รัฐบาลได้ออกระเบียบใหม่เกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดินแล้ว

4 วิธีในการประเมินมูลค่าที่ดิน

พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP แก้ไขมาตรา 4 และ 5 ของพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 44/2014/ND-CP ว่าด้วยวิธีการประเมินราคาที่ดินและเงื่อนไขในการใช้วิธีการแต่ละวิธี

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วิธีการเปรียบเทียบ จะดำเนินการโดยการปรับราคาที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินเหมือนกัน มีความคล้ายคลึงกันในปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่ได้มีการซื้อขายในตลาด และได้มีการประมูลสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามคำตัดสินของการประมูลแล้ว วิธีการนี้ทำได้โดยการวิเคราะห์และเปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินหลังจากหักมูลค่าของสินทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดิน (ถ้ามี) เพื่อกำหนดราคาที่ดินที่จะประเมิน

วิธีการเปรียบเทียบจะถูกนำมาใช้ในการประเมินมูลค่าในกรณีที่มีที่ดินที่เทียบเคียงกันได้อย่างน้อยสามแปลงที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเหมือนกัน มีความคล้ายคลึงกันในปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดิน และมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดและชนะการประมูล โดยผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามคำตัดสินการประมูลที่ชนะ (ต่อไปนี้จะเรียกว่า ที่ดินที่เทียบเคียงกันได้) ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ในข้อ ก, ข, ค และ ง ด้านล่าง

วิธีการคำนวณรายได้นั้น จะนำรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีต่อพื้นที่ดินมาหารด้วยอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของเงินฝากออมทรัพย์สกุลเงินดองเวียดนามระยะ 12 เดือนในธนาคารพาณิชย์ที่รัฐถือหุ้นมากกว่า 50% ของทุนจดทะเบียนหรือหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงทั้งหมดในจังหวัดนั้นๆ เป็นเวลาสามปีติดต่อกันจนถึงสิ้นสุดไตรมาสล่าสุดที่มีข้อมูลก่อนวันประเมินมูลค่า

วิธีการประเมินมูลค่าโดยใช้รายได้จะถูกนำมาใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดิน เกษตรกรรม และที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม (ยกเว้นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย) ในกรณีที่ที่ดินหรือพื้นที่ที่จะประเมินมูลค่าไม่เข้าเกณฑ์วิธีการเปรียบเทียบ แต่สามารถกำหนดรายได้และค่าใช้จ่ายจากการใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามกฎหมายในขณะที่ทำการประเมินมูลค่าได้ ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ในข้อ ก, ข, ค และ ง ด้านล่าง

วิธีการคำนวณส่วนเกิน จะดำเนินการโดยการหักต้นทุนการพัฒนาโดยประมาณทั้งหมดของที่ดินหรือพื้นที่ออกจากรายได้จากการพัฒนาโดยประมาณทั้งหมด โดยพิจารณาจากการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (สัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของอาคาร จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามแผนการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

วิธีการประเมินมูลค่าโดยใช้ส่วนเกินจะถูกนำมาใช้ในกรณีที่ที่ดินหรือพื้นที่สำหรับโครงการลงทุนไม่เข้าเกณฑ์สำหรับวิธีการเปรียบเทียบหรือวิธีการรายได้ แต่สามารถประมาณการรายได้จากการพัฒนาทั้งหมดและต้นทุนการพัฒนาทั้งหมดของโครงการได้ ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ในข้อ ก, ข, ค และ ง ด้านล่าง

วิธีการปรับราคาที่ดินโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์การ ปรับราคาที่ดินนั้น ดำเนินการโดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ซึ่งค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินนี้ ออกโดยคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดหรือเมืองที่อยู่ภายใต้การปกครองส่วนกลาง (ต่อไปนี้เรียกว่า คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด) โดยเปรียบเทียบราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินกับราคาที่ดินในตลาดปัจจุบัน

วิธีการปรับราคาที่ดินโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์นั้น ใช้ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับแปลงที่ดินและพื้นที่ที่ระบุไว้แล้วในตารางราคาที่ดินที่ออกโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด และอยู่ในกรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้:

