ผู้เชี่ยวชาญ: ตลาดที่อยู่อาศัยผ่านช่วงที่ยากลำบากที่สุด | ตลาด

รายงานเกี่ยวกับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้โดย VnDirect Securities ประเมินว่า "ช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดของตลาดได้ผ่านไปแล้ว และกำลังค่อยๆ ดีขึ้นนับตั้งแต่ปี 2567" การประเมินนี้อ้างอิงจากสัญญาณการซื้อขายล่าสุดและสถานการณ์อัตราดอกเบี้ย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อัตราการดูดซับในตลาดหลักสองแห่ง ได้แก่ ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ ปรับตัวดีขึ้นในช่วง 6 เดือนสุดท้ายของปี 2566 ฮานอยมีอุปทานใหม่และยอดขายเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในแต่ละไตรมาส โดยมีอัตราการดูดซับสูงกว่า 100% ส่วนโฮจิมินห์ซิตี้ จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ในช่วงครึ่งหลังของปีสูงกว่าช่วงครึ่งปีแรกถึง 101% พร้อมกันนี้ อัตราการดูดซับยังสูงถึง 108% เทียบกับ 59%

นอกจากนี้ คาดว่าความต้องการซื้อบ้านจะปรับตัวดีขึ้นในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านแบบลอยตัวเฉลี่ยของธนาคารพาณิชย์ในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 11% ต่อปี ลดลงจาก 13-14% ต่อปี นอกจากนี้ นักลงทุนหลายรายที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งได้ออกเงื่อนไขการชำระเงินที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษเพื่อสนับสนุนโครงการนี้

Chuyên gia: Thị trường nhà ở qua giai đoạn khó khăn nhất- Ảnh 1. — อาคารอพาร์ตเมนต์ใน Trung Hoa, Nam Trung Yen, วงแหวนถนน 3 (ฮานอย) ภาพถ่าย: “Ngoc Thanh”

อสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญใน เศรษฐกิจ ของเวียดนาม ข้อมูลจาก VnDirect ระบุว่า ในปีที่แล้ว ภาคอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วน 21% ของสินเชื่อรวมในระบบเศรษฐกิจ และ 27.3% ของ GDP

ตลาดที่อยู่อาศัยเข้าสู่ช่วงเวลาที่ยากลำบากตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2565 หลังจากที่สินเชื่อสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ถูกควบคุมอย่างเข้มงวด อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้น และผู้นำทางธุรกิจจำนวนหนึ่งถูกลงโทษทางวินัยจากการละเมิดกิจกรรมการออกพันธบัตร

นอกจาก VnDirect แล้ว การคาดการณ์ตลาดปี 2567 ของ JLL Vietnam ยังเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลัง "กำลังฟื้นตัว" สำนักงานสถิติแห่งชาติเวียดนามระบุว่า สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์กำลังส่งสัญญาณฟื้นตัว โดยรายได้ในช่วงสองเดือนแรกของปี 2567 ประเมินไว้ที่ 42,300 พันล้านดอง เพิ่มขึ้น 20.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน (ลดลง 13% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน)

อย่างไรก็ตาม ยังคงมีปัญหาท้าทายหลายประการ อุปทานยังไม่ดีขึ้นในระยะสั้น ปีที่แล้ว อุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่เปิดตัวในสองตลาดใหญ่ที่สุดของประเทศยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยมี 7,722 ยูนิตในโฮจิมินห์ซิตี้ และ 19,808 ยูนิตในฮานอย ข้อมูลจาก Savills ระบุว่า ทาวน์เฮาส์หลักลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปี โดยมี 766 ยูนิตในโฮจิมินห์ซิตี้ และ 754 ยูนิตในฮานอย

ภายในปี 2567 JLL Vietnam คาดการณ์ว่าอุปทานในตลาดฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะยังคงอยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ โดยมีเพียงประมาณ 10,000 ยูนิตเท่านั้น ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดเหล่านี้มียอดขายอพาร์ตเมนต์ใหม่สูงสุดประมาณ 40,000 ยูนิตต่อปี

นายอเล็กซ์ เครน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ Knight Frank Vietnam อธิบายว่า อุปทานในตลาดยังไม่สดใสนัก เนื่องจากนักลงทุนหลายรายได้ปรับเปลี่ยนแผนการพัฒนาโครงการและเลื่อนการพัฒนาออกไปเป็นปี 2568 และ 2569 สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากแรงกดดันด้านเงินทุน

สำหรับผู้ซื้อบ้าน ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ทำให้ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงและผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงประสบปัญหา รัฐบาล ตั้งเป้าหมายที่จะสร้างบ้านพักอาศัยสังคมหนึ่งล้านยูนิตในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 แต่ ณ สิ้นปี พ.ศ. 2566 แผนสำหรับปี พ.ศ. 2564-2568 เสร็จสมบูรณ์เพียง 4.7% เท่านั้น ตามข้อมูลของ VnDirect

ขณะเดียวกัน ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในฮานอยเมื่อปีที่แล้วเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน มาอยู่ที่ 53.2 ล้านดองต่อตารางเมตร (2,190 ดอลลาร์สหรัฐ) เนื่องจากอุปทานในตลาดระดับกลางและระดับล่างมีไม่เพียงพอ ขณะเดียวกัน ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในโฮจิมินห์ซิตี้อยู่ที่ 61.4 ล้านดองต่อตารางเมตร (2,500 ดอลลาร์สหรัฐ)

คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย คาดการณ์ว่าราคาตลาดที่อยู่อาศัยจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น โครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนา และคุณภาพที่ดีขึ้น “อุปทานในตลาดยังคงมีอยู่อย่างจำกัด ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยของตลาดโดยรวมยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง” เธอกล่าว

แหล่งที่มา