ป้องกันการเก็งกำไร ควบคุมราคาอสังหาฯ: เข้มงวดสินเชื่อหรือเก็บภาษี?

VTV.vn - ข้อเสนอที่จะจำกัดสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่านั้นเพื่อควบคุมราคาและป้องกันการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์กำลังก่อให้เกิดการถกเถียงกันมาก

ข้อเสนอให้จำกัดการปล่อยกู้เฉพาะผู้ซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไป

ข้อเสนอจำกัดการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่านั้นกำลังได้รับความสนใจอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากนักลงทุนระยะสั้น ข้อเสนอนี้เป็นเนื้อหาที่ระบุไว้ในร่างมติว่าด้วยกลไกการควบคุมและจำกัดราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง กระทรวงก่อสร้าง ได้ส่งไปยังกระทรวงและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อขอความคิดเห็น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้ระบุเนื้อหาการกำกับดูแลตลาดไว้ 3 ประการ ได้แก่ นโยบายสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ศูนย์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ และการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด ส่วนนโยบายสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยนั้น กระทรวงก่อสร้างเสนอให้ รัฐบาล กำหนดให้สถาบันสินเชื่อกำหนดวงเงินสินเชื่อสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย ยกเว้นที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง คาดว่าจะสามารถกู้ยืมได้ไม่เกิน 50% ของมูลค่าสัญญาซื้อขาย ส่วนผู้ซื้อบ้านหลังที่สาม วงเงินกู้จะไม่เกิน 30%

กระทรวงก่อสร้างได้เสนอให้จัดตั้งศูนย์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อประชาสัมพันธ์ธุรกรรมและส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ควบคู่กับข้อเสนอการจัดตั้งศูนย์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อควบคุม กำกับดูแล และค่อยๆ ลดราคาที่อยู่อาศัยให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมกับรายได้ของคนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้ปานกลาง มุ่งเน้นการกำกับดูแลตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเปิดเผยและโปร่งใส ควบคุมการเก็งกำไรและปั่นราคาอย่างเข้มงวด

ข้อเสนอจำกัดการปล่อยสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองกำลังได้รับความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มนักลงทุนระยะสั้น ภาพประกอบ

มีความคิดเห็นขัดแย้งกันมากมาย

ตามข้อมูลตลาด วงเงินกู้สูงสุดสำหรับการซื้อบ้านขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาริมทรัพย์และกฎระเบียบของแต่ละธนาคาร นักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์จำนวนมากเลือกใช้นโยบายแบบยืดหยุ่น โดยผู้ซื้อชำระเงินล่วงหน้าเพียง 10-30% หลังจากนั้นธนาคารจะจ่ายส่วนที่เหลือให้ ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อสามารถกู้ยืมได้ 70-90% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด

ด้วยประโยชน์มหาศาลเช่นนี้ ข้อเสนอจำกัดวงเงินกู้สำหรับครอบครัวที่สองขึ้นไปจึงได้รับความคิดเห็นที่หลากหลาย ภาคธุรกิจต่างๆ ระบุว่า หากนโยบายนี้ถูกนำไปใช้จริง นโยบายนี้จะจำกัดนักลงทุนระยะสั้น ซึ่งก็คือผู้ที่ใช้ประโยชน์จากโครงการสินเชื่อธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าระยะสั้น ในทางกลับกัน ยังมีความเห็นว่านโยบายจำกัดวงเงินกู้อาจส่งผลกระทบต่อกลุ่มคนที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือลงทุนระยะยาว

คุณ Dinh Hoang Thang (แขวง Long Truong นคร โฮจิมิน ห์) ซึ่งเป็นนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์มายาวนาน กำลังลงทุนในอพาร์ทเมนท์ให้เช่า ส่งผลให้รายได้ของครอบครัวเพิ่มขึ้น

เขากล่าวว่าข้อเสนอจำกัดวงเงินกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่สองจะช่วยชะลอการลงทุนระยะสั้น โดยเฉพาะนักลงทุนเก็งกำไร หากนโยบายนี้ได้รับการบังคับใช้ เขาจะเร่งปรับสมดุลวงเงินกู้ให้ต่ำกว่า 50% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เหมาะสมกับพอร์ตการลงทุนของเขา

“ในการตัดสินใจ เราต้องคำนวณและพิจารณาว่าจะส่งผลกระทบต่อพอร์ตการลงทุนของเราอย่างไร และเห็นได้ชัดว่ากฎระเบียบนี้จะลดจำนวนคนและแรงจูงใจในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลังที่สองหรือสาม ลดการเก็งกำไร ในระยะยาว ผมคิดว่าสิ่งนี้จะส่งผลดีต่อสังคม” คุณทังกล่าว

ข้อเสนอที่จะจำกัดการปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่านั้นได้รับความเห็นที่หลากหลาย