ก) กรณีที่ระบุไว้ในข้อ ก วรรค 4 มาตรา 114 และวรรค 3 มาตรา 189 แห่งกฎหมายที่ดิน

ข) การคำนวณค่าเช่าที่ดินรายปีเมื่อรัฐให้เช่าที่ดินโดยไม่ผ่านการประมูลสิทธิ์การใช้ที่ดิน

ค) การคำนวณราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินในกรณีที่ที่ดินหรือพื้นที่ดังกล่าวได้มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแล้วตามแผนการก่อสร้างโดยละเอียด

d) การกำหนดราคาที่ดินของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ที่จะประเมินราคา โดยที่มูลค่ารวมที่คำนวณตามตารางราคาที่ดินสำหรับพื้นที่ที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน มีมูลค่าน้อยกว่า 30,000 ล้านดงสำหรับเมืองในเขตการปกครองส่วนกลาง น้อยกว่า 10,000 ล้านดงสำหรับจังหวัดในเขตภูเขาและที่สูง และน้อยกว่า 20,000 ล้านดงสำหรับจังหวัดอื่นๆ ในกรณีดังต่อไปนี้:

กรณีที่ระบุไว้ในข้อ ข และ ง ของวรรค 4 มาตรา 114 และวรรค 2 มาตรา 172 แห่งกฎหมายที่ดิน;

ค่าเช่าที่ดินจะคำนวณจากค่าธรรมเนียมการเช่าที่จ่ายครั้งเดียวสำหรับตลอดระยะเวลาการเช่าทั้งหมด ในกรณีที่รัฐให้เช่าที่ดินโดยไม่ผ่านการประมูลสิทธิ์การใช้ที่ดิน

d) การคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐทำการเวนคืนที่ดินในกรณีที่ที่ดินหลายแปลงที่อยู่ติดกันซึ่งมีวัตถุประสงค์การใช้งานเดียวกันถูกเวนคืน แต่ไม่ตรงตามเงื่อนไขสำหรับการใช้วิธีเปรียบเทียบ

พระราชกฤษฎีการะบุว่า ที่ดินแปลงเปรียบเทียบที่ใช้ในการประเมินราคาที่ดินจะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขสำหรับการใช้สิทธิในที่ดินตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน

ข้อมูลสำหรับการประยุกต์ใช้วิธีการประเมินมูลค่า ที่ดิน

พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP ยังได้เพิ่มมาตรา 5b เกี่ยวกับข้อมูลสำหรับการประยุกต์ใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดิน ราคาค่าเช่าที่ดิน และราคาค่าเช่าอาคารสำหรับการประยุกต์ใช้วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการส่วนเกิน และการสร้างค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ประกอบด้วย:

1) ราคาประมูลที่ชนะสำหรับสิทธิการใช้ที่ดินในกรณีที่ผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามคำตัดสินการประมูลที่ชนะแล้ว

2) ราคาที่ดินหลังจากดำเนินการด้านภาษีเสร็จสิ้นที่หน่วยงานจัดเก็บภาษี หรือจดทะเบียนที่สำนักงานทะเบียนที่ดินในกรณีการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

3) ราคาค่าเช่าที่ดิน ราคาค่าเช่าอาคาร

4) ราคาตลาดของการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวระบุว่า ข้อมูลที่ใช้ในการประเมินราคาที่ดินต้องเป็นข้อมูลที่เก็บรวบรวมภายในระยะเวลาไม่เกิน 24 เดือนก่อนวันประเมินราคา โดยให้ความสำคัญกับข้อมูลที่ใกล้เคียงกับวันประเมินราคามากที่สุด และต้องเก็บรวบรวมจากแหล่งข้อมูลดังต่อไปนี้:

- ฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ, ฐานข้อมูลราคาที่ดินแห่งชาติ;

- สำนักงานทะเบียนที่ดิน หน่วยงานที่จัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน และหน่วยงานที่จัดการประมูลทรัพย์สิน;

- หน่วยงานด้านภาษี หน่วยงานด้านการเกษตรและการพัฒนาชนบท;

- การแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์;

- องค์กรที่มีหน้าที่ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน และบริษัทประเมินราคา;

- สถาบันสินเชื่อ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ สถาบัน/ศูนย์วิจัย;

