รัฐบาลออกกฎเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน

วิธีการประเมินราคาที่ดิน 4 วิธี

พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP แก้ไขมาตรา 4 และมาตรา 5 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ว่าด้วยวิธีการประเมินราคาที่ดินและเงื่อนไขการใช้แต่ละวิธี

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วิธีการเปรียบเทียบ จะดำเนินการโดยการปรับราคาแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเดียวกัน ความคล้ายคลึงกันบางประการของปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่โอนในตลาด การชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่ผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามการตัดสินใจชนะการประมูล โดยการวิเคราะห์และเปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินหลังจากหักมูลค่าทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (ถ้ามี) ออกเพื่อกำหนดราคาแปลงที่ดินที่จะประเมิน

วิธีการเปรียบเทียบจะใช้ในการกำหนดราคาในกรณีที่มีแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเดียวกันตั้งแต่ 03 แปลงขึ้นไป มีความคล้ายคลึงกันบางประการในปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่โอนในตลาด ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินโดยผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามผลการชนะการประมูล (ต่อไปนี้เรียกว่า แปลงที่ดินที่เปรียบเทียบได้) ยกเว้นกรณีตามที่กำหนดในข้อ ก, ข, ค และ ง ด้านล่าง

วิธีการรับรู้รายได้ ทำได้โดยนำรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีต่อพื้นที่หารด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ย 12 เดือนเป็นเงินดองเวียดนามในธนาคารพาณิชย์ที่รัฐบาลถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละ 50 ของทุนจดทะเบียนหรือหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงทั้งหมดในจังหวัดเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุดโดยมีข้อมูลก่อนเวลาประเมินมูลค่า

วิธีรายได้ นำมาใช้ในการประเมินราคาในกรณีที่ที่ดินหรือที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม หรือที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อเกษตรกรรมไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และที่ดินหรือที่ดินที่จะประเมินราคาไม่เข้าเงื่อนไขในการใช้การเปรียบเทียบ แต่สามารถกำหนดรายได้และรายจ่ายจากการใช้ที่ดินได้ตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามกฎหมายในขณะที่ประเมินราคา ยกเว้นกรณีตามที่กำหนดไว้ในข้อ ก ข ค และง ด้านล่าง

วิธีการส่วนเกิน จะดำเนินการโดยนำรายได้รวมที่ประมาณการไว้จากการพัฒนาลบด้วยต้นทุนรวมที่ประมาณการไว้จากการพัฒนาของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินบนพื้นฐานของการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่

วิธีการส่วนเกินนั้นใช้กับที่ดินมูลค่าและพื้นที่ดินสำหรับโครงการลงทุนที่ไม่เข้าเงื่อนไขการใช้การเปรียบเทียบหรือการคำนวณรายได้ แต่สามารถประมาณรายได้รวมจากการพัฒนาและต้นทุนการพัฒนารวมของโครงการได้ ยกเว้นกรณีตามที่กำหนดในข้อ ก ข ค และ ง ด้านล่าง

วิธีการคำนวณค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ทำได้โดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินนี้จัดทำโดยคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดหรือเทศบาล (ต่อไปนี้จะเรียกว่า คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด) โดยเปรียบเทียบราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินกับราคาที่ดินทั่วไปในตลาด

วิธีการปรับราคาที่ดินแบบสัมประสิทธิ์ นำมาใช้ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่ระบุไว้ในบัญชีราคาที่ดินที่ออกโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด และตกอยู่ในกรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้:

ก) กรณีตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน ข้อ ก มาตรา 114 วรรค 4 และมาตรา 189 วรรค 3

ข) คำนวณค่าเช่าที่ดินรายปีในกรณีที่รัฐให้เช่าที่ดินโดยไม่นำสิทธิการใช้ที่ดินไปประมูล

ค) คำนวณราคาเริ่มต้นในการขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินในกรณีที่แปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินนั้นได้มีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคตามแบบก่อสร้างรายละเอียด

ง) กำหนดราคาที่ดินของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่ต้องการประเมิน โดยมูลค่ารวมที่คำนวณตามราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินสำหรับพื้นที่ที่เสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ไม่เกิน 30,000 ล้านบาท สำหรับพื้นที่ใจกลางเมือง ไม่เกิน 10,000 ล้านบาท สำหรับพื้นที่ภูเขาและพื้นที่สูง ไม่เกิน 20,000 ล้านบาท สำหรับพื้นที่จังหวัดที่เหลือ ในกรณีต่อไปนี้

กรณีตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่งและวรรคสอง มาตรา 4 มาตรา 114 วรรคสอง มาตรา 172 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน

คำนวณค่าเช่าที่ดินที่ชำระครั้งเดียวตลอดอายุการเช่าเมื่อรัฐเช่าที่ดินโดยไม่นำสิทธิการใช้ที่ดินไปประมูล

ง) การคำนวณค่าสินไหมทดแทนกรณีรัฐทวงคืนที่ดิน กรณีทวงคืนที่ดินหลายแปลงติดกันที่มีวัตถุประสงค์การใช้อย่างเดียวกันแต่ไม่เข้าเงื่อนไขการใช้เปรียบเทียบ

พระราชกฤษฎีกาได้ระบุไว้ชัดเจนว่า แปลงที่ดินที่เทียบเคียงกันที่จะใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการใช้สิทธิของผู้ใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน

ข้อมูลสำหรับการสมัครวิธีการประเมินราคา ที่ดิน

พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP ยังได้เพิ่มเติมมาตรา 5b ว่าด้วยข้อมูลสำหรับการใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน ดังนั้น ข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าเช่าสถานที่สำหรับการใช้วิธีการเปรียบเทียบ วิธีส่วนเกิน และการกำหนดสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ประกอบด้วย:

1) ราคาชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน กรณีผู้ชนะการประมูลได้ชำระหนี้ตามสัญญาชนะการประมูลแล้ว

2) ราคาที่ดินได้ดำเนินการทางภาษีที่กรมสรรพากรเรียบร้อยแล้ว หรือได้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินแล้ว กรณีโอนสิทธิการใช้ที่ดิน;

3) ราคาเช่าที่ดิน ราคาเช่าสถานที่;

4) ราคาโอนที่ดินในตลาด

พระราชกฤษฎีกาได้ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ข้อมูลสำหรับการใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดิน คือ ข้อมูลที่มีระยะเวลาไม่เกิน 24 เดือนนับจากวันที่ประเมินราคาที่ดินหรือเร็วกว่านั้น โดยให้ความสำคัญกับข้อมูลที่ใกล้เคียงกับเวลาประเมินมากที่สุดและรวบรวมจากแหล่งต่อไปนี้:

- ฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ ฐานข้อมูลราคา;

- สำนักงานที่ดิน, หน่วยงานจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน, หน่วยงานจัดการประมูลทรัพย์สิน;

- หน่วยงานด้านภาษี, หน่วยงานด้านการเกษตรและพัฒนาชนบท;

- พื้นที่ซื้อขายอสังหาฯ ธุรกิจอสังหาฯ;

- องค์กรที่ทำหน้าที่ให้คำปรึกษาด้านการกำหนดราคาที่ดิน, สถานประกอบการประเมินราคา;

- สถาบันสินเชื่อ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ สถาบัน/ศูนย์วิจัย

- สัมภาษณ์ผู้โอนหรือผู้รับโอนโดยตรงสำหรับกรณีที่มีการโอนเข้าสู่ตลาด

ทั้งนี้ ตามพระราชกฤษฎีกา 12/2567/นด-ซีพี ข้อมูลรายได้และรายจ่ายจากการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมเพื่อใช้เกณฑ์รายได้ จะรวบรวมจากแหล่งต่อไปนี้: รายได้จากการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจที่บันทึกในงบการเงิน หรือรายได้จากการเช่าที่ดินและเช่าสถานที่ที่เก็บภายใน 03 ปีติดต่อกัน (คำนวณตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ถึง 31 ธันวาคม) ทันที ก่อนเวลาประเมินมูลค่า

กรณีรายได้ของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่ต้องประเมินไม่ครบในแต่ละปีและไม่สะท้อนรายได้จากการใช้ที่ดินจริงอย่างถูกต้อง ให้รวบรวมข้อมูลราคาเช่าที่ดินและราคาเช่าสถานที่ของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินอย่างน้อย 3 แปลงเพื่อเปรียบเทียบ

ต้นทุนในการหารายได้จากการใช้ที่ดินตามที่กำหนดไว้ข้างต้น ให้คำนวณตามเกณฑ์และราคาต่อหน่วยที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกำหนด หรืออัตราทุนก่อสร้างที่ กระทรวงก่อสร้าง ประกาศกำหนด ในกรณีที่ไม่มีเกณฑ์ ราคาต่อหน่วย หรืออัตราทุนก่อสร้างที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกำหนด ให้คำนวณตามข้อมูลและข้อมูลต้นทุนเฉลี่ยที่มีอยู่ในท้องตลาดของที่ดินอย่างน้อย 3 แปลง ที่มีระยะห่างจากแปลงหรือเนื้อที่ดินใกล้เคียงที่สุดที่จะประเมินราคาตามที่กำหนดไว้ในข้อ 5 ข้อ 5 แห่งข้อนี้

ในการใช้การเปรียบเทียบ วิธีการส่วนเกินจะต้องเลือกแปลงที่ดินที่สามารถนำมาเปรียบเทียบตามลำดับความสำคัญดังต่อไปนี้ ก) มีทำเลที่ตั้ง สภาพโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ ขนาด รูปร่าง ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง ความสูงของอาคาร และปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดินคล้ายคลึงกันเมื่อเทียบกับแปลงที่ดินที่ต้องการประเมิน ข) มีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่ต้องการประเมินใกล้ที่สุด และไม่ถูกจำกัดด้วยขอบเขตการบริหารของหน่วยงานบริหารระดับตำบล ระดับอำเภอ และระดับจังหวัด

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเป็นผู้กำหนดราคาที่ดิน โดยเฉพาะ

เกี่ยวกับการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินเฉพาะนั้น พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP กำหนดว่าตามหลักการประเมินราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในวรรค 1 มาตรา 112 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน เงื่อนไขการใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดิน และผลการประเมินราคาที่ดินโดยสภาประเมินราคาที่ดินเฉพาะนั้น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะ หรือคณะกรรมการประชาชนอำเภอจะเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะ ในกรณีที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดอนุญาตตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

ราคาที่ดินเฉพาะส่วนให้ใช้เป็นเกณฑ์ในกรณีตามมาตรา 114 วรรค 4 วรรค 2 มาตรา 172 และวรรค 3 มาตรา 189 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน โดยราคาเริ่มต้นสำหรับการขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรที่ดินโดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือเช่าที่ดินโดยชำระครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีหน้าที่ช่วยเหลือคณะกรรมการประชาชนในระดับเดียวกันในการจัดระเบียบการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ

แหล่งที่มา