กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ชี้แจงข้อเสนอยกเลิกวิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เสนอ 3 วิธีประเมินราคาที่ดิน

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าวว่าหน่วยงานนี้เพิ่งส่งหนังสืออย่างเป็นทางการ ถึงกระทรวงยุติธรรม เพื่อขอประเมินพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 44/2014/ND-CP ว่าด้วยราคาที่ดิน และพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 10/2023/ND-CP ว่าด้วยการแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาที่กำกับดูแลการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน

ที่น่าสังเกตคือ ในเนื้อหาของร่างพระราชกฤษฎีกา กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (กทพ.) ได้เสนอให้แก้ไขเพิ่มเติมวิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยกำหนดให้มีวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี คือ วิธีเปรียบเทียบ วิธีรายได้ และวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน

ดังนั้น เมื่อเปรียบเทียบกับพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ร่างพระราชกฤษฎีกาจึงได้ลดวิธีการประเมินราคาที่ดินลง 2 วิธี กล่าวคือ ได้รวมวิธีการหักลดหย่อนภาษีเข้ากับวิธีการเปรียบเทียบ และไม่ได้ใช้วิธีส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน

เพื่ออธิบายเรื่องนี้ รายงานของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุว่า วิธีส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยการคำนวณรายได้รวมที่คาดว่าจะได้รับจากการพัฒนาทรัพย์สินลบด้วยต้นทุนการพัฒนารวมที่คาดว่าจะได้รับ

ดังนั้นการคำนวณรายได้รวมที่คาดว่าจะได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องพิจารณาจาก ราคาโอน ราคาเช่า ระยะเวลาขาย อัตราการขาย แนวโน้มและความผันผวนของราคาโอน ราคาเช่าในอนาคต อัตราการเข้าพัก... และต้องนำกระแสเงินสดมาคิดลดกับระยะเวลาในการประเมินมูลค่าตามอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารด้วย ส่วนการคำนวณต้นทุนรวมที่คาดว่าจะได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น นอกจากจะต้องพิจารณาจากเกณฑ์และราคาต่อหน่วยที่ออกโดยหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องแล้ว ยังต้องพิจารณาระยะเวลาในการก่อสร้าง อัตราการก่อสร้างรายปี ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย กำไรของนักลงทุน โดยคำนึงถึงปัจจัยความเสี่ยง ค่าโฆษณา ยอดขาย...

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุว่า การคำนวณปัจจัยสมมติของรายได้รวมจากการพัฒนาและต้นทุนการพัฒนารวมดังกล่าวข้างต้นมีความซับซ้อนมาก ผลการประเมินมูลค่ามีความไม่แน่นอน ไม่ถูกต้อง และมีข้อผิดพลาดจำนวนมาก (สำหรับที่ดินแปลงเดียวกัน การเปลี่ยนแปลงเพียงตัวชี้วัดเดียวในปัจจัยสมมติก็จะทำให้ผลการประเมินมูลค่าเปลี่ยนแปลงไป) อีกทั้งยังถูกนำไปใช้ประโยชน์ได้ง่ายและก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ประเมินราคาที่ดินและผู้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะในพื้นที่ต่างๆ นี่เป็นสาเหตุหลักของความยากลำบากและความล่าช้าในการกำหนด ประเมินราคา และตัดสินใจเฉพาะเจาะจงในอดีต

ในทางกลับกัน ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินย่อมมีมาก่อนเสมอ และราคาที่ดินจะถูกกำหนดก่อนกระบวนการสร้างอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การจะประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตแล้วค่อยกำหนดราคาที่ดินจึงไม่เหมาะสม เพราะราคาที่ดินจะขึ้นอยู่กับวิธีการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของผู้ลงทุน ซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่ดิน

ตามเจตนารมณ์ของมติที่ 18-NQ/TW วิธีการกำหนดราคาที่ดินต้องสอดคล้องกับหลักการตลาด ดังนั้น ร่างพระราชกฤษฎีกาจึงไม่นำวิธีการกำหนดราคาที่ดินส่วนเกินมาใช้ในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงินของผู้ใช้ที่ดินและค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดิน ซึ่งสอดคล้องกับนโยบายของพรรค

คำร้องของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุชัดเจนว่าเพื่อแก้ไขข้อจำกัดในกรณีที่ไม่ใช้วิธีการส่วนเกิน ร่างพระราชกฤษฎีกาได้แก้ไขและเพิ่มเติมเนื้อหาของวิธีการเปรียบเทียบ โดยให้แนวทางการประเมินมูลค่าที่ดินและพื้นที่ดินที่ไม่ได้ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคโดยอาศัยการผสมผสานเทคนิคการหักลดหย่อนเพื่อหักค่าใช้จ่ายในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค และพร้อมกันนั้นก็เสริมด้วยกฎระเบียบว่าเมื่อกำหนดราคาที่ดิน ต้องใช้วิธีการค่าสัมประสิทธิ์การปรับรายปีสำหรับการเปรียบเทียบและการตรวจยืนยันเพื่อให้แน่ใจว่าผลการประเมินมูลค่าที่ดินมีความถูกต้อง

“การกำกับดูแลวิธีการประเมินราคาที่ดิน 3 วิธี (วิธีเปรียบเทียบ วิธีคิดตามรายได้ วิธีปรับราคาที่ดิน) ทำให้ครอบคลุมกรณีการประเมินราคาที่ดินทุกกรณีที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ” กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าว

หลายความเห็นกังวลเกี่ยวกับการ "ปิดกั้น" ของโครงการ หากยกเลิกวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินส่วนเกิน

หลายฝ่ายมีความเห็นกังวลว่าหากเลิกใช้วิธีส่วนเกิน อาจทำให้โครงการประเมินมูลค่าที่ดินได้ยากขึ้น ส่งผลให้เกิดความแออัด

ตามรายงานของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมินห์ เมื่อเร็วๆ นี้ โครงการต่างๆ ในเมืองสูงถึง 87% ได้รับการประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีส่วนเกิน

“วิธีการประเมินราคาที่ดินแบบส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินราคาที่ดินที่เป็นวิทยาศาสตร์และได้รับการยอมรับในระดับสากล เราขอแนะนำอย่างยิ่งให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและรัฐบาลคงวิธีการประเมินราคาที่ดินแบบส่วนเกินนี้ไว้” นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์เสนอ

ผู้แทนสมาคมประเมินราคาแห่งเวียดนามกล่าวว่า วิธีการประเมินราคาส่วนเกินนี้เหมาะสำหรับการประเมินราคาที่ดินสำหรับโครงการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ ส่วนวิธีการประเมินราคาอื่นๆ ไม่สามารถนำมาประยุกต์ใช้ได้ หากละทิ้งไป อาจทำให้การประเมินราคาที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ เป็นเรื่องยากและก่อให้เกิดความแออัด

“แต่ละวิธีเหมาะสมกับประเภทที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น วิธีเปรียบเทียบและวิธีหารายได้จะใช้ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับการใช้ในปัจจุบัน วิธีส่วนเกินจะใช้ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับการใช้ในอนาคต การนำวิธีการกำหนดราคาที่ดินปัจจุบันไปใช้กับอนาคตเป็นไปไม่ได้ ในตลาด โครงการทั้งหมดไม่ได้มีสินทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันหรือคล้ายคลึงกันที่จะใช้วิธีการเปรียบเทียบ หากเลิกใช้วิธีส่วนเกิน การกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาจะเป็นเรื่องยากมาก” นายเหงียน เตี๊ยน โถว ประธานสมาคมประเมินราคาแห่งเวียดนามกล่าว

รายงานจากหน่วยงานท้องถิ่นระบุว่า อุปทานโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ลดลงอย่างต่อเนื่อง สาเหตุหลักมาจากปัญหาทางกฎหมาย รวมถึงการประเมินราคาที่ดิน ผู้ประกอบการเชื่อว่ามติคณะรัฐมนตรีเรื่องการแก้ไขปัญหาการประเมินราคาที่ดินของนายกรัฐมนตรี จะเป็นพื้นฐานสำคัญที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและหน่วยงานท้องถิ่นควรทบทวนและพิจารณาระบบเอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะวิธีการประเมินราคาที่ดิน ให้มีการปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับตลาดมากที่สุด

จากความคิดเห็นของภาคธุรกิจและสมาคมต่างๆ สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ยังมีความเห็นตรงกันว่าการยกเลิกวิธีส่วนเกินจะทำให้การประเมินมูลค่าที่ดินเป็นเรื่องยาก

VCCI เน้นย้ำว่าวิธีการเปรียบเทียบมีข้อจำกัดในแง่ของข้อมูลเปรียบเทียบ เนื่องจากข้อมูลธุรกรรมมักยากที่จะจับคู่กับอสังหาริมทรัพย์ที่จะประเมินมูลค่า ต้องใช้ข้อมูลธุรกรรมที่ชัดเจนและถูกต้องแม่นยำจำนวนมาก ในขณะที่ในความเป็นจริง ราคาธุรกรรมบนกระดาษและราคาธุรกรรมจริงมักจะไม่เท่ากัน วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินก็มีข้อจำกัดที่คล้ายคลึงกัน โดยพิจารณาจากข้อมูลเปรียบเทียบ และยังมีข้อบกพร่องในแง่ของข้อมูลและข้อมูลที่นำเข้า

VCCI เชื่อว่าวิธีส่วนเกินเป็นวิธีหนึ่งที่องค์กรประเมินราคามืออาชีพนำมาใช้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อประเมินที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา ซึ่งหมายความว่ามูลค่าที่ดินได้รับการคำนวณเพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุดและมีประสิทธิภาพสูงสุดตามหลักการตลาด การยกเลิกวิธีส่วนเกินในร่างกฎหมายฉบับนี้อาจทำให้เกิดความไม่สอดคล้องกันในเอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประโยชน์ในการบริหารจัดการของรัฐ การคงวิธีส่วนเกินไว้ในวิธีการประเมินราคาที่ดินที่ VCCI เสนอ การยกเลิกวิธีส่วนเกินอาจทำให้เกิดความยากลำบากในการดำเนินการประเมินราคาที่ดิน

ทีเอ็ม

แหล่งที่มา

การแสดงความคิดเห็น (0)

ความสนใจสูงสุด

ใหม่ล่าสุด

No data