ปัจจุบัน คุณเจิ่น ถิ ฮอง ไห่ (เขตเติน ฟู นครโฮจิมินห์) กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมเพื่อการลงทุนในอนาคตอันใกล้นี้ นี่เป็นครั้งแรกที่เธอได้เข้าสู่ตลาดนี้ นอกจากการออมเงินแล้ว สินเชื่อยังมีความสำคัญอย่างมากสำหรับคนรุ่นใหม่เช่นเธอ เมื่อเธอได้ยินเกี่ยวกับข้อเสนอให้เข้มงวดสินเชื่อสำหรับสินเชื่อบ้านหลังที่สอง เธอรู้สึกกังวลเพราะอาจทำให้การเข้าถึงผลิตภัณฑ์การลงทุนลดลง

“ในความคิดของฉัน ข้อเสนอนี้ยังจำกัดทรัพยากรและการสนับสนุนอีกด้วย และยังมีข้อจำกัดในระดับหนึ่งเกี่ยวกับกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ฉันจะค้นหาได้ หรือทำให้ฉันลังเลมากขึ้นในการมองหาการลงทุนเพิ่มเติมในพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์” คุณไห่กล่าว

ธุรกิจบางแห่งระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัว โดยปัจจุบันอุปทานสินค้าเน้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางและระดับสูงสำหรับนักลงทุน ขณะเดียวกัน ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังคงขาดแคลนเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ธุรกิจต่างๆ เชื่อว่าหากสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านถูกจำกัด อาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องในตลาด

คุณ Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการบริษัท Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company กล่าวว่า "ปัจจุบัน เราพบว่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์มีนักลงทุนมากกว่า 60-70% ขณะที่ผู้อยู่อาศัยจริงมีเพียง 20-30% เท่านั้น หากเราใช้มาตรการที่เข้มงวดเกินไป เช่น จำกัดสินเชื่อสำหรับบ้านหลังที่สองและสาม และเข้มงวดสินเชื่อมากขึ้น ตลาดจะได้รับผลกระทบอย่างชัดเจน"

ความเห็นอื่นๆ ยังระบุด้วยว่า ข้อเสนอให้เข้มงวดสินเชื่อสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่านั้น ไม่ได้แบ่งแยกอย่างชัดเจนระหว่างผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงกับผู้ที่ลงทุนเพื่อเช่าระยะยาว อันที่จริง มีบางกรณีที่พ่อแม่กู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านให้ลูกๆ ทั้งที่ฐานะทางการเงินยังไม่มั่นคงเพียงพอ ดังนั้น หากใช้ข้อจำกัดสินเชื่อนี้ อาจส่งผลกระทบต่อความต้องการที่แท้จริงของหลายครอบครัวในปัจจุบัน

โซลูชันครบวงจรเพื่อควบคุมราคาที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืน

ร่างกฎหมายฉบับนี้ไม่ได้ห้ามประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังที่สองหรือสาม ร่างกฎหมายฉบับนี้เพียงแต่ควบคุมนโยบายสินเชื่อ ซึ่งหมายความว่ารัฐใช้เครื่องมือควบคุมการไหลเวียนของเงินทุนเพื่อควบคุมการเก็งกำไรและความเสี่ยงทางการเงิน ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่านี่เป็นแนวทางที่สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายและแนวปฏิบัติระหว่างประเทศ

นโยบายสินเชื่อแบบขั้นบันไดที่เสนอนี้ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อผลประโยชน์ของประชาชน แต่มุ่งเป้าไปที่การบริหารความเสี่ยงเชิงระบบ อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องควบคู่ไปกับแนวทางแก้ไขปัญหาที่ครอบคลุมมากขึ้นเพื่อควบคุมราคาที่อยู่อาศัย

ข้อมูลจากหน่วยวิจัยแสดงให้เห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมาไม่ได้เกิดจากการลงทุนเป็นหลัก แต่เกิดจากการขาดแคลนอุปทาน สาเหตุมาจากปัญหาทางกฎหมาย ต้นทุนที่ดินที่สูง และต้นทุนการลงทุนก่อสร้าง ดังนั้น นักลงทุนจึงมุ่งเน้นไปที่โครงการระดับไฮเอนด์เพื่อแสวงหากำไร

ยกตัวอย่างเช่น ในนครโฮจิมินห์ จากรายงานของ Avison Young พบว่าจำนวนโครงการอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่เปิดตัวในไตรมาสที่สามส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์และหรูหรา โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 125-232 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งราคานี้เพิ่มขึ้น 5-8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

บริษัทวิจัยตลาด Savills Vietnam เชื่อว่าแทนที่จะเลือกใช้เครื่องมือสินเชื่อ นโยบายต่างๆ จะต้องมุ่งเน้นไปที่การแก้ปัญหาการปลดล็อกอุปทานที่อยู่อาศัย

คุณ Gianh Huynh ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย Savills Vietnam เสนอว่า “เราควรปฏิรูปกระบวนการอนุมัติโครงการเพื่อเร่งความคืบหน้าของโครงการใหม่ในตลาด โครงการที่ติดขัดควรได้รับการแก้ไขด้วยกลไกพิเศษ แก้ไขปัญหาอุปทาน สร้างอุปทานที่หลากหลาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เมื่ออุปทานเพียงพอต่อความต้องการ ตลาดก็จะควบคุมราคาได้เอง”

