร้าง พิจารณาเสนอต่อนายกรัฐมนตรีและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อพิจารณากำหนดกฎเกณฑ์เพิ่มเติมว่า ในกรณีที่นักลงทุนโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วนโดยไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดิน บริษัทผู้รับโอนจะต้องรับผิดชอบในการปฏิบัติตามภาระผูกพันนี้ในนามของนักลงทุนรายเดิม

ตามที่ HoREA ระบุ การแก้ไขนี้มีเป้าหมายเพื่อขจัดอุปสรรคในการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ทั้งเพื่อขจัดความยากลำบากสำหรับธุรกิจและเพื่อขจัดอุปสรรคในการโอนโครงการ เพื่อส่งเสริมให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวและพัฒนาอย่างปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน ขณะเดียวกันก็มีส่วนสนับสนุนในการเพิ่มรายได้งบประมาณของรัฐ

ยิ่งไปกว่านั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายร้อยโครงการที่หยุดชะงักอยู่ในขณะนี้ยังไม่สามารถชำระภาระผูกพันทางการเงินที่มีต่อรัฐได้ หากโครงการเหล่านี้ได้รับการโอน ผู้รับโอนมักจะเป็นองค์กรที่มีความสามารถทางการเงินและการบริหารจัดการ ซึ่งสามารถเริ่มโครงการใหม่ หรือปรับโครงสร้างและปรับเปลี่ยนโครงการให้เหมาะสมกับความต้องการของตลาด ซึ่งจะก่อให้เกิดภาระผูกพันทางการเงินเพิ่มเติม ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้ให้กับงบประมาณแผ่นดิน

“หากไม่มีการแก้ไขกฎระเบียบข้างต้น ธุรกิจต่างๆ ก็ยังสามารถ ‘หลบเลี่ยง’ ได้โดยการโอนหุ้นหรือขายธุรกิจ ซึ่งก็เหมือนกับการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์” นายเชา กล่าวเสริม

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html