- ในกรณีที่การโอนกรรมสิทธิ์ได้เกิดขึ้นในตลาดแล้ว ให้ทำการสัมภาษณ์ผู้โอนหรือผู้รับโอนโดยตรง

ตามพระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP ข้อมูลเกี่ยวกับรายได้และค่าใช้จ่ายจากการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรมเพื่อวัตถุประสงค์ในการใช้วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามรายได้นั้น รวบรวมจากแหล่งข้อมูลดังต่อไปนี้: รายได้จากการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจที่บันทึกไว้ในงบการเงิน หรือรายได้จากการเช่าที่ดินและการเช่าอาคารที่เก็บรวบรวมในช่วงระยะเวลาต่อเนื่อง 3 ปี (คำนวณตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมถึง 31 ธันวาคม) ก่อนวันประเมินมูลค่าทันที

หากรายได้จากที่ดินหรือพื้นที่ที่จะประเมินมูลค่าไม่ครบถ้วนในแต่ละปีและไม่สะท้อนถึงรายได้ที่แท้จริงจากการใช้ที่ดินอย่างถูกต้อง ควรเก็บรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาค่าเช่าที่ดินและราคาค่าเช่าอาคารสำหรับที่ดินอย่างน้อยสามแปลงเพื่อใช้ในการเปรียบเทียบ

ต้นทุนในการสร้างรายได้จากการใช้ที่ดินตามที่ระบุไว้ข้างต้นนั้น จะถูกกำหนดโดยอิงตามมาตรฐานและราคาต่อหน่วยที่ออกโดยหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง หรืออัตราการลงทุนก่อสร้างที่เผยแพร่โดย กระทรวงการก่อสร้าง ในกรณีที่ไม่มีมาตรฐาน ราคาต่อหน่วย หรืออัตราการลงทุนก่อสร้างที่ออกโดยหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง ให้ใช้ข้อมูลต้นทุนจริงเฉลี่ยจากตลาดของที่ดินอย่างน้อยสามแปลงที่อยู่ใกล้เคียงกับที่ดินหรือพื้นที่ที่จะประเมินมูลค่าตามที่ระบุไว้ในข้อ ข. วรรค 5 ของมาตรานี้ เป็นพื้นฐาน

เมื่อใช้วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการส่วนเกินจะต้องเลือกแปลงที่ดินที่เทียบเคียงได้ตามลำดับความสำคัญดังต่อไปนี้: ก) ความคล้ายคลึงกันในด้านที่ตั้ง สภาพโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ ขนาด รูปร่าง ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของอาคาร ความสูงของอาคาร และปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดิน เมื่อเทียบกับแปลงที่ดินที่จะประเมินราคา; ข) ระยะทางที่ใกล้ที่สุดกับแปลงที่ดินหรือพื้นที่ที่จะประเมินราคา และไม่จำกัดโดยขอบเขตการปกครองของหน่วยงานระดับตำบล อำเภอ หรือจังหวัด

คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดเป็นผู้กำหนดราคาที่ดิน โดยละเอียด

ในส่วนของการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP กำหนดว่า โดยอิงตามหลักการประเมินราคาที่ดินที่ระบุไว้ในวรรค 1 มาตรา 112 แห่งกฎหมายที่ดิน เงื่อนไขในการใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน และผลการประเมินราคาที่ดินโดยสภาประเมินราคาที่ดิน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง หรือคณะกรรมการประชาชนอำเภอจะเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงในกรณีที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมอบอำนาจตามที่กฎหมายว่าด้วยการจัดระเบียบการปกครองส่วนท้องถิ่นกำหนดไว้

ราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงถูกนำมาใช้เป็นพื้นฐานสำหรับกรณีต่างๆ ที่ระบุไว้ในวรรค 4 มาตรา 114 วรรค 2 มาตรา 172 และวรรค 3 มาตรา 189 แห่งกฎหมายที่ดิน รวมถึงราคาเริ่มต้นสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรที่ดินโดยมีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือให้เช่าที่ดินโดยชำระเงินครั้งเดียวสำหรับระยะเวลาเช่าทั้งหมด

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีหน้าที่ช่วยเหลือคณะกรรมการประชาชนในระดับเดียวกันในการจัดระเบียบการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง

แหล่งที่มา