กลยุทธ์และความต้องการด้านที่อยู่อาศัยทางสังคมในบางประเทศในเอเชียกำลังพัฒนาไปอย่างไร?

ตลาดเวียดนามยังขาดอุปทาน

รายงานของ Cushman & Wakefield ระบุว่าเวียดนามจะมีประชากรถึง 100 ล้านคนภายในปี 2566 โดยเป็นประเทศที่มีประชากรมากเป็นอันดับ 3 ในภูมิภาคอาเซียน รองจากอินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ และอยู่อันดับที่ 15ของโลก

ขณะเดียวกัน อัตราการขยายตัวเป็นเมืองของประเทศก็เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 20 ในปี พ.ศ. 2536 เป็นมากกว่าสองเท่าในปี พ.ศ. 2565 ที่ร้อยละ 41.7 การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วส่งผลต่อการเติบโต ทางเศรษฐกิจ แต่ก็ทำให้ช่องว่างระหว่างคนรวยและคนจนกว้างขึ้นด้วยเช่นกัน

ในปัจจุบันราคาบ้านในเวียดนามสูงกว่ารายได้เฉลี่ยต่อคนต่อปีประมาณ 20 เท่า ส่งผลให้ชาวเวียดนามมีปัญหาในการเป็นเจ้าของบ้านเพิ่มมากขึ้น สถานการณ์ดังกล่าวจำเป็นต้องมีการสร้างสมดุลใหม่ โดยเฉพาะการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมให้เป็นเครื่องมือในการสร้างหลักประกันทางสังคมและส่งเสริมความยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์

กลยุทธ์และความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมในประเทศกำลังพัฒนาในเอเชียบางประเทศเป็นอย่างไรบ้าง? รูปที่ 1 — กำลังส่งเสริมโครงการบ้านพักอาศัยทางสังคมในเวียดนามโดยมีเป้าหมายให้มีอพาร์ทเมนต์ 1 ล้านยูนิต

นับตั้งแต่นั้นมา ได้มีการกำหนดนโยบายและริเริ่มต่างๆ มากมายเพื่อบรรลุเป้าหมายนี้และช่วยให้ผู้คนปรับปรุงคุณภาพชีวิตของตนเอง โดยทั่วไปได้แก่ โครงการก่อสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานจำนวน 1 ล้านหน่วย แพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดองเพื่อพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักคนงาน แก้ไข พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 เพื่อเพิ่มนโยบายเปิดกว้างและสิ่งจูงใจที่น่าดึงดูดมากมาย และนโยบายอื่นที่เกี่ยวข้องเพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม

ณ ไตรมาสแรกของปี 2566 เวียดนามได้ดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเขตเมืองและโครงการบ้านพักคนงานในเขตอุตสาหกรรมแล้ว 301 โครงการ โดยมีขนาดรวมเกือบ 156,000 ยูนิต มีโครงการที่เตรียมก่อสร้างอยู่ประมาณ 401 โครงการ มีขนาดรวมประมาณ 454,000 ยูนิต อย่างไรก็ตามอุปทานที่อยู่อาศัยประเภทนี้ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้เต็มที่

จากการสำรวจของ กระทรวงก่อสร้าง พบว่าความต้องการบ้านพักอาศัยสังคมสำหรับแรงงานรายได้น้อยในเขตอุตสาหกรรมอยู่ที่ประมาณ 2.4 ล้านยูนิตในช่วงปี 2021 - 2030 โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเราคำนวณทั้งอุปทานที่สร้างเสร็จแล้วในปัจจุบันและอุปทานในอนาคต ตลาดจะยังคงขาดอยู่มากกว่า 1 ล้านยูนิต คิดเป็น 51% ของความต้องการทั้งหมด

โดยเฉพาะอย่างยิ่งทั้งอุปทานที่มีอยู่แล้วและอุปทานในอนาคตจะตอบสนองความต้องการทั้งหมดได้เพียง 20-30% เท่านั้น โดยปกติแล้วโมเดลบ้านพักอาศัยสังคมในเวียดนามจะสร้างขึ้นในสองรูปแบบ ได้แก่ อพาร์ตเมนต์และบ้านที่ติดกับที่ดิน สำหรับอพาร์ทเมนท์จะมีพื้นที่ 3 แบบตามจำนวนห้องนอน โดยอพาร์ทเมนท์ 1 ห้องนอนจะมีพื้นที่ประมาณ 46 ตร.ม. ส่วนอพาร์ทเมนท์ 2 ถึง 3 ห้องนอนจะมีพื้นที่หลายแบบ เช่น 46-51-57-69 ตร.ม. สำหรับทาวน์เฮาส์จะมีขนาดตั้งแต่ 1-3 ชั้น พื้นที่ใช้สอยประมาณ 50-75 ตร.ม.