ตามข้อเสนอของกระทรวงการก่อสร้าง หน่วยวิจัยเชื่อว่าการแทรกแซงวงเงินสินเชื่ออาจส่งผลกระทบต่อความเป็นอิสระของธนาคารพาณิชย์ เนื่องจากกิจกรรมการปล่อยสินเชื่อขึ้นอยู่กับกระบวนการประเมินความเสี่ยงและเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อของแต่ละธนาคาร โดยพิจารณาจากความสามารถในการชำระเงินของผู้กู้

นอกจากนี้ การประเมินจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้กู้เป็นเจ้าของก็เป็นเรื่องท้าทายเช่นกัน เพราะจำเป็นต้องเชื่อมต่อหรือเข้าถึงระบบฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าข้อมูลนี้จะยังอยู่ในขั้นตอนการดำเนินการให้เสร็จสมบูรณ์ และจะใช้เวลานานในการนำไปประยุกต์ใช้จริง

การจัดเก็บภาษีมีประสิทธิภาพมากขึ้น?

นายเดวิด แจ็คสัน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เอวิสัน ยัง เวียดนาม แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับแนวทางการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า วิธีการจัดเก็บภาษีน่าจะมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การกำหนดอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่สูงขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ลำดับที่สองและสาม หรือภาษีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครอง ถือเป็นแนวทางที่เป็นไปได้มากกว่าในการจำกัดการขายต่อ ซึ่งจะช่วยลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร

สถาบันเศรษฐศาสตร์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์เห็นด้วยกับ Avison Young ประเมินว่าร่างกฎหมายฉบับนี้จำเป็นต้องแยกการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และนโยบายสินเชื่อออกจากกัน เนื่องจากอุตสาหกรรมธนาคารกำลังอยู่ในระหว่างการลดช่องว่างสินเชื่อและมีพื้นที่ปล่อยสินเชื่อที่ไม่จำกัด ดังนั้น หากมีการกำหนดข้อจำกัดในการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่า อาจส่งผลกระทบต่อการเบิกจ่ายจากธนาคาร

ดร. ฟาม เวียด ทวน ผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมแห่งนครโฮจิมินห์ เสนอว่า "เพื่อจำกัดเรื่องนี้ ผมคิดว่าเราต้องใช้อัตราภาษีตามระยะเวลาที่บันทึกบัญชี ยกตัวอย่างเช่น หากใครซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือชนะการประมูลภายใน 12 เดือน หากขายได้ เราจะเก็บภาษี 20% ของราคาขาย ในทางกลับกัน หากใครซื้อเกิน 36 เดือน เราจะเก็บ 10% และเกิน 60 เดือน เราจะเก็บ 2% เหมือนกับปัจจุบัน"

จะเห็นได้ว่าการจำกัดการเก็งกำไรเป็นขั้นตอนที่จำเป็น แต่การใช้เครื่องมือสินเชื่อจำเป็นต้องมีแผนงานที่ชัดเจนเป็นขั้นตอน ประการแรก จำเป็นต้องจัดทำฐานข้อมูลธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ให้สมบูรณ์ เพื่อระบุให้ชัดเจนว่าใครคือนักลงทุน นักเก็งกำไร และใครคือผู้ซื้อที่อยู่อาศัย จากนั้น เครื่องมือสินเชื่อจะมีประสิทธิภาพ ช่วยให้ตลาดพัฒนาไปในทิศทางที่โปร่งใส ชัดเจน และเป็นธรรมต่อทุกฝ่าย

เมื่อเร็วๆ นี้ กระทรวงการก่อสร้างได้เสนอให้จัดทำรหัสอสังหาริมทรัพย์และบริหารจัดการในระบบสารสนเทศ ขณะเดียวกัน กำหนดให้องค์กรและบุคคลต่างๆ ต้องจัดเตรียมข้อมูลการเป็นเจ้าของบ้านเพื่อบูรณาการเข้าสู่ระบบสารสนเทศแห่งชาติตั้งแต่ปี พ.ศ. 2569 ข้อเสนอนี้ระบุไว้ในร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการก่อสร้างและการจัดการฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์

ด้วยเหตุนี้ โครงการอสังหาริมทรัพย์แต่ละโครงการจะได้รับรหัสเฉพาะโดยอัตโนมัติ เพื่อให้แน่ใจว่ามีการระบุตัวตนและจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ตลอดวงจรชีวิตของข้อมูล หน่วยงานเฉพาะทางประจำจังหวัดจะเป็นผู้ริเริ่มใช้รหัสนี้ในพื้นที่ ณ เวลาที่โครงการได้รับการอนุมัติ

กระทรวงการก่อสร้างกล่าวว่ากฎระเบียบใหม่นี้จะช่วยปรับปรุงคุณภาพของข้อมูลที่เก็บรวบรวม ส่งผลให้ข้อมูลมีความโปร่งใส ควบคุมตลาด และตอบสนองความต้องการที่ถูกต้องตามกฎหมายของสังคม

ที่มา: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm