“ระเบิดคลัสเตอร์” เอเวอร์แกรนด์ระเบิด ตลาดอสังหาฯ จีนเผยบาดแผลที่รักษายาก

ภาวะล้มละลายในปัจจุบันและการสูญเสียครั้งใหญ่ของ China Evergrande Group ทำให้ยากที่จะจินตนาการถึง "อาณาจักรอสังหาริมทรัพย์" ที่มีชื่อเสียง ซึ่งครั้งหนึ่งเคยเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จสูงสุดในจีนมาเป็นเวลาหลายทศวรรษ

'Bom chùm' Evergrande nổ trong thị trường bất động sản, Bắc Kinh những vết thương lâu lành?

'ระเบิดคลัสเตอร์' เอเวอร์แกรนด์ระเบิด ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนเผยบาดแผลที่รักษายาก ในภาพ: การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของอสังหาริมทรัพย์ในจีนทำให้อพาร์ตเมนต์สูงผุดขึ้น "ราวกับดอกเห็ด" ทั่วประเทศ (ที่มา: AP)

เมื่อวันที่ 17 สิงหาคม เอเวอร์แกรนด์ กลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อันดับสองของจีน ได้ยื่นขอพิทักษ์ทรัพย์ในนิวยอร์ก สหรัฐอเมริกา ผู้คนต่างกังวลว่าเอเวอร์แกรนด์เป็นเพียงโดมิโนตัวแรก และ เศรษฐกิจ ที่ใหญ่เป็นอันดับสองของโลกอาจเผชิญกับความเสี่ยงที่จะเกิดวิกฤตหนี้สินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในเร็วๆ นี้

อุปทานลดลง ความต้องการลดลงเร็วขึ้น

จาก การสำรวจ ของ Bloomberg พบ ว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อาจยังคงลดลงในเดือนกรกฎาคม 2566 โดยลดลง 8% ในช่วง 7 เดือนแรกของปีจากต้นปี เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2565 ซึ่งถือเป็นการลดลงอย่างต่อเนื่องจาก 7.9% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี

ที่น่าสังเกตคือ สถานการณ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ดีขึ้น ยอดขายบ้านใหม่จากผู้สร้างบ้านรายใหญ่ลดลงมากที่สุดในรอบปีในเดือนกรกฎาคม แม้ว่าหลายเมืองจะผ่อนคลายข้อจำกัดการซื้อบ้านแล้วก็ตาม ซึ่งส่งผลกระทบต่อผู้พัฒนาที่ต้องการเงินสดเพื่อบรรเทาปัญหาสินเชื่อที่ยืดเยื้อมาหลายปี

Country Garden Holdings Co. ซึ่งเคยเป็นผู้พัฒนาภาคเอกชนรายใหญ่ที่สุดในจีนเมื่อพิจารณาจากรายได้ จะเข้าร่วมกับกลุ่มผู้ผิดนัดชำระหนี้ เช่น China Evergrande Group หากไม่สามารถชำระดอกเบี้ยพันธบัตรมูลค่า 2 ดอลลาร์ที่ครบกำหนดในสัปดาห์ที่แล้วภายใน 30 วัน

นักวิเคราะห์ของ China International Capital Corp รวมถึง Zhang Wenlang ได้ออกมาเตือนว่าแรงกดดันตลอดห่วงโซ่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขาย การซื้อที่ดิน และการก่อสร้าง อาจยังคงส่งผลกระทบต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจของจีนต่อไป

เมื่อชมการแข่งขันฟุตบอลของมณฑลตงเจียงในมณฑลกุ้ยโจวทางทีวีหรือ วิดีโอ คุณจะเห็นว่าสนามกีฬาแห่งนี้รายล้อมไปด้วยตึกสูงระฟ้า

เขตตงเจียงมีพื้นที่มากกว่า 3,300 ตารางกิโลเมตร และมีประชากรน้อยกว่า 300,000 คน แม้จะมีพื้นที่มากกว่าฮ่องกง (จีน) ถึงสามเท่า แต่ประชากรกลับมีเพียงประมาณ 4% ของฮ่องกง ด้วยความหนาแน่นของประชากรที่ต่ำ คาดว่าอัตราการเข้าใช้อาคารสูงเหล่านี้จะไม่สูงเกินไป

ในปี พ.ศ. 2521 พื้นที่ใช้สอยเฉลี่ยต่อหัวของประชากรในเมืองในประเทศจีนอยู่ที่ 3.6 ตารางเมตร ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 40 ตารางเมตร ครัวเรือนในเมืองประมาณ 97% มีบ้าน โดยแต่ละครัวเรือนมีบ้านเฉลี่ย 1.5 หลัง และ 40% ของครัวเรือนในเมืองมีบ้าน 2 หลังหรือมากกว่า ในเดือนกันยายน พ.ศ. 2559 รัฐบาล เริ่มควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคาเฉลี่ยลดลงอย่างมาก

