กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ชี้แจงแนวทางยกเลิกวิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เสนอ 3 วิธีประเมินราคาที่ดิน

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าวว่าหน่วยงานนี้เพิ่งส่งหนังสืออย่างเป็นทางการ ถึงกระทรวงยุติธรรม เพื่อขอประเมินพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราหลายมาตราในพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 44/2014/ND-CP ว่าด้วยราคาที่ดิน และพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 10/2023/ND-CP เกี่ยวกับการแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราหลายมาตราในพระราชกฤษฎีกาที่กำกับดูแลการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน

ทั้งนี้ ในเนื้อหาของร่าง พ.ร.บ.ดังกล่าว กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้เสนอให้แก้ไขเพิ่มเติมวิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยให้ปรับปรุงวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี คือ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการหารายได้ วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน

ทั้งนี้ เมื่อเปรียบเทียบกับพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ร่างพระราชกฤษฎีกาดังกล่าวได้ลดวิธีการประเมินราคาที่ดินลง 2 วิธี โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการหักลดหย่อนจะถูกรวมเข้าในวิธีการเปรียบเทียบ และจะไม่ใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน

เพื่ออธิบายเรื่องนี้ รายงานของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ระบุว่า วิธีการส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยการคำนวณรายได้รวมจากการพัฒนาที่คาดว่าจะได้รับของทรัพย์สินนั้นลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่คาดว่าจะได้รับทั้งหมด

ดังนั้นการคำนวณรายได้รวมจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะได้รับจะต้องอิงตาม ราคาโอน ราคาเช่า ระยะเวลาขาย อัตราการขาย แนวโน้มและความผันผวนของราคาโอน ราคาเช่าในอนาคต อัตราการเข้าพัก... และจะต้องหักส่วนลดกระแสเงินสดให้เป็นเวลาประเมินมูลค่าตามอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาร นอกจากจะยึดตามเกณฑ์และราคาต่อหน่วยที่ออกโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่แล้ว การคำนวณต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่คาดไว้ยังขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการก่อสร้าง อัตราการก่อสร้างในแต่ละปี ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย กำไรของผู้ลงทุนโดยคำนึงถึงปัจจัยความเสี่ยง ค่าใช้จ่ายโฆษณาและการขาย เป็นต้น

ตามที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุว่า การคำนวณปัจจัยที่สันนิษฐานของรายได้รวมจากการพัฒนาและต้นทุนการพัฒนารวมที่กล่าวไว้ข้างต้นมีความซับซ้อนมาก ผลการประเมินมูลค่ามีความไม่แน่นอน ไม่แม่นยำ และมีข้อผิดพลาดมาก (สำหรับแปลงที่ดินเดียวกัน การเปลี่ยนแปลงเพียงตัวชี้วัดเดียวในปัจจัยที่สันนิษฐานก็จะทำให้ผลการประเมินมูลค่าเปลี่ยนไป) และถูกใช้ประโยชน์ได้ง่าย และก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ประเมินมูลค่าที่ดินและผู้ที่ตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินเฉพาะในพื้นที่นั้นๆ นี่คือสาเหตุหลักของความยากลำบากและความล่าช้าในการระบุ ประเมิน และการตัดสินใจเฉพาะเจาะจงในอดีต

ในทางกลับกัน ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินต้องมีอยู่เสมอ และราคาของที่ดินจะถูกกำหนดก่อนกระบวนการสร้างอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นจึงไม่เหมาะสมที่จะประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตแล้วค่อยกำหนดราคาที่ดิน เพราะทำให้ราคาที่ดินขึ้นอยู่กับวิธีการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของผู้ลงทุน ซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่ดิน

ตามเจตนารมณ์ของมติ 18-NQ/TW วิธีการกำหนดราคาที่ดินจะต้องเป็นไปตามหลักตลาด ดังนั้น การที่ร่างพระราชกฤษฎีกาดังกล่าวไม่ใช้หลักการประเมินมูลค่าที่ดินด้วยวิธีการส่วนเกิน การคำนวณภาระผูกพันทางการเงินของผู้ใช้ที่ดิน และการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน จึงสอดคล้องกับนโยบายของพรรค

ในคำเสนอของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระบุชัดเจนว่า เพื่อแก้ไขข้อจำกัดในกรณีที่ไม่ใช้วิธีการส่วนเกิน ร่างพระราชกฤษฎีกาได้แก้ไขและเพิ่มเติมเนื้อหาของวิธีการเปรียบเทียบ โดยให้แนวทางการประเมินมูลค่าที่ดินและพื้นที่ดินที่ไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค บนพื้นฐานของการรวมเทคนิคการหักลดหย่อนเพื่อหักค่าใช้จ่ายในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค และพร้อมกันนั้น ได้เพิ่มเติมด้วยกฎเกณฑ์ที่ว่า เมื่อกำหนดราคาที่ดิน ต้องใช้วิธีการค่าสัมประสิทธิ์การปรับรายปีในการเปรียบเทียบและการตรวจยืนยัน เพื่อให้แน่ใจถึงความถูกต้องของผลการประเมินมูลค่าที่ดิน

“การกำกับดูแลวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี (วิธีเปรียบเทียบ วิธีหารายได้ วิธีปรับราคาที่ดิน) ทำให้ครอบคลุมกรณีประเมินราคาที่ดินทุกกรณีที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ” กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุ

หลายความเห็นกังวลเกี่ยวกับการ “ปิดกั้น” ของโครงการ หากยกเลิกวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินแบบส่วนเกิน

หลายฝ่ายมีความกังวลว่าหากเลิกใช้วิธีส่วนเกินแล้ว อาจทำให้โครงการประเมินมูลค่าที่ดินได้ยากขึ้น ส่งผลให้เกิดความแออัด

ตามรายงานของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมินห์ เมื่อเร็วๆ นี้ โครงการต่างๆ ในเมืองสูงถึง 87% ได้รับการประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีส่วนเกิน

“วิธีการประเมินราคาที่ดินแบบส่วนเกินเป็นวิธีการทางวิทยาศาสตร์ที่ได้รับการยอมรับในระดับนานาชาติ เราขอแนะนำอย่างยิ่งให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและรัฐบาลคงวิธีการประเมินราคาที่ดินแบบส่วนเกินไว้” นายเล ฮวง จาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์เสนอ

ตัวแทนจากสมาคมประเมินราคาเวียดนามกล่าวว่า วิธีการส่วนเกินนี้เหมาะสำหรับการประเมินมูลค่าที่ดินสำหรับโครงการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ วิธีการประเมินค่าอื่นจะไม่มีสิทธิ์ หากถูกละทิ้งไปอาจทำให้โครงการต่างๆ ยากต่อการกำหนดราคาที่ดินและเกิดความแออัด

“แต่ละวิธีนั้นเหมาะกับประเภทที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น วิธีเปรียบเทียบและวิธีหารายได้นั้นใช้ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับการใช้ในปัจจุบัน วิธีส่วนเกินนั้นใช้ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับการใช้ในอนาคต เป็นไปไม่ได้ที่จะนำวิธีการกำหนดราคาที่ดินในปัจจุบันไปใช้กับอนาคต ในตลาด โครงการทั้งหมดไม่ได้มีสินทรัพย์ที่คล้ายคลึงหรือคล้ายคลึงกันที่จะใช้วิธีการเปรียบเทียบ หากเลิกใช้วิธีส่วนเกิน การกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาจะเป็นเรื่องยากมาก” นายเหงียน เตียน โถว ประธานสมาคมการประเมินมูลค่าที่ดินเวียดนามกล่าว

จากรายงานของหน่วยงานในพื้นที่ ระบุว่าในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ อุปทานโครงการบ้านจัดสรรใหม่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่วนใหญ่เกิดจากปัญหาทางกฎหมายรวมทั้งเรื่องการประเมินที่ดิน ผู้ประกอบการเชื่อมั่นว่าคำสั่งของนายกรัฐมนตรีเรื่องการขจัดอุปสรรคในการประเมินราคาที่ดินเป็นพื้นฐานสำคัญที่ทำให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและท้องถิ่นทบทวนและพิจารณาทบทวนระบบเอกสารกฎหมายที่เกี่ยวข้องโดยเฉพาะวิธีการประเมินราคาที่ดินให้มีการปรับเปลี่ยนอย่างสอดประสานกันให้เหมาะสมกับตลาดมากที่สุด

จากความคิดเห็นของภาคธุรกิจและสมาคมต่างๆ สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) มีความเห็นเหมือนกันว่าการยกเลิกวิธีส่วนเกินทำให้การประเมินมูลค่าที่ดินเป็นเรื่องยาก

VCCI เน้นย้ำว่าวิธีการเปรียบเทียบมีข้อจำกัดในแง่ของข้อมูลการเปรียบเทียบ เพราะข้อมูลการทำธุรกรรมมักจะจับคู่กับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมินได้ยาก ต้องใช้ข้อมูลธุรกรรมที่ชัดเจนและถูกต้องจำนวนมาก แต่ในความเป็นจริงราคาธุรกรรมบนกระดาษและราคาธุรกรรมจริงมักจะไม่เท่ากัน วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินยังมีข้อจำกัดที่คล้ายคลึงกัน โดยอิงจากข้อมูลเชิงเปรียบเทียบ และยังเผชิญกับข้อบกพร่องในแง่ของข้อมูลและข้อมูลที่นำเข้าอีกด้วย

VCCI เชื่อว่าวิธีการส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์วิธีหนึ่งที่องค์กรประเมินมูลค่าระดับมืออาชีพใช้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อประเมินมูลค่าที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา นั่นหมายความว่ามูลค่าที่ดินได้รับการคำนวณเพื่อให้ได้การใช้ประโยชน์ที่ดีที่สุดและมีประสิทธิผลสูงสุดตามหลักตลาด การลบวิธีส่วนเกินออกจากร่างอาจส่งผลให้เอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ไม่สอดคล้องกัน โดยมีเป้าหมายในการบริหารจัดการของรัฐ โดยยังคงใช้วิธีส่วนเกินในวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินที่ VCCI เสนอไว้ การลบวิธีส่วนเกินออกอาจทำให้เกิดความยากลำบากในกระบวนการดำเนินการประเมินมูลค่าที่ดิน

ทีเอ็ม

แหล่งที่มา