อย่างไรก็ตาม บ้านพักอาศัยสังคมจัดอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญ ดังนั้นจึงไม่ใช่ทุกคนที่สามารถซื้อและเป็นเจ้าของได้

ยุทธศาสตร์ของประเทศในเอเชีย

ในฐานะภูมิภาคที่มีวิสัยทัศน์ รัฐบาลฮ่องกง (จีน) ได้นำ “กลยุทธ์ที่อยู่อาศัยระยะยาว” มาใช้เพื่อกระตุ้นอุปทานที่อยู่อาศัยทางสังคม กลยุทธ์นี้มุ่งเน้นไปที่ปัจจัยต่างๆ เช่น: การให้ทางเลือกในการเช่าภายในอุปทานที่มีอยู่ เพิ่มความเป็นเจ้าของบ้านพักสังคมผ่านอุปทานที่มีอยู่และการพัฒนาอุปทานในอนาคต ควบคุมอุปทานและอุปสงค์ที่ดินเพื่อรักษาเสถียรภาพของการเป็นเจ้าของทรัพย์สินสาธารณะ/ส่วนบุคคลในตลาดที่อยู่อาศัย

ที่น่าสังเกตคือ ยุทธศาสตร์ของฮ่องกงในการปรับปรุงปี 2561 ได้เพิ่มอัตราส่วนการเป็นเจ้าของสาธารณะ/เอกชนในการจัดหาที่อยู่อาศัยจาก 60:40 เป็น 70:30 โดยมีเป้าหมายที่หน่วยที่อยู่อาศัยสาธารณะ 301,000 หน่วยระหว่างปี 2566-2567 และปี 2575-2576

ต่างจากเวียดนาม เนื่องด้วยกองทุนที่ดินมีจำกัด อพาร์ตเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมในฮ่องกงจึงได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวดมาก: อพาร์ตเมนต์สำหรับ "1 ถึง 2 คน" จะไม่เกิน 18 ตร.ม. อพาร์ทเมนต์ “2 ถึง 3 คน” จะไม่เกิน 22 ตร.ม. อพาร์ทเมนต์ 1 ห้องนอนจะต้องไม่เกิน 31 ตร.ม. และ 2 ห้องนอนจะต้องไม่เกิน 40 ตร.ม.

กลยุทธ์และความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมในประเทศกำลังพัฒนาในเอเชียบางประเทศเป็นอย่างไรบ้าง? รูปที่ 2 — การออกแบบที่อยู่อาศัยแบบสังคมทั่วไปในฮ่องกง

เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว บ้านพักอาศัยสังคมในเวียดนามมีประเภททาวน์เฮาส์เพิ่มเติมอีกประเภทหนึ่ง เนื่องจากยังคงมีที่ดินเหลืออยู่อีกมาก และมีตัวเลือกและโครงสร้างต่างๆ มากมายที่เหมาะกับวัตถุประสงค์และความต้องการใช้งานหลายประการ นอกจากนี้ ฮ่องกงยังส่งเสริมอัตราส่วนที่อยู่อาศัยสาธารณะ/เอกชนเป็น 70:30 ของอุปทานทั้งหมดเพื่อให้มั่นใจว่ามีแหล่งลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม ในขณะเดียวกัน ตลาดเวียดนามยังไม่มีกฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับอัตราส่วนนี้

ในประเทศสิงคโปร์ ซึ่งเป็นประเทศในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รัฐบาลมีกลยุทธ์หลักสองประการสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม ได้แก่ การเข้าถึงได้ในแง่ของราคาและคุณภาพ ความมั่นคงของชุมชนและรายได้

การเข้าถึงได้ในด้านราคาและคุณภาพเป็นเป้าหมายในการจัดหาสินทรัพย์ที่มีคุณภาพในราคาที่เข้าถึงได้ผ่านโปรแกรมสนับสนุนทางการเงินสำหรับผู้ซื้อ กลยุทธ์นี้ได้รับเงินทุนจากพันธบัตรรัฐบาลและให้กู้ยืมหรือให้เงินอุดหนุนแก่บุคคลที่ต้องการ

ความมั่นคงของชุมชนและรายได้บรรลุผลสำเร็จผ่านการลงทุนในสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะและโควตาประชากร เกณฑ์การตรวจสอบช่วยให้จำแนกความต้องการที่อยู่อาศัยตามอุปทานที่อยู่อาศัยได้แม่นยำยิ่งขึ้น

