การปล่อยสินเชื่ออสังหาฯไหลไปทางไหน?

เงินทุนไหลเข้าอสังหาฯ เพิ่มขึ้นกว่า 90,500 ล้านดอง

ยอดสินเชื่อคงค้างของภาคอสังหาริมทรัพย์ ณ วันที่ 25 เมษายน ตามประกาศของธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) เพิ่มขึ้น 3.51% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565 ซึ่งสูงกว่าอัตราการเติบโตของสินเชื่อโดยรวมของระบบธนาคารพาณิชย์ที่ 2.75% ส่งผลให้ยอดสินเชื่อคงค้างของภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นกว่า 90,558 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565 เป็น 2.67 ล้านล้านดอง

Cho vay bất động sản chảy vào đâu ? - Ảnh 1. — ธนาคารประกาศสินเชื่ออสังหาฯ 4 เดือนแรกยังเพิ่มขึ้น

สอดคล้องกับสถิติของธนาคารกลาง รายงานทางการเงินประจำไตรมาสแรกของปี 2566 ของธนาคารบางแห่งยังแสดงให้เห็นว่ายอดสินเชื่อคงค้างสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยกตัวอย่างเช่น รายงานทางการเงินเฉพาะกิจของ ธนาคารเทค คอมแบงก์ประจำไตรมาสแรกของปี 2566 แสดงให้เห็นว่ายอดสินเชื่อคงค้างสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 32.43% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565 เป็น 147,906 พันล้านดอง ขณะที่ยอดสินเชื่อคงค้างสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ VPBank เพิ่มขึ้น 15% เป็นมากกว่า 59,360 พันล้านดอง ขณะที่ยอดสินเชื่อส่วนบุคคลเพื่อซื้อบ้านและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้น 21.6% เป็นมากกว่า 85,338 พันล้านดอง ขณะที่ยอดสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ Military Bank เพิ่มขึ้น 5.08% เป็น 23,061 พันล้านดอง...

ขณะเดียวกัน รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสแรกของปี 2566 ที่เผยแพร่โดย กระทรวงก่อสร้าง แสดงให้เห็นว่าทั้งปริมาณโครงการและธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จลดลงอย่างมาก สถิติระบุว่ามีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 14 โครงการ จำนวนโครงการลดลงประมาณ 50% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สี่ของปี 2565 และลดลงเกือบ 40% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 จำนวนธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จในไตรมาสนี้มีเพียงมากกว่า 106,000 รายการ ลดลง 35% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สี่ของปี 2565 และลดลง 40% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2565

ที่จริงแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งได้ "ร้องเรียน" ว่าไม่สามารถกู้ยืมเงินทุนจากธนาคารได้ตั้งแต่ปลายไตรมาสที่สี่ของปี 2565 นอกจากนี้ ปัญหาทางกฎหมายยังทำให้โครงการก่อสร้างจำนวนมากยังไม่แล้วเสร็จ หยุดชะงัก และกระแสเงินสดของธุรกิจติดลบ ในส่วนของหนี้สิน งบการเงินไตรมาสแรกของปี 2566 ของบริษัทจดทะเบียนหลายแห่งในตลาดหลักทรัพย์ก็แสดงให้เห็นว่าหนี้สินลดลงเมื่อเทียบกับปลายปีที่แล้ว ตัวอย่างเช่น บริษัทโนวา เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น ( โนวาแลนด์ ) ประกาศว่า ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2566 บริษัทได้กู้ยืมเงินจากธนาคารในระยะสั้นเกือบ 3,682 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นกว่า 294 พันล้านดองเมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565 ในทางตรงกันข้าม เงินกู้ยืมระยะยาวจากธนาคารอยู่ที่ 5,538 พันล้านดอง ลดลง 2,093 พันล้านดองเมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565

