รัฐบาลได้ออกกฎเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน

วิธีการประเมินราคาที่ดิน 4 วิธี

พระราชกฤษฎีกา ๑๒/๒๕๖๗/กฤษฎีกา-กป. แก้ไขมาตรา ๔ และมาตรา ๕ แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ ๔๔/๒๕๕๗/กฤษฎีกา-กป. ว่าด้วยวิธีการประเมินราคาที่ดินและเงื่อนไขการใช้แต่ละวิธี

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วิธีการเปรียบเทียบ จะดำเนินการโดยการปรับราคาแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเดียวกัน ความคล้ายคลึงกันบางประการของปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่โอนในตลาด การชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่ผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามการตัดสินใจชนะการประมูล โดยการวิเคราะห์และเปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินหลังจากหักมูลค่าทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (ถ้ามี) ออกเพื่อกำหนดราคาแปลงที่ดินที่จะประเมิน

วิธีการเปรียบเทียบจะใช้ในการกำหนดราคาในกรณีที่มีแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเดียวกันตั้งแต่ 03 แปลงขึ้นไป มีความคล้ายคลึงกันบางประการในปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่โอนในตลาด ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่ผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามผลการชนะการประมูล (ต่อไปนี้เรียกว่า แปลงที่ดินที่เปรียบเทียบได้) ยกเว้นกรณีตามที่กำหนดในข้อ ก, ข, ค และ ง ด้านล่าง

วิธีการคำนวณรายได้ ทำได้โดยนำรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีต่อพื้นที่หารด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ย 12 เดือนในสกุลเงินเวียดนามที่ธนาคารพาณิชย์ที่รัฐบาลถือหุ้นมากกว่าร้อยละ 50 ของทุนจดทะเบียนหรือหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงทั้งหมดในจังหวัดเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุดโดยใช้ข้อมูลก่อนเวลาประเมินมูลค่า

วิธีรายได้ นำมาใช้ในการประเมินราคาในกรณีที่ที่ดิน ที่ดิน ทำการเกษตร ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย และที่ดิน เนื้อที่ที่จะประเมินราคาไม่เข้าเงื่อนไขการใช้การเปรียบเทียบ แต่สามารถกำหนดรายได้และรายจ่ายจากการใช้ที่ดินได้ตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามกฎหมายในขณะที่ประเมินราคา ยกเว้นกรณีตามที่กำหนดไว้ในข้อ ก, ข, ค และ ง ด้านล่าง

วิธีการส่วนเกิน จะดำเนินการโดยนำรายได้รวมที่ประมาณการไว้จากการพัฒนาลบด้วยต้นทุนรวมที่ประมาณการไว้จากการพัฒนาของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินตามการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่

วิธีส่วนเกินใช้ในการประเมินมูลค่ากรณีที่ที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่จะดำเนินโครงการลงทุนไม่เข้าเงื่อนไขการใช้การเปรียบเทียบหรือการคำนวณรายได้ แต่สามารถประมาณรายได้รวมจากการพัฒนาและต้นทุนการพัฒนารวมของโครงการได้ ยกเว้นกรณีตามที่กำหนดไว้ในข้อ ก ข ค และ ง ด้านล่าง

วิธีการคำนวณค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ทำได้โดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินนี้จัดทำโดยคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดหรือเทศบาล (ต่อไปนี้จะเรียกว่า คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด) โดยเปรียบเทียบราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินกับราคาที่ดินทั่วไปในตลาด

วิธีการปรับราคาที่ดินแบบสัมประสิทธิ์ นำมาใช้ในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับแปลงที่ดินและพื้นที่ดินที่ระบุไว้ในบัญชีราคาที่ดินที่ออกโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด และตกอยู่ในกรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้:

ก) กรณีตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน ข้อ ก มาตรา 114 วรรค 4 และมาตรา 189 วรรค 3

ข) การคำนวณค่าเช่าที่ดินรายปีในกรณีที่รัฐให้เช่าที่ดินโดยไม่นำสิทธิการใช้ที่ดินไปประมูล

ค) การคำนวณราคาเริ่มต้นในการขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินในกรณีที่แปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินนั้นได้มีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคตามแบบก่อสร้างรายละเอียด

ง) กำหนดราคาที่ดินของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่ต้องการประเมิน โดยมูลค่ารวมคำนวณตามราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินสำหรับพื้นที่ที่เสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินไม่เกิน 30,000 ล้านบาท สำหรับพื้นที่ใจกลางเมือง ไม่เกิน 10,000 ล้านบาท สำหรับพื้นที่ภูเขาและพื้นที่สูง ไม่เกิน 20,000 ล้านบาท สำหรับพื้นที่จังหวัดที่เหลือ ในกรณีต่อไปนี้

กรณีตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่งและวรรคสอง มาตรา 4 มาตรา 114 วรรคสอง มาตรา 172 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน

คำนวณค่าเช่าที่ดินที่ชำระเป็นเงินก้อนเดียวตลอดระยะเวลาเช่าเมื่อรัฐเช่าที่ดินโดยไม่นำสิทธิการใช้ที่ดินไปประมูล

ง) การคำนวณค่าสินไหมทดแทนกรณีรัฐทวงคืนที่ดิน กรณีทวงคืนที่ดินหลายแปลงติดกันที่มีวัตถุประสงค์การใช้อย่างเดียวกันแต่ไม่เข้าเงื่อนไขการใช้เปรียบเทียบ

พระราชกฤษฎีกาได้ระบุไว้ชัดเจนว่า แปลงที่ดินที่เทียบเคียงกันที่จะใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขการใช้สิทธิใช้ที่ดินตามที่กฎหมายที่ดินกำหนด