ในปี 2020 ราคาเฉลี่ยของประเทศอยู่ที่ 9,860 หยวน (ประมาณ 1,360 เหรียญสหรัฐ) ต่อตารางเมตร

ภายในสิ้นปี 2565 ราคาอสังหาริมทรัพย์เฉลี่ยจะลดลงเหลือ 9,800 หยวนต่อตารางเมตร ด้วยระดับราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน อุปทานมีมากกว่าอุปสงค์ บ่งชี้ว่าราคาที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังกำลังเกิดภาวะฟองสบู่ ซึ่งในระยะยาวจะทำให้หลายคนไม่สามารถบรรลุความต้องการปรับปรุงที่อยู่อาศัยได้ อย่างไรก็ตาม หากราคาที่อยู่อาศัยลดลง ก็จะส่งผลกระทบต่อการจ้างงานและการบริโภคในระยะสั้น

สำนักงานสถิติแห่งชาติจีนรายงานว่ายอดขายบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ลดลง 5.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยยอดขายบ้านพักอาศัยลดลง 2.8% ยอดขายบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้น 1.1% โดยยอดขายบ้านพักอาศัยเพิ่มขึ้น 3.7% ราคาบ้านใหม่เพิ่มขึ้นเล็กน้อย ราคาตลาดหลักที่สูงช่วยหนุนราคาบ้านมือสอง ในบางเมือง ราคาบ้านที่สูงเป็นอุปสรรคต่อการซื้อขายบ้านมือสอง

สถิติจาก lianjia.com ระบุว่า จำนวนป้ายประกาศขายบ้านมือสองในปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กว่างโจว และเซินเจิ้น ในช่วงครึ่งปีแรกเพิ่มขึ้น 48.2%, 36.7%, 35.8% และ 30.9% ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน อย่างไรก็ตาม จำนวนการซื้อขายบ้านมือสองที่ประสบความสำเร็จลดลง 12.7%, 11.1%, 10.3% และเพิ่มขึ้น 0.8% ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากบ่นว่า "มีราคาแต่ไม่มีตลาด" แม้ว่าราคาจะคงที่ แต่หากราคาไม่ลดลงอย่างรวดเร็ว ก็ไม่สามารถขายได้

ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองระดับที่สอง สาม และสี่ อยู่ในระดับต่ำ รายได้ของผู้คนก็ค่อนข้างต่ำ บ้านใหม่โดยทั่วไปมักซบเซา และตลาดที่อยู่อาศัยมือสองก็ยิ่งซบเซาลงไปอีก

เมืองจงซานและเจียงเหมินในเขตอ่าวใหญ่ล้วนมีบ้านว่างเปล่าจำนวนมาก และการซื้อขายบ้านมือสองก็มีอยู่ไม่บ่อยนัก

รักษาแผลหายช้าอย่างไร?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนยังคงไม่ค่อยมีแนวโน้มที่ดีนักในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 เนื่องจากความสัมพันธ์ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนแปลงไป และราคาบ้านจะยังคงลดลงอย่างน้อยในระยะสั้น

ในช่วงกลางเดือนกรกฎาคม ธนาคารประชาชนจีน (PBoC) ได้ยืนยันว่า "ความสัมพันธ์ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่"

เมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม การประชุมสมัยสามัญของคณะรัฐมนตรีจีนเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปฏิรูปหมู่บ้านในเมืองและมหานครอย่างมั่นคง

เมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม โปลิตบูโรได้จัดการประชุมเพื่อหารือเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ใหม่ที่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์จีน และเร่งปรับและเพิ่มประสิทธิภาพนโยบายอสังหาริมทรัพย์ โปลิตบูโรได้เสนออีกครั้งให้ส่งเสริมการปรับปรุงหมู่บ้านในเมืองและการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะแบบ “ปกติและฉุกเฉิน” อย่างจริงจัง พร้อมทั้งเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาประหยัดผ่านช่องทางต่างๆ