ส่งผลให้ยอดสินเชื่อธนาคารรวมของ Novaland ณ สิ้นเดือนมีนาคมลดลง 1,800 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับยอดหนี้ ณ สิ้นปี 2565 Phat Dat Real Estate JSC รายงานว่า ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2566 ยอดหนี้รวมอยู่ที่ 3,476.4 พันล้านดอง ลดลงกว่า 963 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับสิ้นปีก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทได้ลดยอดสินเชื่อระยะสั้นจากธนาคารและการออกพันธบัตรลงอย่างมาก

ในทำนองเดียวกัน บริษัท Khang Dien Housing Investment and Trading Joint Stock Company มียอดเงินกู้ระยะสั้น ณ สิ้นเดือนมีนาคมไม่เปลี่ยนแปลงจากสิ้นปี 2565 ที่ 333.3 พันล้านดอง ส่วนยอดเงินกู้ระยะยาว ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2566 ลดลงกว่า 83 พันล้านดอง เหลือ 1,516.6 พันล้านดอง เนื่องจากการลดลงของเงินกู้ยืมจากธนาคาร บริษัท Nam Long Investment Joint Stock Company รายงานยอดเงินกู้รวม ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2566 ที่ 5,605 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 426 พันล้านดองจากสิ้นปีที่แล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งยอดเงินกู้ที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่มาจากยอดเงินกู้ระยะยาวที่เกิดขึ้นในช่วงเวลาดังกล่าวกับธนาคารต่างประเทศ 2 แห่ง

ไม่ใช่การเบิกจ่ายจริง?

ความแตกต่างระหว่างรายงานของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธนาคารทำให้นักลงทุนและผู้ถือหุ้นจำนวนมากในตลาดตั้งคำถามว่า เงินทุนจากธนาคารไหลไปที่ไหน? รองศาสตราจารย์ ดร. ดิญ จ่อง ถิญ (สถาบันการเงิน) กล่าวว่า สถานการณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาเงินทุนไหลเข้าในการดำเนินงานในช่วงที่ผ่านมานั้นเป็นเรื่องปกติ อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีส่วนอื่นๆ เช่น นิคมอุตสาหกรรม เขตอุตสาหกรรมส่งออก และประชาชนที่กู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านในโครงการต่างๆ ในจังหวัดและเมืองต่างๆ... เมื่อส่วนเหล่านี้ดี ธนาคารก็ยังคงปล่อยกู้ และยอดสินเชื่อคงค้างก็เพิ่มขึ้น ความต้องการโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและราคาปานกลางของผู้คนจึงสูงอยู่เสมอ ดังนั้น ในเวลานี้ ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องปรับโครงสร้างองค์กรโดยทันที ปรับเปลี่ยน หรือนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดในราคาที่เหมาะสมยิ่งขึ้น สิ่งนี้ช่วยให้ธุรกิจมีกระแสเงินสดและสามารถเข้าถึงเงินทุนได้

จากสถิติพบว่ากระแสเงินทุนไหลเข้าจากระบบธนาคารเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกภาคส่วนอสังหาริมทรัพย์

ยกตัวอย่างเช่น ในเดือนกุมภาพันธ์ สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์มีมูลค่า 859,394 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 26,352 พันล้านดองเมื่อเทียบกับสิ้นเดือนมกราคม โดยเงินทุนที่ไหลเข้าสู่โครงการก่อสร้างในเมืองและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยมียอดสินเชื่อเพิ่มขึ้นสูงสุดที่ 26,537 พันล้านดอง คิดเป็น 233,252 พันล้านดอง รองลงมาคือโครงการท่องเที่ยว นิเวศน์ และรีสอร์ท ซึ่งมียอดสินเชื่อคงค้างเพิ่มขึ้น 5,576 พันล้านดอง คิดเป็น 37,703 พันล้านดอง โครงการร้านอาหารและโรงแรม เพิ่มขึ้น 3,244 พันล้านดอง คิดเป็น 63,288 พันล้านดอง และโครงการก่อสร้างนิคมอุตสาหกรรมและเขตอุตสาหกรรมส่งออก เพิ่มขึ้น 2,545 พันล้านดอง คิดเป็น 52,343 พันล้านดอง