ข้อมูลสำหรับการสมัครวิธีการประเมินราคา ที่ดิน

พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP ยังได้เพิ่มเติมมาตรา 5b ว่าด้วยข้อมูลสำหรับการใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน ดังนั้น ข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าเช่าสถานที่สำหรับการใช้วิธีการเปรียบเทียบ วิธีส่วนเกิน และการกำหนดสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ประกอบด้วย:

1) ราคาที่ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในกรณีที่ผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามคำตัดสินผู้ชนะการประมูล

2) ราคาที่ดินได้ผ่านกระบวนการจัดเก็บภาษีที่กรมสรรพากรหรือจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินสำหรับกรณีการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

3) ราคาเช่าที่ดิน ราคาเช่าสถานที่;

4) ราคาโอนที่ดินในตลาด

พระราชกฤษฎีกาได้ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ข้อมูลสำหรับการใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดิน คือ ข้อมูลที่มีระยะเวลาไม่เกิน 24 เดือนนับจากวันที่ประเมินราคาที่ดินหรือเร็วกว่านั้น โดยให้ความสำคัญกับข้อมูลที่ใกล้เคียงกับเวลาประเมินมากที่สุดและรวบรวมจากแหล่งต่อไปนี้:

- ฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ ฐานข้อมูลราคา;

- สำนักงานที่ดิน, หน่วยงานจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน, หน่วยงานจัดการประมูลทรัพย์สิน;

- หน่วยงานด้านภาษี, หน่วยงานด้านการเกษตรและพัฒนาชนบท;

- พื้นที่ซื้อขายอสังหาฯ ธุรกิจอสังหาฯ;

- องค์กรที่มีหน้าที่ให้คำปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดิน, วิสาหกิจประเมินราคา;

- สถาบันสินเชื่อ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ สถาบัน/ศูนย์วิจัย

- สัมภาษณ์ผู้โอนหรือผู้รับโอนโดยตรงสำหรับกรณีที่มีการโอนเข้าสู่ตลาด

ทั้งนี้ ตามพระราชกฤษฎีกา 12/2567/นด-ซีพี ข้อมูลรายได้และรายจ่ายจากการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมเพื่อใช้เกณฑ์รายได้ จะรวบรวมจากแหล่งต่อไปนี้: รายได้จากการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจที่บันทึกในงบการเงิน หรือรายได้จากการเช่าที่ดินและเช่าสถานที่ที่เก็บภายใน 03 ปีติดต่อกัน (คำนวณตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ถึง 31 ธันวาคม) ทันที ก่อนเวลาประเมินมูลค่า

กรณีรายได้ที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่ต้องประเมินไม่ครบในแต่ละปีและไม่สะท้อนรายได้จากการใช้ที่ดินจริงอย่างถูกต้อง ให้รวบรวมข้อมูลราคาเช่าที่ดินและราคาเช่าสถานที่ของที่ดินอย่างน้อย 03 แปลง เพื่อการเปรียบเทียบ

ต้นทุนในการหารายได้จากการใช้ที่ดินตามที่กำหนดไว้ข้างต้น ให้คำนวณตามหลักเกณฑ์และราคาต่อหน่วยที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกำหนด หรืออัตราทุนก่อสร้างที่ กระทรวงก่อสร้าง ประกาศกำหนด ในกรณีที่ไม่มีหลักเกณฑ์ ราคาต่อหน่วย หรืออัตราทุนก่อสร้างที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกำหนด ให้คำนวณต้นทุนโดยใช้ข้อมูลและข้อมูลเฉลี่ยของต้นทุนจริงที่มีอยู่ทั่วไปในท้องตลาดของที่ดินอย่างน้อย 3 แปลงที่มีระยะห่างจากแปลงหรือเนื้อที่ดินใกล้เคียงที่สุดที่จะประเมินตามที่กำหนดไว้ในข้อ 5 ข้อ 5 ข แห่งข้อนี้

ในการใช้การเปรียบเทียบ วิธีการส่วนเกินจะต้องเลือกแปลงที่ดินที่สามารถนำมาเปรียบเทียบตามลำดับความสำคัญดังต่อไปนี้ ก) มีทำเลที่ตั้ง สภาพโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ ขนาด รูปร่าง ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง ความสูงของอาคาร และปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดินคล้ายคลึงกันเมื่อเทียบกับแปลงที่ดินที่ต้องการประเมิน ข) มีระยะห่างจากแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินที่ต้องการประเมินใกล้ที่สุด และไม่ถูกจำกัดด้วยขอบเขตการบริหารของหน่วยงานบริหารระดับตำบล ระดับอำเภอ และระดับจังหวัด

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเป็นผู้กำหนดราคาที่ดิน โดยเฉพาะ

ส่วนการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะนั้น พระราชกฤษฎีกา 12/2024/ND-CP กำหนดว่า ให้ใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 112 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน เงื่อนไขการใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดิน ผลการประเมินราคาที่ดินของสภาประเมินราคาที่ดินเฉพาะ คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะ หรือคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะ ในกรณีที่คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดมีอำนาจตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

ราคาที่ดินเฉพาะส่วนให้ใช้เป็นเกณฑ์ในกรณีตามมาตรา 114 วรรค 4 วรรค 2 มาตรา 172 และวรรค 3 มาตรา 189 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน โดยราคาเริ่มต้นสำหรับการขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรที่ดินโดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือเช่าที่ดินโดยชำระครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีหน้าที่ช่วยเหลือคณะกรรมการประชาชนในระดับเดียวกันในการจัดระเบียบการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ

แหล่งที่มา