ราคาที่ต้องจ่ายเพื่อธุรกิจที่ฉวยโอกาส

ยักษ์ใหญ่อสังหาฯ แห่เปิดตัวโครงการบ้านหรู ไม่สนใจโครงการบ้านราคาประหยัด:

การหยุดชะงักของภาคอสังหาริมทรัพย์อาจฉุด เศรษฐกิจ โดยรวมให้ตกต่ำ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในช่วงสั้นๆ ในปี 2564 และต้องเผชิญช่วงเวลาที่ยากลำบากนับตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นมา ธุรกิจต่างๆ รวมถึงนักลงทุนรายใหญ่ ต่างก็ขาดเงินสด ขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรง และเสี่ยงต่อการล้มละลายหมู่

ตามรายงานของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ในปี 2022 เพียงปีเดียว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 1,200 แห่งล้มละลาย โครงการจำนวนมากต้องหยุดการก่อสร้าง ผู้รับเหมาไม่มีโครงการ ไม่มีงานทำ และคนงานต้องตกงาน นอกจากนี้ ธุรกิจหลายแห่งยังลดจำนวนพนักงานลง 30% - 50% และนายหน้าก็ลดลงถึง 70%

ดร.คาน ฟาน ลุค ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ กล่าวกับผู้สื่อข่าวว่า ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบกับปรากฏการณ์ที่ไม่ปกติ เนื่องจากในขณะที่เศรษฐกิจมหภาคเติบโตได้ดีมาก แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับพลิกกลับและแทบจะ “หยุดชะงัก” เลยทีเดียว นายลุคชี้ให้เห็นว่ามีสาเหตุหลัก 5 ประการที่ทำให้เกิดปรากฏการณ์นี้

ประการแรก หลังจากการเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วง 2 ปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก และเวียดนามจะเข้าสู่ช่วงปรับตัว นี่คือกฎของตลาด

“ในช่วง 2 ปีที่เศรษฐกิจเติบโตอย่างรวดเร็ว ราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 10% - 20% ในขณะที่ในเวียดนามราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 20% - 50%” นายลุคกล่าว

ประการที่สอง อสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามกำลังเผชิญกับปัญหาทางกฎหมายมากมายที่ไม่ได้รับการแก้ไขอย่างทันท่วงที รายงานของ HoREA ระบุว่าปัญหาทางกฎหมายคิดเป็น 70% ของโครงการ โครงการจำนวนมากถูกระงับมาหลายปี ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย ส่งผลให้เกิดปรากฏการณ์ที่นักลงทุน "หมดตัวเพราะทรัพย์สินกองโต"

ประการที่สาม แหล่งเงินทุนมีจำนวนลดลงในช่วงปีที่ผ่านมา รวมทั้งทุนสินเชื่อและทุนจากช่องทางการระดมเงินทุน เช่น หุ้นหรือพันธบัตร

ประการที่สี่ เกิดการละเมิดอย่างต่อเนื่องหลายครั้ง ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลงและสภาพคล่องในตลาดลดลงอย่างรวดเร็ว

สุดท้ายนี้ เกี่ยวข้องกับความสัมพันธ์ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่ทำให้ราคาไม่สมเหตุสมผล โดยเฉพาะในตลาดโฮจิมินห์ ตั้งแต่ปี 2017 ถึงปัจจุบัน จำนวนบ้านในตลาดลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2017 มีเกือบ 43,000 ยูนิต ลดลงปีละ 20% จนถึงปี 2021 จำนวนบ้านในตลาดเหลือเพียง 13,000 ยูนิต ในปี 2022 เหลือเพียง 12,000 ยูนิตเท่านั้น ลดลงอย่างต่อเนื่อง และเกิดปรากฏการณ์ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์กับโครงสร้างผลิตภัณฑ์

ตามรายงานของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ ในช่วง 2 ปี 2021 - 2022 ทั้งเมืองมีโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว 47 โครงการ โดยมีอพาร์ตเมนต์ 28,000 ยูนิตวางขาย ส่วนใหญ่เป็นผลิตภัณฑ์อพาร์ตเมนต์ระดับกลางและไม่ตรงตามความต้องการในการพัฒนาของเมือง นายบุ้ย ซวน เกวง รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ยอมรับว่า "เราจะปรับตัวเพื่อแก้ไขความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ซึ่งปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะเอียงไปทางกลุ่มระดับกลาง"

ในบรรดาสาเหตุเหล่านี้ คุณลุคเชื่อว่าสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่มีข้อจำกัดมากมายถือเป็นปัญหาใหญ่ที่สุด กฎระเบียบหลายอย่างทับซ้อนกัน ไม่สอดคล้อง ไม่ชัดเจน ไม่ได้รับคำแนะนำ ยกเลิกอย่างรวดเร็ว และไม่เหมาะสมกับความเป็นจริง...

“ในขณะที่ข้าราชการหลายคนกลัวความรับผิดชอบ กลัวผิดพลาด และกลัวเลี่ยงความรับผิดชอบ โครงการต่างๆ มากมายก็ไม่สามารถดำเนินการได้ หรือระยะเวลาในการดำเนินการยาวนาน ไม่สามารถขายหรือโอนได้ ไม่สามารถจำนองได้ หรือมีปัญหาในการจ่ายค่าเช่า... ทำให้เกิดการละทิ้ง การตรวจสอบสินค้าคงคลัง การสูญเปล่า ค่าใช้จ่าย และสูญเสียความไว้วางใจ...” นายลุคเน้นย้ำ

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกวง ผู้แทน รัฐสภา รองอธิการบดีมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ เห็นด้วยกับความคิดเห็นนี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีส่วนสนับสนุนโดยตรงที่สำคัญต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ และส่งผลสะเทือนต่อการพัฒนาอุตสาหกรรมและสาขาต่างๆ มากมายในเศรษฐกิจ

“ดังนั้น เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดภาวะชะงักงัน ก็จะส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจต่างๆ เกิดการชะงักงัน ส่งผลให้การเติบโตมีความเสี่ยงที่จะหยุดชะงัก และอาจนำไปสู่ภาวะเศรษฐกิจถดถอยได้” นายเกืองกล่าว

ราคาที่ต้องจ่ายเพื่อธุรกิจที่ฉวยโอกาส

นอกจากปัจจัยต่างๆ ข้างต้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญกับความเสี่ยงจากการมีโครงการบ้านจัดสรรระดับไฮเอนด์ราคาพุ่งสูงเกินความจำเป็น ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรราคาประหยัดกลับหา ยาก

ตามรายงานของกระทรวงก่อสร้าง พบว่าโครงสร้างผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยปัจจุบัน 78.2% เป็นที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ส่วนที่เหลือเป็นที่อยู่อาศัยระดับกลาง ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแทบจะ "สูญพันธุ์" ไป

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่านักลงทุนกำลังแข่งขันกันเข้าสู่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์เพื่อเพิ่มผลกำไรให้สูงสุด เนื่องจากอัตรากำไรของที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มักจะสูงกว่าที่อยู่อาศัยราคาประหยัดถึง 3 ถึง 4 เท่า

อย่างไรก็ตาม เมื่อตลาดอิ่มตัว กลุ่มบ้านหรูก็ไม่ได้มุ่งเป้าไปที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ ทำให้เกิดปรากฏการณ์ "เมื่อขาดแคลน ก็มีเหลือ" และแน่นอนว่าเมื่อสินค้าขายไม่ออก นักลงทุนก็ต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่ขาดสภาพคล่อง