สินเชื่อเพื่อการซื้อสิทธิการใช้ที่ดินลดลง 8,568 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับสิ้นเดือนมกราคม ลดลงเหลือ 73,655 พันล้านดอง ส่วนสินเชื่อเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อื่นลดลง 4,269 พันล้านดอง ลดลงเหลือ 233,940 พันล้านดอง

ขณะเดียวกัน ดร. เล ดัต ชี รองหัวหน้าภาคการเงิน (มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์นครโฮจิมินห์) วิเคราะห์ว่าจำนวนบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์คิดเป็นเพียงส่วนหนึ่งของจำนวนบริษัทหลายหมื่นแห่งที่ดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ดังนั้น จึงมีความเป็นไปได้ที่สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเดือนแรกๆ ของปีจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในหน่วยงานอื่นๆ อีกหลายหน่วย เช่น บริษัทเอกชนที่ไม่มีรายงานสาธารณะ หรือธนาคารอาจบันทึกสินเชื่อส่วนบุคคลในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ด้วยอัตราที่เพิ่มขึ้นสูง หรืออาจมีบางกรณีที่บริษัทขายโครงการให้กับพันธมิตรรายใหม่ และสินเชื่อที่อิงจากโครงการจำนองจะถูกโอนไปยังพันธมิตรรายใหม่ ทำให้บางบริษัทลดหนี้ลง

อย่างไรก็ตาม พันธมิตรใหม่สามารถจำนองโครงการนี้ต่อไปเพื่อกู้ยืมเงินหรือเพิ่มหลักประกันเมื่อกู้ยืม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อประเมินสินเชื่อใหม่ (หรือตามโปรไฟล์ลูกค้าใหม่) ธนาคารสามารถประเมินหลักประกันใหม่ และโดยปกติแล้วสามารถเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ได้ จากนั้น ลูกค้าสามารถกู้ยืมได้มากกว่าหนี้เดิม หรือเนื่องจากมีหลักประกันเพิ่มเติม ลูกค้าจึงสามารถเบิกจ่ายได้มากขึ้น อีกส่วนหนึ่งอาจเกี่ยวข้องกับอายุครบกำหนดของพันธบัตร หรือธนาคารได้รับอนุญาตให้ปรับโครงสร้างหนี้สำหรับผู้กู้ที่มีปัญหา ธนาคารยังสามารถดำเนินการที่เกี่ยวข้อง เช่น การปล่อยกู้เพื่อปรับโครงสร้างหนี้โดยการประเมินสินทรัพย์ใหม่ บริษัทแม่หรือบริษัทย่อยจะซื้อโครงการ ค้ำประกันหนี้ และธนาคารจะประเมินสินทรัพย์ใหม่...

หากธุรกรรมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา บุคคลทั่วไปจะกู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อเพิ่มยอดหนี้ หรือหากโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและโครงการใหม่เปิดตัวในตลาดลดลง กระแสเงินจะไหลเข้าทางไหน การที่สินเชื่อจากธนาคารไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้น อาจเป็นเพียงรายงานเท่านั้น ไม่ใช่ยอดเงินกู้จริง การปรับโครงสร้างหนี้ การผ่อนปรนหนี้ ฯลฯ หากมี สินเชื่อใหม่จะสูงกว่าสินเชื่อเดิม เช่น หากสินเชื่อเดิมมีมูลค่า 1,000 พันล้านดอง ลูกค้าจะต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงถึง 1,100 พันล้านดองหรือมากกว่านั้น เมื่อปล่อยกู้ผ่านบริษัทใหม่ บริษัทที่ซื้อโครงการจะปล่อยกู้มากกว่า 1,100 พันล้านดอง ดังนั้นยอดเงินกู้จะเพิ่มขึ้นโดยอัตโนมัติ แต่สิ่งนี้จะก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างมากต่อหนี้เสียของธนาคาร ดร. เล ดัต ชี วิเคราะห์

ลิงค์ที่มา