แนวทางและวิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ประจำวันที่ 5 สิงหาคม

มาตรฐานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามที่ออกร่วมกับหนังสือเวียน 42/2024/TT-BTC กำหนดและแนะนำการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เมื่อประเมินราคาตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยราคา

หนังสือเวียนที่ 42/2024/TT-BTC มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 5 สิงหาคม 2024

หมายเหตุ: มาตรฐานการประเมินราคาของเวียดนามนี้ไม่ใช้กับการประเมินราคาที่ดินภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน

หัวข้อที่ใช้มาตรฐานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ของเวียดนามนี้ ได้แก่:

- ผู้ประเมินราคาและบริษัทประเมินราคา ดำเนินกิจกรรมการให้บริการประเมินราคาตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยราคา

- องค์กรและบุคคลที่ดำเนินกิจกรรมประเมินราคาของรัฐตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยราคา

- องค์กรและบุคคลที่ขอประเมินราคา บุคคลภายนอกที่ใช้รายงานประเมินราคาตามสัญญาประเมินราคา (ถ้ามี)

ตามมาตรฐานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม แนวทางที่ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะประกอบด้วยวิธีการดังต่อไปนี้: แนวทางตลาด แนวทางต้นทุน และแนวทางรายได้ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรฐานการประเมินมูลค่าของเวียดนาม หรือใช้แนวทางผสมผสานหลายวิธี

สำหรับวิธีการประเมินมูลค่าที่ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ จะรวมถึงวิธีการประเมินมูลค่าที่อยู่ในแนวทางดังกล่าว หรือใช้วิธีผสมผสานหลายวิธีที่ระบุไว้ในมาตรฐานการประเมินมูลค่าของเวียดนามฉบับนี้ วิธีการประเมินมูลค่าส่วนเกิน (Surplus Method) เป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่สร้างขึ้นจากการผสมผสานระหว่างวิธีตลาด วิธีต้นทุน และวิธีรายได้

โดยพิจารณาจากลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมิน วัตถุประสงค์ในการประเมิน เวลาที่ประเมิน เกณฑ์มูลค่าประเมิน ข้อมูลและรายละเอียดต่างๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมินที่สามารถรวบรวมได้ เพื่อเลือกวิธีการประเมินที่เหมาะสม

แนวทางและวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

ตามมาตรา 4 ของหนังสือเวียน 42/2024/TT-BTC ที่ควบคุมแนวทางและวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่วันที่ 5 สิงหาคม 2024 ดังต่อไปนี้:

(i) แนวทางที่ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ แนวทางตลาด แนวทางต้นทุน และแนวทางรายได้ ตามที่กำหนดไว้ในมาตรฐานการประเมินมูลค่าของเวียดนาม หรือแนวทางผสมผสานหลายแนวทาง

(ii) วิธีการประเมินมูลค่าที่ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ วิธีการประเมินมูลค่าที่อยู่ในแนวทางหรือการผสมผสานแนวทางที่ระบุไว้ในข้อ (i) ของมาตรานี้ วิธีการประเมินมูลค่าส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าที่สร้างขึ้นบนพื้นฐานของการผสมผสานระหว่างวิธีตลาด วิธีต้นทุน และวิธีรายได้

(iii) โดยพิจารณาจากลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมิน วัตถุประสงค์ในการประเมิน เวลาที่ประเมิน เกณฑ์มูลค่าประเมิน ข้อมูลและรายละเอียดต่างๆ ของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมินที่สามารถรวบรวมได้ เพื่อเลือกวิธีการและแนวทางการประเมินที่เหมาะสม

ทั้งนี้ ให้ดำเนินการตามวิธีส่วนเกินตั้งแต่วันที่ 5 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ดังต่อไปนี้

(i) สูตรในวิธีส่วนเกิน:

วี = ดีที - ซีพี

ในนั้น:

- V : มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมิน

- DT: รายได้รวมจากการพัฒนา

- CP : ต้นทุนการพัฒนารวม

(ii) เนื้อหาการดำเนินการ:

- กำหนดการใช้งานทรัพย์สินให้เกิดประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด

- กำหนดระยะเวลาคาดการณ์กระแสเงินสดในอนาคต (n)

- กำหนดรายได้รวมจากการพัฒนา (DT)

- กำหนดต้นทุนการพัฒนารวม (CP)

- กำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ (V)

(iii) กรณีเกี่ยวกับระยะเวลาที่เกิดรายได้จากการพัฒนาและต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์:

- กรณีที่ 1: รายได้จากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นในปีเดียวกัน ในกรณีนี้ รายได้และต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะคำนวณตามระดับราคา ณ เวลาที่ประเมินมูลค่า

V = DT - CP (ณ เวลาประเมิน)

- กรณีที่ 2 : กระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กินเวลานานหลายปี หลังจากก่อสร้างแล้ว จะมีการให้เช่าทรัพย์สินเพื่อประกอบธุรกิจ หรือให้เช่าบางส่วนเพื่อประกอบธุรกิจ หรือขายทรัพย์สินบางส่วนในช่วงหลายปี

ในนั้น:

- V : มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมิน

- DTt: คาดการณ์รายได้พัฒนาในปี t

- CPt: ประมาณการต้นทุนการพัฒนาสำหรับปีที่ t

- r: อัตราส่วนลด

- n: ระยะเวลาคาดการณ์กระแสเงินสดในอนาคต

- t: ปีคาดการณ์.

นอกจากนี้ ตามมาตรา 10 ของหนังสือเวียน 42/2024/TT-BTC การกำหนดอัตราส่วนลด (r) ในวิธีส่วนเกินมีกำหนดไว้ดังต่อไปนี้:

การกำหนดอัตราส่วนลดต้องสะท้อนถึงมูลค่าเงินตามเวลาและความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับกระแสเงินสดที่เกิดขึ้นระหว่างการก่อสร้าง การแล้วเสร็จ และการดำเนินการของโครงการอสังหาริมทรัพย์

อัตราส่วนลดจะถูกกำหนดด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งต่อไปนี้:

- อัตราส่วนลดที่กำหนดโดยแนวทางรายได้จะระบุไว้ในมาตรฐานการประเมินมูลค่าของเวียดนามเกี่ยวกับแนวทางรายได้

- อัตราส่วนลดกำหนดโดยอ้างอิงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระยะกลางเฉลี่ยของเงินฝากสกุลเงินดองที่ธนาคารพาณิชย์ที่รัฐบาลถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละ 50 ของทุนจดทะเบียนหรือหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงทั้งหมดที่มีสำนักงานใหญ่หรือสาขาอยู่ในจังหวัด ณ เวลาประเมินมูลค่าเพื่อดำเนินโครงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ

การใช้ประโยชน์ทรัพย์สินสูงสุดและดีที่สุดจะถูกกำหนดบนพื้นฐานต่อไปนี้:

- ลักษณะการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

- ข้อมูลเกี่ยวกับการวางผังการใช้ที่ดิน การวางผังการก่อสร้าง การวางผังการจราจร กฎระเบียบการแปรรูปการใช้ที่ดิน และกฎระเบียบการลงทุนก่อสร้างที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่

- คำแนะนำในการวิเคราะห์การใช้ประโยชน์สูงสุดและมีประสิทธิผลสูงสุดของมาตรฐานการประเมินมูลค่าของเวียดนามในการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเกี่ยวกับสินทรัพย์ที่จะประเมินมูลค่า

ภูมิปัญญา

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/cac-cach-tiep-can-phuong-phap-tham-dinh-gia-bat-dong-san-tu-5-8-a669626.html