เพื่อเน้นย้ำเรื่องนี้ ดร. เล ซวน เงีย สมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ กล่าวว่า ที่ดินเป็นทรัพยากรที่หายาก ที่อยู่อาศัยเป็นความต้องการที่จำเป็น เวียดนามจำเป็นต้องสร้างนโยบายอสังหาริมทรัพย์บนรากฐานนี้ ไม่สามารถปล่อยให้ผู้เก็งกำไรซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซื้อทรัพยากรเพื่อกักตุน แล้วเปลี่ยนเป็นกำไรมหาศาลในอนาคตได้ ในขณะที่ความต้องการของประชาชนยังไม่ได้รับการตอบสนอง

ดังนั้น นายเหงียจึงเน้นย้ำว่า ธุรกิจต่างๆ ต้องเลิกพฤติกรรมการดำเนินธุรกิจแบบฉวยโอกาสและไม่เป็นมืออาชีพที่ขาดการเข้าถึงในระดับนานาชาติ

“ผมอยากขอความเห็นเพิ่มเติมด้วย หนึ่งคือให้ยกเลิกกลไกการเคหะสงเคราะห์ และสร้างกลไกใหม่สำหรับที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ประการที่สอง คือ การเก็บภาษีจากการเก็งกำไรที่อยู่อาศัย ประการที่สาม คือ หน่วยงานท้องถิ่นจะต้องกำหนดราคาชดเชยที่ดินตามราคาตลาดในขณะนั้น...” นายเหงียเสนอแนะ

ล่าสุด ในการประชุมออนไลน์ระดับชาติ เรื่อง "การขจัดและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืน" นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh เน้นย้ำว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องรับผิดชอบต่อตนเอง แก้ไขปัญหาที่ตนเองประสบจากการคาดการณ์ที่ไม่แม่นยำ การพัฒนาตลาดที่ไม่ดี การลงทุนด้านทุนที่ไม่มีประสิทธิภาพ... การปรับโครงสร้างส่วนต่างๆ ราคาที่เหมาะสมเพื่อส่งเสริมสภาพคล่อง มุ่งสู่ธุรกิจที่ทำกำไรแต่กลมกลืน

“เมื่อธุรกิจมีกำไร ก็ต้องชดเชยด้วยการขาดทุน เราไม่สามารถมีกำไรได้ตลอด ไม่สามารถเรียกร้องกำไรได้แม้จะเผชิญความยากลำบาก ไม่มีใครจับมือเราไว้จนกลางคืนหรือนอนกับเราจนเช้า เราต้องมีส่วนสนับสนุนเพื่อประโยชน์ส่วนรวม” นายกรัฐมนตรีกล่าว

ตามที่หัวหน้ารัฐบาลได้กล่าวไว้ งานที่สำคัญอีกประการหนึ่งก็คือการรับรองสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของลูกค้า ขณะเดียวกันก็เสริมสร้างการโฆษณาชวนเชื่อและแนะนำให้ลูกค้าเลือกผลิตภัณฑ์ที่ดีและเหมาะสม ส่งผลให้ตลาดมีการพัฒนาที่ปลอดภัย สุขภาพแข็งแรง และยั่งยืน

ในอนาคตอันใกล้นี้ รัฐบาลจะมีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงานและผู้มีรายได้น้อยโดยเฉพาะ โดยรัฐบาลจะพิจารณาและรายงานให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณาและตัดสินใจ พร้อมกันนี้ นายกรัฐมนตรีได้ขอให้จัดระบบการสื่อสารที่มีประสิทธิภาพ แม่นยำ ทันเวลา ประเมินสถานการณ์อย่างเป็นกลาง ซื่อสัตย์ และถูกต้อง หลีกเลี่ยงข้อมูลเท็จ

นายกรัฐมนตรียืนยันว่าไม่มีใครเข้ามาช่วยเหลือใครเพื่อขจัดปัญหาและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน รัฐบาลจะออกมติในเร็วๆ นี้ แต่จากหน้าที่ ภารกิจ และอำนาจ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องดำเนินการทันทีเพื่อบรรลุเป้าหมาย ภารกิจ และแนวทางแก้ไขที่กำหนดไว้อย่างมีประสิทธิผล

เวียดวู

แหล่งที่มา