ผู้ลงทุนไม่มีอำนาจรับเงินฝากเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต

นายหว่อง ดุย ดุง รองอธิบดีกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ชี้แจงประเด็นใหม่ของกฎหมายในการประชุมเมื่อวันที่ 15 ตุลาคม - ภาพ: B.NGOC

นั่นคือประเด็นใหม่ประเด็นหนึ่งของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายที่อยู่อาศัย ซึ่งนำเสนอโดยนาย Vuong Duy Dung รองผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ( กระทรวงก่อสร้าง ) ในงานประชุมเกี่ยวกับการเจรจา การโฆษณาชวนเชื่อ การเผยแพร่ และการบังคับใช้กฎหมายและนโยบายเกี่ยวกับธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิผล ซึ่งจัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เมื่อวันที่ 15 ตุลาคม

เงินมัดจำไม่เกิน 5% ของมูลค่าห้องชุด

เมื่อพูดถึงประเด็นใหม่ที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2 ฉบับ และกฎหมายที่อยู่อาศัยนั้น นายดุงกล่าวว่ามี 6 ประเด็นใหม่ที่น่าจับตามองสำหรับผู้ลงทุนและผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ประการแรก เงื่อนไขในการประกอบธุรกิจที่อยู่อาศัยและก่อสร้าง ตามมาตรา 14 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทและรูปแบบมีเงื่อนไขทางธุรกิจที่แตกต่างกัน

ตัวอย่างเช่น บ้านและงานก่อสร้างที่นำมาประกอบกิจการต้องเป็นไปตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้: ต้องมีหนังสือรับรองที่ดินซึ่งบันทึกกรรมสิทธิ์บ้านและงานก่อสร้าง ไม่อยู่ในภาวะขัดแย้งเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินที่ติดกับบ้านและงานก่อสร้าง หรือข้อพิพาทเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์บ้านและงานก่อสร้าง

ประการที่สอง สำหรับธุรกิจที่อยู่อาศัยและงานก่อสร้างในอนาคต มาตรา 23 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการมีหน้าที่นำเงินที่เก็บจากผู้ซื้อและผู้เช่าซื้อไปลงทุนในการก่อสร้างโครงการ บ้าน และงานก่อสร้างให้ถูกต้องตามวัตถุประสงค์ที่ตกลงกันไว้ในสัญญาที่ลงนาม

ห้ามมอบอำนาจให้องค์กรหรือบุคคลอื่นลงนามในสัญญามัดจำ สัญญาซื้อขาย หรือสัญญาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง หรือพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างในอนาคต

ผู้ลงทุนโครงการได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกิน 5% ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน ราคางานก่อสร้าง หรือพื้นที่ก่อสร้างจากผู้วางเงินมัดจำ สัญญาวางเงินมัดจำต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน และค่างานก่อสร้างอย่างชัดเจน

ภาคธุรกิจพบปัญหาหลายประการในการบังคับใช้กฎหมาย 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและที่อยู่อาศัยในการประชุมหารือกับตัวแทนจากกระทรวงต่างๆ ได้แก่ การก่อสร้าง ทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม - ภาพ: B.NGOC

ต้องดำเนินการภาระผูกพันทางการเงินให้เสร็จสิ้นก่อนโอนที่ดินโครงการ

นอกจากนี้ จุดใหม่ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจสิทธิการใช้ที่ดินยังมีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย มาตรา 32 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดให้ผู้โอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการให้บุคคลธรรมดาสร้างบ้านพักอาศัยของตนเอง ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้

จะต้องเป็นผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ; ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดิน รวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าบริการที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน (ถ้ามี) ให้กับรัฐตามบทบัญญัติของกฎหมาย

กรณีถูกลงโทษฐานฝ่าฝืนทางปกครองในด้านการลงทุน การก่อสร้าง ที่ดิน ที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และภาษี ต้องมีการตัดสินใจลงโทษผู้ฝ่าฝืนทางปกครองให้เสร็จสิ้นก่อนลงนามในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

สำหรับประเด็นใหม่ที่เกี่ยวข้องกับการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดให้โครงการสามารถโอนได้เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด เช่น ได้รับอนุมัติจากนักลงทุน หรือได้รับใบรับรองการลงทุนตามบทบัญญัติของกฎหมายการลงทุน ขั้นตอนการโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนเป็นไปตามกฎหมายการลงทุน

สำหรับโครงการในกรณีอื่นๆ นายกรัฐมนตรี มีมติให้โอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนสำหรับโครงการที่นายกรัฐมนตรีกำหนดนโยบายการลงทุน อนุมัตินโยบายการลงทุน และอนุมัติการลงทุน

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีมติให้โอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วน โดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้ตัดสินใจเกี่ยวกับนโยบายการลงทุน อนุมัตินโยบายการลงทุน และอนุมัติการลงทุน

จำเป็นต้องกำหนดเงื่อนไขการวางมัดจำและการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตให้ชัดเจน เนื่องจากเมื่อเร็วๆ นี้มีข้อพิพาทเกิดขึ้นหลายครั้งในกระบวนการซื้อขาย - ภาพ: NAM TRAN

ตามสัญญาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดให้นักลงทุน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ได้รับการชำระเงินตามสัญญาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และสัญญาธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์จากลูกค้าผ่านบัญชีที่เปิดในสถาบันสินเชื่อในประเทศหรือสาขาธนาคารต่างประเทศที่ดำเนินการอย่างถูกกฎหมายในเวียดนาม

สำหรับองค์กรและบุคคลที่ประกอบธุรกิจบริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จะต้องจัดตั้งบริษัทให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บุคคลที่ประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีใบรับรองการประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และต้องประกอบอาชีพในบริษัทให้บริการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือบริษัทให้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

ที่มา: https://tuoitre.vn/chu-dau-tu-khong-duoc-uy-quyen-nhan-dat-coc-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-20241015194250762.htm