เมื่อเปรียบเทียบกฎระเบียบของสิงคโปร์และเวียดนาม พบว่าสิงคโปร์กำลังผลักดันโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่และสูงขึ้นพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะสำหรับผู้อยู่อาศัย เนื่องมาจากกองทุนที่ดินมีจำกัด ในขณะเดียวกัน เวียดนามกำลังใช้มาตรการจำกัดการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมในโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ รวมถึงอพาร์ตเมนต์และทาวน์เฮาส์

นอกจากนี้ สิงคโปร์ยังมีกฎระเบียบที่เข้มงวดกว่าเวียดนามเกี่ยวกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมโดยมีเกณฑ์ในการคัดกรองผู้อยู่อาศัยและมีระบอบการเป็นเจ้าของเป็นเวลา 99 ปีเพื่อช่วยให้รัฐบาลสิงคโปร์คัดเลือกความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตรงกับอุปทานที่มีอยู่

กลยุทธ์และความต้องการที่อยู่อาศัยทางสังคมในประเทศกำลังพัฒนาในเอเชียบางประเทศเป็นอย่างไรบ้าง? รูปที่ 3 — ตลาดรองของที่อยู่อาศัยทางสังคมในสิงคโปร์มีการพัฒนามากซึ่งยังผลักดันให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นด้วย

ในเกาหลี รัฐบาลยังตระหนักถึงความสำคัญของระบบที่อยู่อาศัยทางสังคมด้วย ในช่วงทศวรรษ 1970 Korea Housing ก่อตั้งขึ้นภายใต้ชื่อปัจจุบัน คือ Korea Land & Housing (LH)

ณ ปี 2561 บริษัทมีส่วนแบ่ง 75% ของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสังคมให้เช่าทั้งหมดในเกาหลี และดำเนินโครงการพัฒนากองทุนที่ดินในเมืองโดยตรงเพื่อสร้างและจัดหาที่อยู่อาศัยสังคมเพื่อขายหรือให้เช่าต่ำกว่าราคาตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านพักอาศัยสังคมที่ขายนั้นมีราคาเพียงประมาณ 80 เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด ในขณะที่บ้านเช่ามีราคาเพียง 50 ถึง 80 เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด ขึ้นอยู่กับประเภท

ในเรื่องการออกแบบ รัฐบาลเกาหลีไม่มีข้อกำหนดเฉพาะเจาะจง ยกเว้นพื้นที่ห้องชุดไม่เกิน 85 ตารางเมตร ดังนั้นจึงมีตัวเลือกให้เลือกมากมาย: ตั้งแต่อพาร์ตเมนต์เดี่ยว (21 ตร.ม.) อพาร์ตเมนต์สำหรับคู่รัก (31 ตร.ม.) ไปจนถึงอพาร์ตเมนต์แบบครอบครัว (44 ตร.ม.) สำหรับคู่รักหนุ่มสาวและเด็ก

เมื่อเปรียบเทียบความแตกต่างจะเห็นได้ว่าเกาหลีแบ่งประชากรออกเป็น 10 กลุ่มรายได้ โดยกลุ่มแรกเป็นกลุ่มรายได้ต่ำ และกลุ่มที่ 10 เป็นกลุ่มที่ร่ำรวยที่สุด การสนับสนุนจะถูกจัดสรรให้ตามกลุ่มที่มีลักษณะดังต่อไปนี้: กลุ่มที่ไม่สามารถชำระค่าเช่าได้ (กลุ่ม 1, กลุ่ม 2) กลุ่มที่ไม่สามารถซื้อบ้านได้ (กลุ่ม 3, กลุ่ม 4) กลุ่มซื้อบ้านโดยได้รับการสนับสนุนจากรัฐ (กลุ่ม 5, 6) และกลุ่มซื้อบ้านเอง (กลุ่ม 7, 8, 9, 10)

ขั้นตอนบริหารจัดการโครงการบ้านจัดสรรจะลดความยุ่งยากลงมาก หากแผนโครงการได้รับการอนุมัติจากรัฐบาล จะสามารถลดขั้นตอนทางกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องได้มากกว่า 30 ขั้นตอน โดยเฉพาะในขั้นตอนการจัดทำเอกสารและการดำเนินการ

ในขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเวียดนามจะต้องผ่านขั้นตอนการบริหารที่ยาวนาน และอัตรากำไรจะจำกัดอยู่ที่ 10% หรือต่ำกว่านั้น

ในส่วนของรุ่นอพาร์ตเมนต์ ประเทศเกาหลีและเวียดนามมีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับประเภทและขนาดของอพาร์ตเมนต์ แต่ไม่มีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับเค้าโครงอพาร์ตเมนต์เหมือนกับประเทศสิงคโปร์และฮ่องกง

แหล่งที่มา