เมื่อวันที่ 1 สิงหาคม ธนาคารประชาชนแห่งประเทศจีน (PBOC) และสำนักงานบริหารเงินตราต่างประเทศแห่งรัฐ (State Administration of Foreign Exchange) ได้จัดการประชุมเชิงปฏิบัติการในช่วงครึ่งหลังของปี โดยประกาศสนับสนุนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มั่นคงและแข็งแรง การประชุมครั้งนี้ได้ขยายระยะเวลาค้ำประกันสินเชื่อสำหรับการส่งมอบที่อยู่อาศัย จัดหาเงินทุนที่มั่นคงและเป็นระเบียบเรียบร้อยให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเสริมสร้างการสนับสนุนทางการเงินสำหรับการเช่าที่อยู่อาศัย การปรับปรุงหมู่บ้านในเมือง และการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ขณะเดียวกัน การประชุมยังเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปรับปรุงระบบการติดตาม ประเมินผล และป้องกันความเสี่ยงทางการเงิน โดยคงไว้ซึ่งมาตรฐานความปลอดภัยเพื่อป้องกันความเสี่ยงทางการเงินเชิงระบบ ผู้บริหารยังเน้นย้ำถึงการดำเนินนโยบายสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกัน โดยให้แนวทางในการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายบุคคลและอัตราการผ่อนชำระงวดแรก เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัย

ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา รัฐบาลจีนได้ประกาศข้อมูลกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง โดยมีเนื้อหาหลักดังนี้:

ประการแรก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจีนได้เปลี่ยนจากความต้องการที่มากกว่าอุปทาน ไปสู่อุปทานที่มากกว่าอุปสงค์ อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นองค์ประกอบหลักของสินทรัพย์ครอบครัว แต่ยุคของการเป็นเจ้าของบ้านในฐานะวิธีการหลักในการสะสมความมั่งคั่งได้สิ้นสุดลงแล้ว การลงทุนด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีนในช่วงครึ่งปีแรกก็ลดลง 7.9% เช่นกัน ขณะที่ความต้องการลดลงในอัตราที่เร็วกว่า

ประการที่สอง การจัดหาเงินทุนจากธนาคารในปัจจุบันสำหรับอสังหาริมทรัพย์มีเป้าหมายสำคัญสองประการ ประการแรกคือ เพื่อให้แน่ใจว่ามีการส่งมอบบ้าน สนับสนุนให้ผู้พัฒนาส่งมอบบ้านได้ตรงเวลา และป้องกันการล่มสลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประการที่สองคือ การปรับปรุงหมู่บ้านในเมือง พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาประหยัด แม้ว่าเอกสารบางฉบับจะไม่ได้ระบุรูปแบบดังกล่าว แต่มาตรการเฉพาะก็ยังคงเป็นการดำเนินการ "บ้านเพื่อการอยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อการเก็งกำไร" อย่างไรก็ตาม หากปราศจากการเก็งกำไร ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงย่อมยากที่จะรักษาไว้ได้

ประการที่สาม เสริมสร้างการกำกับดูแลและบริหารความเสี่ยง เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Evergrande ประกาศว่าหนี้สินรวม ณ สิ้นปี 2565 สูงกว่า 2.4 ล้านล้านหยวน ณ สิ้นปี 2565 Evergrande มีพนักงานมากกว่า 100,000 คน และมีหนี้สินตามสัญญามากกว่า 720 ล้านหยวน ซึ่งเกี่ยวข้องกับอพาร์ตเมนต์หลายแสนห้องที่ขายไปแล้ว แต่ยังไม่ได้ส่งมอบ

การจัดการกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ล้มละลาย ไม่มีสภาพคล่อง และขาดทุนอย่าง Evergrande อย่างถูกต้องและถูกกฎหมาย ถือเป็นการทดสอบระบบธนาคารและเจ้าหนี้รายอื่นๆ ของจีน

ประการที่สี่ การลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยเงินดาวน์ส่วนใหญ่มีจุดประสงค์เพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านหลังแรกและผู้ที่ต้องการปรับปรุงบ้าน หากรายได้และราคาบ้านของประชาชนไม่เปลี่ยนแปลง การลดอัตราดอกเบี้ยเงินดาวน์จะส่งผลให้ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ลุกลามไปสู่สินเชื่อทางการเงิน ซึ่งขัดแย้งกับเป้าหมายในการป้องกันความเสี่ยงทางการเงินเชิงระบบและจำกัดโอกาสในการปรับตัว

หากราคาบ้านไม่เปลี่ยนแปลงเป็นเวลานานและค่าจ้างเพิ่มขึ้น อาคารเก่าบางส่วนอาจถูกรื้อถอน และอำนาจซื้อของผู้อยู่อาศัยใหม่ก็อาจช่วยพยุงราคาปัจจุบันไว้ได้ในอีกไม่กี่ปีต่อมา

รัฐบาลได้นำมาตรการที่เอื้ออำนวยมาอย่างต่อเนื่องเพื่อรักษาเสถียรภาพราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรักษาเสถียรภาพเศรษฐกิจ แต่โดยทั่วไปแล้วราคาอสังหาริมทรัพย์ของจีนจะยังคงลดลงในระยะสั้น โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง

แหล่งที่มา